DPH pri prenájme pozemkov a nehnuteľností na Slovensku

Tento článok sa zaoberá problematikou dane z pridanej hodnoty (DPH) pri prenájme pozemkov a nehnuteľností na Slovensku. Analyzuje rôzne aspekty zdaňovania nájmu, vrátane oslobodenia od dane, prenosu daňovej povinnosti, zdanenia energií a súvisiacich služieb, ako aj povinností občanov pri prenájme nehnuteľností.

Nájom nehnuteľnosti a DPH

Z hľadiska DPH je nájom nehnuteľnosti považovaný za poskytnutie služby podľa § 9 ods. 1 písm. zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty (ďalej len „zákon o DPH“). Miestom dodania tejto služby je podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Nie je podstatné, na aký účel sa nehnuteľnosť prenajíma, napríklad ak sa bude nehnuteľnosť prenajímať na reklamné účely, nemá to vplyv na určenie toho, že prenájom nehnuteľnosti sa považuje za službu spojenú s nehnuteľnosťou podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH.

Oslobodenie od dane pri nájme nehnuteľnosti

Samotný nájom nehnuteľnosti alebo jej časti môže byť podľa § 38 zákona o DPH oslobodený od dane. Podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH je oslobodený od dane nájom nehnuteľnosti alebo jej časti s výnimkou:

• ubytovacích služieb,
• nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel,
• nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov,
• nájmu bezpečnostných schránok.

Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, t. j. inému platiteľovi, alebo podnikateľovi - neplatiteľovi, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane (§ 38 ods. 5 zákona o DPH). Môže to byť výhodnejšie vzhľadom na to, aby predtým odpočítanú DPH nemusel upravovať.

Príklad: Slovenský platiteľ prenajíma budovu nachádzajúcu sa v SR inému slovenskému platiteľovi, nájom sa rozhodol podľa § 38 ods. Na základe zmluvy s nájomcom má tento možnosť časť priestorov poskytnúť do podnájmu inej osobe. Nájomca si DPH viažucu sa k nájomnému neodpočítava na základe § 49 ods. 3 zákona o DPH, pretože uskutočňuje činnosť oslobodenú od dane (poisťovacie služby). Pri fakturácii podnájmu využije možnosť oslobodenia od dane tejto služby podľa § 38 ods.

Prečítajte si tiež: Kompletný sprievodca účtovaním prenájmu pôdy

Prenos daňovej povinnosti

V niektorých prípadoch sa uplatňuje prenos daňovej povinnosti na príjemcu služby. Napríklad, ak rakúsky podnikateľ, ktorý nemá v SR sídlo, miesto podnikania alebo prevádzkareň a nie je platiteľom dane v SR, vlastní v SR nehnuteľnosť a prenajíma ju slovenskému platiteľovi dane, miestom dodania služby je podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH Slovenská republika, pričom nájom je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. V danom prípade sa uplatní ustanovenie § 69 ods. 2 zákona o DPH o prenose daňovej povinnosti na príjemcu služby, preto rakúsky podnikateľ nie je povinný sa registrovať pre DPH v SR podľa § 5 ods. 1 písm. b) zákona o DPH.

Parkovacie miesta a nájom nehnuteľnosti

Ak platiteľ dane, ktorý je vlastníkom nehnuteľnosti, má uzatvorenú zmluvu o podnájme nehnuteľnosti (budovy) s nájomcom - neplatiteľom dane a v zmluve o podnájme nehnuteľnosti je uvedené, že nájomné (vrátane nájomného za parkovacie miesta) sa bude fakturovať oslobodené od dane v zmysle ustanovenia § 38 ods. 3 zákona o DPH, je potrebné posúdiť, či zriadenie parkovacích miest je hlavnou alebo podpornou transakciou. Ak zriadenie parkovacích miest nie je hlavnou transakciou a parkovacie miesta boli zriadené, aj keď dodatočne, na pozemku, ktorý je spojený s prenájmom nehnuteľnosti, uplatní sa § 38 ods. 3 zákona o DPH, t. j. nájomné za užívanie budovy spolu s príslušnými parkovacími miestami sa fakturuje oslobodené od dane.

Rozhodnutie o zdanení nájmu

Vlastník budovy - platiteľ DPH, ktorý prenajíma nebytové priestory - kancelárie, v budove platiteľom DPH, neziskovej organizácii a zahraničnej firme, sa môže rozhodnúť, že všetky nájmy budú oslobodené od DPH podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. Ak sa však rozhodne nájom zdaňovať, musí tak urobiť voči všetkým nájomcom, ktorí sú zdaniteľnými osobami.

Nájom a refakturácia energií

Ak platiteľ obstaral nehnuteľnosť s úmyslom jej nájmu, ktorý bude zdaňovaný v zmysle § 38 ods. 5 zákona o DPH, a významná časť jeho činnosti nepredstavuje ekonomickú činnosť a pre túto časť činnosti nespĺňa definíciu zdaniteľnej osoby, môže nájom fakturovať s DPH, ak je nájomca zdaniteľnou osobou. Energie refakturuje nájomcovi s DPH, pričom daňová povinnosť mu vzniká dňom vyhotovenia faktúry podľa § 19 ods. 3 písm. zákona o DPH.

Prenájom garáží a nehnuteľný majetok

Termín „poskytnutie a prenájom nehnuteľného majetku“ zahŕňa okrem prenájmu majetku, ktorý je hlavným predmetom prenájmu, i všetok majetok, ktorý je k nemu pridružený. To znamená, že ak dánsky podnikateľ prenajíma súbor garáží, ktoré vybudoval v súvislosti s výstavbou radových rodinných domov, niektoré z garáží prenajímal obyvateľom rodinných domov, ostatné ďalším osobám a garáže tvorili súbor jednotlivých objektov oddelených stenou, so samostatnými vchodmi, prenájom týchto garáží sa považuje za prenájom nehnuteľného majetku.

Prečítajte si tiež: Prenájom ornej pôdy: Dôležité informácie

Predčasné ukončenie nájmu

Ak spoločnosť z Veľkej Británie ako nájomca mala uzatvorenú zmluvu na prenájom administratívnych priestorov a pôvodný prenajímateľ predal uvedenú nehnuteľnosť a nájomca uzavrel s novým vlastníkom dohodu o predčasnom ukončení nájmu, na základe čoho vlastník nehnuteľnosti uhradil nájomcovi náhradu za vzdanie sa pokračovania v nájme, táto odplata predstavuje plnenie za späť postúpené právo nájomcom na prenajímateľa užívať nehnuteľný majetok. Pri predčasnom ukončení nájmu nehnuteľnosti, ak nájom bol oslobodený od dane, vzťahuje sa oslobodenie aj na odplatu za predčasné ukončenie nájomnej zmluvy.

Postúpenie nájomnej zmluvy

Ak nájomca uzavrel nájomnú zmluvu umožňujúcu mu používať nehnuteľný majetok za dohodnuté obdobie a na základe zmluvy nájomca nebol bez súhlasu prenajímateľa oprávnený ďalej prenajímať (podnájom) nehnuteľnosť alebo postúpiť nájomné právo na tretiu osobu a po udelení súhlasu prenajímateľa nájomca postúpil nájomnú zmluvu na nového nájomcu, ktorý sa podľa dohody o postúpení nájomnej zmluvy zaviazal odškodniť doterajšieho nájomcu v prípade akýchkoľvek strát alebo záväzkov vzniknutých z dôvodu nájomnej zmluvy, transakcie, ktoré sú odvodené alebo pridružené k nájmu, neposkytované samotným prenajímateľom nemožno považovať za oslobodené zdaniteľné plnenia.

Prenájom miest pre lode

Pojem „prenájom nehnuteľného majetku“ zahŕňa aj prenájom miest pre lode, ktorý spočíva v jednej časti na ploche územia prístavu, ako aj vo vymedzenom a identifikovateľnom mieste na vode. Čo sa týka miest na súši - súš používaná pre skladovanie lodí je nehnuteľným majetkom. Čo sa týka miest na vode, ak je spoločnosť vlastníkom prístavného terénu a bazénu, skutočnosť, že tento terén je či už celý alebo sčasti zatopený, nebráni jeho kvalifikovaniu ako nehnuteľného majetku, ktorý môže byť predmetom prenájmu alebo árendy. Prenájom sa však netýka akejkoľvek kvantity vody, ale určenej časti bazénu. Miesto v prístavnom bazéne zodpovedá definícii nehnuteľného majetku. Prenájom miesta na kotvenie lodí sa považuje za prenájom nehnuteľnosti.

Nájom pozemku na poľnohospodárske účely

Nájom pozemku na poľnohospodárskej účely sa spravuje zákonom č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov (ďalej len „zákon“). Písomná nájomná zmluva na poľnohospodársky pozemok sa vyžaduje od 1. mája 2018. Do tohto dátumu postačovala aj zmluva ústna. Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. Novelou zákona už nie je možné automatické predĺženie nájomnej zmluvy, ako to bolo možné pred novelou. Novela zavádza aj možnosť pomernej úpravy nájomného v prípade zmien priemerných cien poľnohospodárskych výrobkov.

Predaj poľnohospodárskej pôdy

Na rozdiel od nájmu poľnohospodárskej pôdy je jej predaj upravený v samostatnom zákone č. 140/2014 Z. z. Týmto zákonom je poľnohospodárska pôda definovaná ako „produkčne potenciálna pôda evidovaná v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty.“ Zákon zároveň obsahuje aj negatívnu definíciu, čiže vymedzuje, čo poľnohospodárskym pozemkom nie je.

Prečítajte si tiež: Všetko o obchodnej verejnej súťaži na prenájom

Oslobodenie od dane pri predaji nehnuteľnosti

Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. 1 zákona o DPH. Platiteľ, ktorý dodáva stavbu alebo časť stavby, ktorá spĺňa podmienky na oslobodenie od dane podľa odseku 1 alebo odseku 7, sa môže rozhodnúť, že dodanie stavby alebo časti stavby nebude oslobodené od dane; to neplatí pri dodaní stavby určenej na bývanie, dodaní jednotlivého bytu a dodaní jednotlivého apartmánu v bytovom dome. Ak platiteľ dodá stavbu, ktorá je určená na bývanie a aj na účel iný ako na bývanie, môže sa rozhodnúť, že dodanie stavby nebude oslobodené od dane len v časti, ktorá nie je určená na bývanie (§ 38 ods. 9 zákona o DPH).

Dodanie pozemku je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. 2 zákona o DPH. Predaj samostatného pozemku (napr. orná pôda) je oslobodený od dane (§ 38 ods. 2 zákona o DPH). Predaj samostatného stavebného pozemku sa vždy zdaňuje (§ 38 ods. 1 zákona o DPH). Predaj stavebného pozemku spolu so stavbou alebo časťou stavby, sa posudzuje rovnako ako predaj nehnuteľnosti podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH.

Zdaniteľná osoba pri prenájme nehnuteľnosti

Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí (§ 38 ods. 5 zákona o DPH).

Registrácia pre DPH pri prenájme nehnuteľností

Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) 50 000 eur. Platiteľom dane sa stáva až prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa nestane dovtedy platiteľom z iného dôvodu (napr. presiahnutím obratu 62 500 eur).

Príklady registrácie pre DPH

• Príklad 1: Občan prenajíma byty a jeho obrat presiahne 50 000 eur dňa 31. augusta. Je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH do 5. septembra a daňový úrad ho zaregistruje od 1. januára nasledujúceho roka.
• Príklad 2: Občan prenajíma byty a jeho obrat presiahne 50 000 eur a následne aj 62 500 eur v priebehu kalendárneho roka. Stáva sa platiteľom dane dňom, kedy presiahol obrat 62 500 eur a je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH do piatich pracovných dní.
• Príklad 3: Občan podá žiadosť o registráciu pre DPH z dôvodu presiahnutia obratu 50 000 eur, ale následne presiahne obrat 62 500 eur pred tým, ako sa stane platiteľom dane. Je povinný bezodkladne oznámiť daňovému úradu túto skutočnosť a stáva sa platiteľom dane dňom presiahnutia obratu 62 500 eur.

Novela zákona o DPH od 1. januára 2025

Novela zákona o DPH, účinná od 1. januára 2025, priniesla okrem iných zmien aj zníženie sadzby DPH na dodanie elektrickej energie.

Fakturácia energií a súvisiacich služieb pri nájme

Prenajímateľom v praxi často vzniká otázka, ako správne fakturovať dodávky energií (elektrina, voda, plyn, teplo, chlad) a ďalšie služby poskytované popri službe nájmu (upratovanie, strážna služba, zimná údržba a pod.). Ak je samotný nájom fakturovaný s oslobodením od DPH, je potrebné určiť, či aj dodávky energií a ostatných služieb podliehajú rovnakému daňovému režimu a budú teda tiež oslobodené od DPH.

Na zodpovedanie týchto a ďalších otázok je nevyhnutné v prvom rade posúdiť, či ide o jedno zložené plnenie alebo o samostatné a nezávislé plnenia. V zmysle záverov prijatých Súdnym dvorom EÚ sa má vo všeobecnosti každé plnenie považovať za odlišné a nezávislé. Na druhej strane o jedinom plnení možno hovoriť vtedy, keď sú dva alebo viaceré prvky dodané zákazníkovi tak úzko spojené, že objektívne tvoria jediné neoddeliteľné hospodárske plnenie, ktorého rozdelenie by bolo neprirodzené a umelé. Za vedľajšie plnenie vo vzťahu k hlavnému plneniu, sa preto musí považovať také plnenie, ktoré samo o sebe nie je pre zákazníka cieľom, ale je iba prostriedkom lepšieho využitia hlavnej služby. Potom obidve zložky (hlavná aj vedľajšia) zloženého plnenia musia podliehať rovnakému daňovému režimu.

Rozhodujúcim kritériom je to, či má nájomca v súvislosti s dodávkou energií možnosť slobodne sa rozhodnúť o svojej skutočnej spotrebe (t. j. či má vlastné meracie zariadenia a platí len za reálne spotrebované energie) alebo je povinný odobrať energie od prenajímateľa a nemá možnosť ovplyvniť ich spotrebu (napr. paušálnou platbou).

Zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely

Zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely musí mať písomnú formu. Nájomná zmluva nesmie zvýhodňovať ani vlastníka pozemku, ani nájomcu. Pozemok, ktorý možno prenajímať ako poľnohospodársky, je taký pozemok, ktorý je poľnohospodárskou pôdou. Zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely dohodnutú na neurčitý čas možno vypovedať k 1. novembru. Výpovedná lehota je jeden rok, ak sa nedohodne inak. Na vznik zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku sa vyžaduje dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia, pričom výška nájomného je najmenej 1 % z hodnoty poľnohospodárskej pôdy určenej podľa osobitného predpisu. Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. Ak zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku je uzavretá na určitý čas, čas nájmu je najviac 15 rokov.

tags: #prenájom #pôdy #dph #sadzba