Prenájom vlastného bytu na podnikateľské účely: Podmienky a aspekty

Článok sa zaoberá komplexným posudzovaním prenajímania nehnuteľností a ich častí z daňového a účtovného hľadiska, ako aj z pohľadu súkromného a verejného práva povinnosti osôb, ktoré poskytujú ubytovanie cez digitálne platformy, a aké je ich právne postavenie. Analyzuje podmienky, za ktorých sa nájom bytu považuje za podnikanie podľa Obchodného zákonníka, živnostenského zákona a judikatúry. Právna úprava nájmu bytu je konfrontovaná s ustanoveniami o zmluve o ubytovaní, ako aj s českou právnou úpravou. Osobitná pozornosť je venovaná problémom spojeným s využívaním digitálnych platforiem na sprostredkovanie krátkodobého ubytovania (napr. Airbnb).

Úvod do problematiky prenájmu bytu a podnikania

Právo vlastniť majetok vrátane jeho správy, ako aj právo podnikať sú základné práva garantované Ústavou SR. Určenie, či prenájom bytu predstavuje podnikateľskú činnosť, má zásadný význam tak z pohľadu súkromného, ako aj verejného práva. V rámci súkromnoprávnej oblasti je status podnikateľa determinujúci pre aplikáciu príslušných právnych predpisov upravujúcich záväzkové vzťahy vrátane posudzovania premlčania, zodpovednosti za škodu a ďalších právnych následkov. Postavenie zmluvných strán je zároveň rozhodujúce pri aplikácii osobitých ustanovení týkajúcich sa nájmu bytu, či už podľa Občianskeho zákonníka, alebo zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu (ďalej aj "zákon o krátkodobom nájme"), ustanovení o ochrane spotrebiteľa alebo ochrane hospodárskej súťaže.

Právna úprava nájmu bytu

1. Nájom bytu je v slovenskom právnom poriadku upravený dvoma právnymi predpismi - Občianskym zákonníkom a zákonom o krátkodobom nájme bytu. Občiansky zákonník obsahuje všeobecnú úpravu nájmu, ako aj osobitnú právnu úpravu, tzv. chráneného nájmu bytu. Zákon o krátkodobom nájme predstavuje špeciálny predpis súkromného práva, ktorý sa vo vzťahu k Občianskemu zákonníku uplatňuje subsidiárne a nijako nezasahuje do režimu chráneného nájmu. Na základe nájomnej zmluvy ohľadom bytu prenajímateľ prenecháva byt do užívania nájomcovi na dobu určitú alebo neurčitú, pričom nájomca je povinný platiť za užívanie odplatu - nájomné. súkromné právo ho však nepozná. Správa vlastného majetku úzko súvisí s právom vlastniť majetok. Podľa § 123 OZ právo vlastniť majetok zahŕňa právo predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním. Správa vlastného majetku zahŕňa údržbu, zničenie, opustenie, odpustenie dlhu, zachovanie hodnoty majetku. hospodárenie na vlastnom majetku, a bez ďalšieho aj prenájom bytu.

Definícia podnikania a jej znaky

2. Všeobecná definícia podnikania podľa § 2 ods. "sústavnú činnosť vykonávanú samostatne podnikateľom vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť za účelom dosiahnutia zisku alebo na účel dosiahnutia merateľného pozitívneho sociálneho vplyvu, ak ide o hospodársku činnosť registrovaného sociálneho podniku podľa osobitného predpisu". Na to, aby prenájom bytu mohol byť považovaný za podnikanie, musí spĺňať všetky definičné znaky podnikania: 1) sústavnosť, 2) samostatnosť, 3) vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť, 4) za účelom zisku, tzv. materiálne znaky podnikania, ktoré odlišujú podnikanie od iných činností, ako napríklad od vlastného investovania, pracovnoprávnych činností alebo aj od správy vlastného majetku. V niektorých prípadoch je jednoduché odlíšiť podnikanie od iných činností, inokedy je to zložité. Tak je tomu aj pri posúdení, kedy je prenájom bytu podnikaním a kedy ide o správu vlastného majetku. V prvom rade možno vylúčiť náhodné konanie alebo príležitostné konanie. Ak prenajímateľ počas svojej neprítomnosti dá svoj byt na mesiac do nájmu ďalšej osobe, nepôjde o sústavnú, resp. opakovanú činnosť alebo plánovanú sezónnu činnosť. Podstatným znakom nájomnej zmluvy je jej odplatnosť. Táto skutočnosť je rozhodujúca pri posudzovaní, či prenajímateľ vykonáva činnosť za účelom dosiahnutia zisku. Prenajímateľ má povinnosť zabezpečiť väčšie opravy a údržbu bytu a udržiavať ho v stave spôsobilom na prenájom. Na plnenie týchto povinností vynakladá finančné prostriedky, čo môže ovplyvniť fakt, či mu prenájom generuje reálny zisk. V zmysle definície podnikania je však irelevantné, či prenájmom bytu skutočne dosiahne zisk.

V porovnaní so slovenskou právnou úpravou podnikania podľa § 420 ods. 1 českého OZ sa na to, aby sa osoba považovala vzhľadom na svoju zárobkovú činnosť za podni­kateľa, okrem znakov samostatnosti, vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť, sústavnosti a za účelom dosiahnutia zisku vyžaduje, aby táto činnosť bola vykonávaná živnostenským alebo obdobným spôsobom. Hulmák v požiadavke živnostenským alebo obdobným spôsobom vidí požiadavku na mieru, rozsah, organizáciu práce, plánovitosť činnosti, trvalosť a časovú náročnosť takejto organizácie na to, aby sa činnosť považovala za podnikanie. Nezáleží pritom na výške hodnoty spravovaného majetku, výške investície, ale na charaktere a náročnosti správy daného majetku.

Podľa doslovného výkladu legálnej definície podnikania je posledným definičným znakom podnikania status podnikateľa. Obchodný zákonník rozlišuje niekoľko skupín osôb, ktoré sa považujú za podnikateľa: a) osoba zapísaná v obchodnom registri, b) osoba, ktorá podniká na základe živnostenského oprávnenia, c) osoba, ktorá podniká na základe iného než živnostenského oprávnenia podľa osobitných predpisov (napr. advokát, notár, lekár, psychológ, banka a pod.), d) fyzická osoba, ktorá vykonáva poľnohospodársku výrobu a je zapísaná do evidencie podľa osobitného predpisu (t.j. samostatne hospodáriaci roľník zapísaný do evidencie obce podľa zákona č. 105/1990 Zb. o súkromnom podnikaní občanov), e) zahraničná osoba, ktorá má právo podnikať v zahraničí. Spoločným znakom týchto osôb je splnenie určitých verejnoprávnych podmienok stanovených zákonom, predovšetkým potreba podnikateľského oprávnenia. právnej úprave. Ak prenajímateľ bytu nemá status podnikateľa, znamená to, že automaticky nevykonáva podnikateľskú činnosť?

Živnostenský zákon a prenájom bytu

Problematika podnikateľského oprávnenia je v súvislosti s prenájmom bytu riešená v zákone č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) (ďalej aj "ŽZ"), ktorý upravuje, kedy sa prenájom bytu považuje za živnosť a vyžaduje živnostenské oprávnenie. Dôležitým kritériom na rozlíšenie, či ide pri prenájme bytu o podnikanie podľa živnostenského zákona, je skutočnosť, či sa s prenájmom poskytujú len základné služby spojené s prenájmom nehnuteľnosti, alebo aj iné než základné služby. Živnostenský zákon výslovne neustanovuje, ktoré služby možno považovať za základné. "živnostenské oprávnenie sa vyžaduje v prípade, ak sa popri základných službách, ako sú vykurovanie, odvoz odpadkov, dodávky vody a kanalizácie, poskytujú aj ďalšie služby (napr. domy hotelového typu)". Na základe judikatúry možno konštatovať, že základnými službami spojenými s prenájmom nehnuteľností sa rozumie okruh služieb, ktoré zabezpečujú riadne užívanie nehnuteľnosti nájomcom. Inými ako základnými službami sa rozumejú najmä ubytovacie, stravovacie, upratovacie a čistiace služby, ako aj strážna služba, teda ak by nájomca platil prenajímateľovi okrem nájomného a úhrad spojených s prenájmom bytu aj za upratovanie bytu alebo inú službu. Judikatúra bližšie uvádza, že nie je podstatnou otázkou, či podnikateľ prenajímal celú nehnuteľnosť alebo jej časť, ale skutočnosť, či pri tejto činnosti boli poskytované aj služby iné, t.j. Stojí za zamyslenie sa, či prenájom nehnuteľnosti, ktorá je vybavená vnútorným zariadením ako nábytok a spotrebiče, má vplyv na to, aby išlo o podnikanie. Živnostenský zákon v § 4 hovorí o činnostiach, resp. o službách spojených s prenájmom, nehovorí o tom, že rozlišovacím kritériom je vnútorné zariadenie nehnuteľnosti. Napriek snahám o výklad možno § 4 ŽZ považovať za nejednoznačný a spôsobujúci problémy. Ako možno dovodiť aj z rozhodnutí súdov, vytvára priestor na zneužívanie jeho formulácií, najmä s cieľom vyhnúť sa riadnemu plneniu daňových povinností, keďže daňové a iné verejnoprávne predpisy nadväzujú na súkromnoprávnu úpravu podnikania. Ubytovatelia sa často snažia presvedčiť daňové úrady, že nimi vykonávaná činnosť predstavuje prenájom nehnuteľností, hoci v skutočnosti ide o poskytovanie ubytovania ako podnikateľskú činnosť.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Ak prenájom nehnuteľnosti nespĺňa znaky živnosti, nie je živnosťou, to znamená, že sa na túto činnosť nevyžaduje verejnoprávne oprávnenie. Nie je však vylúčené, aby bol prenájom bytu považovaný za podnikanie, ak dosahuje intenzitu podnikania podľa Obchodného zákonníka. Na to, aby sa mohlo uvažovať o nájme bytu ako o podnikaní, musela by byť prekročená hranica správy vlastného majetku. Bude sa vyžadovať, aby organizácia a plánovanie takejto činnosti nadobudli podnikateľský charakter. Nebude stačiť, aby osoba vykonávala túto činnosť len od písacieho stola, ale bude sa vyžadovať aktívna činnosť, či už priamo touto osobou, alebo prostredníctvom niekoho ďalšieho. Je pritom potrebné posúdiť všetky okolnosti prípadu. Jednoznačné pravidlá, kedy ide o podnikanie, nie sú dané ani v právnych poriadkoch Nemecka, Rakúska alebo v Českej republike. V Rakúsku súdy orientačne vyžadujú, aby išlo o prenájom piatich bytov.

Prenájom cez digitálne platformy (Airbnb a pod.)

4. Problematika nejednoznačnosti rezonuje aj v prípade poskytovania ubytovania cez digitálne platformy, ako je Airbnb a Booking, o čom svedčí, okrem iného, aj prijatie nariadenia Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) 2024/1028 z 11. z pohľadu súkromného a verejného práva povinnosti osôb, ktoré poskytujú ubytovanie cez digitálne platformy, a aké je ich právne postavenie? Majú osoby účastné na "zdieľanej ekonomike" potrebné oprávnenia, plnia si svoje daňové povinnosti a sektorové regulačné pravidlá (napr.

Za zmienku stojí rozhodnutie Mestského súdu v Prahe, ktorý posudzoval, či poskytovanie ubytovania cez digitálnu platformu Airbnb možno považovať za prenájom bytu, alebo už ide o ubytovacie služby a podnikanie. Poskytovanie ubytovania cez internetové platformy navodzuje predpoklad, že okrem poskytnutia nehnuteľnosti k dočasnému užívaniu sú poskytnuté aj iné služby ako záverečné upratovanie, čisté uteráky a toaletné potreby. a nejde o poskytovanie ubytovania, preto svoju činnosť subsumovala pod § 9 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, teda pod príjem z nájmu. Mestský súd síce nevylúčil, že by v prípade poskytovania ubytovania cez Airbnb mohlo ísť o prenájom bytu, je však potrebné posúdiť všetky okolnosti, za ktorých sa ubytovanie poskytuje. "nie je až tak podstatné, či je nájom definovaný ako tzv.,holý nájom', ale spôsob, akým je táto činnosť vykonávaná, ako uviedol žalovaný v odôvodnení napadnutého rozhodnutia (či ide o pravidelnú činnosť, či sa poskytuje na relatívne krátke alebo vopred určené prechodné obdobie, či je ponúkaná spôsobom, ktorý nasvedčuje tomu, že je zameraná na osoby, ktoré nehľadajú uspokojenie bytovej potreby, ale potreby prechodného ubytovania - internet, tlač, letáky; okrem ubytovania sú poskytované aj ďalšie služby ako upratovanie, neuskutočňuje sa bežná údržba, cena je viazaná na krátke časové obdobie).

Podľa § 685 ods. 1 OZ nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Podľa § 3 ods. 1 zákona o krátkodobom nájme krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Podľa § 754 až 755 OZ zo zmluvy o ubytovaní vznikne objednávateľovi právo, aby mu ubytovateľ poskytol prechodné ubytovanie na dohodnutú dobu alebo na dobu vyplývajúcu z účelu ubytovania v zariadení na to určenom (hotely, nocľahárne, ubytovne a iné zariadenia). Za ubytovanie a služby s ním spojené je objednávateľ povinný zaplatiť ubytovateľovi cenu v lehotách určených ubytovacími poriadkami. Oba právne inštitúty predpokladajú časovo obmedzené trvanie užívania nehnuteľnosti. Prechodnosť sa však javí ako časovo ohraničenejšia než dočasnosť. V niektorých prípadoch je prechodný charakter vzťahu zrejmý už zo samotných okolností, inokedy je rozdiel medzi prechodnosťou a dočasnosťou ťažko rozlíšiteľný. V uvedenom súdnom spore žalobkyňa využívala služby Airbnb, pričom počas ôsmich mesiacov prijala 134 platieb.

Rozdiel medzi nájmom bytu a ubytovaním je výraznejší v účele, na ktorý sa tieto zmluvy uzatvárajú. Účelom zmluvy o ubytovaní je poskytnutie prechodného ubytovania objednávateľovi. Účel právneho vzťahu možno vyvodiť jednak zo zmluvy, zo správania účastníkov, ako aj z toho, ako si plnia svoje povinnosti. Vychádzajúc z ustanovení Občianskeho zákonníka ohľadom ubytovania, ďalším diferenčným znakom medzi nájmom bytu a ubytovaním je skutočnosť, že ubytovanie predpokladá poskytovanie ďalších služieb, ktoré presahujú rámec samotného prenájmu priestoru. Ide najmä o služby ako pravidelné upratovanie izieb, zabezpečenie recepčných služieb, výmena posteľnej bielizne a uterákov, prípadne aj poskytovanie raňajok či technickej podpory počas pobytu. Naopak, pri nájme bytu sa zmluvný vzťah zameriava predovšetkým na poskytnutie priestoru na bývanie bez ďalších služieb. Nájomca si zabezpečuje upratovanie, údržbu a ostatné potreby samostatne, čo zodpovedá charakteru dlhodobejšieho bývania.

V súlade s pripravovanou implementáciou nariadenia o poskytovaní údajov v Slovenskej republike sa má zaviesť povinnosť transparentného zberu a poskytovania údajov o krátkodobom prenájme zariadeného ubytovania. Tieto pravidlá sa vzťahujú na poskytnutie ubytovania za odplatu, či už profesionálnymi, alebo neprofesionálnymi hostiteľmi, prostredníctvom online platforiem. "napríklad izby v hlavnom alebo vedľajšom bydlisku ­hostiteľa alebo celého obydlia, buď na pozemku, alebo na vode prenajatého na obmedzený počet dní v roku, alebo jednej či viacerých nehnuteľností kúpených hostiteľom ako investícia, ktoré sa prenajímajú v krátkodobom horizonte zvyčajne na menej ako rok počas celého roka. Poskytovanie zariadeného ubytovania na trvalejšie používanie, zvyčajne na jeden rok alebo viac, by sa nemalo považovať za krátkodobé poskytovanie. Cieľom právnej úpravy je zabezpečiť dostupnosť spoľahlivých údajov o identite hostiteľa, lokalite ubytovania, trvaní prenájmu a ďalších relevantných parametroch. Tieto informácie sú nevyhnutné pre orgány verejnej správy na účely efektívneho dohľadu, tvorby verejných politík, štatistického spracovania a správy daní. V zmysle nariadenia o poskytovaní údajov by sa povinnosti týkajúce sa zberu a poskytovania údajov nemali vzťahovať na prenájom bytu, ktorý trvá dlhšie ako jeden rok.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

#

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

tags: #prenajom #vlastneho #bytu #na #podnikatelske #ucely