Prenájom podniku na akcie podmienky: Komplexný prehľad

Zmeny, ktoré nastali po roku 1989, priniesli so sebou aj zmeny v zabezpečovaní bývania pre občanov. Podstatná časť bytového fondu sústredeného v bytových domoch bola vo vlastníctve štátu, štátnych podnikov a bytových družstiev; užívatelia bytov boli ich nájomníkmi. Tento článok sa zameriava na problematiku prenájmu podniku, podmienky, ktoré s tým súvisia, a s tým spojené aspekty.

Kondominiálne vlastníctvo a prenájom spoločných častí

Podstatou kondominiálnej formy vlastníctva je kombinácia reálneho vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru a ideálneho podielového spoluvlastníctva technicky nedeliteľných spoločných častí a zariadení domu, spoločných nebytových priestorov a pozemku. Kondominiálnej forme vlastníctva zodpovedá vlastníctvo nadobudnuté občanmi podľa zákona Národnej rady Slovenskej republiky (NR SR) č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len zákon o vlastníctve). Uvedený zákon má vyššiu právnu moc ako Občiansky alebo Obchodný zákonník. Technický stav sprivatizovaného bytového fondu bol v značnej miere zanedbaný, iba vo výnimočných prípadoch sa bytové domy previedli do vlastníctva až po celkovej obnove. Podielové spoluvlastníctvo k spoločným častiam a zariadeniam domu, spoločným nebytovým priestorom a priľahlému pozemku dáva vlastníkom bytov a nebytových priestorov právo rozhodnúť o ich prenájme.

To znamená, že vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sa môžu dohodnúť a rozhodnúť o tom, že niektorú spoločnú časť alebo zariadenie domu prenajmú. Umožňuje im to § 7b ods. 1 zákona o vlastníctve. Zvyčajne sa prenajímajú strechy na osadenie zosilňovačov pre mobilných operátorov, štítové alebo dobre viditeľné steny na osadenie reklamných bilbordov. V mnohých bytových domoch sa prenajímajú aj spoločné priestory, ktoré prestali slúžiť svojmu účelu a vlastníci sa rozhodli poskytnúť ich na zriadenie prevádzok alebo obchodov.

Zmluva o prenájme spoločných častí

Pri prenájme spoločných častí a zariadení domu sa uzatvára zmluva o prenájme (ďalej len zmluva) v zmysle Obchodného zákonníka, ktorá musí obsahovať zákonom stanovené náležitosti, ale hlavne vzájomné práva a povinnosti zmluvných strán. Napríklad, prístup na strechu môže mať len vopred určená osoba (osoby), ktorá je oprávnená zasahovať do zariadenia nájomcu a vykonávať na ňom opravy alebo údržbu. Odporúča sa, aby každý vstup na strechu k zariadeniu bol vopred ohlásený, aby predseda spoločenstva, zástupca vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo správca mali prehľad o tom, kto a z akého dôvodu na streche bol.

Na steny bytových domov sa umiestňujú bilbordy, konštrukcie s napnutým plátnom, alebo sa reklama namaľuje priamo na povrch steny. V tomto prípade je potrebné vydanie súhlasu na umiestnenie reklamy pre vlastníka objektu, teda pre bytový dom zastúpený predsedom spoločenstva alebo správcom, vždy na základe súhlasného rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov. K umiestneniu reklamy sa vyjadruje okrem úradu samosprávy (obecný alebo mestský úrad) aj príslušný dopravný inšpektorát, ktorý posudzuje vplyv reklamy na bezpečnosť cestnej premávky. V zmluve je potrebné dohodnúť, ako často sa bude reklama meniť, akým spôsobom, uviesť, kto je za reklamu zodpovedný a pod. Zároveň musí byť dohodnutá aj likvidácia reklamy (podkladovej konštrukcie) po ukončení trvania nájmu a uvedenie steny do pôvodného stavu, resp.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Prenájom spoločných priestorov

Ide o spoločné zariadenia, napr. nefunkčné práčovne, sušiarne, kočikárne, kotolne a pod., prípadne časti chodieb alebo vstupných priestorov, ktoré je možné samostatne používať, nevyužité miestnosti v pivniciach a pod. Prenájom uvedených spoločných častí a spoločných priestorov sa vykonáva na základe nájomnej zmluvy, v ktorej sú dohodnuté uvedené podmienky ako aj podmienky v zmysle Občianskeho alebo Obchodného zákonníka - trvanie nájmu, finančné plnenie, výpovedná lehota, zodpovednosť za škody, sankcie za omeškanie, sprístupnenie a pod. Zároveň musí byť v zmluve dohodnuté, ako a kto sa bude podieľať na investí­ciách do priestorov - či a koľko, resp. do čoho bude investovať nájomca a prenajímateľ, či sa investícia nájomcu do cudzieho majetku zohľadní v úľave na nájomnom a pod.

Každý nájomca si musí uvedomiť, že podniká s využitím cudzieho majetku, a preto je povinný rešpektovať podmienky vlastníka. Nesmie svojim konaním rušiť nočný pokoj, nesmie obmedzovať užívanie bytov nadmerným hlukom strojov, zápachom alebo iným spôsobom obmedzovať výkon vlastníckych a užívacích práv vlastníkov a užívateľov bytov alebo nebytových priestorov. Zároveň musí dodržiavať bezpečnostné a protipožiarne predpisy.

Príjem z prenájmu a jeho zdaňovanie

Príjem za prenájom spoločných častí a zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku je príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv v zmysle § 10 ods. 2 písm. b) zákona o vlastníctve. Tieto príjmy sa zdaňujú zrážkou v zmysle zákona NR SR č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov podľa § 43 ods. 3 písm. g), ktorý znie: „Daň z príjmov plynúcich zo zdrojov na území Slovenskej republiky daňovníkom s obmedzenou daňovou povinnosťou a neobmedzenou daňovou povinnosťou sa vyberá zrážkou, ak ide o príjem za prenájom nebytových priestorov, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorý je príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv v zmysle zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.“ Daň z nájomného sa odvádza najneskôr do 15.

Nájom podniku: Osobitná úprava

V prípade zmluvy upravujúcej nájom podniku máme za to, že takýto zmluvný druh si vyžaduje osobitnú formu úpravy. Tá by mohla byť upravená do budúcna v Obchodnom zákonníku, tak ako sa tomu stalo v Českej republike, a to novelou Obchodního zákoníka, ktorú upravuje od 1. 1. 2001 zákon č. 370/2000 Sb., ktorým sa menil zákon č. 513/1991 Sb. Upravovať režim uzatvárania zmlúv o nájme podniku, resp. podrobiť tento zmluvný typ ustanoveniam Občianskeho zákonníka, je podľa nášho názoru nesprávne a je otázne, či je to vôbec možné.

Podnikom, podľa § 5 Obchodného zákonníka, je určitý súbor hmotných, osobných ako aj nehmotných zložiek podnikania. Avšak pre lepšiu orientáciu v otázke nájmu podniku, resp., prečo nie je podľa nás správne upravovať nájom podniku výlučne podľa ustanovení upravujúcich nájom podľa Občianskeho zákonníka s odkazom na zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, prečo treba hľadať inú formu úpravy tohto zmluvného typu, aj keď cestou novely Obchodného zákonníka sa pokúsime v tomto príspevku.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Definícia podniku

V ustanovení § 5 Obchodného zákonníka je upravená zákonná definícia podniku, nejde teda o všeobecne platné vymedzenie pojmu, podnik, ako také, ale o vymedzenie slúžiace pre potreby a účely Obchodného zákonníka. V prípade hmotných zložiek podnikania ide o zložky, ktorými môžu byť napr. stroje slúžiace na výrobu v podniku, ďalej suroviny a z nich finálne výrobky, ale aj všetok ostatný hmotný majetok, budovy, sklady atď. vo vlastníctve podnikateľa, teda tu hovoríme o materiálnej stránke podniku, pričom podnikateľom tu rozumieme tak fyzické ako i právnické osoby.

Nehmotnou zložkou podniku bude určitý súbor práv a iných majetkových hodnôt, ktoré sa viažu k podniku a sú súčasťou podniku, avšak za tej podmienky, že patria podnikateľovi a slúžia na prevádzku podniku alebo to z ich povahy vyplýva. V princípe pôjde o práva viažuce sa k duševnému vlastníctvu. Týmito budú napr. Podnikom zjednodušene budeme rozumieť určitý celok podnikateľskej činnosti vykonávanej v rámci podnikateľského subjektu. Podnik predstavuje určitú činnosť, ktorá je cieľavedomá, organizovaná a napĺňa znaky podnikania a uskutočňuje sa v rámci určitej právnej formy. Ak však hovoríme o podniku, tak k podniku neodmysliteľne patria aj určité práva, záväzky a majetok a tieto sú upravené buď v Obchodnom zákonníku, Občianskom zákonníku (OZ), Zákonníku práce alebo iných všeobecne záväzných právnych predpisoch. Pričom tieto práva, záväzky sa nedajú presne vymedziť, pretože sa menia a rozvíjajú.

Prechod práv a záväzkov

V súvislosti s prenájmom podniku musíme dbať aj na úpravu prechodu týchto práv a záväzkov z prenajímateľa na nájomcu, či už pôjde o záväzky, ktoré patria k prenajatému podniku, alebo pôjde o práva a povinnosti, ktoré vyplývajú z pracovnoprávnych vzťahov. A tu vidíme hlavný problém, prečo by sa zmluva o nájme podniku nemala výlučne spravovať ustanoveniami § 663 a nasl.

V zmysle ustanovenia § 118 ods. 1 OZ predmetom občianskoprávnych vzťahov sú veci, a pokiaľ to ich povaha pripúšťa, práva alebo iné majetkové hodnoty, pričom vecou rozumieme tak veci hmotné ako i nehmotné. V prípade práv musíme myslieť na to, že určité práva - záväzky, tak ako iné vzťahy, sú dynamické, vznikajú, zanikajú a z tohto dôvodu nie je podľa nás možné ich upraviť v zmluve o nájme uzavretej podľa OZ ešte pred ich vznikom a do budúcna, za podmienok, že ešte nie je ani jasné, či takéto práva - záväzky do budúcna vzniknú. Pričom v prípade podniku je zrejmé a nepochybné, že k takémuto vzniku práv - záväzkov v rámci prevádzky a fungovania podniku môže nepochybne dôjsť.

Potreba zákonnej úpravy

Z tohto dôvodu vidíme potrebu upraviť nájomnú zmluvu k podniku priamo v zákone, kde by bol podrobne upravený režim úpravy takéhoto zmluvného typu, pričom jednotlivé ustanovenia tejto zmluvy by mali podliehať kogentnej úprave. Zákonodarca má sledovať ochranu tak prenajímateľa ako i nájomcu, pričom nesmieme zabúdať na ochranu veriteľov, tá musí byť zabezpečená prostredníctvom kogentných ustanovení, v ktorých bude upravená ochrana veriteľov.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Predmetom takejto zmluvy by mal byť podnik alebo časť podniku, ktorá tvorí samostatnú organizačnú zložku, ako určitý súbor vyššie spomenutých zložiek podnikania. Zmluvou o nájme podniku by sa mal zaviazať prenajímateľ, že dočasne prenechá svoj podnik, resp. časť podniku do užívania nájomcovi, a ten ho bude samostatne na vlastné náklady a nebezpečenstvo prevádzkovať a následne z neho poberať úžitky. Nájomca sa zaviaže prenajímateľovi za takto prenechaný podnik zaplatiť nájomné, pričom druh a výšku nájomného by sme mohli ponechať na voľnosti zmluvných stranám.

Aspekty hospodárskej súťaže a licencované činnosti

Pri uzatváraní takejto zmluvy musíme dbať aj na tú skutočnosť, že podnik môže mať viacero podôb, tak ako sme to už spomenuli, nebude dôležitá veľkosť hmotného majetku alebo počet zamestnancov. Pri nájme podniku fakticky môže dôjsť k splynutiu podniku s iným podnikom, ktoré by mohlo byť v rozpore so zákonom o hospodárskej súťaži, avšak za tých podmienok, že by takéto splynutie, aj keď len cestou nájomnej zmluvy, mohlo výrazne porušiť zákon, resp. znevýhodňovať postavenie súťažiacich subjektov na trhu. Bude treba zabezpečiť režim povoľovania a schvaľovania takýchto nájomných zmlúv, ktoré by mohli mať znaky fúzií, následkom ktorých by mohlo dôjsť k výraznému ovplyvneniu hospodárskej súťaže (rozhodnutie Úradu ČR pre ochranu hospodárskej súťaže č. k. 52/00-1580/00-210 o spojení podniku Západočeská energetika, a. s. a časti podniku Plzeňská energetika, a. s.).

V neposlednom rade nemôžeme zabúdať ani na úpravu nájmu podniku, ktorý by vykonával licencovanú podnikateľskú činnosť. Tu bude treba upraviť podmienky nájmu takéhoto podniku tak, aby nedošlo k získaniu licencie subjektom, ktorý by za iných okolností takúto licenciu nezískal. Zároveň je potrebné riešiť aj skutočnosť, že subjekt, ktorý je oprávnený na získanie takejto licencie a tá mu bola aj udelená a s takouto licenciou aj podniká, avšak v rámci iného podniku, by za určitých okolností nemohol uzavrieť nájomnú zmluvu k podniku, pretože s prihliadnutím na ustanovenia § 42 a § 43 zákona č. 308/2000 Z. z.

Subjekty nájmu podniku

Prenajímateľom podniku bude právnická alebo fyzická osoba, osoba, ktorá má majetkový vzťah k podniku. V prípade nájomcu podniku sa nám ponúka viacero otázok. V súvislosti s nájomcom treba vyriešiť otázku, kto ním môže byť? Podľa Občianskeho zákonníka vystupujú ako subjekty zmluvy o nájme fyzické alebo právnické osoby, pričom na tieto osoby nie sú kladené žiadne obmedzenia. Avšak pri zmluvnom type, akým je zmluva o nájme podniku, by takéto obmedzenia mali existovať. Tento problém bol v rámci novely českého Obchodného zákonníka vyriešený v § 488d, a to tak, že nájomcom môže byť len subjekt - podnikateľ, zapísaný v obchodnom registri, pričom tento musí mať príslušné oprávnenie na podnikanie, ktoré sa viaže k predmetu činnosti prenajatého podniku. Táto povinnosť je viazaná v rámci českého Obchodného zákonníka sankciou neplatnosti zmluvy, pôjde o neplatnosť absolútnu a už v čase podpísania nájomnej zmluvy musí podnikateľ toto oprávnenie na podnikanie mať zapísané v príslušnom obchodnom registri, takéto oprávnenie musí vzniknúť ešte pred podpísaním nájomnej zmluvy, to znamená, že nájomca musí mať oprávnenie na podnikanie ešte pred uzavretím nájomnej zmluvy, inak by bola zmluva neplatná. Z uvedeného vyplýva, že nájmom podniku neprechádza na nájomcu z prenajímateľa podnikateľské oprávnenie.

Registrácia nájomnej zmluvy

V neposlednom rade treba pre transparentnosť obchodných vzťahov spomenúť, ako je upravená registrácia nájomnej zmluvy po novele v českom Obchodnom zákonníku, k čomu je aj viazaná jej účinnosť. Nájomná zmluva k podniku musí byť uložená do zbierky listín na obchodnom registri spolu s jej návrhom. Uloženie zmluvy spolu aj s návrhom registrový súd bezodkladne zverejní v Obchodnom vestníku. K tomuto zverejneniu je aj viazaná účinnosť zmluvy, ktorá nastane až zverejnením v Obchodnom vestníku, pokiaľ nie je zmluvnými stranami dohodnutý neskorší dátum, ako bol dátum zverejnenia.

Podporné použitie Občianskeho zákonníka

V tej časti zmluvy, kde by mal byť upravovaný nájom podniku, môžeme sa podporne opierať o ustanovenia OZ, avšak nemôžeme zabúdať na zmluvnú voľnosť strán. Podporne by sme mohli použiť ustanovenia OZ týkajúce sa splatnosti nájomného - § 671 OZ, právo nájomcu neplatiť za nájomné, resp. právo na primeranú zľavu z nájomného pre vady, pre ktoré by nemohol užívať podnik v súlade s dohodnutým účelom v zmysle § 673 a § 674 OZ. Pričom vadami budeme myslieť tak vady právne ako i vady spočívajúce na veciach, pre ktoré nie je možné predmet nájmu užívať v súlade s účelom nájmu. Právo odstúpiť od zmluvy ešte pred uplynutím doby, na ktorú bol dohodnutý nájom v zmysle § 679 OZ. V prípade zmeny vlastníckych práv k prenajatej veci v zmysle § 680 ods. 2 a 3 OZ a iné, kde je v OZ upravená povinnosť zachovávať vec - predmet nájmu v stave, v akom ju prebral od prenajímateľa, zodpovednosť za škodu spôsobenú na prenajatej veci a v neposlednom rade aj možnosť odstúpiť od nájomnej zmluvy pre existenciu právnych vád, ktoré robia vec neupotrebiteľnou.

V záujme nájomcu by mali byť, ako už vyplýva z vyššie uvedeného, dohodnuté aj obdobné pravidla, tak ako to rieši ustanovenie § 673 OZ, ktoré umožňuje riešiť vady prenajatej veci, a to buď zľavou na nájomnom alebo odpustením časti nájomného za dobu, počas ktorej sa nedal podnik vzhľadom na povahu vád užívať.

Doba nájmu podniku

V zmluve, ktorá by upravovala nájom podniku, bude nutné upraviť aj dobu, na ktorú bude dohodnutý nájom podniku uzavretý. Novela českého Obchodného zákonníka upravuje dobu nájmu podniku v ustanovení § 488f. Podľa tohto ustanovenia sa nájomná zmluva dá uzavrieť tak na dobu určitú ako i na dobu neurčitú. V prípade nájomnej zmluvy uzavretej na dobu určitú vo všeobecnosti neplatí, že uplynutím doby, na ktorú bol dohodnutý nájom, dôjde k zániku nájomnej zmluvy, pokiaľ zmluvné strany pokračujú v plnení im vyplývajúcom z nájomnej zmluvy, táto sa predlžuje o čas, na ktorý bola uzavretá, a to aj opakovane. V prípade zmluvy dohodnutej na dobu neurčitú je nájom vypovedateľný najneskôr 6 mesiacov pred skončením účtovného obdobia. Aj keď ustanovenie §488f ods.

Súpis majetku

Súčasťou nájomnej zmluvy k podniku by v prípade podniku, ktorý má značný hmotný majetok, mal byť aj určitý súpis takéhoto majetku, pretože účinnosťou nájomnej zmluvy k podniku môže dôjsť aj k prechodu vlastníckeho práva k týmto veciam za podmienok, že tieto sú určené na podnikanie, tak ako to je upravené v § 488g ods. 2 českého Obchodního zákonníku, ktorý upravuje prechod vlastníckych práv k takýmto veciam zároveň s podpisom nájomnej zmluvy. Takýmito vecami budú napr. tovar na sklade, náhradné diely a iné veci určené podľa druhu, ktoré sa zužitkujú v rámci prevádzky podniku. K prechodu vlastníctva však dôjde len vtedy a za tej podmienky, že to strany dohodnú v zmluve, pričom musí byť dohodnutá primeraná odmena za tieto veci. Strany by si pre lepšie druhové a množstevné určenie takto prechádzajúcich vecí mali o tom spísať protokol, kde by bol určený presný súpis takéhoto majetku, ku ktorému by za daných podmienok prešiel vlastnícky vzťah na nájomcu, ten by mal byť neoddeliteľnou súčasťou nájomnej zmluvy.

Záver k nájmu podniku

V prípade nájmu podniku ide o špecifickú zmluvu, ktorá by sa mala spravovať podľa osobitých predpisov o nájme podniku, nájme časti podniku. Upravená by mala byť v rámci Obchodného zákonníka, pretože ide o špecifický obchodno-právny vzťah, ktorý by mal byť podrobený určitému špecifickému režimu, ktorý by bol vlastný len pre takýto zmluvný druh. Na každý podnik sa viažu práva, povinnosti, záväzky, ktorých prechod by mal byť presne upravený kogentnými ustanoveniami, tak aby bola zabezpečená účinná ochrana veriteľov alebo zamestnancov. V neposlednom rade sa bude musieť zákonodarca aj venovať úprave zmlúv o nájme podniku, ktoré boli uzatvárané doteraz, kde tieto boli uzatvárané ako kombinácia viacerých zmluvných typov.

Prenájom nehnuteľnosti na živnosť alebo bez nej

Príjmy z prenájmu sú v súlade s ust. § 6 ods. sa prenajímajú ako príslušenstvo k nehnuteľnosti. Príjmy z prenájmu patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. v § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov (resp. v § 5 - t. j. činnosť).

Podnikanie a živnostenské oprávnenie

Nájom nie je u prenajímateľa podmienené vydaním živnostenského oprávnenia. Príjem z prenájmu nie je u prenajímateľa podmienené vydaním živnostenského oprávnenia. Ak sa prenajíma nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia (podobne ako pri príjmoch podľa § 6 ods. zákona o dani z príjmov, t. j. aj niektoré nevýhody, resp. zaťaženia.

#

tags: #prenajom #podniku #na #akcie #podmienky