Prenájom pozemku trvale trávnaté porasty a podmienky Slovenského pozemkového fondu (SPF)

Úvod

Prenájom poľnohospodárskej pôdy, vrátane trvalých trávnatých porastov, je na Slovensku upravený zákonom č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov. Tento článok sa zameriava na špecifiká prenájmu pozemkov trvale trávnatých porastov, najmä ak je prenajímateľom Slovenský pozemkový fond (SPF), a na podmienky, ktoré s tým súvisia.

Legislatíva upravujúca nájom poľnohospodárskej pôdy

Nájom pozemku na poľnohospodárske účely sa spravuje zákonom č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov. Novela tohto zákona špecifikovala pojem poľnohospodársky pozemok. Poľnohospodárskou pôdou sa podľa zákona č. 220/2004 Z. z. rozumie produkčne potenciálna pôda evidovaná v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty.

Písomná forma zmluvy a doba nájmu

Písomná nájomná zmluva na poľnohospodársky pozemok je vyžadovaná od 1. mája 2018. Do tohto dátumu postačovala aj ústna dohoda. Doba nájmu je upravená v § 8 zákona. Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. S účinnosťou novely už nie je možné automatické predĺženie nájomnej zmluvy, ako to bolo možné pred novelou. Uvedené sa dotýka aj zmlúv uzavretých pred novelou.

Úprava nájomného a skončenie nájmu

Novela zavádza aj možnosť pomernej úpravy nájomného v prípade zmien priemerných cien poľnohospodárskych výrobkov. Uvedené vyplýva z § 10 ods. Novela upravila aj skončenie nájmu, pričom pri nájme na neurčitý čas je zmluvu možné vypovedať len písomne a s výpovednou lehotou piatich rokov. Uvedené vyplýva z § 12 ods.

Podnájom poľnohospodárskeho pozemku

Ak to nájomná zmluva na pozemok uzavretá s prenajímateľom nezakazuje, môže nájomca dať poľnohospodársky pozemok do podnájmu. Nájomca má povinnosť oznámiť prenajímateľovi do 30 dní spôsob a čas podnájmu.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Špecifiká prenájmu od Slovenského pozemkového fondu (SPF)

S účinnosťou od 1. júla 2023, ak je prenajímateľom poľnohospodárskeho pozemku Slovenský pozemkový fond (ďalej len „fond“), je oprávnený odstúpiť od nájomnej zmluvy aj pred uplynutím dohodnutého času, ak nájomca nevyužíva prenajaté pozemky alebo len niektorý z nich riadnym spôsobom na dohodnutý účel a so starostlivosťou riadneho hospodára.

Predaj poľnohospodárskej pôdy

Na rozdiel od nájmu poľnohospodárskej pôdy je jej predaj upravený v samostatnom zákone č. 140/2014 Z. z. Týmto zákonom je poľnohospodárska pôda definovaná ako „produkčne potenciálna pôda evidovaná v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty.“ Zákon zároveň obsahuje aj negatívnu definíciu, čiže vymedzuje, čo poľnohospodárskym pozemkom nie je.

Nadobúdanie vlastníctva poľnohospodárskej pôdy

Zákon umožňuje za zákonných povinností aj predaj poľnohospodárskeho pozemku cudzincovi. Zákon teda uvádza aj možnosti prevodu inej osobe ako osobe uvedenej v bodoch a) a ž c). Ďalšou podmienkou na nadobudnutie poľnohospodárskej pôdy touto osobou je, že sú splnené dve oznamovacie povinnosti:

• povinnosť zverejnenia ponuky týkajúcej sa prevodu poľnohospodárskej pôdy a to aspoň na dobu 15 dní.
• povinnosť zverejnenia ponuky týkajúcej sa prevodu poľnohospodárskej pôdy v rovnakom čase v obci, v ktorej sa poľnohospodársky pozemok nachádza, na jej úradnej tabuli.

Overovanie podmienok nadobudnutia vlastníctva

To, či sú splnené podmienky vo veci nadobudnutia vlastníctva poľnohospodárskej pôdy, overuje okresný úrad nachádzajúci sa v obvode predmetného pozemku. Žiadosť o overenie podáva okresnému úradu nadobúdateľ a to ešte pred podpisom zmluvy o prevode. Okresný úrad má lehotu 30 dní na posúdenie žiadosti a vydanie osvedčenia. Tá však môže byť predĺžená až na 60 dní.

Obmedzenia nadobúdania vlastníctva

Zákon zakazuje nadobudnúť poľnohospodársky pozemok štátu, občanovi štátu, fyzickej osobe s pobytom alebo právnickej osobe so sídlom v štáte, ktorého právny poriadok neumožňuje občanom Slovenskej republiky, fyzickým osobám s pobytom v Slovenskej republike ani právnickým osobám so sídlom v Slovenskej republike nadobúdať vlastníctvo k poľnohospodárskemu pozemku; uvedené sa nevzťahuje na dedenie poľnohospodárskeho pozemku.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Nález Ústavného súdu SR

Nálezom Ústavného súdu SR sp. zn. PL. ÚS 20/2014 zo 14. novembra 2018 Ústavný súd SR rozhodol, že ustanovenia čl. I § 4, § 5 a § 6 zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov nie sú v súlade s Ústavou. Dňom vyhlásenia tohto nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky (10. februára 2019) stratili tieto ustanovenia účinnosť. Ak Národná rada Slovenskej republiky neuvedie tieto ustanovenia do súladu s Ústavou Slovenskej republiky, stratia po šiestich mesiacoch od vyhlásenia nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky aj svoju platnosť.

Ako postupovať pri predaji ornej pôdy a ako zistiť jej cenu?

Problematika predaja ornej pôdy je veľmi obšírna, radi by sme Vám ju aspoň v základoch priblížili. Poľnohospodárskou pôdou sa podľa zákona č. 220/2004 O ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy, rozumie produkčne potenciálna pôda evidovaná v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty. Nadobúdanie vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku upravuje zákon č. 140/2014 o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku. Tento zákon definuje poľnohospodársky pozemok ako poľnohospodársku pôdu alebo pozemok zastavaný stavbou na poľnohospodárske účely do 24. júna 1991. Už vyše troch rokov môžu vlastníci predávať svoje pozemky slobodnejšie. Od roku 2019 prestali platiť obmedzujúce ustanovenia tohto zákona o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku. Prevod poľnohospodárskych pozemkov je opäť od r.2019 v podstate bez obmedzení. Poľnohospodársky ako aj iný druh pozemku je teda možné nadobudnúť štandardnou kúpnou zmluvou, ktorej obsah sa riadi Občianskym zákonníkom.

Mnohí z Vás sa na nás obracajú s otázkou, za akú cenu mám predať ornú pôdu? Ak hľadáte pozemok vhodný na pestovanie príp. inú činnosť, ako prvé by ste sa mali oboznámiť s územno-plánovacou informáciou - UPI, nakoľko tá je pre Vás smerodajná (o vydanie UPI môžete požiadať na príslušnom obecnom alebo mestskom úrade). UPI definuje možné využitie pozemku, v zmysle územného plánu mesta/obce a tiež Vás môže upozorniť na obmedzenia týkajúce sa pozemku (napr. chránené územia, ochranné pásma a pod.)

Legislatíva neustanovuje žiaden jednotný cenový predpis, ktorý by stanovil výšku ceny poľnohospodárskej pôdy. Existuje ale viacero právnych predpisov, ktoré stanovujú cenu pôdy v závislosti od účelu, na ktorý sa cena zisťuje (prevod vlastníctva poľnohospodárskej pôdy, na daňové účely, určenie výšky nájomného, cena pri znaleckom posudku pri žiadosti o úver…). Úradnú cenu je možné ovplyvniť s použitím koeficientov, ktoré sú uvedené vo Vyhláške č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku a v znení neskorších predpisov napr. pre znalcov. V prílohe č.1 k zákonu č. 582/2004 Z. z. v znení zákona è. 465/2008 Z.

Faktory ovplyvňujúce hodnotu pôdy

Hodnotu pôdy znižujú tieto faktory:

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

• trvalé trávne porasty (až o 30% nižšia hodnota)
• pozemky nevyužívané na poľnohospodárske účely
• veľmi malé alebo zle prístupné pozemky
• znehodnotené pozemky (erózia, znečistenie atď.)
• menšinový spoluvlastnícky podiel
• pozemky s nevýhodnou nájomnou zmluvou.

Hodnotu pôdy zvyšujú tieto faktory:

• blízkosť väčších miest
• nadpriemerne kvalitné pozemky s vyššou bonitou (juh Slovenska)
• ucelené pozemky v jednej lokalite
• tvar pozemku, ako aj jeho šírka/dĺžka
• dobrý prístup/prístupová cesta k pozemku
• pozemky v lokalite s veľkým záujmom kupujúcich
• potenciálne stavebné pozemky - rezerva v územnom pláne

Takže ak by ste mali ornú pôdu, ktorú by ste chceli predať, urobte si podľa týchto faktorov analýzu, ktorá Vám napomôže stanoviť cenu za m2. Zaoberáme sa predajom pôdy hlavne v okresoch Bratislava, Pezinok, Senec, Trnava, kde sme predávali poľnohospodársku pôdu na pestovanie od 1,-Eur/m2 po cca. 3,50Eur/m2. Cena sa však môže pohybovať samozrejme aj vyššie, pokiaľ ide o územia určené v územnom pláne napr. ako budúca rezerva na výstavbu domov/bytov. Ak by ste chceli určiť hodnotu Vašich pozemkov, môžete sa na nás s dôverou obrátiť, radi Vám pomôžeme.

tags: #prenájom #pozemku #trvale #trávnaté #porasty #SPF