Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti a daňové priznanie: Všetko, čo potrebujete vedieť

Ak ste sa v minulom roku rozhodli prenajímať svoju nehnuteľnosť a dosiahli ste príjem z prenájmu bytu, domu alebo inej nehnuteľnosti, je dôležité vedieť, ako správne zdaniť tento príjem a aké povinnosti vám ako prenajímateľovi vyplývajú. Tento článok vám poskytne komplexný prehľad o zdaňovaní príjmov z prenájmu nehnuteľností na Slovensku, s dôrazom na dlhodobý prenájom nehnuteľností určených na bývanie, ak je prenajímateľom fyzická osoba - občan.

Registrácia na daňovom úrade

Po úspešnom podpise nájomnej zmluvy sa proces súvisiaci s prenájmom nekončí. Ako prenajímateľ máte povinnosť registrácie na miestnom daňovom úrade, a to najneskôr do konca nasledujúceho kalendárneho mesiaca po termíne začiatku platnosti prenájmu. Niektorí daňovníci v nevedomosti vybavujú žiadosť na predpísanom tlačive až pred podaním daňového priznania, čo je však neskoro. Táto registračná povinnosť sa uplatňuje aj v prípade prenájmu len časti nehnuteľnosti, s výnimkou prenájmu pozemku.

Ak vlastníte nehnuteľnosť s manželom/manželkou v bezpodielovom spoluvlastníctve (BSM), je dôležité zvážiť, či bude v nájomnej zmluve uvedený ako prenajímateľ len jeden z vás alebo obaja.

Daňové priznanie a lehoty

Ak okrem príjmu z prenájmu máte aj iné príjmy len zo zamestnaneckého pomeru alebo nemáte iné zdaniteľné príjmy, podávate daňové priznanie typu B. Lehota na podanie daňového priznania za predchádzajúci rok je stanovená na 31. marec. Ak z akýchkoľvek dôvodov nestíhate podať priznanie včas, môžete si termín predĺžiť písomným oznámením (predloženým daňovému úradu do konca marca) najneskôr do 30. júna, alebo ak máte pracovný pomer v zahraničí, až do 30. septembra.

Oslobodenie od dane

Dôležitou informáciou je, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 eur za príslušné zdaňovacie obdobie. To znamená, že do základu dane zahrniete len príjem z prenájmu nehnuteľností, ktorý presahuje túto sumu. Napríklad, ak ste dosiahli v minulom roku príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 5 000 eur, suma zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľnosti sa vypočíta ako 4 500 eur (5 000 - 500). Je však dôležité mať na pamäti, že pri príjme z prenájmu nehnuteľnosti nemôžete vykázať daňovú stratu.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Daňové výdavky

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si môžete uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu. Tieto výdavky si môžete uplatniť na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného) alebo na základe evidencie (§ 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov).

Prenajímaná nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku

Ak prenajímanú nehnuteľnosť nezaradíte do obchodného majetku, môžete si ako daňový výdavok uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú napríklad výdavky na energie (elektrická energia, teplo na vykurovanie a teplá úžitková voda, pitná a úžitková voda pre domácnosť, plyn) a ostatné služby súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti (odvádzanie odpadovej vody z domácností, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome, používanie výťahu, odvoz popola, smetí a splaškov, vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou, internet).

Do daňových výdavkov si v takomto prípade nemôžete zahrnúť napríklad výdavky na poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti, príspevok do fondu opráv a údržby a podobne. Ak si nakúpite do bytu zariadenie, nábytok či spotrebiče a preukážete, že hnuteľné veci sú prenajímané ako príslušenstvo nehnuteľnosti, môžete tieto výdavky považovať za daňové, hoci nemáte byt v obchodnom majetku. Pre istotu v zmluve o prenájme nehnuteľnosti vyšpecifikujte príslušenstvo bytu, ktorý prenajímate. Nábytok, postele, spotrebiče do určitej hodnoty (posudzuje sa zvlášť za jednotlivé hnuteľné veci) môžete dať do daňovo uznateľných výdavkov naraz. Toto sa však nevzťahuje na vstavané spotrebiče a vstavaný nábytok, ktoré pri prenajímanej nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku nie je možné uplatniť do daňových výdavkov (tie sa totiž považujú za výdavky na obstaranie nehnuteľnosti, ktoré je možné zahrnúť do daňových výdavkov len pri nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku).

Prenajímaná nehnuteľnosť je zaradená do obchodného majetku

Zaradenie prenajímanej nehnuteľnosti do obchodného majetku znamená, že o nej účtujete ako o obchodnom majetku alebo bude nehnuteľnosť evidovať v evidencii hmotného majetku zaradeného v obchodnom majetku. Ak máte nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku, môžete si uplatniť v preukázateľných výdavkoch výdavky vynaložené v súvislosti s touto nehnuteľnosťou, ako sú napríklad:

• výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov),
• výdavky na technické zhodnotenie (napr. rekonštrukcia alebo prestavba nehnuteľnosti),
• výdavky na jej opravy a udržiavanie (napr. vymaľovanie nehnuteľnosti),
• iné výdavky spojené s používaním nehnuteľnosti (najmä výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti ako sú napríklad výdavky na energie),
• výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností, výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov v dome do fondu prevádzky, údržby a opráv, úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti,
• ostatné výdavky (napr. odmeny právnikovi za vypracovanie zmluvy o prenájme nehnuteľnosti, odmena realitnej kancelárie za sprostredkovanie prenájmu nehnuteľnosti, odmeny účtovníkovi za vedenie účtovníctva, poštovné pri komunikácii s daňovým úradom a pod.).

Krátenie výdavkov

Ak dôjde k oslobodeniu príjmov z prenájmu nehnuteľnosti (do výšky 500 eur), daňové výdavky sa musia skrátiť. Skrátia sa pomerom, v akom sú zdaniteľné príjmy (príjmy po oslobodení) k celkovým príjmom z prenájmu.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Príklad: Daňovník dosiahol v roku 2022 príjmy z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 6 000 eur. Preukázateľné vynaložené výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov sú vo výške 3 850 eur. Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľností si daňovník vyčísli vo výške 5 500 eur (6 000 - 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľnosti a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená. Výdavky vynaložené na dosiahnutie zdaniteľných príjmov z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník môže po prepočítaní uplatniť len vo výške 3 529,17 eura [(5 500 : 6 000) x 3 850].

Spoločný byt manželov

Ak je prenajímaná nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu si manželia môžu rozdeliť v rovnakom pomere alebo v inom dohodnutom pomere, ktorý je pre nich výhodnejší. V tom istom pomere si ale potom rozdelia aj výdavky vynaložené na dosiahnutie príjmu, pričom obidvaja si uplatnia oslobodenie v sume 500 eur.

Príklad: Manželia prenajímali byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Z prenájmu mali príjem 2 900 eur. Manžel bol zamestnaný a manželka bola na rodičovskej dovolenke a iný príjem nemali. Manželia si rozdelili príjem - manželke patrí 2 400 eur a manželovi 500 eur. Manžel si uplatnil oslobodenie príjmov vo výške 500 eur a preto nemusí podávať daňové priznanie. Mzdu zo zamestnania mu zúčtuje jeho zamestnávateľ. Keď si manželka príjmy z prenájmu zníži o sumu 500 eur, jej zdaniteľné príjmy z prenájmu boli vo výške 1 900 eur.

Prenájom zo zahraničia

Ak prenajímate nehnuteľnosť v zahraničí, je potrebné zistiť, v ktorom štáte máte tieto príjmy zdaňovať. V zmysle zmlúv o zamedzení dvojitého zdanenia, príjmy, ktoré poberá rezident SR z prenájmu nehnuteľného majetku umiestneného v inom štáte, môžu byť zdanené v tomto štáte. To, či daný štát právo udelené zmluvou využije a akým spôsobom, závisí od jeho vnútroštátnych daňových predpisov. Dvojité zdanenie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, ktoré plynuli zo zdrojov v zahraničí a na zdanenie ktorých mal právo tento štát, daňovník v podanom daňovom priznaní v SR eliminuje metódou zápočtu dane.

Výpočet dane

Postup pri výpočte dane z príjmu za prenájom nehnuteľnosti:

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

1. Od vášho príjmu sa odpočítajú výdavky, ktoré musia byť preukázateľné a musia slúžiť len na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu podľa toho, či máte nehnuteľnosť zaradenú alebo nezaradenú do obchodného majetku.
2. Vznikne vám základ dane a z neho sa platí daň z príjmu.

Sadzba dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti je 19 % z časti základu dane, ktorá neprevyšuje alebo sa rovná 47 537,98 eura a 25 % z časti základu dane, ktorá je nad túto sumu.

Daňová evidencia

Ak uplatňujete preukázateľne vynaložené daňové výdavky, musíte viesť daňovú evidenciu alebo účtovníctvo. Daňová evidencia je jednoduchší spôsob preukazovania výdavkov, ktorý nevyžaduje znalosť účtovných predpisov. Daňová evidencia by mala obsahovať evidenciu o príjmoch a výdavkoch, evidenciu o pohľadávkach a záväzkoch.

Upozornenie na záver

Ak prenajímate nehnuteľnosť, resp. jej časť, a nie ste registrovaný na miestne príslušnom daňovom úrade z titulu vykonávania podnikateľskej alebo inej samostatne zárobkovej činnosti, vzniká vám povinnosť registrácie, a to v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom ste na území SR prenajali nehnuteľnosť.

Záver

Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľností môže byť zložité, ale s dostatočnými informáciami a správnym postupom sa dá zvládnuť. Dôležité je dodržiavať lehoty, viesť si evidenciu príjmov a výdavkov, a v prípade nejasností sa poradiť s odborníkom. Nezabúdajte, že správne zdaniť príjem z prenájmu je nielen vašou povinnosťou, ale aj spôsob, ako sa vyhnúť prípadným sankciám zo strany daňového úradu.

tags: #prenajom #prijmy #su #nizsie #ako #vydavky