Daňové a právne aspekty prenájmu nehnuteľnosti fyzickou osobou podnikateľovi

Úvod

Prenájom nehnuteľnosti je bežná prax, ktorá so sebou prináša daňové a právne povinnosti pre obe strany, najmä ak prenajímateľom je fyzická osoba a nájomcom podnikateľ. Tento článok sa zameriava na komplexný prehľad týchto aspektov, aby poskytol jasný a štruktúrovaný návod pre všetky zúčastnené strany.

Definícia nehnuteľnosti

Zákon o DPH síce neobsahuje presnú definíciu pojmu nehnuteľnosť, ale používa termín "investičný majetok". Definíciu nehnuteľnosti nájdeme v § 3 ods. 2 písm. a) zákona o dani z príjmov. Pre účely tohto článku budeme pod pojmom nehnuteľnosť rozumieť stavby spojené so zemou pevným základom, byty a nebytové priestory.

Príjmy z prenájmu a ich klasifikácia

Príjmy z prenájmu sa delia na aktívne a pasívne. Aktívne príjmy sú príjmy z podnikania alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti, pričom príjmom z podnikania je aj príjem z akéhokoľvek nakladania s obchodným majetkom daňovníka. Pasívne príjmy sú príjmy z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.

Prenájom nehnuteľnosti fyzickou osobou - občanom

Fyzické osoby často prenajímajú byty, garáže a iné nehnuteľnosti. Ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť na území Slovenskej republiky a nie je registrovaná pre DPH z titulu podnikateľskej činnosti, vzniká jej povinnosť registrácie pre DPH, a to do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom nehnuteľnosť prenajala.

Zdaniteľná osoba a DPH

Každá osoba, ktorá dosahuje príjem z využívania hmotného a nehmotného majetku, sa považuje za zdaniteľnú osobu. Ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť na pokračujúcej báze a dosahuje z tohto prenájmu pravidelný príjem, stáva sa zdaniteľnou osobou pre účely ZDPH.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Povinnosť registrácie pre DPH

Pre registráciu na DPH je rozhodujúci obrat 49 790 eur za najviac 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov. Do obratu sa nezahŕňa hodnota príležitostne predaného hmotného majetku. Pri posúdení príležitostnej transakcie je nevyhnutné postupovať individuálne.

Príklad: Manželia a prenájom bytov

Manželia prenajímajú od roku 2021 viaceré byty v bezpodielovom spoluvlastníctve, pričom sa dohodli na delení príjmov 50:50. Manželka je platcom DPH ako živnostníčka, manžel má príjmy len zo zamestnania. V tomto prípade príjmy z prenájmu nehnuteľností vstupujú do obratu. Manželka, ktorá je už registrovaná pre DPH, si nemusí sledovať 50 % príjmu z prenájmu bytov. Príjmy z prenájmu bytov sú zároveň oslobodené od dane podľa § 38 ZDPH. Manžel má povinnosť sledovať svoj diel obratu z prenájmu bytov.

Predaj nehnuteľnosti a DPH

Predaj po 5 rokoch od kolaudácie

Ak platiteľ dane predáva budovu po viac ako 5 rokoch od kolaudácie, predaj je oslobodený od DPH podľa § 38 ods. 1 písm. a) ZDPH. V takom prípade je platiteľ dane povinný upraviť odpočítanú daň podľa § 54 ZDPH, ak si pri nadobudnutí budovy uplatnil odpočítanie dane. Na faktúre pre kupujúceho uvedie slovnú informáciu „Dodanie je oslobodené od dane podľa § 38 ods. 1 písm. a) ZDPH“.

Zdanenie predaja

Alternatívne, predávajúci môže zvoliť zdanenie predaja podľa § 69 ods. 12 písm. c) ZDPH. Vtedy povinnosť platiť daň vzniká kupujúcemu platiteľovi dane. Na faktúre pre kupujúceho uvedie slovnú informáciu „Prenesenie daňovej povinnosti“, dodanie nehnuteľnosti sa považuje za zdanené a postup podľa § 54 (zmena účelu použitia) by sa neuplatnil.

Predaj bytu staršieho ako 5 rokov

Na predaj bytov po 5 rokoch od kolaudácie musí platiteľ dane uplatniť povinné oslobodenie od DPH (pravidlo pre predaj po 1. 1. 2019). Platiteľ sa po 1. 1. 2019 nemôže rozhodnúť pre zdanenie predaja, pretože ide o nehnuteľnosť určenú na bývanie. Zároveň musí vrátiť vstupnú DPH, ak si uplatnil odpočet dane v čase obstarania/rekonštrukcie.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Predaj apartmánu v bytovom a apartmánovom dome

Pri predaji apartmánu v apartmánovom dome po uplynutí 5-ročného obdobia od kolaudácie má predávajúci právo sa rozhodnúť, že dodanie nebude oslobodené od dane. Pri predaji apartmánu v bytovom dome zákon o DPH možnosť voľby predať s daňou vylučuje - predaj takéhoto apartmánu je po uplynutí 5-ročného obdobia od kolaudácie povinne s oslobodením od dane DPH.

Prenájom nehnuteľnosti zdaniteľnej osobe

Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane - okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich časti.

Prenájom pozemku sám sebe ako podnikateľovi

Fyzická osoba živnostník nemôže byť nájomcom seba samého ako prenajímateľa v pozícii súkromnej osoby. Každá zmluva musí mať aspoň dve odlišné zmluvné strany. Takáto zmluva by bola neplatná. Ak by ste si založili napríklad jednoosobovú spoločnosť s ručením obmedzeným, tá by si od vás ako fyzickej osoby mohla pozemok prenajať. V takom prípade totiž ide o dva odlišné právne subjekty na strane prenajímateľa a nájomcu, ktoré majú odlišné IČO (identifikačné číslo osoby) a DIČ (daňové identifikačné číslo).

Obchodný majetok a vklad do spoločnosti

Obchodný majetok je súhrn všetkých majetkových hodnôt, ktoré patria podnikateľovi a slúžia alebo sú určené na jeho podnikanie. V prípade fyzickej osoby pojem majetok všeobecne zahrnuje tak obchodný majetok, ako aj všetky ďalšie hodnoty, ktoré neslúžia na podnikanie. Obchodné imanie je súbor obchodného majetku a záväzkov vzniknutých podnikateľovi v súvislosti s podnikaním.

Obchodný podiel

Obchodný podiel predstavuje účasť spoločníka na spoločnosti. Kvalitatívnu stránku obchodného podielu predstavuje súhrn práv a povinností spoločníka vyjadrených v jeho právnom postavení v spoločnosti. Spoločník nemôže disponovať so svojím vkladom a nemôže žiadať vrátenie vkladu, no za podmienok stanovených v zákone alebo v spoločenskej zmluve s týmto obchodným podielom môže nakladať. Obchodný podiel je možné previesť na iného spoločníka alebo na tretiu osobu odlišnú od spoločníkov. Náležitosti zmluvy o prevode obchodného podielu sú uvedené v § 115 ods. 3 Obchodného zákonníka.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Nadobudnutie obchodného podielu

Obchodný podiel možno nadobudnúť buď na základe vkladu do obchodnej spoločnosti, alebo na základe zmluvy o prevode. Vkladom spoločníka je súhrn peňažných prostriedkov a iných peniazmi oceniteľných hodnôt, ktoré spoločník vkladá do spoločnosti a podieľa sa nimi na výsledku podnikania spoločnosti. Vlastnícke právo ku vkladom alebo ich častiam prechádza na spoločnosť dňom jej vzniku zápisom do obchodného registra. Vlastnícke právo k nehnuteľnosti nadobúda spoločnosť až vkladom do katastra nehnuteľností na základe písomného vyhlásenia vkladateľa.

Nepeňažný vklad

Nepeňažným vkladom môže byť len majetok, ktorého hospodárska hodnota sa dá určiť (hnuteľná alebo nehnuteľná vec, podnik, obchodný podiel a pod.). Splatený musí byť pred zápisom výšky základného imania do obchodného registra. Nepeňažný vklad a jeho hodnota, v akej sa započítava na vklad spoločníka, sa musia uviesť v spoločenskej, resp. zakladateľskej zmluve alebo listine. Hodnota tohto vkladu sa určí znaleckým posudkom.

Vklad nehnuteľnosti do spoločnosti a daň z príjmov

Pri vytváraní základného imania vkladmi spoločníkov dochádza k zmene v osobe vlastníka tohto majetku, vlastnícke právo ku vkladom alebo ich častiam prechádza na spoločnosť. Nejde však o predaj. Spoločníkovi neplynie príjem z predaja tohto majetku. Pri vkladoch do obchodných spoločností teda nemožno použiť ustanovenia zákona o dani z príjmov upravujúce zdaňovanie príjmov z predaja vecí.

Vstupná cena majetku vloženého do spoločnosti

U vkladateľa sa rozdiely v ocenení v roku poskytnutia vkladu nezdaňujú, ale pri odpisovaní vloženého majetku sa vychádza zo vstupnej ceny definovanej v § 25 zákona č. 595/2003 Z. z. Ak bola vložená vec zahrnutá u vkladateľa do obchodného majetku, za vstupnú cenu sa považuje zostatková cena, resp. obstarávacia cena, ak ide o majetok vylúčený z odpisovania.

Nepeňažný vklad a zdanenie príjmu z predaja

Ak fyzická osoba vloží do základného imania spoločnosti ako nepeňažný vklad vec, o ktorej neúčtovala ako o obchodnom majetku a príjem z predaja by nebol oslobodený od dane, nemôže sa vklad oceniť v spoločnosti vyššou sumou, ale len obstarávacou cenou (aby sa predišlo obídeniu zdanenia príjmu z predaja vkladom).

Príklad: Vklad garáže do s.r.o.

Pán Tučný, ktorý nepodniká, v roku 2005 kúpil za 150 000 Sk veľkú garáž. Používal ju na súkromné účely. V roku 2007 sa stal jedným zo spoločníkov novovzniknutej s. r. o. Ako nepeňažný vklad vložil do s. r. o. túto nehnuteľnosť. V čase vkladu jej hodnota podľa znaleckého posudku predstavuje 200 000 Sk. Ak by garáž pán Tučný v roku 2007 nebol vložil do obchodnej spoločnosti, ale predal, príjem by podliehal zdaneniu, keďže doba medzi nadobudnutím a predajom by bola kratšia ako päť rokov. Za vstupnú cenu garáže sa bude v s. r. o. považovať obstarávacia cena.

Príjmy z predaja nehnuteľnosti a daň z príjmov

Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane, ak doba medzi nadobudnutím a predajom nehnuteľnosti presiahne päť rokov. Miernejší režim sa používa pri posudzovaní príjmov z predaja bytov, rodinných domov a ostatných nehnuteľností nadobudnutých dedením v priamom rade alebo niektorým z manželov v dôsledku smrti poručiteľa. Od dane je oslobodený takýto príjem, ak k predaju dôjde po piatich rokoch od vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku.

Príjem z prevodu obchodného podielu

Príjem z prevodu obchodného podielu patrí medzi „ostatné príjmy“ a je uvedený v § 8 ods. 1 písm. f) ZDP. Z tohto príjmu sa daň nevyberá zrážkovým spôsobom. Daňovník si ho po uplynutí zdaňovacieho obdobia musí uviesť v priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby. V súlade s § 8 ods. 7 ZDP sa za výdavok považuje vklad alebo obstarávacia cena podielu.

Zdaňovanie príjmov z prevodu obchodného podielu

Podľa § 8 ods. 2 ZDP sa do základu dane zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie. Ak výdavky spojené s jednotlivým druhom príjmu sú vyššie ako príjem, na tento rozdiel sa neprihliada.

Príklad: Predaj garáže a rekreačnej chatky

Pán Veselý mal vo februári 2007 finančné problémy, preto sa rozhodol predať za 160 000 Sk garáž, ktorú kúpil v roku 2005 za 180 000 Sk. Keďže doba medzi nadobudnutím a predajom bola kratšia než päť rokov, príjem podlieha zdaneniu. Ak by pán Veselý okrem garáže predal v roku 2007 ešte jednu nehnuteľnosť, a to so ziskom, napr. za 340 000 Sk rekreačnú chatku, ktorú kúpil v roku 2004 za 280 000 Sk, v súlade s § 8 ods. 2 ZDP sa strata a zisk pri tom istom druhu príjmu kompenzujú.

Príjmy z prevodu účasti vyplácané v splátkach

Príjmy z prevodu účasti na obchodných spoločnostiach vyplácané v splátkach na základe zmluvy sa zahrnú do základu dane v tom zdaňovacom období, v ktorom boli prijaté. V prípade prevodu na splátky sa výdavky, ktoré prevyšujú príjmy v tom zdaňovacom období, v ktorom po prvý raz plynú splátky, môžu uplatniť už v tomto zdaňovacom období až do výšky týchto príjmov.

Príklad: Predaj obchodného podielu na splátky

Pani Milá, ktorá v januári 2004 vložila do spoločnosti Alfa, s. r. o., peňažný vklad vo výške 120 000 Sk, v roku 2006 uzatvorila zmluvu o odplatnom prevode svojho obchodného podielu s tým, že s nadobúdateľom podielu boli dohodnuté dve rovnaké splátky po 100 000 Sk, jedna v roku 2006 a druhá v roku 2007. Príjem z prevodu účasti na obchodnej spoločnosti zdaňuje v tých zdaňovacích obdobiach, v ktorých boli prijaté splátky.

Zdaniteľný príjem a oslobodenie od dane

Podľa § 2 písm. h) ZDP za zdaniteľný sa považuje príjem, ktorý je predmetom dane a nie je od dane oslobodený. Príjmy, ktoré nepredstavujú predmet dane, sú vymenované v § 3 ods. 2 a v § 5 ods. 5 ZDP. Príjmy od dane oslobodené sú vymenované v § 9 a § 5 ods. 7 ZDP.

Daň z pridanej hodnoty (DPH)

Vstup Slovenskej republiky do Európskej únie

Dňom vstupu do Európskej únie sa Slovenská republika stala súčasťou jednotného trhu Európskej únie, ktorý existuje od 1. januára 1993. Vznik jednotného trhu si vyžiadal zrušenie colných úradov a colnej kontroly tovaru na hraniciach medzi členskými štátmi Európskej únie.

Princíp určenia a princíp pôvodu

Pri vzniku jednotného trhu Európskej únie nebolo možné v dani z pridanej hodnoty prijať generálne „princíp pôvodu“, to znamená princíp zdanenia tovaru alebo služby dodávateľom tovaru alebo služby v členskom štáte dodávateľa. Preto sa pre dodávky tovarov a služieb z jedného členského štátu do iného členského štátu medzi registrovanými platiteľmi dane prijal „princíp určenia“, to znamená princíp zdanenia tovaru a služby v členskom štáte príjemcu.

Intrakomunitárne dodanie a nadobudnutie tovaru

Predaj tovaru podnikateľom registrovaným pre daň do iného členského štátu podnikateľovi registrovanému pre daň sa nazýva intrakomunitárne dodanie tovaru. Kúpa tovaru podnikateľom registrovaným pre daň z iného členského štátu od podnikateľa registrovaného pre daň sa nazýva nadobudnutie tovaru v tuzemsku z iného členského štátu alebo intrakomunitárne nadobudnutie tovaru.

Príklad: Intrakomunitárne nadobudnutie tovaru

Podnikateľ v Nemecku predáva tovar podnikateľovi na Slovensku. Cena tovaru bez dane je 50 000 EUR. Obaja podnikatelia sú registrovaní pre daň z pridanej hodnoty. Nemecký podnikateľ neuplatní daň z predaja tovaru, pretože ide o export tovaru do tretieho štátu. Slovenský podnikateľ uplatní daň z intrakomunitárneho nadobudnutia tovaru.

Zdaniteľná osoba a podnikanie

Zdaniteľnou osobou je každá fyzická osoba a každá právnická osoba, ktorá nezávisle podniká bez ohľadu na to, aký je účel jej podnikania alebo výsledky jej podnikania. Podnikanie je samostatne na účely zákona definované ako každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem a ide hlavne o činnosť výrobcov, obchodníkov, osôb poskytujúcich rôzne služby, výkon slobodných povolaní.

Sústavná činnosť

Z definície podnikania je zrejmé, že ide o činnosť sústavnú. Za sústavnú činnosť sa považuje aj činnosť, ktorá sa týka iba časti kalendárneho roka alebo sezóny a ktorá sa v iných obdobiach roka nevykonáva, pretože nie sú podmienky na vykonávanie tejto činnosti.

Prípravné práce na podnikanie

Ekonomická činnosť zahŕňa akékoľvek prípravné práce na výkon zdaniteľných obchodov, a teda aj prvé investičné náklady, ktoré vzniknú za účelom a s cieľom podnikať, sa musia považovať za hospodársku činnosť.

Využívanie majetku na dosahovanie príjmu

Za podnikanie sa považuje aj využívanie hmotného alebo nehmotného majetku za účelom dosahovania príjmu, čo znamená, že ak sa prenajíma nehnuteľný majetok, považuje sa to za podnikanie.

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov

Ak je majetok, ktorý sa využíva na dosahovanie príjmu z neho, v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, považuje sa to za podnikanie oboch manželov v rovnakom pomere. V záujme zjednodušenia uplatňovania zákona v praxi sa v zákone umožňuje, aby sa manželia dohodli inak.

Príklad: Prenájom rodinného domu manželmi

Manželia vlastnia rodinný dom, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov. Tento dom prenajali obchodnej spoločnosti na podnikanie. Každému z manželov sa do obratu na účely registrácie pre daň započítava iba polovica príjmu z prenájmu.

tags: #prenajom #nehnutelnosti #fyzickou #osobou #podnikatelovi #danove