Podmienky prenájmu pivničných priestorov: Komplexný sprievodca

Spoločné priestory v bytových domoch, ako sú bývalé práčovne, sušiarne, kočikárne, kotolne, časti chodieb alebo vstupných priestorov, sú často predmetom záujmu vlastníkov bytov, ktorí ich chcú využiť na prenájom. Hoci sa to môže zdať ako jednoduchý spôsob, ako získať dodatočný príjem, prenájom pivničných priestorov a iných spoločných priestorov podlieha špecifickým podmienkam a právnym predpisom, ktoré je nevyhnutné poznať a dodržiavať.

Právny rámec prenájmu spoločných priestorov

Spoločné priestory sú spoločným majetkom všetkých vlastníkov bytov v dome. Ak sa rozhodnú ich prenajať, musí to odsúhlasiť nadpolovičná väčšina. Keďže spoločné priestory sú podielovým spoluvlastníctvom, vzniká tu pomerne zložitý vzťah medzi viacerými stranami, do ktorého spravidla vstupuje správca alebo spoločenstvo vlastníkov. Je úplne jedno, či si priestory prenajíma sused priamo z domu, alebo niekto cudzí. Je to právny vzťah, ktorý musí byť podložený zmluvou.

Zmluva o nájme

Nebytové priestory sa pritom môžu prenajímať len na také účely, na ktoré sú stavebne určené. Zmluvu o nájme môže uzatvoriť v mene vlastníkov aj spoločenstvo alebo správca bytového domu, a to na základe poverenia. V záujme určitosti nájomnej zmluvy a predchádzania možným konfliktom je vhodné spoločné priestory, ktoré sa idú prenajať, v zmluve čo najpresnejšie určiť. Rovnako treba stanoviť aj čo najpresnejšie podmienky platieb nielen za nájom, ale aj za energie a ostatné služby. Úhrada za užívanie priestorov musí byť minimálne na úrovni nákladov za služby zabezpečované do tohto priestoru - vykurovanie, osvetlenie a elektrina - a s týmito podmienkami musia ostatní vlastníci súhlasiť. Zmluva by mala pamätať aj na podmienky užívania týchto priestorov.

Združenie spoločenstiev vlastníkov radí určiť prísne podmienky pre rušenie nočného pokoja, pre odvetranie priestorov, udržiavanie čistoty a každé porušenie uvádzať v zmluve ako dôvod na okamžité ukončenie nájmu. Veľmi obozretne treba vyberať typ prevádzky, aký si do domu vpustíte, aj na základe hlučnosti strojov a zariadení, možného šírenia pachov, početnosti návštev a podobne. Už pri uzatváraní nájomnej zmluvy odporúčame myslieť aj na riešenie situácie po skončení nájmu.

Živnostenské oprávnenie

Všeobecný občiansko-právny princíp súkromného práva, týkajúci sa voľného nakladania fyzických a právnických osôb s majetkom v ich vlastníctve, a tým aj možnosti tento majetok prenajať, je prelomený verejnoprávnou úpravou zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom oprávnení (živnostenský zákon) v znení neskorších predpisov, ktorá vyžaduje na prenájom nehnuteľnosti splniť a vo väčšine prípadov aj preukázať autorizovanému orgánu splnenie viacerých podmienok a povinností. Nejde pritom o úpravu, ktorá reguluje prenajímanie akejkoľvek nehnuteľnosti. Nejde pritom ani o úpravu, ktorá reguluje prenajímanie nehnuteľností jednotným spôsobom. Podmienky a spôsob regulácie závisia od viacerých okolností, ktoré vyžadujú od prenajímajúcich osôb diferencovaný postup. Len ich poznanie môže dať odpoveď dotknutým osobám na dve kľúčové otázky.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Zákon č. 455/1991 Zb. o živnostenskom oprávnení (živnostenský zákon) v znení neskorších predpisov (ďalej živnostenský zákon) vychádza z úpravy (§ 4 ods. 1), podľa ktorej ak fyzická osoba alebo právnická osoba prenajíma nehnuteľnosti, bytové a nebytové priestory tretím osobám a súčasne popri prenájme poskytuje aj iné ako základné služby, táto činnosť má charakter podnikateľskej činnosti, na vykonávanie ktorej je potrebné osobitné živnostenské oprávnenie. Z uvedeného vyplýva, že je rozhodujúce, aby pritom boli splnené dve podmienky, t. j.

Základnými službami treba rozumieť taký okruh služieb, ktoré zabezpečujú (podmieňujú) možnosť ich riadneho užívania nájomcom. Takýmito službami možno v praxi rozumieť dodávku tepla a teplej úžitkovej vody, elektrickej energie, plynu, odvoz tuhého komunálneho odpadu, odvod odpadovej vody alebo odvoz splaškov, kominárske služby, upratovanie spoločných priestorov a pod.

Za poskytovanie doplnkovej služby, ktorá nemá charakter služby podmieňujúcej možnosť riadneho užívania prenajímaných bytových alebo nebytových priestorov, ale ktorá svojím charakterom súvisí s prenajímaným priestorom tým, že smeruje k vylepšeniu podmienok užívania predmetu zmluvy o nájme bytového alebo nebytového priestoru, treba považovať aj poskytovanie vybavenia prenajímaných (holo)priestorov vnútorným zariadením. Nejde pritom o žiadnu nezvyklosť. Naopak, v bežnej praxi sa pri prenajímaní najmä bytových priestorov možno veľmi často stretať so situáciou, kedy sa popri prenájme samotných bytových priestorov súbežne poskytuje aj existujúce vnútorné vybavenie. V podmienkach živnostenského podnikania súbežné poskytovanie doplnkovej (inej ako základnej) služby vyvoláva dvojité právne účinky. V zásade ide v danom prípade o súbeh dvoch prenájmov, pri ktorom dochádza jednak k vzniku povinnosti prenajímateľa (vnútorne vybaveného) priestoru mať živnostenské oprávnenie na prenájom príslušných nehnuteľných (bytových a nebytových) priestorov, jednak k vzniku povinnosti tejto osoby mať živnostenské oprávnenie na prenájom hnuteľných vecí.

To za predpokladu, že poskytnutie (prenájom) vnútorného vybavenia je dôvodom k uzatvoreniu dohody o osobitnej úhrade za hnuteľné veci alebo je súčasťou dohodnutej výšky nájomného za vylepšenie podmienok užívania prenajímaných (holo)priestorov. A to bez ohľadu na spôsob a formu uzatvorenej dohody a bez ohľadu na spôsob výpočtu a úhrady (splátok) nájomného, či spôsob účtovania a fakturácie príslušnej úhrady. V právnom rámci živnostenského zákona pre prenajímateľa nehnuteľnosti alebo jej časti v kladnom prípade nepostačuje iba živnostenské oprávnenie na prenájom prenajímaných priestorov (nehnuteľnosti). V uvedenej spojitosti treba osobitne upozorniť, že súčasťou rozsahu živnostenského oprávnenia na prenajímanie nehnuteľností nie je (aj) oprávnenie na možné vykonávanie iných ako základných služieb spojených s prenájmom dotknutej nehnuteľnosti. V tomto zmysle obsah živnosti „Prenajímanie nehnuteľností“ nezahŕňa zo zákona aj oprávnenie na vykonávanie niektorých súvisiacich „doplnkových“ služieb spojených s príslušnou nehnuteľnosťou. A nie je to možné ani v prípade, ak špecifikácia predmetu podnikania bližšie vyjadruje zámer prenajímateľa poskytovať okrem základných služieb, ktoré podmieňujú riadne užívanie nehnuteľnosti, aj súvisiace doplnkové služby.

V aplikačnej praxi sa možno veľmi často stretnúť s prípadmi znenia predmetov podnikania „Prenajímanie nehnuteľností s poskytovaním doplnkových služieb“ alebo „Prenájom nehnuteľností spojený s poskytovaním iných než základných služieb spojených s prenájmom“. Obsah tohto označenia vyjadruje zámer prenajímateľa nehnuteľnosti vykonávať prenájom príslušných bytových a nebytových priestorov alebo iných nehnuteľností podnikateľským spôsobom. Nevyjadruje však zámer prenajímateľa, aké služby spojené s prenájmom príslušnej nehnuteľnosti mieni poskytovať doplnkovým (podnikateľským) spôsobom.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

1. Ak mieni prenajímateľ poskytovať popri prenájme určitého bytového priestoru v právnom rámci § 663 a nasl.
2. Obdobne to platí aj na poskytovanie nebytových priestorov. Prenajímateľ môže nebytové priestory najčastejšie poskytovať v právnom rámci zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, kde popri prenájme určitého nebytového priestoru môže ich prenajímateľ poskytovať zároveň aj ich stráženie. To vyžaduje od prenajímateľa nadobudnúť za uvedeným účelom aj osobitné živnostenské oprávnenie na prenajímanie nebytových priestorov, aj osobitné podnikateľské oprávnenie (licenciu) na strážnu službu, ktorú je možné poskytovať na základe a za podmienok zákona č. 473/2005 Z. z. o poskytovaní služieb v oblasti súkromnej bezpečnosti a o zmene a doplnení niektorých zákonov (zákon o súkromnej bezpečnosti).

V uvedenej súvislosti treba pripomenúť, že ak mieni záujemca ohlásiť živnosť „Prenájom nehnuteľností spojený s poskytovaním iných než základných služieb spojených s prenájmom“, mal by mať na zreteli, že na úspešné ohlásenie živnosti by mal zároveň - najneskôr ku dňu vzniku živnostenského oprávnenia na prenájom nehnuteľností (čo je deň prevzatia úplného ohlásenia živnostenským úradom) - ohlásiť aj živnosť, ktorá má voči prenajímanej nehnuteľnosti charakter súvisiacej doplnkovej služby. V opačnom prípade sa vystavuje riziku, že samotné ohlásenie živnosti s uvedeným označením nespĺňa ku dňu jeho podania charakter živnosti. Uvedená skutočnosť podmieňuje uvedený postup prenajímateľov nehnuteľností (nadobudnúť najmenej dve živnostenské oprávnenia) aj v prípade, ak sa dotknutá osoba rozhodne poskytovať doplnkové služby súvisiace s prenajatou nehnuteľnosťou dodatočne, po určitom čase trvajúceho prenajímania iba (holo)priestorov.

Živnostenský zákon vychádza zároveň z úpravy (ustanovenia § 4 ods. 2), podľa ktorej ak fyzická osoba alebo právnická osoba prevádzkuje odstavnú plochu na umiestnenie najmenej piatich vozidiel patriacich iným osobám než majiteľovi alebo inej oprávnenej osobe, napr. ďalšiemu nájomcovi týchto priestorov a za tým účelom ju prenecháva komerčným spôsobom na prechodné alebo dlhodobé parkovanie vozidiel, táto činnosť má charakter podnikateľskej činnosti, na vykonávanie ktorej je potrebné osobitné živnostenské oprávnenie. V praxi ide o veľmi často zanedbávanú povinnosť, ktorá sa vzťahuje na všetky osoby oprávnené užívať uvedené nehnuteľné priestory,v podmienkach živnostenského podnikania bez ohľadu na vlastnícky vzťah k nim (môže ísť o vlastníka, správcu, nájomcu apod.) i bez ohľadu na možné organizačno-právne postavenie (právnu formu).

Popri vykonávaní strážnej služby zákaz súbežného vykonávania inej podnikateľskej činnosti ako technickej služby a podnikania v cestnej doprave s ochranou. V praxi to znamenalo pre osobu prevádzkujúcu odstavnú plochu (parkovisko) zákaz súbežného vykonávania strážnej služby podnikateľským spôsobom pod hrozbou zrušenia už vydanej licencie na poskytovanie strážnej služby podľa vtedy platného zákona o prevádzkovaní súkromných bezpečnostných služieb (č. 379/1997 Z. z.). Zároveň sa tým aj vylúčila možnosť poskytovania inej ako základnej služby, ktorá by inak generovala zmenu kvalifikácie prevádzkovania odstavnej plochy z nepodnikateľskej činnosti na podnikateľskú činnosť.

Z praxe bolo známe, že v tomto postavení sa najčastejšie objavovali mestá Slovenskej republiky alebo nimi zakladané obchodné spoločnosti, prípadne zriaďované príspevkové organizácie, ktoré veľakrát zanedbávali uvedené súvislosti, čo malo závažné dôsledky na (ne)oprávnenosť konania v predmetnej veci a tým aj na takto získané bezdôvodné obohatenie nadobudnuté z príjmov, ktoré z takejto činnosti plynuli. Za súčasného právneho stavu [zákon č. 473/2005 Z. z. o poskytovaní služieb v oblasti súkromnej bezpečnosti a o zmene a doplnení niektorých zákonov (zákon o súkromnej bezpečnosti)] už môže dôjsť k súbehu prevádzkovania parkoviska a zároveň aj k vykonávaniu strážnej služby podnikateľským spôsobom jedným právnym subjektom bez ohľadu na to, či ide o právnickú alebo fyzickú osobu.

Na posúdenie rozsahu a spôsobu regulácie poskytovaných ubytovaných služieb je rozhodujúce, či, v akom rozsahu, v akej kvalite (ponuke jedál) a za akých okolností sa spolu s poskytovaním ubytovacích služieb poskytujú aj pohostinské služby. V závislosti od okolností, za ktorých dochádza k poskytovaniu pohostinských služieb, v právnom rámci živnostenského zákona môže mať táto činnosť dvojaký charakter.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Voľnú živnosť v ostatných prípadoch poskytovania ubytovania v ubytovacích zariadeniach, ktoré neposkytujú pohostinské činnosti, čomu zodpovedajú viaceré prípady kategorizovaných ubytovacích zariadení s nižším zatriedením. Každý, kto sa rozhodne prenechávať do užívania iným, tretím osobám nehnuteľné priestory na ubytovanie, musí prednostne vyriešiť otázku, aký druh živnosti (aké živnostenské oprávnenie) potrebuje k prevádzkovaniu ubytovacích zariadení. Pokiaľ ide o otázku regulácie poskytovania ubytovacích služieb, podľa platného živnostenského zákona je tieto služby možné poskytovať dvojakým spôsobom, a to buď ako regulovanú viazanú živnosť, alebo ako neregulovanú voľnú živnosť.

V zjednodušenom chápaní otázky a odpovede možno povedať, že každá fyzická alebo právnická osoba, ktorá spolu s ubytovacími službami poskytuje aj pohostinskú činnosť, vykonáva regulovanú viazanú živnosť. Prevádzkovateľ ubytovacích zariadení bez poskytovania pohostinských služieb vykonáva neregulovanú voľnú živnosť. V zásade možno zároveň povedať, že iná štruktúra služieb poskytovaných v spojitosti s ubytovaním nemá vplyv na uvedený dvojaký spôsob regulácie ubytovacích služieb. Neplatí to však absolútne. Odchýlky od uvedenej zásady majú v praxi pomerne veľký význam, čo platí najmä pre okruh osôb, ktoré využívajú možnosti sezónneho poskytovania ubytovacích služieb v súkromí. V právnej podobe je táto zásada premietnutá aj v platnej právnej úprave reprezentovanej prílohou č. 2 živnostenského zákona, ktorá upravuje zoznam viazaných živností, a vyhláškou, ktorou sa ustanovujú klasifikačné znaky na ubytovacie zariadenia pri ich zaraďovaní do kategórií a tried. Od poskytovania pohostinských služieb ako jedného z kritérií preto možno odvíjať zaradenie (klasifikáciu) ubytovacieho zariadenia do príslušných tried (hviezdičiek), čo v praxi v zásade umožňuje spájať druh živnosti so zatriedením ubytovacieho zariadenia do príslušnej triedy podľa počtu hviezdičiek a tým odvodiť požiadavku na príslušný druh živnostenského oprávnenia (na znenie predmetu podnikania). Na názornú ilustráciu toho, v ktorých ubytovacích zariadeniach sa (povinne) poskytujú pohostinské činnosti, je uvedené v tabuľkovom prehľade formou označenia ubytovacieho zariadenia šedým rastrom (k tomu pozri prílohu č. 1).

Uvedená zásada v praxi neplatí absolútne v tom význame, že ak poskytovateľ ubytovacích služieb zároveň poskytuje aj pohostinské služby, ide vždy o regulovanú viazanú živnosť. To vyplýva z toho, že za pohostinské služby nemožno na podnikateľské účely považovať poskytovanie akýchkoľvek stravovacích služieb. V praxi primárne treba posúdiť obsah pohostinských služieb. Ich (právny) obsah nemožno stotožňovať s významom, ako sa mu prisudzuje v bežnej praxi. Pozitívnym vymedzením pohostinskej činnostisa podľa živnostenského zákona rozumie príprava a predaj jedál a nápojov, ak sa podávajú na priamu konzumáciu na mieste. Na účely živnostenského podnikania, a tým aj na účely posúdenia kvalifikácie charakteru (druhu) živnosti je osobitne dôležité poznanie, že za pohostinskú činnosť sa nepovažujú niektoré činnosti, ktoré formálne plnia znaky pozitívne vymedzenej pohostinskej činnosti.

Z uvedeného vyplýva, že na otázku, o aký druh živnosti ide v prípade konkrétneho poskytovania ubytovacích služieb spolu s poskytovaním stravovacích služieb, odpoveď možno nájsť aj v skladbe a štruktúre poskytovanej stravy, aj v počte lôžok ubytovacích zariadení. Osobitný praktický význam rozdielneho obsahu pohostinskej činnosti na podnikateľské účely možno uplatniť najmä u poskytovateľov ubytovania v súkromí, u ktorých možno predpokladať poskytovanie ubytovania spolu s prípravou a predajom jedál, nápojov a polotovarov na priamu konzumáciu ubytovaným hosťom v ubytovacích zariadeniach s kapacitou do 10 lôžok. V prípade dodržania tejto kapacitnej podmienky je poskytovanie ubytovacích služieb aj spolu s poskytovaním pohostinskej činnosti v plnom neobmedzenom rozsahu voľnou živnosťou. Obdobne o voľnú živnosť pôjde aj v prípade, ak poskytovateľ ubytovacieho zariadenia, ktorý bude poskytovať stravovacie služby, prekročí uvedený počet lôžok. V takomto prípade je však podmienkou, aby skladba poskytovanej stravy neprekročila rámec vyššie uvedeného negatívneho vymedzenia pohostinskej činnosti. To znamená, že aj pre väčší počet osôb môže prevádzkovateľ ubytovacieho zariadenia poskytovať pohostinskú činnosť v rozsahu voľnej živnosti, napríklad ak poskytuje tepelne rýchlo upravované mäsové výrobky a obvyklé prílohy alebo poskytuje bezmäsité jedlá. Možnosť tepelne rýchlo upravovaných mäsových výrobkov zahŕňa najmä možnosť smaženia, grilovania, pečenia mäsových výrobkov, ako sú klobásy, párky a pod., ku ktorým sa podávajú obvyklé prílohy, ako je horčica, kečup, chren, rôzne dresingy a pod. Voľbu „vopchať sa“ pod latku regulovanej viazanej živnosti (prevádzkovať ubytovacie zariadenie „na voľnú živnosť“) neumožňuje živnostenský zákon z vyššie uvedených dôvodov prevádzkovateľom chatovej osady triedy 3 a kempingu triedy 3 a 4. V praxi to znamená, že aj keď by prevádzkovateľ uvedených zariadení poskytoval pohostinskú činnosť v uvedenom (negatívnom vymedzení) rozsahu pohostinskej činnosti, prevádzkovanie chatovej osady triedy 3 a kempingu triedy 3 a 4 má vždy charakter viazanej živnosti. V predchádzajúcich častiach príspevku bola venovaná pozornosť regulácii ubytovacích služieb so súčasným poskytovaním pohostinských služieb v súvislosti s (povinnou) klasifikáciou ubytovacích zariadení do tried, a tým aj s predpokladaným (povinným) poskytovaním pohostinských služieb v zaradeniach určitej triedy (počtu hviezdičiek). V praxi môže vzniknúť a aj vznikajú situácie, ak sa prevádzkovateľ ubytovacieho zariadenia - zaradeného d…

tags: #prenajom #pivnicnych #priestorov #podmienky