Daňové priznanie z prenájmu nehnuteľnosti v Taliansku: Kompletný sprievodca pre slovenských rezidentov

Tento článok poskytuje komplexný prehľad daňových povinností pre rezidentov Slovenskej republiky (SR) pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností v Taliansku. Zameriame sa na rôzne aspekty, od daňovej rezidencie až po zamedzenie dvojitého zdanenia, a to s ohľadom na slovenské a talianske daňové zákony a zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia.

Daňová rezidencia a jej význam

Daňová rezidencia je kľúčový pojem, ktorý určuje rozsah vašich daňových povinností. Je dôležité správne určiť váš status, pretože od neho závisí, kde a ako budete zdaňovať svoje príjmy.

Rezident SR (daňovník s neobmedzenou daňovou povinnosťou)

Podľa § 2 zákona o dani z príjmov je rezidentom SR osoba, ktorá má na území SR trvalý pobyt, bydlisko alebo sa tu obvykle zdržiava aspoň 183 dní v príslušnom kalendárnom roku. Ako rezident SR máte povinnosť vysporiadať si v SR svoj celosvetový príjem, teda príjem plynúci zo zdrojov na území SR, ako aj príjem zo zdrojov v zahraničí, vrátane príjmov z prenájmu nehnuteľnosti v Taliansku.

Nerezident SR (daňovník s obmedzenou daňovou povinnosťou)

Nerezident SR je osoba, ktorá nespĺňa podmienky pre rezidenta SR. Nerezident zdaňuje v SR len príjmy zo zdrojov na území SR.

Daňovník nespolupracujúceho štátu

Daňovník nespolupracujúceho štátu je fyzická osoba, ktorá nemá trvalý pobyt, alebo právnická osoba, ktorá nemá sídlo v štáte uvedenom v zozname štátov uverejnenom na webovom sídle Ministerstva financií Slovenskej republiky. Voči daňovníkovi nespolupracujúceho štátu sa uplatňuje zvýšená sadzba dane vyberanej zrážkou.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Konflikt dvojitej rezidencie

Ak ste považovaný za daňového rezidenta dvoch zmluvných štátov (napríklad SR a Talianska), dochádza ku konfliktu dvojitej rezidencie. Tento konflikt sa rieši uplatnením rozhraničovacích kritérií, ako sú:

• Stály byt: Máte vo vlastníctve alebo v držbe byt, ktorý má stály charakter, je zariadený a udržiavaný pre vaše stále použitie.
• Stredisko životných záujmov: Ku ktorému štátu máte bližšie osobné a hospodárske vzťahy (rodina, zamestnanie, majetok).

Predmet dane a zdaniteľný príjem

Predmet dane rezidenta SR

Predmetom dane rezidenta SR je príjem (výnos) plynúci zo zdrojov na území SR a zo zdrojov v zahraničí (tzv. celosvetový príjem). To znamená, že ak ste rezidentom SR, musíte v SR zdaniť aj príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v Taliansku.

Predmet dane nerezidenta SR

Predmetom dane nerezidenta SR je príjem plynúci zo zdrojov na území SR.

Zdaniteľný príjem

Zdaniteľný príjem je príjem, ktorý je predmetom dane a nie je od dane oslobodený.

Daňové priznanie a lehoty

Daňové priznanie k dani z príjmov za zdaňovacie obdobie 2025 je povinný podať daňovník, ak jeho celkové zdaniteľné príjmy dosiahnuté v roku 2025 presiahli sumu 2 876,90 eura.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Lehota na podanie daňového priznania k dani z príjmov za rok 2025 je 31. marca 2026. Túto lehotu je možné predĺžiť, a to na základe oznámenia podaného príslušnému správcovi dane do uplynutia lehoty na podanie daňového priznania.

Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti v Taliansku

Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti umiestnenej v zahraničí podlieha ustanoveniam zákona o dani z príjmov a článku "Príjmy z nehnuteľného majetku" príslušnej zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia.

Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti sú v SR oslobodené od dane do výšky 500 eur. Ak príjmy daňovníka z prenájmu nehnuteľnosti umiestnenej v zahraničí presiahnu sumu 500 eur, do daňového priznania uvedie len príjem nad takto ustanovenú sumu.

Príklad: Ak rezidentovi SR v roku 2025 plynuli príjmy z prenájmu nehnuteľnosti umiestnenej na území ČR vo výške 7000 eur, zahrnie do daňového priznania v SR príjem vo výške 6500 eur (7000 eur - 500 eur). Pri zdanení si môže uplatniť výdavky v zmysle slovenskej daňovej legislatívy (preukázateľné výdavky).

Zamedzenie dvojitého zdanenia

Ak ste rezidentom SR a platíte dane z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti v Taliansku, Slovenská republika má s Talianskom uzatvorenú zmluvu o zamedzení dvojitého zdanenia. To znamená, že sa môžete vyhnúť plateniu daní dvakrát z toho istého príjmu.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Zdaňovanie príjmov rezidenta SR, ktoré mu plynuli zo zdrojov v zahraničí, sa v prípade zmluvných štátov riadi príslušnou zmluvou a zákonom o dani z príjmov. Podmienkou uplatnenia zmluvy je preukázanie daňovej rezidencie do termínu výplaty, poukázania alebo pripísania príjmu k dobru daňovníka (rezidenta SR).

Fakturácia do Talianska (ak prenajímate ako podnikateľ)

Ak prenajímate nehnuteľnosť v Taliansku ako podnikateľ (živnostník alebo firma), musíte zvážiť aj otázky DPH.

Fakturácia ako platiteľ DPH

• Pri poskytovaní služieb podnikateľovi (zdaniteľnej osobe) v Taliansku sa miesto dodania určuje podľa § 15 ods. 1 zákona o DPH, t.j. je to Taliansko (krajina odberateľa).
• Faktúra sa vystavuje bez DPH s poznámkou „prenesenie daňovej povinnosti“ (v angličtine „reverse charge“).
• Na faktúre musíte uviesť IČ DPH svoje aj talianskeho odberateľa.
• DPH odvádza taliansky odberateľ vo svojej krajine podľa tamojších sadzieb.
• Musíte podať súhrnný výkaz (štvrťročne alebo mesačne, ak dodávate aj tovar) do 25. dňa po skončení obdobia, v ktorom ste službu poskytli.

Fakturácia ako neplatiteľ DPH

• Ak poskytujete služby podnikateľovi v Taliansku (zdaniteľnej osobe s IČ DPH), musíte sa pred poskytnutím služby zaregistrovať podľa § 7a zákona o DPH a získať IČ DPH.
• Faktúra sa vystavuje bez DPH s poznámkou „prenesenie daňovej povinnosti“.
• Uvádza sa IČ DPH vaše aj talianskeho odberateľa.
• Taliansky odberateľ odvádza DPH vo svojej krajine.
• Musíte podať súhrnný výkaz (štvrťročne) do 25. dňa po skončení štvrťroka, v ktorom ste službu poskytli.

Dôležité aspekty pri kúpe nehnuteľnosti v Taliansku

Ak uvažujete o kúpe nehnuteľnosti v Taliansku za účelom prenájmu, je dôležité zvážiť nasledovné:

• Cieľ investície: Ide o rezidenčné bývanie, rekreačný dom alebo investíciu s výnosom z prenájmu? Vaše ciele ovplyvnia lokalitu, typ nehnuteľnosti a spôsob financovania.
• Rozpočet: Definujte si rozpočet, ktorý zahŕňa nielen kúpnu cenu, ale aj províziu, realitnú daň (imposta di registro), notárske poplatky, registre a poplatky za prevod.
• Lokalita: Trh nehnuteľností v Taliansku ponúka rôzne regióny, od rušných mestských centier po tiché pobrežné zóny. Niektoré oblasti majú špecifické daňové incentívy pre cudzincov alebo investície do rekrečných nehnuteľností.
• Financovanie: Financovanie v Taliansku môže byť jednoduchšie, ak spolupracujete s bankou, ktorá má skúsenosti s cudzími klientmi.
• Právne náležitosti: V Taliansku je kľúčovým hráčom notár, ktorý zabezpečuje právny štít a prevod vlastníctva. Pred samotnou transakciou vždy vyžiadajte všetky súvisiace dokumenty, vrátane stavebných povolení a aktuálneho energetického preukazu.
• Dane a poplatky: Zvažujte daň z prevodu nehnuteľnosti (Imposta di registro) alebo DPH v prípade novostavieb, ako aj poplatky spojené s registráciou vlastníctva. Okrem toho zvažujte ročné náklady na prevádzku, ako sú miestne poplatky, energie a financovanie.

tags: #prenajom #nehnutelnosti #v #taliansku #danove #priznanie