Podmienky prenájmu spoluvlastníckeho podielu v pozemkovom spoločenstve

Problematika pozemkových spoločenstiev na Slovensku predstavuje špecifickú oblasť majetkového práva. Vlastníctvo spoločnej nehnuteľnosti je situácia, ktorá si vyžiadala zákonný zásah do základného ústavného slobodného spôsobu realizácie vlastníckeho práva. Zákon tento ústavou umožnený zásah vykonáva pritom s jednoznačným cieľom zabezpečiť najmä rovnaký obsah tohto vlastníckeho práva pre všetky dotknuté osoby a ochrániť ich pred zneužívaním vlastníckeho práva niektorými z nich a len v nevyhnutnom rozsahu potrebnom na ochranu záujmov dotknutých osôb, a to pre všetkých spoluvlastníkov všetkých spoločných nehnuteľností rovnako. Tento článok sa zameriava na podmienky prenájmu spoluvlastníckeho podielu v pozemkovom spoločenstve, pričom zohľadňuje aktuálnu legislatívu a relevantné súvislosti.

Legislatívny rámec pozemkových spoločenstiev

Zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách, ktorý bol schválený NR SR dňa 26. marca 2013 a nadobudol účinnosť 1. mája 2013, a následne bol zmenený a doplnený zákonom č. 34/2014 Z. z. s účinnosťou od 27. februára 2014 je osobitnou právnou úpravou nakladania so spoločnou nehnuteľnosťou a so spoluvlastníckymi podielmi na nej, ktorej predchodcom bol zákon č. 181/1995 Z. z. o pozemkových spoločenstvách v znení neskorších predpisov a nadobudol účinnosť 1. Hneď v úvode je potrebné uviesť niektoré skutočnosti, ktoré sú nevyhnutné na pochopenie tejto osobitnej právnej úpravy od ostatných právnych úprav, ktoré upravujú vlastníctvo alebo spoluvlastníctvo k pozemkom.

Schválenie nového zákona o pozemkových spoločenstvách je odôvodnené i skutočnosťou, že starý zákon mal za cieľ predovšetkým preklenúť obdobie hľadania vlastných mechanizmov chodu pozemkových spoločenstiev, usporiadať ich vzťahy k štátu, usporiadať vzťahy vo vnútri spoločenstiev, podporiť sceľovanie pozemkov a pôsobiť proti ich ďalšiemu drobeniu. Niektoré problémy sa v praxi počas účinnosti tohto zákona vyvinuli natoľko, že bolo nutné zmeniť tento zákon.Zákon č. 97/2013 Z. z. z 26. marca 2013 o pozemkových spoločenstvách, podľa ktorého budú musieť postupovať pozemkové spoločenstvá založené podľa zákona č. 181/1995 Z. z., bol vypracovaný nielen na základe praktických skúseností, ale zohľadnil aj pripomienky samotných pozemkových spoločenstiev.

Spoločná nehnuteľnosť a jej charakteristika

Predmetom takto osobitne upraveného spôsobu realizácie vlastníckeho práva je teda spoločná nehnuteľnosť. Spoločná nehnuteľnosť je podľa dnes platnej právnej úpravy definovaná ako jedna nehnuteľná vec, ktorá pozostáva z viacerých samostatných pozemkov, a je nedeliteľná okrem zákonom ustanovených výnimiek.

Z uvedeného vyplýva, že spoločná nehnuteľnosť je osobitným druhom nehnuteľnej veci, ktorý sa líši od bežnej nehnuteľnosti. Zákon ustanovuje, že spoločná nehnuteľnosť môže pozostávať z viacerých pozemkov, to znamená z viacerých parciel, viacerých listov vlastníctva a to bez ohľadu na to, či pôjde o susedné parcely alebo o parcely navzájom izolované. Tieto parcely však nie sú samostatnými vecami, ale sú súčasťou jednej zloženej veci, ktorá môže byť predmetom vlastníctva len ako celok. Dôsledkom toho je, že spoluvlastnícke podiely vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti sa počítajú rovnakým spôsobom a v totožných pomeroch a počtoch vo vzťahu ku všetkým pozemkom patriacim do spoločnej nehnuteľnosti, a nie v rozdielnych pomeroch a počtoch na jednotlivých pozemkoch.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Navyše, zákon ustanovuje, že až na zákonom ustanovené výnimky je nedeliteľná, to znamená, že jednotlivé parcely, skupiny parciel alebo časti parciel nemožno od spoločnej nehnuteľnosti predstavujúcej jednu vec oddeľovať a vytvárať z nich tak samostatné veci. Špecifickým znakom spoločnej nehnuteľnosti na rozdiel od iného druhu nehnuteľnosti je zákonné vylúčenie zrušenia a usporiadania spoluvlastníctva spoločnej nehnuteľnosti. Dôsledkom tohto obmedzenia súvisiaceho s nedeliteľnosťou spoločnej nehnuteľnosti je trvalé zviazanie spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti bez možnosti čo i len čiastočného usporiadania a zrušenia spoluvlastníctva len jedného či niekoľkých spoluvlastníkov a vytvorenia viacerých spoločných nehnuteľností.

Práva a povinnosti členov spoločenstva

Každý vlastník podielu spoločnej nehnuteľnosti je práve z dôvodu tohto vlastníctva členom spoločenstva. Podmienkou členstva v pozemkovom spoločenstve je vlastníctvo podielu spoločnej nehnuteľnosti, pričom za trvania spoločenstva členstvo vzniká a zaniká prevodom alebo prechodom vlastníckeho práva k podielu spoločnej nehnuteľnosti. Nadobúdateľ podielu spoločnej nehnuteľnosti sa stane členom spoločenstva zo zákona prevodom alebo prechodom podielu spoločnej nehnuteľnosti, pričom má tento člen spoločenstva povinnosť pristúpiť k zmluve o spoločenstve.

Členmi spoločenstva sú všetci spoluvlastníci spoločnej nehnuteľnosti v zmysle čl. 4 týchto stanov.

3. oprávnená osoba, ktorej bol vydaný majetok, alebo majetkový podiel podľa osobitných právnych predpisov (npr.
4. osoba, ktorá nadobudla spoluvlastnícky podiel prevodom spoluvlastníckeho podielu od člena spoločenstva

Práva člena spoločenstva

Člen spoločenstva má právo:

1. Podieľať sa na riadení spoločenstva.
2. Podieľať sa na zisku spoločenstva.
3. Podieľať sa na likvidačnom zostatku spoločenstva pri zániku spoločenstva.
4. Na výplatu podielu zo zisku spoločenstva, a to vo výške ktorú určilo valné zhromaždenie.
5. Na riadení spoločenstva, ktoré zakladá vlastníctvo podielu spoločnej nehnuteľnosti.

Povinnosti člena spoločenstva

Členovia spoločenstva ručia za záväzky spoločenstva podľa veľkosti svojho podielu spoločnej nehnuteľnosti a podľa veľkosti svojich podielov na spoločnom majetku. Spoločenstvo zodpovedá za svoje záväzky celým majetkom. Ten, kto bez právneho dôvodu prijal akékoľvek plnenie od spoločenstva alebo jeho členov je povinný vrátiť toto plnenie bez zbytočného meškania tomu, od koho takéto plnenie prijal.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Prenájom spoluvlastníckeho podielu

Pokiaľ ide o prenajímanie spoluvlastníckych podielov, fondu nenáleží oprávnenie užívať pozemky, ktoré spravuje alebo s ktorými nakladá, ale naopak, fond má zákonnú povinnosť spoluvlastnícke podiely na spoločnej nehnuteľnosti, ktoré spravuje alebo s ktorými nakladá, prenajímať, a to buď priamo pozemkovému spoločenstvu, alebo tomu nájomcovi, ktorému už členovia pozemkového spoločenstva (čiže spoluvlastníci spoločnej nehnuteľnosti) spoločnú nehnuteľnosť prenajali. Zákaz fondu užívať pozemky v jeho správe alebo nakladaní vyplýva zo základného účelu, na ktorý je fond zriadený a z ktorého vyplýva, že fond nemôže vykonávať podnikateľskú činnosť. Povinnosť fondu prenajať podiely na spoločnej nehnuteľnosti nájomcovi spoločnej nehnuteľnosti je odôvodnená zákazom uzatvárania podnájomnej zmluvy na pozemky v správe alebo nakladaní fondu.

To znamená, že pozemkové spoločenstvo, ktorému fond prenajal spoluvlastnícke podiely, ktoré spravuje alebo s ktorými nakladá, nemôže tieto podiely dať do podnájmu tretej osobe, ale je potrebné, aby pozemkové spoločenstvo a fond skončili svoj nájomný vzťah a aby s treťou osobou uzavrel nájomnú zmluvu priamo fond.

Slovenský pozemkový fond a prenájom

Slovenský pozemkový fond (ďalej len fond) vykonáva na účely tohto zákona práva člena spoločenstva v záujme ochrany a výkonu vlastníckych práv a výkonu povinností vyplývajúcich z vlastníctva podielov spoločnej nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu a vo vlastníctve tzv. neznámych vlastníkov.

V súvislosti s postavením vlastníkov podielov na spoločnej nehnuteľnosti, ktoré spravuje alebo s ktorými nakladá fond, to znamená štátu a tzv. neznámych vlastníkov, je potrebné uviesť, že rozsah výkonu ich vlastníckych oprávnení týkajúcich sa užívania a hospodárenia na spoločnej nehnuteľnosti ako aj ich práv vyplývajúcich z členstva v pozemkovom spoločenstve je zákonom obmedzený. Prostredníctvom fondu sa na rozdiel od ostatných spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti môžu podieľať na rozhodovaní o spoločných otázkach pozemkového spoločenstva len v niektorých taxatívne vymedzených prípadoch. Ide o účasť na rozhodovaní valného zhromaždenia pozemkového spoločenstva len o najdôležitejších veciach týkajúcich sa nakladania so spoločnou nehnuteľnosťou, účasti vlastníka podielu spoločnej nehnuteľnosti na zmluve o pozemkovom spoločenstve a jeho práv a povinností a právneho postavenia a existencie pozemkového spoločenstva samého. O ostatných veciach valné zhromaždenie rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov len tých členov pozemkového spoločenstva, ktorých vlastnícke podiely na spoločnej nehnuteľnosti nespravuje alebo s ktorými nenakladá fond, to znamená známych vlastníkov.

Prevod spoluvlastníckeho podielu

Člen spoločenstva môže svoj vlastnícky podiel na spoločných nehnuteľnostiach previesť prevodom iba na iného člena spoločenstva. Pokiaľ člen spoločenstva chce previesť svoj podiel na spoločných nehnuteľnostiach inému subjektu , je povinný písomnou formou splniť si zákonnú ponukovú povinnosť voči spoluvlastníkom spoločných nehnuteľností., ktorí majú zákonné predkupné právo na kúpu takéhoto podielu (§ 140 Občianskeho zákonníka), s výnimkou ak ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117 Občianskeho zákonníka).

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Predkupné právo

Zákon osobitným spôsobom upravuje postup pri prevode spoluvlastníckeho podielu na spoločnej nehnuteľnosti aj rozsah a spôsob realizácie predkupného práva ostatných spoluvlastníkov. Podľa všeobecnej právnej úpravy predkupného práva patrí zákonné predkupné právo každému spoluvlastníkovi veci, ktorej spoluvlastnícky podiel sa prevádza, okrem prípadu, že by išlo o prevod blízkej osobe. Pri prevode spoluvlastníckeho podielu na spoločnej nehnuteľnosti je predkupné právo navyše vylúčené i v prípade, ak ide o prevod na iného člena pozemkového spoločenstva, čiže na iného spoluvlastníka dotknutej spoločnej nehnuteľnosti. Znamená to, že ak vlastník podielu hodlá previesť vlastníctvo tohto podielu na iného spoluvlastníka, je povinný ponúknuť tento podiel ostatným spoluvlastníkomprostredníctvom výboru.

Účelom tohto obmedzenia predkupného práva spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti je zjednodušenie prevádzania spoluvlastníckych podielov v rámci okruhu spoluvlastníkov jednej spoločnej nehnuteľnosti ako aj znížiť náklady na realizáciu tohto prevodu, keďže inak by bol prevádzajúci spoluvlastník nútený osloviť každého spoluvlastníka s ponukou na predaj. Obmedzenie rozsahu predkupného práva je vykompenzované tým, že spoluvlastnícky podiel naďalej ostáva v okruhu vlastníkov dotknutej spoločnej nehnuteľnosti.

Fond je oprávnený prevádzať spoluvlastnícke podiely na spoločnej nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu do vlastníctva iných osôb, pričom na rozdiel od všeobecnej úpravy tohto oprávnenia fondu nie je v prípade spoločnej nehnuteľnosti účel tohto prevodu zákonom určený. Postup tohto predaja je osobitne upravený tak, aby fond rešpektoval predkupné právo ostatných spoluvlastníkov. Fond v prípade nezáujmu ostatných spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti môže uskutočniť verejnú obchodnú súťaž, avšak len za rovnakých podmienok ako pri ponuke ostatným spoluvlastníkom.

tags: #prenájom #spoluvlastníckeho #podielu #v #pozemkovom #spoločenstve