Účtovanie prenájmu nebytových priestorov: komplexný sprievodca

Prenájom nebytových priestorov predstavuje bežný právny a ekonomický vzťah v podnikateľskom prostredí. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na účtovanie prenájmu nebytových priestorov, s dôrazom na legislatívny rámec, špecifické situácie a daňové aspekty.

Právny rámec prenájmu nebytových priestorov

Základným právnym predpisom, ktorý upravuje zmluvy o nájme nebytových priestorov, je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Ak zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov niektoré otázky nerieši, aplikujú sa ustanovenia Občianskeho zákonníka (§ 663 - § 684).

Definícia nebytového priestoru

Pojem nebytový priestor je definovaný v § 1 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov. Na určenie účelu využitia stavby je rozhodujúce kolaudačné rozhodnutie vydané príslušným stavebným úradom. Ak kolaudačné rozhodnutie obsahuje iný účel využitia stavby, pri prenajímaní miestností, resp. súboru miestností nachádzajúcich sa v nej (okrem bytu, ktorý môže byť používaný na nebytové účely), nie je možné postupovať podľa zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov, ale len podľa príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka. Výnimočne stavebný úrad môže zmeniť svojím rozhodnutím účel využitia stavby.

Podľa zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov sa postupuje aj v prípade, keď predmetom nájmu je byt určený na užívanie na nebytové účely. Nebytovým priestorom podľa § 1 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov je len ten byt, pri ktorom bol udelený súhlas na jeho užívanie na nebytové účely. Zákon ale nerieši otázku, kto a za akých podmienok udeľuje súhlas na užívanie bytov na nebytové účely.

Náležitosti zmluvy o nájme nebytového priestoru

Zmluva o nájme nebytového priestoru musí obsahovať nasledovné náležitosti:

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

• označenie zmluvných strán,
• predmet nájmu, t. j. presná špecifikácia nebytového priestoru.

Ak zmluva o nájme nebytového priestoru nie je uzatvorená v písomnej forme, alebo neobsahuje všetky uvedené náležitosti, je absolútne neplatná.

Subjekty nájomného vzťahu

Prenajímateľom nebytového priestoru môže byť akákoľvek osoba - fyzická osoba alebo právnická osoba bez ohľadu na to, či je alebo nie je podnikateľom, ktorá je oprávnená disponovať nebytovým priestorom, t. j. predovšetkým vlastník nehnuteľnosti alebo osoba, ktorá má k nebytovému priestoru právo hospodárenia.

Účtovanie nákladov a výnosov spojených s prenájmom

V podnikateľskej praxi sa na uskutočňovanie podnikateľskej činnosti využívajú nielen vlastné, ale aj prenajaté nebytové priestory. Sú využívané na obchodné, výrobné účely, ale aj na poskytovanie služieb či na administratívne účely. Nájomný vzťah vzniká na základe nájomnej zmluvy, ktorá je upravená v § 663 až § 720 Občianskeho zákonníka ako všeobecnej právnej norme a vzťahy medzi prenajímateľom a nájomcom sa riadia špeciálnou právnou normou, ktorou je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov.

Špecifické situácie v účtovaní

Nájomné platené na konci nájmu

Ak nájomca platí nájomné až na konci nájmu, nájomné sa zahrnie do nákladov až v roku úhrady nájomného (§ 17 ods. 19 písm. b) Zákona 595/2003 Z.z.).

Príklad: Nájomná zmluva bola uzatvorená 01.06.2021 a jej platnosť je do 31.12.2022. Suma nájomného za 1 mesiac je 1 000 €, za 19 mesiacov to teda bude 19 000 €. Nakoľko nájom, ani časť nájmu pripadajúca na rok 2021 nebola v roku 2021 uhradená, nie je možné zaučtované nájomné považovať za daňovo uznateľný náklad v danom roku.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Podnájom nebytových priestorov

Prenájom nebytových priestorov nájomcom ďalšiemu prenajímateľovi (podnájomcovi) musí byť povolené v nájomnej zmluve.

Príklad: Nájomnú zmluvu na nevyužívané priestory ste uzatvorili s nájomcom 01.06.2021 (reálne aj začína nájom) a jej platnosť je do 31.12.2022. Suma nájomného za 1 mesiac je 1 300 €, za 18 mesiacov to teda bude 23 400 €. Účtovanie prebieha štandardne: 384 / 602 resp. 384 / 602.

Technické zhodnotenie prenajatého nebytového priestoru (TZH)

Pre prípad nutnosti vykonania technického zhodnotenia (ďalej len „TZH“) v čase uzatvorenia nájomného vzťahu alebo v budúcnosti je v záujme obidvoch zmluvných strán, aby súčasťou zmluvných dojednaní bolo dojednanie o tom, ktorá zo zmluvných strán vykoná a uhradí TZH, resp. prípadný záväzok nájomcu, že nebytový priestor dokončí alebo upraví na svoje náklady tak, aby vyhovoval účelu, na ktorý bude nebytový priestor využívaný. Pojem TZH je vymedzený v § 29 ods. 1 zákona č. 595/2003 Z. z.

TZH vykonané prenajímateľom

Ak TZH na prenajatom nebytovom priestore vykoná sám vlastník (prenajímateľ), ide o klasický prípad vykonaného TZH vlastného dlhodobého majetku. Podľa § 21 ods. 1 písm. g) ZDP platí, že ako daňový výdavok nie je možné uplatniť výdavky na TZH prevyšujúce v úhrne za zdaňovacie obdobie 1 700 € (§ 29 ods. 1 ZDP). Prenajímateľ vynaložené výdavky na TZH nebytového priestoru využívaného na prenájom zohľadní v daňových výdavkoch postupne vo forme odpisov zo zvýšenej vstupnej ceny (pri rovnomernom odpisovaní), resp. zo zvýšenej zostatkovej ceny (pri uplatňovaní zrýchlených odpisov). Uvedený postup vyplýva z § 25 ods.

Na strane nájomcu, ak TZH bolo vykonané a hradené prenajímateľom, príde s najväčšou pravdepodobnosťou k zvýšeniu ceny nájomného, keďže po vykonaní TZH sa zvýšili úžitkové vlastnosti prenajatého nebytového priestoru. U nájomcu bude zvýšené nájomné súčasťou jeho daňových výdavkov v súlade s § 2 písm.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Príklad: Spoločnosť prenajíma nebytové priestory zubnej ambulancie nájomcovi, ktorým je spoločnosť Zubári, s. r. o. Nájomca sa obrátil na prenajímateľa s požiadavkou na vykonanie TZH - stavebných úprav v čakárni pacientov, ktorá je súčasťou prenajatého nebytového priestoru. Prenajímateľ súhlasil s požiadavkou nájomcu a rozhodol sa dodávateľsky zabezpečiť a uhradiť TZH čakárne pacientov. Hodnota stavebných a dokončovacích prác bez DPH bola 8 400 €. Mesačné nájomné je dohodnuté vo výške 1 200 €. Prenajímateľ, ak sa rozhodol na vlastnom prenajatom nebytovom priestore vykonať a uhradiť TZH, postupuje rovnako ako v prípade, že nebytový priestor neprenajíma, resp. využíva sám. Nájomca v súvislosti s TZH neúčtuje a jeho daňové výdavky budú ovplyvnené až po prípadnom zvýšení nájomného na základe vykonaného TZH.

TZH vykonané nájomcom s refundáciou od prenajímateľa

V prípade, že TZH zabezpečí a uhradí nájomca, bude účtovať aj o prijatých faktúrach za stavebné práce od ich dodávateľa a až následne bude účtovať o refundácii voči nároku prenajímateľa na nájomné. Hodnota nájomcom uhradeného TZH je uňho daňovým výdavkom v zdaňovacom období, v ktorom bolo TZH vykonané a súčasne prefakturácia TZH prenajímateľovi je zdaniteľným výnosom. Prenajímateľ po zaradení a zvýšení obstarávacej ceny nebytového priestoru, na ktorom bolo vykonané TZH, bude uplatňovať účtovné odpisy zo zvýšenej obstarávacej ceny a následne daňové odpisy v závislosti od zvoleného spôsobu odpisovania buď zo zvýšenej vstupnej ceny, alebo zvýšenej zostatkovej ceny.

Príklad: Predpokladajme rovnaké zadanie ako v príklade č. 1, ale s modifikáciou, že hodnotu TZH čakárne ambulancie zabezpečí a uhradí nájomca s tým, že prenajímateľ hodnotu TZH refunduje nájomcovi prostredníctvom zľavy na nájomnom.

TZH odpisované nájomcom

V prípade prenajatého nebytového priestoru sa prenajímateľ s nájomcom môžu na základe písomnej zmluvy dohodnúť, že TZH uhradené nájomcom sa bude odpisovať v účtovníctve nájomcu. V tom prípade podľa § 21 ods. Ak sa veriteľ s prenajímateľom písomne dohodnú, že nájomcom hradené nájomné nebude prenajímateľom preplatené nájomcovi alebo postupne zohľadnené v zníženom nájomnom, ale bude odpisované samotným nájomcom, tak nájomca vynaložené náklady na TZH do času jeho zaradenia do užívania účtuje podľa § 35 ods. 3 postupov účtovania na účte 042 - Obstaranie dlhodobého hmotného majetku.

V účtovnom období, v ktorom príde k zaradeniu technického zhodnotenia nájomcom do užívania, sa podľa § 32 ods. náklady na uvedenie prenajatého majetku do predchádzajúceho stavu sa účtujú ako súčasť ostatných nákladov na hospodársku činnosť a v tejto súvislosti sa u nájomcu podľa § 19 ods. 7 písm. TZH nebytového priestoru sa účtuje na účte, na ktorom by sa nebytový priestor účtoval, ak by bol nájomca jeho vlastníkom, t. j.

Daňové aspekty TZH odpisovaného nájomcom

Ako je v úvode článku uvedené, základná charakteristika technického zhodnotenia a výška výdavkov, po dosiahnutí ktorej sa vynaložená investícia posudzuje ako TZH (1 700 € v úhrne za zdaňovacie obdobie), sú uvedené v § 29 ZDP. TZH prenajatého majetku vyššie ako 1 700 €, ktoré vykonal a uhradil nájomca a ktoré na základe písomnej dohody s prenajímateľom nájomca aj odpisuje, sa vo všeobecnosti podľa § 22 ods. 6 písm. d) ZDP považuje za iný majetok.

Uplatňovanie daňových odpisov z vykonaného technického zhodnotenia prenajatého hmotného majetku je upravené v § 24 ods. Nájomca vykonané TZH zaradí do rovnakej odpisovej skupiny, v akej je zaradený prenajatý hmotný majetok, t. j. v prípade technického zhodnotenia vykonaného na nebytovom priestore do 4. odpisovej skupiny s dobou odpisovania 20 rokov. Zároveň sa nájomca rozhodne, či bude uplatňovať rovnomerné alebo zrýchlené odpisy. Daňové odpisy bude nájomca uplatňovať len po dobu trvania nájomného vzťahu, t. j. počas doby dosahovania príjmov z prenajatého nebytového priestoru [§ 2 písm.

Príklad: Spoločnosť ako vlastník prenajíma kancelárske priestory nájomcovi, ktorým je spoločnosť Prvá účtovnícka, s. r. o. Nájomca požiadal vlastníka o vykonanie TZH prenajatého nebytového priestoru. Prenajímateľ s vykonaním a úhradou zo strany nájomcu súhlasil a rovnako súhlasil s odpisovaním u nájomcu. Hodnota vykonaného TZH bola 10 400 €. Nájomca TZH zaradí vo svojom účtovníctve na rovnaký účet, na akom by účtoval kancelárske priestory, keby bol ich vlastníkom, t. j. na účet 021 - Stavby. Účtovné odpisy vypočíta tak, aby TZH bolo odpísané počas dohodnutej doby nájmu. Rozdielne však bude postupovať pri výpočte daňových odpisov. TZH ako iný majetok zaradí do rovnakej odpisovej skupiny, v akej je zaradený prenajatý nebytový priestor, t. j. do 4. odpisovej skupiny s dobou odpisovania 20 rokov. Následne si zvolí spôsob odpisovania a v prípade, že sa rozhodne vykonané TZH odpisovať rovnomerne, tak ročný odpis vypočíta vo výške 520 € (10 400 : 20).

Ukončenie nájmu a TZH

Pri ukončení nájmu je potrebné zohľadniť daňové dopady v závislosti od toho, či prenajímateľ dal alebo nedal súhlas s odpisovaním TZH nájomcom.

• Prenajímateľ nedal súhlas: Podľa § 17 ods. 20 písm. a) ZDP - v zdaňovacom období vykonania a uvedenia TZH do užívania - ak prenajímateľ nedal nájomcovi súhlas s odpisovaním TZH, ktoré nájomca vykonal a uhradil, prenajímateľ o hodnotu TZH zvýši vstupnú, resp. zostatkovú cenu nebytového priestoru a podľa § 17 ods. 20 písm.

• Prenajímateľ dal súhlas: Podľa § 17 ods. 20 písm. b) ZDP - v zdaňovacom období, v ktorom prišlo k ukončeniu nájmu, resp. nájomnej zmluvy a k bezodplatnému odovzdaniu (darovaniu) neodpísaného TZH nájomcom prenajímateľovi, pričom ale pri zaradení TZH do užívania dal prenajímateľ súhlas nájomcovi s odpisovaním TZH - nepeňažný príjem sa vyčísli vo výške zostatkovej ceny ešte neodpísaného TZH, keď zostatková cena sa určí vo výške zostatkovej ceny TZH pri použití rovnomerného spôsobu odpisovania podľa § 27 ZDP a súčasne prenajímateľ zvýši o rovnakú hodnotu vstupnú (zostatkovú) cenu nebytového priestoru - nehnuteľnosti, keď z takto zvýšenej vstupnej ceny uplatňuje následne vyššie daňové odpisy.

Príklad: Spoločnosť ako vlastník prenajíma nebytové priestory spoločnosti BEAUTY, s. r. o. na poskytovanie wellness služieb. Hodnota vykonaného TZH bola 30 000 €. TZH bolo vykonané a zaradené do užívania v mesiaci 7/2014. K ukončeniu nájmu príde k 31. 12. 2017. Nájomca uviedol TZH do užívania v mesiaci 7/2014 a zaradil vo vstupnej cene 30 000 € do 4. odpisovej skupiny ako iný majetok s dobou odpisovania 20 rokov. V roku ukončenia nájmu, teda v mesiaci 12/2017, príde k bezodplatnému odovzdaniu TZH prenajímateľovi a z toho dôvodu mu vznikne nepeňažný príjem vo výške daňovej zostatkovej ceny TZH po uplatnení rovnomerných odpisov vo výške 24 750 € a o túto sumu musí zvýšiť základ dane. Súčasne o túto sumu zvýši ocenenie nebytového priestoru a bude uplatňovať odpisy z takto zvýšenej vstupnej, resp.

Odkúpenie TZH prenajímateľom

V prípade odkúpenia TZH prenajímateľom od nájomcu za dohodnutú predajnú cenu sa postupuje z hľadiska ZDP ako v prípade predaja majetku, t. j.

Príklad: Predpokladajme východiskové údaje ako v príklade č. 5 s tým, že TZH v zostatkovej cene 24 750 € odkúpi prenajímateľ po skončení doby nájmu za sumu 12 500 €. Pre prenajímateľa bude kúpna cena TZH vo výške 12 500 € vstupnou cenou pre účely odpisovania a nevzniká mu žiaden nepeňažný príjem. Nájomca pri predčasnom ukončení nájomnej zmluvy zúčtuje účtovnú zostatkovú cenu účtovným zápisom 541/081 a následne vyradenie TZH v obstarávacej cene účtovným zápisom 081/021. Daňovým výdavkom v tomto prípade bude u nájomcu daňová zostatková cena vo výške 24 750 €, ale súčasne upraví výsledok hospodárenia pri transformácii na základ dane o rozdiel medzi účtovnou a daňovou zostatkovou cenou.

Účtovanie krátkodobých nájmov športovísk

Pri krátkodobých nájmoch športovísk, kde nie je možné presne určiť spotrebu energií pre každého nájomníka, je potrebné stanoviť nájomné a paušálny poplatok za služby spojené s nájmom na základe predbežnej kalkulácie.

Kalkulácia paušálnych nákladov

Pri kalkulácii paušálnych nákladov je potrebné vychádzať z nasledujúcich faktorov:

• Historická spotreba energií: Analyzovať spotrebu energií za predchádzajúce obdobia.
• Očakávaná frekvencia využitia: Zohľadniť predpokladanú frekvenciu využitia športoviska.
• Ceny energií: Zohľadniť aktuálne ceny energií a predpokladaný vývoj cien.
• Režijné náklady: Zahrnúť režijné náklady spojené s prevádzkou športoviska.

Je správne refundovať takto vypočítané náklady, aj keď nie je možné každému nájomcovi presne určiť spotrebu energií. Paušálny poplatok by mal byť stanovený tak, aby pokryl náklady prenajímateľa spojené s prevádzkou športoviska.

Daň z príjmov a prenájom nehnuteľností

Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025 v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahne stanovenú hranicu. Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1. Daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti nie je účtovnou jednotkou, a to ani v prípade, ak sa rozhodne účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva.

Oslobodenie od dane

Daňovník si môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, ak spĺňa zákonom stanovené podmienky.

Príklad: Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur.

Spoluvlastníctvo manželov

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.

Príklad: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur.

Daňové výdavky

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného), alebo na základe evidencie vedenej podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov.

Medzi uznateľné daňové výdavky patria napríklad:

• výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
• daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
• výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba podľa zákona č. 582/2004 Z. z.

Registračná povinnosť

Povinnosť registrácie sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme (pre registráciu na daňovom úrade nie je rozhodujúce, či prenajímateľ je vlastníkom prenajímaného bytu). V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu. Povinnosť požiadať o registráciu má ten z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu. Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti okrem pozemku. Povinnosť registrácie sa vzťahuje iba na fyzickú osobu, ktorá prenajme nehnuteľnosť na území SR. To znamená, že povinnosť registrácie vzniká fyzickej osobe iba v prípade uzatvorenia nájomnej zmluvy podľa § 663 Občianskeho zákonníka.

Účtovanie nákladov za služby

Na účet 518 je možné zaúčtovať širokú škálu nákladov za služby, ako napríklad:

• Faktúry za stráženie objektov, parkovanie vozidiel a pod.
• Faktúry za upratovanie, čistenie, odvoz odpadov a pod.
• Faktúry za poradenské služby, audítorskú činnosť, právne zastupovanie a pod.
• Vyúčtovanie nákladov za preklady, expertízy, štúdie, rozmnožovanie a pod.
• Zúčtovanie predpisu rôznych služieb, ktoré budú zaplatené v budúcom účtovnom období (napr.

tags: #prenajom #nebytovych #priestorov #uctovanie