Daňové priznanie z prenájmu pozemku na Slovensku: Kompletný sprievodca

Prenájom nehnuteľnosti, či už ide o dom, byt alebo pozemok, prináša so sebou určité daňové povinnosti. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o tom, ako správne zdaniť príjem z prenájmu pozemku na Slovensku, s dôrazom na povinnosti fyzických osôb - nepodnikateľov.

Registrácia na daňovom úrade

Každá fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na území Slovenska, je povinná registrovať sa na daňovom úrade na účely dane z príjmov. Túto povinnosť ukladá §49a ods. 2 zákona o dani z príjmov. Registráciu je potrebné vykonať najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, kedy ste prvýkrát prenajali nehnuteľnosť. Dôležité je, že táto povinnosť sa týka prenájmu nehnuteľnosti, okrem pozemku. Registrácia sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme. Pre registráciu na daňovom úrade nie je rozhodujúce, či prenajímateľ je vlastníkom prenajímaného bytu.

Príklady registračnej povinnosti:

• Príklad 1: Vlastníte trojizbový byt, v ktorom jednu izbu prenajímate študentom. Vzniká vám registračná povinnosť.
• Príklad 2: Prenajímate stenu rodinného domu na reklamné účely. Vzniká vám registračná povinnosť.
• Príklad 3: Ste občanom Rakúska a na Slovensku vlastníte byt, ktorý prenajímate. Vzťahuje sa na vás registračná povinnosť.

Naopak, ak prenajímate len pozemok, registračná povinnosť vám nevzniká.

Zdaniteľný príjem z prenájmu

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa považuje za zdaniteľný príjem a podlieha dani z príjmov. Ak prenajímate byt alebo dom ako fyzická osoba - nepodnikateľ, zaplatíte z prenájmu daň z príjmov vo výške 19% alebo 25% podľa výšky základu dane. Do príjmu z prenájmu nehnuteľnosti sa zahŕňa aj prenájom hnuteľných vecí, ktoré prislúchajú k nehnuteľnosti, energie a akékoľvek iné plnenia, ktoré sú zahrnuté v nájomnom. Aj v prípade, ak sú platby za energie a ostatné služby dohodnuté oddelene, t.j. zvlášť za nájom a zvlášť za spotrebu všetkých energií, ale tieto služby platí nájomca priamo prenajímateľovi, podliehajú tieto príjmy zdaneniu rovnako ako príjem z prenájmu. Znamená to, že aj akékoľvek iné služby spojené s užívaním tejto nehnuteľnosti, za ktoré platí nájomca priamo prenajímateľovi, sú u prenajímateľa považované za zdaniteľné príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP.

Daňové priznanie a jeho podanie

Daňové priznanie máte povinnosť podať vtedy, ak úhrn všetkých vašich zdaniteľných príjmov za rok 2025 presiahol sumu 2 876,90 eura. Lehota na podanie je 31. marec 2026. Predĺžiť si ju môžete podaním oznámenia, a to najviac o tri kalendárne mesiace, do 30. 6. 2026 alebo šesť kalendárnych mesiacov, do 30. 9. 2026.

Prečítajte si tiež: Ivanka pri Dunaji: Prenájom pozemkov

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa uvádza v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1.

Spôsoby podania daňového priznania:

• Elektronicky: Daňové priznanie môžete podať elektronicky, ak mesto alebo obec poskytuje elektronické služby.
• Papierovo: Ak sa rozhodnete pre papierovú formu podania, je potrebné vyplniť tlačivo a doručiť ho príslušnej obci alebo mestu, v ktorej katastri sa vaša nehnuteľnosť nachádza.

Oslobodenie od dane a výdavky

Pri príjmoch z prenájmu si môžete uplatniť oslobodenie vo výške 500 eur za jedno zdaňovacie obdobie. Ak si z príjmu z prenájmu odpočítate oslobodených 500 eur, musíte rovnakým pomerom „krátiť“ aj výdavky. Dôležité je, že pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP si daňovník nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov podľa § 6 ods. 10 ZDP.

Daňové výdavky:

Pri zdaňovaní príjmov z prenájmu si môžete uplatniť daňové výdavky, ktoré vám znížia základ dane. Od roku 2013 nie je už možné uplatniť si tzv. paušálne výdavky vo výške 40%. Všetky výdavky musia byť skutočné a preukázateľné. Môžete sa rozhodnúť, či budete predmetné výdavky ako i príjmy z prenájmu evidovať prostredníctvom jednoduchého alebo podvojného účtovníctva. Ak sa rozhodnete pre ktorúkoľvek možnosť, ste povinný týmto spôsobom postupovať počas celého zdaňovacieho obdobia. Ak nechcete viesť jednoduché resp. podvojné účtovníctvo, máte ešte možnosť viesť daňovú evidenciu.

Výška a rozsah výdavkov, ktoré si môžete ako nepodnikateľ uplatniť, závisí vždy od skutočnosti, či sa rozhodnete nehnuteľnosť zaradiť do obchodného majetku alebo nie.

• Výdavky pri nezaradení nehnuteľnosti do obchodného majetku: Ak si nezaradíte nehnuteľnosť do obchodného majetku, môžete uplatňovať len výdavky bezprostredne súvisiace s užívaním nehnuteľnosti, t.j. výdavky na opravu alebo zhodnotenie nehnuteľnosti nie je možné zaradiť do daňových výdavkov pri prenájme.
• Výdavky pri zaradení nehnuteľnosti do obchodného majetku: Pri nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, máte možnosť uplatniť si širšiu paletu výdavkov. Okrem výdavkov spojených s užívaním nehnuteľnosti si môžete uplatniť aj náklady na daň z nehnuteľnosti, poistenie, obstaranie nehnuteľnosti (formou odpisov), technické zhodnotenie a iné.

Medzi preukázateľné výdavky patrí napríklad:

• Výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby.
• Daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť.
• Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba.
• Zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby.
• Výdavky na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napríklad práčka, nábytok a iné) je možné považovať za daňový výdavok, ak sú splnené podmienky vymedzené pre daňový výdavok v ZDP.

Uplatnenie úrokov z hypotéky:

V súlade s názorom FR SR je možné považovať za daňový výdavok aj platené úroky za hypotekárny úver počas doby prenájmu, ak sa úver získal v súvislosti s obstaraním nehnuteľnosti, ktorá je predmetom prenájmu.

Prečítajte si tiež: Práva a povinnosti pri prenájme spoluvlastníckeho pozemku

Špecifické situácie

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM)

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti. V takomto prípade si môže každý z manželov znížiť príjem z prenájmu o 500 EUR. V prípade, že sú nájomcami obaja, príjem z nehnuteľnosti si môžu rozdeliť podľa preferencie, t.j. rovným dielom alebo podľa toho, ako im to najviac vyhovuje.

Príklad 1: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy, nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.

Príklad 2: Manželia prenajímali v roku 2025 byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Manželia sa rozhodli príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdeliť na manželku vo výške 2 300 eur a na manžela vo výške 500 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur. Manžel nemá povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie a môže sa rozhodnúť požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti. Manželka príjem z prenájmu nehnuteľnosti pripadajúci na ňu po rozdelení vo výške 2 300 eur zníži o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 eur.

Dedenie nehnuteľnosti

Pri nadobudnutí nehnuteľnosti dedením v priebehu roka daňová povinnosť dedičovi vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, v ktorom sa dedič stal vlastníkom nehnuteľnosti na základe právoplatného dedičského rozhodnutia.

Iné dôležité informácie

• Ak máte príjmy len z prenájmu nehnuteľnosti, nemôžete si znížiť základ dane o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnú časť základu dane na manžela/manželku. Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka je možné uplatniť a odpočítať len od aktívnych príjmov, t.j. príjmov zo závislej činnosti, príjmov z podnikania a inej samostatnej zárobkovej činnosti.
• Daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykázať daňovú stratu.

Daň z nehnuteľností

Priznanie k dani z nehnuteľností si podáva daňovník, ktorému vznikla povinnosť k dani z nehnuteľnosti, t. j. v priebehu uplynulého roka sa stal vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľností, ktorá je predmetom dane z nehnuteľností, a to 1. januára. Ak sa daňovník stane vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľnosti 1. januára, daňová povinnosť zaniká 31. decembra.

Prečítajte si tiež: Ako prenajať pozemok s lesom?

Daň z nehnuteľností sa platí vopred. Na vyrubenie dane je rozhodujúci stav k 1. januáru. Na rozdiel od dane z príjmov, daňovník nevyčísľuje daň z nehnuteľností v daňovom priznaní. Daň z nehnuteľností vypočíta správca dane (mesto, obec), ktorý daňovníkovi doručí rozhodnutie o vyrubenej dani (rozhodnutie vydané mestom alebo obcou obsahuje číslo účtu a označenie spôsobu platby dane). Správca dane vyrubuje daň z nehnuteľností každoročne podľa stavu k 1. januáru.

Nadobudnutie nehnuteľnosti dedením

Pri nadobudnutí nehnuteľnosti dedením v priebehu roka daňová povinnosť dedičovi vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, v ktorom sa dedič stal vlastníkom nehnuteľnosti na základe právoplatného dedičského rozhodnutia.

Nadobudnutie nehnuteľnosti vydražením

Pri nadobudnutí nehnuteľnosti vydražením v priebehu roka daňová povinnosť vydražiteľovi vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, v ktorom sa vydražiteľ stal vlastníkom nehnuteľnosti alebo prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni schválenia príklepu súdom.

Spoluvlastníctvo

Ak je pozemok, stavba, byt a nebytový priestor v bytovom dome v spoluvlastníctve viacerých osôb, priznanie podá každá fyzická alebo právnická osoba, teda spoluvlastník, do výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Existuje však možnosť ustanovenia si na základe dohody všetkých spoluvlastníkov spoločného zástupcu, ktorý podá priznanie za všetkých.

tags: #prenajom #pozemku #danove #priznanie #slovensko