Kúpna zmluva s dvoma predávajúcimi a rôznymi podielmi: Vzor a dôležité aspekty

Kúpna zmluva je základný dokument pri prevode vlastníctva nehnuteľnosti. V prípade, že na strane predávajúceho vystupujú dve osoby s rôznymi podielmi, je potrebné venovať zvýšenú pozornosť správnemu formulovaniu zmluvy. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na kúpnu zmluvu pozemku, s dôrazom na situáciu, keď sú kupujúci dvaja a zvažujú štátny príspevok.

Čo je to kúpna zmluva na pozemok?

Kúpna zmluva na pozemok je zmluva, ktorou sa predávajúci zaväzuje odovzdať kupujúcemu pozemok a previesť na neho vlastnícke právo k tomuto pozemku a kupujúci sa zaväzuje tento pozemok prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú kúpnu cenu. Podstata kúpnej zmluvy na pozemok tak spočíva v prevode vlastníckeho práva k pozemku za odplatu.

Základné náležitosti kúpnej zmluvy na pozemok

Kúpna zmluva na pozemok musí obsahovať nasledovné základné náležitosti:

1. Identifikácia zmluvných strán

Treba uviesť, kto je predávajúci a kto kupujúci. Na oboch stranách môže vystupovať aj viac osôb. Predávajúcim alebo kupujúcim môže byť fyzická osoba aj právnická osoba. Ak ide o fyzickú osobu, uvedie sa meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. Ak ide o právnickú osobu, uvádzame názov, sídlo a identifikačné číslo (IČO). Ak je pozemok v podielovom spoluvlastníctve viacerých spoluvlastníkov, je potrebné uviesť tiež podiely jednotlivých spoluvlastníkov zlomkom.

Pozor! V prípade, ak by bol predmetom prevodu len podiel jedného alebo viacerých spoluvlastníkov (ale nie všetkých spoluvlastníkov), je potrebné najprv ponúknuť podiely na predaj ostatným spoluvlastníkom, ktorí si môžu uplatniť svoje zákonné predkupné právo. Toto neplatí, ak sa spoluvlastnícky podiel na pozemku prevádza na blízku osobu.

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

2. Označenie predmetu kúpy

Predmet kúpy (v tomto prípade pozemok) je potrebné v zmluve identifikovať tak, aby nebol zameniteľný s iným pozemkom. To znamená, že v zmluve musí byť uvedené katastrálne územie, parcelné číslo pozemku, odlíšenie pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo parcela registra „E“, druh pozemku a výmera pozemku. Pokiaľ je pozemok zapísaný na liste vlastníctva, zvyčajne uvádzame aj číslo listu vlastníctva.

3. Záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmet kúpy do vlastníctva

4. Záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmet kúpy a zaplatiť mu zaň dohodnutú kúpnu cenu

Ďalšie dojednania v kúpnej zmluve na pozemok

Zmluvné strany si v kúpnej zmluve na pozemok môžu tiež dohodnúť:

5. Určenie lehoty na zaplatenie kúpnej ceny a spôsobu jej zaplatenia

Je vhodné určiť, dokedy a ako má kupujúci kúpnu cenu predávajúcemu zaplatiť. Odporúčame zaplatenie kúpnej ceny upraviť tak, aby k úhrade došlo vždy pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva k pozemku do katastra nehnuteľností.

6. Určenie lehoty na odovzdanie predmetu kúpy

Vhodné je tiež uviesť, dokedy a v akom stave má predávajúci predmet kúpy kupujúcemu odovzdať. Pokiaľ sa na pozemku nachádza niečo, čo tam kupujúci nechce (napríklad nelegálna skládka), je dobré, ak je v zmluve zachytená povinnosť predávajúceho pozemok vypratať na vlastné náklady ešte pred odovzdaním, prípadne aj pod hrozbou zmluvnej pokuty.

7. Určenie okamihu prevodu vlastníckeho práva

V kúpnej zmluve sa často uvádza aj moment prevodu vlastníckeho práva k predmetu kúpy. Odporúčame ho do zmluvy zaradiť, hoci v prípade nehnuteľností takáto dohoda nie je podstatná, nakoľko zmluvné strany sa na inom ako zákonom určenom okamihu prevodu vlastníckeho práva dohodnúť nemôžu. Podľa zákona platí, že kupujúci sa stáva vlastníkom kúpenej nehnuteľnosti až povolením vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

8. Vyhlásenia predávajúceho

V záujme zachovania právnej istoty odporúčame uviesť tiež vyhlásenia predávajúceho:

• že je oprávnený s pozemkom nakladať v plnom rozsahu,
• že pozemok nie je predmetom žiadnych súdnych, správnych alebo iných sporov,
• že na pozemku neviaznu žiadne vecné bremená a záložné práva (okrem zákonných), ťarchy, dlhy, nedoplatky, nájomné práva, ani žiadne iné práva a nároky tretích osôb.

9. Určenie okamihu prechodu nebezpečenstva škody na predmete kúpy

Odporúčame do zmluvy zaradiť aj ustanovenie určujúce, odkedy zodpovedá za náhodné poškodenie predanej veci kupujúci (zvyčajne od momentu prevzatia pozemku kupujúcim).

10. Úprava zodpovednosti za vady predmetu kúpy

Zmluvné strany sa môžu tiež dohodnúť, za aké nedostatky predmetu kúpy predávajúci kupujúcemu zodpovedá a aké má v takom prípade kupujúci práva.

Špecifické aspekty kúpnej zmluvy s dvoma predávajúcimi a rôznymi podielmi

Ak na strane predávajúceho vystupujú dve osoby s rôznymi podielmi, je potrebné v kúpnej zmluve venovať pozornosť nasledovným aspektom:

1. Presná identifikácia predávajúcich a ich podielov

V zmluve je nevyhnutné presne identifikovať oboch predávajúcich, uviesť ich mená, priezviská, rodné čísla, trvalé bydliská a najmä ich spoluvlastnícke podiely na predávanom pozemku. Tieto podiely musia byť vyjadrené zlomkom a musia zodpovedať údajom v katastri nehnuteľností.

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

2. Súhlas oboch predávajúcich s predajom

Kúpna zmluva musí obsahovať jednoznačný prejav vôle oboch predávajúcich predať pozemok. Ideálne je, ak je v zmluve uvedené, že obaja predávajúci súhlasia s predajom pozemku za dohodnutú kúpnu cenu a za podmienok stanovených v zmluve.

3. Rozdelenie kúpnej ceny medzi predávajúcich

V zmluve by malo byť jasne uvedené, ako bude kúpna cena rozdelená medzi oboch predávajúcich. Najčastejšie sa kúpna cena rozdelí v pomere k ich spoluvlastníckym podielom, ale je možné dohodnúť sa aj na inom spôsobe rozdelenia. Dôležité je, aby s rozdelením kúpnej ceny súhlasili obaja predávajúci.

4. Spoločný postup pri katastrálnom konaní

Zmluvné strany by sa mali dohodnúť na spoločnom postupe pri podávaní návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Ideálne je, ak sa v zmluve uvedie, že návrh na vklad podpíšu obaja predávajúci a kupujúci, a že sa budú spoločne podieľať na vybavovaní všetkých potrebných formalít.

5. Zodpovednosť za vady pozemku

V zmluve by malo byť upravené, ako budú predávajúci zodpovední za prípadné vady pozemku. Najčastejšie sa predávajúci dohodnú na spoločnej a nerozdielnej zodpovednosti, čo znamená, že kupujúci môže uplatniť nárok na náhradu škody voči ktorémukoľvek z predávajúcich.

Vzor kúpnej zmluvy s dvoma predávajúcimi (príklad)

Nižšie uvádzame príklad časti kúpnej zmluvy, ktorá sa týka identifikácie zmluvných strán a predmetu kúpy v prípade dvoch predávajúcich. Je dôležité si uvedomiť, že tento vzor je len ilustračný a je potrebné ho prispôsobiť konkrétnej situácii.

Kúpna zmluva

uzatvorená podľa § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov

Článok I.Zmluvné strany

1. Predávajúci:

Mgr. Irena Molnárová, rod. Krštieňová, nar. 06. 05. 1957, r. č. 575506/1234, trvalý pobyt Rimavská Sobota, Nižná 5, č. 12, podiel na nehnuteľnosti 1/2.

2. Predávajúci:

Dušan Molnár, rod. Molnár, nar. 15. 09. 1955, r. č. 550915/4137, trvalý pobyt Rimavská Sobota, Nižná 5, č. 12, podiel na nehnuteľnosti 1/2.

3. Kupujúci:

PhDr. Ján Novák, rod. Novák, nar. 24. 12. 1980, r. č. 801224/1111, trvalý pobyt Čenčejovce 8, č. 45.

Článok II.Predmet zmluvy

1. Predávajúci Mgr. Irena Molnárová rod. Krštieňová a Dušan Molnár rod. Molnár sú podielovými spoluvlastníkmi nehnuteľností vedených v Katastrálnom úrade v Banskej Bystrici, Správa katastra Rimavská Sobota v katastrálnom území Tomašová, v liste vlastníctve číslo 1111, v časti A: parcely registra „C", parc. č. 944/11 zastavané plochy a nádvoria o výmere 1544m2, stavby: súpisné číslo 8974, na parc. č. 833/10, druh stavby 9 - bytový dom, popis stavby: 128 b. j. Nižná, v časti B: vchod: 5, 3.p., byt č. 82, podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku v 6416/896937-inách, pod B:121 na mene predávajúcich Mgr. Ireny Molnárovej rod. Krštieňovej a Dušana Molnára rod. Molnára v 1/1-ine, v časti C: Ťarchy Záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome ako i spoločných častí a spoločných zariadení domu, príslušenstvu i k pozemku zastavaného domom v zmysle § 15 zák. 182/1993 Z. z.

2. Predávajúci predávajú kupujúcemu nehnuteľnosti uvedené v bode II.1. Kupujúci berie na vedomie, že nehnuteľnosť je zaťažená záložným právom v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome ako i spoločných častí a spoločných zariadení domu, príslušenstvu i k pozemku zastavaného domom v zmysle § 15 zák. 182/1993 Z. z.

(Nasledujú ďalšie články zmluvy)

Dôležité upozornenia

• Právna pomoc: Odporúčame vám, aby ste sa pred podpísaním kúpnej zmluvy poradili s právnikom, ktorý vám pomôže zabezpečiť, aby zmluva chránila vaše záujmy a bola v súlade s platnou legislatívou.
• Overenie informácií: Pred podpísaním zmluvy si overte všetky údaje o pozemku a predávajúcich na liste vlastníctva a v katastri nehnuteľností.
• Znalecký posudok: Ak máte pochybnosti o cene pozemku, dajte si vypracovať znalecký posudok.

tags: #kupna #zmluva #dvaja #predávajúci #rôzne #podiely