Daňové aspekty prenájmu nehnuteľnosti sám sebe

Tento článok sa zaoberá zložitou problematikou prenájmu nehnuteľnosti sám sebe z daňového hľadiska na Slovensku. Skúmame, či je takýto prenájom právne prípustný a aké daňové dôsledky z toho vyplývajú.

Prenájom sám sebe ako fyzická osoba - živnostník

Podľa platnej legislatívy fyzická osoba - živnostník nemôže byť nájomcom seba samého ako prenajímateľa v pozícii súkromnej osoby. Takýto postup by bol v rozpore s princípmi právnej úpravy zmluvných vzťahov, pretože každá zmluva vyžaduje minimálne dve odlišné zmluvné strany. V tomto prípade by ste vy, ako jedna a tá istá fyzická osoba, vystupovali v oboch pozíciách - prenajímateľa aj nájomcu.

Právna neplatnosť a daňové dôsledky

Takýto zmluvný model obchádza § 663 Občianskeho zákonníka, ktorý upravuje nájomnú zmluvu. Právny úkon vykonaný v rozpore so zákonom alebo obchádzajúci zákon je neplatný. Ak by ste teda uzavreli takúto nájomnú zmluvu, bola by neplatná. Z praxe je známy prípad, kedy si občan prenajal nebytové priestory sám sebe ako podnikateľovi a nájomné si zahrnul do daňových výdavkov. Daňový úrad to odmietol uznať a súd dal za pravdu daniarom, poukazujúc na právnu neprípustnosť takéhoto zmluvného vzťahu.

Alternatívne riešenie - spoločnosť s ručením obmedzeným (s.r.o.)

Ak by ste si založili jednoosobovú spoločnosť s ručením obmedzeným, tá by si od vás ako fyzickej osoby mohla pozemok prenajať. V tomto prípade ide o dva odlišné právne subjekty s vlastným IČO a DIČ, čo je v praxi pomerne bežné.

Nájom nehnuteľnosti z hľadiska DPH

Z hľadiska DPH je nájom nehnuteľnosti považovaný za poskytnutie služby podľa § 9 ods. 1 písm. b) zákona o DPH. Miestom dodania tejto služby je na základe § 16 ods. 1 zákona o DPH miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Nie je podstatné, na aký účel sa nehnuteľnosť prenajíma.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Oslobodenie od dane vs. zdaňovanie nájmu

Samotný nájom nehnuteľnosti alebo jej časti podľa § 38 zákona o DPH môže byť oslobodený od dane. Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa však môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane. Môže to byť výhodnejšie vzhľadom na to, aby predtým odpočítanú DPH nemusel upravovať. Pri nájme nehnuteľností alebo jej časti dochádza zo strany prenajímateľa - platiteľa DPH, k opakovanému dodávaniu služby.

Špecifické situácie v DPH

• Podnájom: Ak má nájomca možnosť časť priestorov poskytnúť do podnájmu inej osobe, je potrebné posúdiť, či podnájom spĺňa podmienky pre oslobodenie od dane.
• Prenájom zahraničnou osobou: Ak rakúsky podnikateľ prenajíma nehnuteľnosť slovenskému platiteľovi dane, miestom dodania služby je Slovenská republika a nájom je oslobodený od dane. V danom prípade sa uplatní prenos daňovej povinnosti na príjemcu služby.
• Parkovacie miesta: Ak je súčasťou nájmu aj prenájom parkovacích miest, je potrebné posúdiť, či ide o hlavnú alebo podpornú transakciu. Ak sú parkovacie miesta zriadené na pozemku spojenom s prenájmom nehnuteľnosti, považujú sa za súčasť prenájmu nehnuteľnosti.

Ubytovacie služby a DPH

Ubytovacie služby sú službami vzťahujúcimi sa na nehnuteľnosť, v ktorej sa poskytujú. Miesto ich dodania zdaniteľnou osobou, ktorá ich poskytuje, sa určí podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH, t. j. miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Ubytovanie poskytované ubytovacími zariadeniami je zdaňované, na rozdiel od možnosti oslobodenia od dane pri nájme nehnuteľnosti.

Definícia ubytovacieho zariadenia

Za ubytovacie zariadenie sa podľa § 38 ods. 4 zákona o DPH považuje zariadenie, v ktorom sa poskytuje prechodné ubytovanie. Do kategórie ubytovacích zariadení nepatria napr. sociálne ubytovne, školské internáty. Poskytovanie ubytovania v školských internátoch, ktoré poskytujú ubytovanie študentom škôl počas školského roku, patrí medzi služby úzko súvisiace s výchovnými a vzdelávacími službami a je oslobodené od dane podľa § 31 ods. 2 zákona o DPH.

Ubytovanie v zahraničí

Ak platiteľ zo SR vlastní ubytovacie zariadenie v ČR a poskytuje v ňom ubytovacie služby, uplatňuje sa český zákon o DPH.

Daňové priznanie a príjmy z prenájmu

Vlastníci nehnuteľností, ktorým plynuli príjmy z ich prenájmu, musia podať daňové priznanie k dani z príjmu fyzických osôb na tlačive typu B. Uviesť ich treba v VI. odd. v Tabuľke č. 1 (v DPFOB za rok 2023 na riadok č. 11.). Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Uplatniteľné výdavky

Ak nehnuteľnosť nie je zaradená v obchodnom majetku, daňový základ si možno znížiť o viaceré náklady spojené s prevádzkou nehnuteľnosti, ktorú prenajímajú fyzické osoby. Patria sem výdavky na energie (elektrina, voda, kúrenie), výdavky za služby ako odvoz odpadu, údržba spoločných priestorov, čistenie septiku, elektronické služby ako internet a televízia a iné. Uznateľným nákladom, ktorý znižuje daňový základ, sa stali aj výdavky na fond opráv v bytových domoch.

Daňová evidencia

Na výpočet základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností si majiteľ nehnuteľnosti uplatňuje len preukázateľne vynaložené daňové výdavky, pričom mu stačí viesť si iba daňovú evidenciu. Pri tomto type príjmov však nemôže prenajímateľ vykázať daňovú stratu a nemôže si ani odpočítať nezdaniteľné časti základu dane na daňovníka a manželku/manžela.

Registračná povinnosť

Prenajímateľ je povinný do 30 dní po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajal byt alebo nebytový priestor alebo ich časti, požiadať o registráciu na daňovom úrade.

Fakturácia energií a služieb pri nájme

Pri fakturácii energií a ďalších služieb poskytovaných popri službe nájmu je potrebné posúdiť, či ide o jedno zložené plnenie alebo o samostatné a nezávislé plnenia.

Zložené plnenie

O jedinom plnení možno hovoriť vtedy, keď sú dva alebo viaceré prvky dodané zákazníkovi tak úzko spojené, že objektívne tvoria jediné neoddeliteľné hospodárske plnenie, ktorého rozdelenie by bolo neprirodzené a umelé. Za vedľajšie plnenie vo vzťahu k hlavnému plneniu sa preto musí považovať také plnenie, ktoré samo o sebe nie je pre zákazníka cieľom, ale je iba prostriedkom lepšieho využitia hlavnej služby. Potom obidve zložky (hlavná aj vedľajšia) zloženého plnenia musia podliehať rovnakému daňovému režimu.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Samostatné plnenia

Ak má nájomca v súvislosti s dodávkou energií možnosť slobodne sa rozhodnúť o svojej skutočnej spotrebe, ide o samostatné plnenie. V takom prípade sa energie fakturujú samostatne s príslušnou DPH.

Nájom nebytových priestorov

Poskytovanie nebytových priestorov za účelom nájmu je významnou súčasťou podnikania. Nájom nebytových priestorov vzniká na zmluvnom základe. Môžu ho dojednať na určitý alebo neurčitý čas osoby fyzické, právnické, tuzemské i zahraničné, v zásade bez obmedzenia. Nájomca je povinný okrem platenia nájomného uhrádzať náklady spojené s obvyklým udržiavaním predmetu nájmu, bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv.

Vznik daňovej povinnosti pri nájme

Pri opakovaných dodávkach tovarov a služieb sa deň dodania stanoví osobitným spôsobom, a to podľa § 19 ods. 3 zákona o DPH. Ak platiteľ - prenajímateľ, nájom nehnuteľností zdaňuje, uskutočňuje opakované dodanie služby, pri ktorom sa za deň dodania a tým i deň vzniku daňovej povinnosti považuje posledný deň zdaňovacieho obdobia, na ktoré sa platba nájomného vzťahuje.

Prenájom cez s.r.o. a daňové hľadisko

Prenájom bytu za symbolickú cenu, ktorá nie je trhovou cenou, obvykle používanou tretími osobami v bežných obchodných vzťahoch, je z daňového hľadiska sporné. Daňová kontrola môže takéto prenajímanie spochybniť a neuznať ho.

Predaj nehnuteľnosti a daň

Daň neplatíte, ak sa na vás vzťahuje oslobodenie. Ide napríklad o predaj nehnuteľnosti, ktorú vlastníte dlhšie ako 5 rokov alebo o nehnuteľnosť, ktorú ste zdedili pred piatimi rokmi. Takýto príjem nemusíte uvádzať v daňovom priznaní. Daň neplatíte ani vtedy, ak spĺňate obidve nasledujúce podmienky, teda získali ste byt, či dom do vlastníctva najneskôr do 31.12.2010, a zároveň ste v nej mali prihlásený pobyt najmenej 2 roky bezprostredne pred predajom.

Paušálne výdavky a prenájom

Prenajímať nehnuteľnosť je možné bez živnosti, no aj na základe živnosti. Prenajímateľ, ktorý neposkytuje iné než základné služby spojené s prenájmom, na prenájom nepotrebuje živnostenské oprávnenie a prenajíma nehnuteľnosť len na základe registrácie na daňovom úrade. Tento si môže uplatniť iba reálne výdavky. Fyzické osoby-prenajímatelia sú de facto jedinou podmnožinou v rámci SZČO, ktorí si nemôžu uplatniť brutálne výhodné paušálne náklady vo výške 60% z príjmov.

Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku

Ak je nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku, môžete si do nákladov dávať napríklad kúpnu cenu nehnuteľnosti formou odpisov, výdavky na jej technické zhodnotenie, opravy či udržanie, ale aj daň z nehnuteľnosti. Okrem toho si do nákladov dávajú aj výdavky za energie, či ostatné služby. Ak nemáte nehnuteľnosť v obchodnom majetku, môžete si odpočítať len výdavky za energie a iné služby.

Nezdaniteľná suma a príjmy z prenájmu

Ak mal niekto za rok príjem z prenájmu nižší ako 500 eur, nemusí ho vôbec uvádzať v daňovom priznaní. Finančná správa hovorí, že pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatňovať preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu na základe vedeného účtovníctva alebo na základe evidencie.

Manželia a prenájom

Ak sú prenajímatelia manželia, ktorí vlastnia prenajímanú nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve a obaja sa zaregistrujú na daňovom úrade ako prenajímatelia, môžu si príjem rozdeliť v pomere, ktorý si dohodnú a zároveň si každý z nich môže odpočítať sumu 500 eur. Manželia, ktorí si rozdelia príjem z prenájmu, si v takom istom pomere musia rozdeliť aj výdavky.

Odvody do poisťovní a príjmy z prenájmu

Zdravotné poistenie ako fyzická osoba - odvody z prenájmu neplatíte ako zamestnanec ani ako živnostník, ak nehnuteľnosť prenajímate a neposkytujete pri tom nájomcovi „špeciálne“ služby (stravovanie, upratovanie prenajatých priestorov a pod.). Sociálne poistenie ako FO - odvody z prenájmu neplatíte ako zamestnanec. U živnostníkov je rozhodujúcim príjmom zdaňovaný príjem. To znamená, že na účely vzniku, trvania a zániku povinného poistenia sa posudzujú spolu všetky zdaňované príjmy.

tags: #prenájom #nehnuteľnosti #sám #sebe #daňové #hľadisko