Prenájom poľnohospodárskej pôdy: Podmienky a aspekty

Prenájom poľnohospodárskej pôdy je komplexná téma, ktorá zahŕňa viacero právnych a praktických aspektov. Tento článok sa zaoberá podmienkami prenájmu poľnohospodárskej pôdy, právnou úpravou, zmluvnými vzťahmi a ďalšími relevantnými otázkami. Cieľom je poskytnúť ucelený pohľad na problematiku prenájmu poľnohospodárskej pôdy na Slovensku.

Právna úprava prenájmu poľnohospodárskej pôdy

Otázka prenájmu poľnohospodárskej pôdy je upravená v zákone č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (ďalej len „Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov“). Podľa ustanovenia § 1 ods. 1 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov „nájomná zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely sa spravuje ustanoveniami osobitného predpisu o nájomnej zmluve, ak tento zákon neustanovuje inak; rovnako sa to vzťahuje na podnájom“. V zmysle poznámky pod čiarou č. 1 k textu tohto ustanovenia sa osobitným predpisom o nájomnej zmluve rozumejú ustanovenia §§ 663 - 684 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“).

Nájom pozemku na poľnohospodárskej účely sa spravuje zákonom č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov (ďalej len „zákon“).

Písomná nájomná zmluva na poľnohospodársky pozemok sa vyžaduje od 1.5.2018. Do tohto dátumu postačovala aj zmluva ústna.

Vstup do právneho postavenia prenajímateľa pri zmene vlastníka

Na základe citovaných ustanovení teda dňom, kedy ste sa stali vlastníčkou predmetnej poľnohospodárskej pôdy ste zároveň vstúpili aj do právneho postavenia prenajímateľa v zmysle nájomnej zmluvy uzatvorenej predchádzajúcim vlastníkom danej poľnohospodárskej pôdy. To inými slovami znamená, že týmto dňom boli na Vás prenesené všetky práva a povinnosti, ktoré mal predchádzajúci vlastník podľa nájomnej zmluvy - na jednej strane je to povinnosť strpieť užívanie danej poľnohospodárskej pôdy poľnohospodárskym družstvom a na strane druhej právo požadovať nájomné od poľnohospodárskeho družstva. Z citovaných ustanovení Občianskeho zákonníka však tiež vyplýva, že predchádzajúci vlastník predmetnej pôdy Vás, ako nadobúdateľa, mal pri podpise darovacej zmluvy informovať o tom, že túto pôdu má v prenájme poľnohospodárske družstvo. Vy ste následne mali o zmene vlastníka informovať nájomcu (poľnohospodárske družstvo), ktoré malo právo nájomnú zmluvu k predmetným pozemkom vypovedať. V tejto súvislosti ešte uvádzame, že z platnej právnej úpravy nikde nevyplýva povinnosť poľnohospodárskeho družstva informovať Vás o tom, že na Vašej pôde chce hospodáriť, ak má platne uzatvorenú nájomnú zmluvu na túto pôdu.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Práva a povinnosti pri prenájme

Teda Vaša situácia je taká, že poľnohospodárske družstvo je v zmysle Vami uvádzanej nájomnej zmluvy oprávnené predmetnú pôdu obhospodarovať a brať z nej úžitky, a to počas celej doby, na ktorú bola nájomná zmluva predchádzajúcim vlastníkom dojednaná. Ak by ste, ako vlastník predmetnej pôdy, mali záujem túto nájomnú zmluvu ukončiť, tak vždy máte možnosť sa na tom s poľnohospodárskym družstvom dohodnúť. V prípade, ak nájomná zmluva bola predchádzajúcim vlastníkom uzatvorená na neurčitý čas, tak v zmysle ustanovenia § 12 ods. Nájom dojednaný na dobu určitú sa skončí uplynutí dohodnutej doby (takto dojednaný nájom nemožno vypovedať pred uplynutím dojednanej doby). Podľa ustanovenia § 12 ods. V súvislosti so zrušením nájomnej zmluvy Vám odporúčame, aby ste sa obrátili na advokáta v mieste Vášho bydliska a oboznámili ho s celou situáciou.

ŽSR nadobudnutím vlastníctva k nehnuteľnosti vstúpilo do práv pôvodného vlastníka. Ak by ste však už nemali platnú zmluvu alebo ju vypovedali, potom Vám ŽSR môže ponúknuť novú nájomnú zmluvu. Ak ju neuzatvoríte, potom nemôžete byť zaviazaný povinnosťou platiť toto nájomné, ktoré Vám ponúkajú.

Ak ste výlučnou vlastníčkou domu, máte právo s ním nakladať, teda aj ho prenajať tretej osobe. Na prenájom samotného domu nepotrebujete súhlas Vašej sestry ako vlastníčky pozemku pod domom. Prenájom domu je Vaším vlastníckym právom podľa § 123 Občianskeho zákonníka.

Riešenie však existuje. Ide o to, že keďže chata je na pozemku, ktorého vlastníkom ste Vy, na strane vlastníka chaty vzniká bezdôvodoné obohatenie, lebo stavba je postavená na Vašom pozemku. To, že chatu jej vlastník neužíva, nie je podstatné. Vy teda v súlade s ust. § 451 a nasl. Občianskeho zákonníka máte právo na vydanie bezdôvodného obohatenia, ktorého výška spočíva v podstate vo výške nájmu za obdobný pozemok v konkrétnej lokalite.

Dotácie na poľnohospodársku pôdu

Na záver ešte uvádzame niekoľko poznámok k poskytovaniu dotácií na poľnohospodársku pôdu. Táto problematika je vo všeobecnosti upravená v nariadení vlády SR č. 488/2010 Z. z. V zmysle tohto nariadenia vlády môže Poľnohospodárska platobná agentúra poskytnúť tzv. Hospodáriť na pôde môže nielen jej vlastník, ale aj nájomca tejto pôdy, ak má uzatvorenú platnú nájomnú zmluvu. Teda v prípade, ak nájomca predmetnú pôdu reálne obhospodaruje, tak má v zmysle nariadenia vlády aj právo poberať dotácie na túto pôdu. Vlastník má právo taktiež poberať dotácie na pôdu, avšak rovnako za podmienky, že túto pôdu obhospodaruje (viď.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Daň z pridanej hodnoty (DPH) pri predaji a prenájme nehnuteľností

Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. Platiteľ, ktorý dodáva stavbu alebo časť stavby, ktorá spĺňa podmienky na oslobodenie od dane podľa odseku 1 alebo odseku 7, sa môže rozhodnúť, že dodanie stavby alebo časti stavby nebude oslobodené od dane; to neplatí pri dodaní stavby určenej na bývanie, dodaní jednotlivého bytu a dodaní jednotlivého apartmánu v bytovom dome. Ak platiteľ dodá stavbu, ktorá je určená na bývanie a aj na účel iný ako na bývanie, môže sa rozhodnúť, že dodanie stavby nebude oslobodené od dane len v časti, ktorá nie je určená na bývanie ( § 38 ods. Dodanie pozemku je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. Predaj samostatného pozemku (napr. orná pôda) je oslobodený od dane (§ 38 ods. Predaj samostatného stavebného pozemku sa vždy zdaňuje (§ 38 ods. Predaj stavebného pozemku spolu so stavbou alebo časťou stavby, sa posudzuje rovnako ako predaj nehnuteľnosti podľa § 38 ods. Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí (§ 38 ods.

V prípade, ak platiteľ dane napr. prenajíma nebytový priestor, tak tento prenájom je oslobodený od dane. Rozhodnúť sa, že prenájom nebytového priestoru alebo jeho časť nebude oslobodený od dane, môže platiteľ dane len v prípade, že prenajíma tento priestor alebo jeho časť zdaniteľnej osobe (§ 38 ods. 5 zákona o DPH).

Prenájom pozemkov Slovenským pozemkovým fondom (SPF)

Pri pozemkoch, ktoré nie sú v správe SPF a nie je možné dohľadať dedičov, je potrebné požiadať o zapísanie správy k pozemkom. Pokiaľ chce obec pri týchto pozemkoch požiadať o zápis správy na kataster v prospech SPF, potrebné je zaslať písomnú žiadosť na SPF. K žiadosti je potrebné priložiť: - potvrdenie o pobyte z Ministerstva vnútra SR, Sekcie verejnej správy, odbor registrov, matrík a hlásenia pobytu, oddelenie správy registrov, Nám. Ľ. Štúra 1, 974 04 Banská Bystrica, a - potvrdenie príslušnej obce, že neeviduje žiadny pobyt pre osobu daného neznámeho vlastníka. Žiadosť a doklady je možné zaslať na centrálnu podateľňu SPF alebo elektronicky cez slovensko.sk.

Keď bude zapísaná správa na LV je možne uvedený pozemok prenajať obci alebo inému záujemcovi. Prenajímatelia sú následne povinní za tieto pozemky platiť dane a riadne ich udržiavať na účel, na aký boli prenajaté. SPF k posúdeniu splnenia podmienok na prenájom budúceho nájomcu podľa ustanovení § 2 nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z., ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom /viď ods. 10 pís. f), alebo ods. 11 pís. c) tohto nariadenia/ požaduje od žiadateľov o prenájom pred uzatvorením nájomnej zmluvy okrem iných dokladov aj : - zoznam pozemkov, ktoré žiadateľ vlastní v katastrálnom území v ktorom žiadateľ žiada o prenájom pozemkov , - zoznam pozemkov, ktoré má žiadateľ prenajaté od známych vlastníkov v ktorom žiadateľ žiada o prenájom pozemkov, a ktoré tvoria ucelený hospodársky celok s pozemkami SPF, s uvedením k. ú., parcelného čísla. registra C/E, čísla LV, vlastníka, prenajatej výmery parciel vlastníka, s uvedením celkovej prenajatej výmery za k.

SPF prenajíma nehnuteľnosti - na poľnohospodárske účely podľa zákona č. 504/2003 Z.z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, a nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z.z., ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom v znení neskorších predpisov, - na iné ako poľnohospodárske účely podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Výška nájomného a obvyklá výška nájomného

Podľa ustanovenia § 2 ods. 4 nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. Ak je nájomná zmluva uzatváraná s nájomcom - právnickou osobou alebo súkromne hospodáriacim roľníkom (fyzická osoba -podnikateľ) , uzatvára sa podľa druhej časti zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Výška nájomného je stanovená podľa obvyklej výšky nájomného pre jednotlivé katastrálne územia. Ak je nájomná zmluva uzatváraná s nájomcom - fyzickou osobou nepodnikateľom na drobnú pestovateľskú a chovateľskú činnosť, uzatvára sa podľa prvej časti zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov.

Právny inštitút „obvyklá výška nájomného“ bol definovaný a do právneho poriadku zavedený s účinnosťou od 01.05.2018 ako údaj o výške nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy, ktorý každoročne k 30. júnu za predchádzajúci rok zverejňuje príslušný okresný úrad pre každé katastrálne územie z údajov, ktoré zistí z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného podľa § 14 ods. 3 ako priemernú výšku nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku.

Podľa platnej právnej úpravy § 14 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z., „Nájomca je povinný viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za pozemky podľa katastrálnych území k 31. decembru a údaje a informácie z tejto evidencie poskytnúť okresnému úradu každoročne do 31. januára nasledujúceho roku.” Okresný úrad pri stanovení obvyklej výšky nájomného prioritne vychádza z údajov poskytnutých nájomcami za predchádzajúci kalendárny rok a katastrálne územie.

Obvyklá výška nájomného bola určená na základe ustanovení § 1 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z. postupom podľa § 5 vyhlášky Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR č. 172/2018 Z. z., ktorou sa ustanovujú podrobnosti o spôsobe a rozsahu vedenia a poskytovania evidencií a stanovenia obvyklej výšky nájomného v znení vyhlášky č. 113/2019 Z.

Na vznik zmluvy o nájme pozemku sa vyžaduje dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia, pričom výška nájomného, ak sa zmluvné strany nedohodnú inak, je najmenej dvojnásobok obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území. Obdobne sa určí výška odplaty za užívanie pozemku bez nájomnej zmluvy v areáli poľnohospodárskeho podniku zastavanom stavbami na poľnohospodárske účely do 24.

Užívanie pozemkov

Užívanie pozemkov rieši ustanovenie § 14 ods. 1 zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon č. 504/2003 Z. z.“): „Právo užívať pozemok na základe zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku má ten nájomca, ktorý má uzatvorené zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku s vlastníkmi, ktorí majú v súčte väčšinový spoluvlastnícky podiel.

Žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu

Žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu je žiadateľ o prenájom podľa ustanovení § 2a) alebo 2b) nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z., ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom. Žiadosť o prenájom podľa uvedeného nariadenia ustanovení § 2a podáva žiadateľ: - mladý poľnohospodár, - poľnohospodár spĺňajúci podmienky malého podniku alebo mikropodniku, ktorému bolo Pôdohospodárskou platobnou agentúrou (ďalej iba „PPA“) vydané právoplatné rozhodnutie o schválení žiadosti o nenávratný finančný príspevok podľa podopatrenia : 6.1 - Pomoc na začatie poľnohospodárskej činnosti mladých poľnohospodárov alebo 6.3. - Pomoc na začatie poľnohospodárskej činnosti na rozvoj malých poľnohospodárskych podnikov.

Žiadateľ k svojej žiadosti podľa platnej legislatívy musí priložiť (aby bol považovaný za žiadateľa podľa tohto ustanovenia): - právoplatné rozhodnutie PPA podľa podopatrenia 6.1. alebo 6.3., - uviesť v žiadosti číslo listu vlastníctva pozemkov vo svojom vlastníctve alebo - doložiť kópiu nájomnej zmluvy, ktorou si prenajíma pozemky od známych vlastníkov - v tom katastrálnom území, kde si žiadateľ žiada pozemky o prenájom. Žiadosť o prenájom podľa uvedeného nariadenia ustanovení § 2b podáva žiadateľ: - poľnohospodár, ktorý aspoň na polovici obhospodarovanej výmery vykonáva špeciálnu rastlinnú výrobu, alebo - poľnohospodár, ktorý vyrába finálny produkt.

Žiadateľ podľa svojej činnosti musí k žiadosti priložiť (aby bol považovaný za žiadateľa podľa tohto ustanovenia): - výpis z vinohradníckeho registra alebo výpis z registra ovocných sadov a chmeľníc, - rozhodnutie PPA o poskytnutí priamych podpôr podľa osobitných predpisov alebo čestné vyhlásenie, že pestuje špeciálne plodiny na výmere max. 0.3 ha, - rozhodnutie o registrácii prevádzkarne, rozhodnutie o registrácii prvovýrobcu alebo maloobchodnej prevádzkarne alebo rozhodnutie o schválení prevádzkarne pre produkty živočíšneho pôvodu Aby žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu mohol mať v katastrálnom území kde žiada o prenájom pozemkov od SPF prednostné právo, musí v požadovanom katastrálnom území mať vlastné pozemky alebo mať prenajaté pozemky od známych vlastníkov.

Pri posudzovaní žiadostí podľa osobitného predpisu je podstatnou skutočnosťou, či nájomná zmluva s doterajším nájomcom bola skončená uplynutím času (vtedy sa postupuje podľa ustanovení zákona č. 504/2003 Z. z. v znení neskorších predpisov), alebo zmluva s doterajším nájomcom skončila z dôvodu schválenia projektu pozemkových úprav ( vtedy sa postupuje v súlade so zákonom č. 330/1991 Zb. V zmysle § 20 ods. 1 zákona č. 180/1995 Z.z., „oprávnenia fondu k pozemkom uvedeným v § 16 ods. 1 písm. b) a c) ustanovené v § 17 a 18 zanikajú doručením výpisu z katastra nehnuteľností, ktorým vlastník preukáže vlastníctvo k týmto pozemkom.“ Jedným z oprávnení fondu nakladať s pozemkami nezisteného vlastníka je aj oprávnenie pozemky prenajímať. Príjem z takéhoto prenájmu patrí v zmysle § 18 ods. 5 cit.

Ukončenie nájomnej zmluvy

Ak je v nájomnej zmluve výslovne uvedené, že pozemok sa prenajíma na poľnohospodárske účely, a v dôsledku zmeny územného plánu a rozdelenia parciel už nie je možné alebo povolené pozemok naďalej využívať na poľnohospodárstvo (napr. obec vydá stavebné povolenie alebo začne stavebné konanie), môže to byť dôvodom na výpoveď zmluvy podľa § 679 Občianskeho zákonníka, ak zanikol dôvod, pre ktorý bola zmluva uzatvorená. Samotná zmena v katastri však nestačí - rozhodujúce je reálne znemožnenie poľnohospodárskeho využívania.

Ak by ste jednostranne ukončili nájom bez zákonného alebo zmluvného dôvodu, nájomca by sa mohol domáhať ochrany svojho práva na užívanie pozemku až do roku 2031 a prípadne aj náhrady škody.

Samotná zmena evidencie parciel (z E na C) a ich rozdelenie geometrickým plánom nie je automaticky dôvodom na zánik nájomného vzťahu. Rozhodujúce je, či došlo k zmene účelu využitia pozemku a či je táto zmena v súlade s nájomnou zmluvou.

Spoluvlastníctvo a prenájom

V otázke sa zmieňujete o tom, že pozemok je v spoluvlastníctve, Vy ste podiel získali v r. 2012, teda v podstate pred 5 rokmi, preto ho riešte spoločne všetci spoluvlastníci od nadobudnutia vlastníctva /zrejme nadobudnutý bol dedením/. Otázka zákazu užívania pôdy je podľa nášho názoru nateraz nie možná, nakoľko ju užívajú už 5 rokov,a aj Vašou povinnosťou ako vlastníka pozemku je o tento pozemok sa starať. Zistite súčasne na základe akého vzťahu, napr.

Doba nájmu a jej predĺženie

Doba nájmu je upravená v § 8 zákona. Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. S účinnosťou novely už nie je možné automatické predĺženie nájomnej zmluvy, ako to bolo možné pred novelou. Uvedené sa dotýka aj zmlúv uzavretých pred novelou.

Predkupné právo

S účinnosťou od 1.7.2023 ak je prenajímateľom poľnohospodárskeho pozemku Slovenský pozemkový fond (ďalej len „fond“), je oprávnený odstúpiť od nájomnej zmluvy aj pred uplynutím dohodnutého času, ak nájomca nevyužíva prenajaté pozemky alebo len niektorý z nich riadnym spôsobom na dohodnutý účel a so starostlivosťou riadneho hospodára.

tags: #prenajom #pody #tretej #osobe #bez #zmluvy