Prenájom ubytovania pre zamestnanca: účtovné a daňové hľadisko

Tento článok sa zaoberá problematikou prenájmu ubytovania pre zamestnancov z účtovného a daňového hľadiska. Zameriava sa na daňovú uznateľnosť nájmu, odpisy, nepeňažný príjem prenajímateľa, uplatňovanie DPH, ako aj na účtovné prípady súvisiace s prenájmom.

Daňové hľadisko prenájmu majetku

Daň z príjmov

V rámci dane z príjmov je dôležité posúdiť daňovú uznateľnosť nájmu. Podľa zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ďalej len „ZDP“) sú za daňové výdavky považované výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov. Na strane zamestnávateľa ide o daňový výdavok, ak sú splnené podmienky stanovené zákonom.

Prenájom majetku vs. obstaranie majetku do s.r.o.

Je výhodnejšie prenajímať majetok svojej s.r.o. alebo ho obstarať priamo do s.r.o.? Táto otázka závisí od konkrétnych okolností a je potrebné zvážiť daňové a účtovné dopady oboch možností.

Ubytovanie zamestnancov a daňové výdavky

Podľa § 19 ods. 2 písm. c) ZDP je daňovým výdavkom zamestnávateľa aj výdavok na ubytovanie zamestnancov. Podmienkou je ubytovanie v budovách zatriedených do kódov Klasifikácie stavieb 112 (dvojbytové a viacbytové budovy) a 113 (ostatné budovy na bývanie) podľa Vyhlášky č. 323/2010 Z. z. Uvedené kódy zahŕňajú napr. nájomné domy, rodinné domy, internáty a budovy ubytovní pracujúcich (robotnícke hotely).

Daňovým výdavkom zamestnávateľa je suma výdavkov na ubytovanie bez ohľadu na sumu plnenia, ktorá je u zamestnanca príjmom oslobodeným o dane podľa § 5 ods. 7 písm. p) ZDP.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Oslobodenie príjmu zamestnanca z ubytovania

Zamestnávateľom poskytnuté ubytovanie je v súlade s § 5 ods. 7 písm. p) ZDP oslobodené od dane v úhrnnej sume najviac 60 eur mesačne. Nájomné bývanie sa však nepovažuje za oslobodený príjem.

Strata z prevádzky vlastného ubytovacieho zariadenia

V prípade, ak zamestnávateľ poskytuje ubytovanie vo vlastnom zariadení na uspokojovanie potrieb zamestnancov, strata z prevádzky takýchto zariadení sa v súlade s § 21 ods. 1 písm. f) ZDP neuznáva. Za príjmy sa považuje celé nepeňažné plnenie poskytnuté zamestnancom za účelom zabezpečenia ubytovania - vrátane plnení oslobodených od dane podľa § 5 ods. 7 písm. p) ZDP.

Daň z pridanej hodnoty (DPH)

Z hľadiska DPH je potrebné rozlišovať medzi ubytovacími službami a nájmom nehnuteľnosti. Krátkodobý prenájom cez platformy typu Airbnb je z hľadiska slovenských predpisov poskytovanie ubytovacích služieb. Naopak, bežný dlhodobý prenájom bez služieb hotelového typu spadá pod prenájom nehnuteľnosti.

Ubytovacie služby vs. nájom nehnuteľnosti

Ak ubytúvate hostí na prechodný pobyt s doplnkovými službami (upratanie, výmena bielizne, odovzdanie kľúčov, recepcia či aspoň základná „check-in“ starostlivosť), ide o ubytovacie služby. Ak služby patria do skupiny 55.9 štatistickej klasifikácie a sú poskytované na obdobie dlhšie ako 3 mesiace, ide o poskytovanie služby nájmu.

Oslobodenie od DPH a možnosť zdanenia

Nájom nehnuteľnosti je podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH oslobodený od dane. Ak je nájomcom zdaniteľná osoba, platiteľ sa môže rozhodnúť, že tento nájom nebude oslobodený od dane (§ 38 ods. 5 zákona o DPH).

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Sadzba DPH pre ubytovacie služby

Od roku 2025 sú ubytovacie služby zaradené medzi plnenia so zníženou 5 % sadzbou DPH. Niektoré doplnkové služby (napr. samostatne predávané wellness alebo parkovanie) môžu spadať do inej sadzby, takže ich treba účtovať oddelene.

Provízia platformy (Airbnb, Booking)

Provízia platformy (Airbnb, Booking) je služba zo zahraničia. Ak nie ste platiteľ DPH, musíte sa ešte pred prijatím takejto služby registrovať podľa § 7a zákona o DPH a odvádzať DPH z provízie v režime prenesenia daňovej povinnosti.

Povinnosť registrácie pre DPH

Od roku 2025 sa sledujú dve hranice obratu: pri dosiahnutí 50 000 eur vzniká povinnosť podať žiadosť o registráciu, pričom platiteľom sa všeobecne stávate od prvého dňa nasledujúceho roka.

Zdaňovanie príjmov z prenájmu

Krátkodobý prenájom

Krátkodobý prenájom so službami je podnikanie.

Dlhodobý prenájom

Dlhodobý prenájom bez služieb sa zdaňuje podľa osobitného režimu prenájmu, kde si uplatňujete len preukázateľné výdavky a platí aj oslobodenie časti príjmov.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Daň za ubytovanie

Daň za ubytovanie je miestna daň. Konkrétnu sadzbu a spôsob platenia určuje obec vo svojom všeobecne záväznom nariadení.

Fakturácia DPH pri krátkodobom prenájme

Ako platiteľ DPH fakturujete krátkodobý prenájom so slovenskou DPH priamo hosťovi z plnej sumy za ubytovanie (neznižujete ju o províziu platforme).

Hlásenie príjmov platformami (DAC7)

Od roku 2023 platí európske pravidlo DAC7: platformy ako Airbnb musia raz ročne nahlasovať daňovým správam údaje o hostiteľoch a ich príjmoch.

Reprezentačné náklady

Daňovými výdavkami nie sú výdavky (náklady), ktoré nesúvisia so zdaniteľným príjmom, aj keď tieto výdavky daňovník účtoval, výdavky, ktorých vynaloženie na daňové účely nie je dostatočne preukázané. Patria sem aj výdavky na reprezentáciu okrem výdavkov na reklamné predmety v hodnote neprevyšujúcej 17 eur za jeden predmet.

Platiteľ nemôže odpočítať daň pri kúpe tovarov a služieb na účely pohostenia a zábavy. Bezodplatné poskytnutie tovaru alebo služieb, pri ktorých bola DPH odpočítaná, sa bude považovať za dodanie tovaru za protihodnotu a bude podliehať daňovej povinnosti.

Účtovné hľadisko prenájmu majetku

Účtovanie nájomného

Je potrebné rozlišovať účtovanie nájomného u nájomcu a u prenajímateľa. Dôležité je aj časové rozlišovanie prenájmu a účtovanie opráv u nájomcu a prenajímateľa.

Technické zhodnotenie prenajatého majetku

Podľa § 24 ods. 2 ZDP technické zhodnotenie prenajatého hmotného majetku uhradeného nájomcom môže odpisovať nájomca na základe písomnej zmluvy s vlastníkom, ak vlastník nezvýši vstupnú cenu hmotného majetku o tieto výdavky. Nájomca zaradí technické zhodnotenie do príslušnej odpisovej skupiny, v ktorej je zaradený prenajatý hmotný majetok a odpisuje ho v súlade s odpisovým plánom.

Nájomca môže odpisovať prenajatý majetok len počas doby prenájmu. V prípade ukončenia nájmu zostatková cena technického zhodnotenia predstavuje nepeňažný príjem prenajímateľa. Prenajímateľ sa môže rozhodnúť aj pre iný postup. O sumu prijatého neuhradeného technického zhodnotenia zvýši vstupnú cenu hmotného majetku a túto bude odpisovať sám.

Úprava základu dane pri skončení prenájmu

V zdaňovacom období, v ktorom dôjde ku skončeniu prenájmu, daňovník je povinný upraviť základ dane.

Evidencia príjmov a výdavkov

Daňovník je povinný uchovávať evidenciu po dobu, v ktorej zanikne právo vyrubiť alebo dodatočne vyrubiť daň. Aj napriek tomu, že daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľností nie je účtovnou jednotkou, ZDP mu umožňuje, aby vykázal základ dane z jednoduchého účtovníctva alebo z podvojného účtovníctva.

Paušálne výdavky

Ak daňovník neuplatní preukázateľne vynaložené daňové výdavky, môže uplatniť paušálne výdavky vo výške 40 % z úhrnu uvedených príjmov. V sumách výdavkov sú zahrnuté všetky daňové výdavky okrem zaplateného poistného na verejné zdravotné poistenie, poistného na sociálne poistenie a príspevkov na starobné dôchodkové sporenie.

Špecifické situácie

Prenájom nehnuteľnosti manželmi

Príjmy z prenájmu nehnuteľností, ktoré plynú manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva, sa zahŕňajú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa manželia nedohodnú inak. V rovnakom pomere si zahŕňajú do základu dane aj daňové výdavky.

Prenájom nehnuteľnosti od zamestnávateľa

Fyzická osoba, ktorá je zamestnancom, môže prenajímať nehnuteľnosť od svojho zamestnávateľa a s jeho súhlasom ju prenajímať pre tretiu osobu (s. r. o.). V takomto prípade fyzická osoba nemusí mať živnostenské oprávnenie a príjem z podnikania je daňovým príjmom podľa § 6 ods. 3 ZDP.

Prenájom nehnuteľnosti za nižšiu cenu

V prípade, že podnikateľ prenajíma nehnuteľnosť spoločnosti s r. o. za nižšiu než obvyklú cenu, zákon o dani z príjmov mu neukladá zvýšiť si základ dane o rozdiel medzi dohodnutou a bežnou cenou.

Prenájom priestorov rodinného domu s.r.o.

V prípade založenia s. r. o. manželom, ktorá bude sídliť v priestoroch rodinného domu, je možné uplatniť zo strany majiteľov nájom voči spol. s r. o. Príjem z prenájmu nehnuteľnosti bude pre spolumajiteľov daňovým príjmom podľa § 6 ods. 3 ZDP.

tags: #prenajom #ubytovania #pre #zamestnanca #uctovanie #danove