Podmienky prenájmu poľnohospodárskej pôdy: Pohľad na Slovensko

Úvod

Prenájom poľnohospodárskej pôdy je na Slovensku aktuálnou témou, ktorá sa dotýka mnohých vlastníkov pôdy, poľnohospodárov a v konečnom dôsledku aj celej spoločnosti. Cieľom tohto článku je poskytnúť komplexný pohľad na podmienky prenájmu poľnohospodárskej pôdy na Slovensku, s prihliadnutím na legislatívne zmeny, ekonomické aspekty a praktické rady pre vlastníkov a nájomcov.

Legislatívny rámec prenájmu poľnohospodárskej pôdy

Novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov

V roku 2017 prešla do tretieho čítania v parlamente novela zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov. Táto novela priniesla významné zmeny v podmienkach prenájmu poľnohospodárskej pôdy, s cieľom zlepšiť prístup k pôde pre malých a stredných farmárov a zabrániť špekuláciám.

Zrušenie automatickej obnovy nájomného vzťahu

Jednou z kľúčových zmien, ktoré novela priniesla, bolo zrušenie automatickej obnovy nájomného vzťahu. Doterajšia úprava spôsobovala problémy nájomcom aj prenajímateľom, ktorí museli sledovať doby trvania nájomných zmlúv a vyzývať sa na vrátenie a prevzatie pozemku. Zrušenie automatickej obnovy nájmu pozemkov prinášalo aj značné komplikácie v súvislosti s poskytovaním priamych platieb na plochu, keď si nárok na túto podporu uplatňoval tak doterajší nájomca titulom automatickej obnovy nájomného vzťahu, ako aj subjekt, s ktorým prenajímateľ uzatvoril novú nájomnú zmluvu.

Podpora pre mladých a malých poľnohospodárov

Návrh novely zákona vychádzal z Programového vyhlásenia vlády SR a vytváral podmienky pre prístup k pôde pre mladých a malých poľnohospodárov, pričom však zásadne nenarúšal stabilitu podnikateľského prostredia doterajších nájomcov. Agrorezort upozorňoval, že veľké poľnohospodárske firmy a združenia majú prostredníctvom automatickej obnovy nájomných vzťahov takmer monopolné postavenie v užívaní pôdy, čo bráni dosiahnutiu cieľa v programovom vyhlásení vlády. Dostatočným nástrojom stability podnikateľského prostredia pre tieto podniky malo byť právo prednostného nájmu, ktoré novela zdokonaľovala.

Prednostné právo nájmu

Ministerstvom navrhnutý model prednostného práva doterajšieho nájomcu mu dával podstatne vyššiu právnu istotu v tom, že ak si plnil svoje zmluvné záväzky, bude môcť prenajatú pôdu naďalej užívať. Ministerstvom navrhované zrušenie automatickej obnovy nájmu bolo navyše ústavne konformné, pretože rešpektovalo prioritu prejavenia vôle pri nakladaní so svojím majetkom. Po diskusii v druhom čítaní v NR SR pribudla do návrhu novely 5-ročná výpovedná lehota nájomnej zmluvy, ktorá nájomcovi umožnila dostatočne dobrú návratnosť svojej investície v prípade, že sa vlastník rozhodne ukončiť nájomný vzťah.

Prečítajte si tiež: Rakúsky trh s poľnohospodárskou pôdou

Ďalšie zmeny v novele zákona

Novela zákona dopĺňala definíciu pozemku o pozemok, ktorý je v katastri nehnuteľností klasifikovaný ako zastavané plochy a nádvoria, pričom však slúži na poľnohospodárske účely. Odstraňovala sa nejednotnosť výkladu aj definícia pojmu obvyklá výška nájomného. V spojitosti so spresnenou definíciou pozemku novela zákona riešila aj ďalší problém, ktorý vyvstával pri určovaní výšky nájomného za pozemok slúžiaci na poľnohospodárske účely. Návrh novely zákona zároveň precizoval doterajšiu úpravu týkajúcu sa vzniku podnájomných vzťahov v prípadoch, ak nájomca užíva pozemky, kde sa zmluvný nájom skončil alebo sa má skončiť a pozemky sú neprístupné alebo ich nemožno racionálne užívať.

Ekonomické aspekty prenájmu poľnohospodárskej pôdy

Cena prenájmu poľnohospodárskej pôdy

Na Slovensku neexistuje cenový predpis, ktorý by stanovil jednotnú výšku ceny poľnohospodárskej pôdy. Tá závisí od účelu, na ktorý sa zisťuje. Úradná cena poľnohospodárskej pôdy slúži napríklad na určenie výšky dane z nehnuteľností, na uplatnenie vlastníckych práv a z nich plynúcich odvodov a na úhrady za vyvlastnenie pôdy na verejné účely.

Trhovú cenu poľnohospodárskej pôdy určujú ponuka a dopyt, kvalita pozemkov, druh pozemku, prístup naň či jeho tvar. V najproduktívnejších oblastiach Slovenska sú trhové ceny približne na úrovni úradných cien pôdy. Ceny pozemkov na okraji obcí a hlavne miest sú až niekoľkonásobne vyššie.

Orientačné ceny prenájmu v Európe

Pre porovnanie, uvádzame orientačné ceny za prenájom poľnohospodárskej pôdy v niektorých európskych krajinách (údaje sú orientačné a môžu sa líšiť):

• Belgicko: 228,1 eur/ha
• Česká republika: 29,0 eur/ha
• Dánsko: 438,9 eur/ha
• Nemecko: 216,7 eur/ha
• Španielsko: 103,0 eur/ha
• Írsko: 255,9 eur/ha
• Litva: 9,6 eur/ha
• Holandsko: 788,8 eur/ha
• Fínsko: 166,9 eur/ha

Podľa údajov Eurostatu bola v roku 2022 priemerná cena prenájmu ornej pôdy alebo trvalých trávnych porastov v EÚ 199 eur ročne za hektár. Na Slovensku to bolo v priemere 57 eur. Najviac zaplatí za prenájom ornej pôdy záujemca v Holandsku, kde za hektár dá v priemere 843 eur. Naopak najnižšie ceny prenájmu boli vo Švédsku v oblastiach Mellersta Norrland a Övre Norrland v centrálnej a v severnej časti krajiny (obe 24 eur za hektár). Za nimi nasledovali regióny stredného a východného Slovenska, kde cena predstavovala zhodne 39 eur na hektár.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Pôda ako investícia

Pôda je vo svojej podstate investícia, ktorá sa tak aj správa - jej cena raz stúpa, inokedy klesá, podľa záujmu. Ako však kúsok zeme využiť čo najlepšie, pokiaľ na nej sami nechcete podnikať? Riešením je prenajímať ju.

Praktické rady pre vlastníkov a nájomcov

Čo robiť, ak vlastníte pôdu bez prístupu?

Ak vlastníte kúsok políčka v strede obrovského lánu a neviete sa k svojmu kúsku pôdy dostať, užívateľ celého lánu, napríklad družstvo, vám musí cestu k nemu sprístupniť, prípadne vám vymeniť tento pozemok v rovnakej rozlohe inde, kde sa k nemu dostanete. Ak sa dohodnúť nevedia, vyriešia to príslušné pozemkové úrady.

Kontrola účtovníctva firmy

Ak niekomu pôdu prenajmete, nezabudnite si zmluvne ošetriť nahliadanie do účtovníctva firmy, ktorej pôdu zveríte. Inak nezistíte, či firma zarába, alebo prerába, keby ste napríklad chceli jednať o vyššom nájomnom.

Predaj poľnohospodárskej pôdy cudzincom

Od budúceho roka už budú môcť cudzinci kupovať našu poľnohospodársku pôdu a lesné pozemky. Pripravuje sa však zákon, podľa ktorého poľnohospodársku pôdu budú môcť skupovať len tí, ktorí v tom katastri alebo v susedstve minimálne tri roky hospodária. Ak si vy ako vlastník nenájdete medzi týmito podnikateľmi takého, ktorý vám dá primeranú cenu za nájom či predaj, vtedy svoju pôdu môžete ponúknuť na predaj hocikomu.

Ako chránia pôdu iné štáty EÚ

• Nemecko: Predaj nesmie spôsobiť drobenie pozemkov. Pozemok musí mať aspoň 1 hektár. Obce majú predkupné právo. Farmári musia mať trvalý pobyt v obci, kde podnikajú.
• Rakúsko: Farmári majú predkupné právo. Zákony podporujú rodinné farmy. Právo na predaj pôdy cudzincom sa udeľuje len vtedy, ak sa to netýka štátnych záujmov Rakúska alebo ak má nadobúdateľ pôdy v Rakúsku trvalé bydlisko najmenej 10 rokov.
• Poľsko: K zmluvám pri dedení alebo zmene vlastníka pozemkov sa vyjadruje štátna poľnohospodárska agentúra. Má právo zmeniť kupca. Predaj pôdy cudzincom upravuje zákon.
• Maďarsko: Na kúpu pôdy treba úradné povolenie. Vlastnícke právo na poľnohospodársku a lesnú pôdu nemôže získať fyzická osoba, ktorá nie je roľníkom, s výnimkou pôdy v pásme určenom zastupiteľstvom miestnej samosprávy.
• Holandsko: Legislatíva prísne chráni prevod pôdy na iné ako poľnohospodárske účely.
• Švédsko: Fyzické osoby môžu nakupovať pôdu bez obmedzenia. V určitých oblastiach treba povolenie a vyžadujú sa aj odborné vzdelanie alebo prax. V niektorých prípadoch musí majiteľ bývať na pozemku.
• Francúzsko: Trh s pôdou kontroluje špecializovaná organizácia (SAFER) zložená zo zástupcov profesijných združení a obcí. Jej činnosť hodnotí štát. Schvaľuje návrh zmlúv o predaji.
• Taliansko: Predkupné právo má osoba, ktorá obrába pôdu najmenej 2 roky, alebo vlastníci pôdy v susedstve.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

tags: #prenajom #poľnohospodárskej #pôdy #Rakúsko #podmienky