Prenájom nehnuteľnosti vlastnou firmou: Podmienky a daňové aspekty

Tento článok sa zaoberá podmienkami prenájmu nehnuteľnosti prostredníctvom vlastnej firmy na Slovensku, s dôrazom na daňové aspekty a legislatívne požiadavky. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad pre fyzické a právnické osoby, ktoré zvažujú prenájom nehnuteľností prostredníctvom svojej firmy.

Ochrana osobných údajov

Pri prenájme nehnuteľností je dôležité dbať na ochranu osobných údajov. Prevádzkovateľ webového sídla www.gbkreality.sk, Mgr. Zuzana Gábiková - GBK reality, so sídlom Horné Kočkovce, Novonosická 1997/164 Púchov, 02001, IČO: 53286235, prijal primerané technické a organizačné opatrenia na zaistenie ochrany práv dotknutých osôb pri spracúvaní osobných údajov. Osobné údaje sú spracúvané v zmysle nariadenia EP a Rady EÚ č. 2016/679 (všeobecné nariadenie o ochrane údajov) a zákona SR č. 18/2018 Z. z.

Účely spracúvania osobných údajov

Osobné údaje sú spracúvané pre vlastné účely prevádzkovateľa, ako aj pre účely plnenia zmluvných a zákonných povinností. Prevádzkovateľ získava od klientov iba tie údaje, ktoré sú nevyhnutné na poskytnutie plnohodnotnej služby pri prenájme, predaji a kúpe nehnuteľností.

• Komunikácia s klientmi: Pri komunikácii s klientmi telefonicky, osobne, formou elektronickej/papierovej pošty alebo prostredníctvom online kontaktného formulára, sú údaje spracúvané v zmysle čl. 6 ods. 1 písm.
• Objednávka služieb: V prípade prejavenia záujmu o služby, pri vytváraní objednávky služieb telefonicky, osobne, formou elektronickej/papierovej pošty, sú údaje spracúvané v zmysle čl. 6 ods. 1 písm. b) Nariadenia GDPR. Spracúvanie údajov je nevyhnutné na vykonávanie potrebných opatrení podľa požiadaviek objednávateľa pred uzatvorením a potvrdením objednávky.
• Zmluvný vzťah: Po potvrdení objednávky, pri potrebnej kooperatívnej komunikácii s klientom, pri informovaní o zmenách stavu objednávky, pri finálnom osobnom doručovaní, alebo pri príprave a vystavovaní daňového dokladu (faktúry), sú údaje spracúvané v zmysle čl. 6 ods. 1 písm.

Doba uchovávania osobných údajov

Osobné údaje sú uchovávané po dobu stanovenú príslušnými právnymi predpismi. Prevádzkovateľ sa riadi zásadou minimalizácie uchovávania osobných údajov v zmysle čl. 5 ods. 1 písm. Osobné údaje spracúvané v zmysle čl. 6 ods. 1 písm.

Práva dotknutej osoby

Klient má právo rozhodovať o nakladaní s jeho osobnými údajmi. Má právo na:

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

• Prístup k osobným údajom.
• Opravu osobných údajov.
• Výmaz osobných údajov.
• Obmedzenie spracúvania osobných údajov.
• Prenosnosť osobných údajov.
• Namietať voči spracúvaniu osobných údajov.
• Podať sťažnosť na dozorný orgán.
• Odvolať súhlas so spracúvaním osobných údajov.

Bezpečnosť osobných údajov

Webové sídlo www.gbkreality.sk používa pri akomkoľvek pripojení užívateľa a prenose akýchkoľvek údajov šifrované pripojenie SSL, ktoré znemožňuje prístup tretích osôb k prenášaným údajom počas ich prenosu na internete a pozmeňovanie takýchto údajov tretími osobami.

Súbory cookies

Webové sídlo používa súbory cookies, ktoré sú malé textové súbory, ktoré môžu byť do internetového prehliadača odosielané pri návšteve webových stránok a ukladané do zariadenia užívateľa. Používaním stránok prevádzkovaných Mgr. Zuzana Gábiková - GBK reality vyjadrujete súhlas s použitím cookies v súlade s nastavením Vášho internetového prehliadača. Cookies sú používané s cieľom optimálne vytvárať a neustále skvalitňovať služby, prispôsobiť ich záujmom a potrebám užívateľa, zlepšovať ich štruktúru a obsah, ako aj na vytváranie zaujímavých ponúk.

Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľností

Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľností upravuje zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov. Podľa tohto zákona sú zdaniteľnými príjmami daňovníka len tie príjmy, ktoré sú predmetom dane. Príjem z prenájmu nehnuteľnosti je vždy predmetom dane, ale môže byť od dane oslobodený.

Definícia nehnuteľnosti

Pre daňové účely je v zákone o dani z príjmov v § 3 ods. 2 písm. a) uvedená definícia pojmu „nehnuteľnosť“. Podľa § 119 Občianskeho zákonníka nehnuteľnosťami sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom.

Oslobodenie od dane

Do 31. 12. 2010 bolo možné oslobodenie príjmov z predaja určených nehnuteľností, a to bytov alebo obytných domov (aj rodinné domy) najviac s dvomi bytmi vrátane súvisiacich pozemkov, posudzovať aj v závislosti od uplynutia doby trvalého pobytu daňovníka v posudzovanej nehnuteľnosti. Takáto možnosť však bola po 1. 1. 2011 zákonom č. 548/2010 Z. z. zrušená.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Splnenie podmienok (t. j. podmienky dĺžky trvalého pobytu na nehnuteľnosti nadobudnuté do 31. 12. 2010, resp. doby vlastníctva) sa u predávajúceho alebo prevodcu posudzuje podľa dňa prijatia prvej platby alebo preddavku, alebo podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode nehnuteľnosti, pričom rozhodujúci je vždy ten deň, ktorý nastal skôr.

Ak daňovník predáva rodinný dom spolu s pozemkom, tieto sa pre daňové účely posudzujú samostatne, a to aj v nadväznosti na § 120 ObčZ, podľa ktorého sa stavby nepovažujú za súčasť pozemku. Aj v prípade, ak v kúpnej zmluve určia účastníci kúpnu cenu úhrnnou sumou, t. j. nie je stanovená jednotlivo pre každú z predávaných nehnuteľností, bude sa posudzovať splnenie podmienok na oslobodenie príjmov z predaja predmetných nehnuteľností od dane samostatne za každú z predávaných nehnuteľností - samostatne za pozemok a samostatne za rodinný dom.

V súvislosti s nadobudnutím vlastníctva nehnuteľnosti je potrebné uviesť, že doba nadobudnutia nehnuteľnosti sa posudzuje aj podľa spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti. pri dražbe nadobúda právoplatnosťou uznesenia o udelení príklepu, t. j.

Príklady z praxe

• Príklad 1: Daňovník nadobudol garáž kúpou 14. 4. 2006. V roku 2011 sa ju rozhodol predať. Zmluva o prevode garáže bola uzavretá 15. 4. 2011. Platbu za nehnuteľnosť daňovník prijal 17. 4. 2011. Vlastnícke právo k nehnuteľnosti nadobudol kupujúci v máji 2011. Splnenie podmienok pre oslobodenie od dane sa v nadväznosti na § 9 ods. 4 zákona v danom prípade posudzuje podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode nehnuteľnosti (15. 4. 2011), pretože uvedený deň nastal skôr, ako bola prijatá platba za nehnuteľnosť (17. 4. 2011).
• Príklad 2: Daňovník nadobudol chatu kúpou 20. 6. 2006. V roku 2011 sa ju rozhodol predať. Zmluva o prevode bola uzavretá 21. 6. 2011. Platbu za nehnuteľnosť daňovník prijal už 16. 6. 2011. Vlastnícke právo k nehnuteľnosti nadobudol kupujúci v septembri 2011. Splnenie podmienok pre oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti od dane sa v nadväznosti na § 9 ods. 4 zákona v danom prípade posudzuje podľa dňa prijatia platby (16. 6. 2011), pretože k platbe došlo skôr, ako bola uzavretá zmluva o prevode nehnuteľnosti (21. 6. 2011). V tomto prípade príjem z predaja nehnuteľnosti nebude oslobodený od dane, lebo neprešlo 5 rokov odo dňa nadobudnutia chaty do dňa jej predaja (platba bola prijatá pred uplynutím piatich rokov).

Zdaňovanie príjmov z predaja nehnuteľnosti po zániku BSM

Podľa § 149 ObčZ ak zanikne bezpodielové spoluvlastníctvo manželov, vykoná sa vysporiadanie. Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov zaniká zánikom manželstva zo zákona, za trvania manželstva súdnym rozhodnutím a za trvania manželstva zo zákona. K vysporiadaniu bezpodielového spoluvlastníctva môže dôjsť dohodou, súdnym rozhodnutím alebo uplynutím doby.

• Príklad: Vo februári 2005 manželia nadobudli do bezpodielového spoluvlastníctva pozemok. V septembri 2009, po rozvode manželstva, nadobudla uvedený pozemok na základe dohody o vysporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva do výlučného vlastníctva manželka. V apríli 2011 manželka pozemok predala (pozemok nebol zahrnutý do obchodného majetku). Pretože ide o predaj nehnuteľnosti po zániku a vysporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov, do doby vlastníctva sa započítava aj doba, počas ktorej bola nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve.

Dedenie a zdaňovanie nehnuteľností

O dedenie v priamom rade ide vtedy, ak poručiteľom je príbuzný v priamom rade, t. j.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

• Príklad: V marci 2011 daňovník predal pozemok, ktorý zdedil v decembri 2009 po smrti otca. Otec daňovníka (poručiteľ) nadobudol pozemok kúpou v decembri roku 2003.

Daň z pridanej hodnoty (DPH) pri prenájme nehnuteľností

Finančné riaditeľstvo SR vydáva metodický pokyn k uplatňovaniu dane z pridanej hodnoty pri dodaní stavby alebo časti stavby vrátane stavebného pozemku a pri nájme nehnuteľnosti alebo jej časti podľa ustanovenia §38 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v znení neskorších predpisov.

Definícia nehnuteľnosti pre účely DPH

Pre účely uplatnenia §38 zákona o DPH musí byť nehnuteľná vec stavbou resp. jej časťou. Pojem budova je definovaný v čl. 12 /2 smernice. V čl. 13b vykonávacieho nariadenia Rady č. 1042/2013 je definícia pojmu „nehnuteľný majetok“, z ktorej vyplýva že ide o širší pojem.

Budovu možno vymedziť ako (umelo vytvorenú) stavbu so strechou a múrmi. Stavba má však širší význam, ktorý zahŕňa aj iné (umelo vytvorené) stavby, ktoré nie sú obvykle klasifikované ako budova. Stavby môžu zahŕňať stavebno-inžinierske diela, ako sú cesty, mosty, letiská, prístavy, hrádze, plynovody, vodovodné a kanalizačné systémy, ako aj priemyselné zariadenia, ako napríklad elektrárne, veterné turbíny, rafinérie atď.

Stavebný pozemok

Pojem stavebný pozemok je definovaný v čl. 12/3 smernice ako akýkoľvek neupravený alebo upravený pozemok, ktorý členské štáty zadefinujú ako stavebný pozemok. V SR je stavebný pozemok upravený v §43h stavebného zákona. Rozumie sa ním časť územia určená územným plánom obce alebo územným plánom zóny alebo územným rozhodnutím na zastavanie alebo pozemok zastavaný stavbou.

Oslobodenie od dane a možnosť zdanenia

Platiteľ musí uplatniť rovnaký daňový režim na stavbu/jej časť a aj na pozemok, na ktorom stavba/jej časť stojí. V prípade, že v čase dodania stavby/jej časti vrátane pozemku, na ktorom stojí, uplynul časový test piatich rokov, podlieha toto plnenie oslobodeniu od dane. Platiteľ sa však môže rozhodnúť toto plnenie zdaniť (§38 ods.8 zákona o DPH) s výnimkou stavby určenej na bývanie, bytu, apartmánu v bytovom dome.

Ak platiteľ dodá apartmán v apartmánovom dome po uplynutí časového testu 5-tich rokov, toto vylúčenie možnosti voľby zdanenia neplatí. Pokiaľ sa spolu s rodinným domom, bytovým domom, bytom, apartmánom v bytovom dome dodáva aj pozemok, uplatní sa rovnaký daňový režim, tzn. oslobodenie od dane, aj na toto plnenie.

V prípade, že sa dodáva spolu so stavbou určenou na bývanie (rodinným domom, bytom, apartmánom) resp. s nebytovým priestorom aj garáž resp. Ak dodáva platiteľ stavbu, ktorá je určená na bývanie a aj na iný účel ako bývanie, pričom stavba spĺňa podmienky na oslobodenie od dane, môže sa platiteľ rozhodnúť zdaniť dodanie tej časti stavby, ktorá nie je určená na bývanie.

Príklady uplatňovania DPH

• Príklad 1: Platiteľ vlastní rekreačnú chatu nachádzajúcu sa v Slovenskom raji. Jej prvá kolaudácia bola 15.5.2010. Platiteľ túto chatu predal dňa 12.2.2019 za cenu 230.000,-€. Ide o plnenie oslobodené od dane podľa §38 ods.1 pism. a)) zákona o DPH, nakoľko ubehlo viac ako 5 rokov od prvej kolaudácie rekreačnej chaty. Platiteľ sa môže rozhodnúť v zmysle §38 ods.8 zákona o DPH toto plnenie zdaniť, pretože ide o stavbu určenú na rekreačné účely.
• Príklad 2: Platiteľ dane vykonal v roku 2014 nadstavbu v bytovom dome, v rámci ktorej vybudoval 2 nové bytové jednotky. Kolaudácia týchto bytov prebehla 5.10.2014. Išlo o kolaudáciu, na základe ktorej sa povolilo prvé užívanie uvedených bytov. Užívanie týchto bytov začalo až v novembri 2014. Platiteľ sa v roku 2021 rozhodol predať jeden z týchto bytov. Predaj tohto bytu musí platiteľ oslobodiť od dane, nakoľko už uplynulo 5 rokov od kolaudácie tohto bytu (§38 ods.7 pism. a)) zákona o DPH).
• Príklad 3: Platiteľ P ako predávajúci uzatvoril s platiteľom K ako kupujúcim dňa 15.2.2019 kúpnu zmluvu, ktorej predmetom je polyfunkčný dom, pozostávajúci z 12-tich bytov a 5-tich nebytových priestorov, v ktorom sú prevádzkované obchodné jednotky (predajňa nábytku, predajňa potravín, predajňa elektroniky, predajňa kožušín a predajňa kancelárskych potrieb). V čase predaja uplynulo 5 rokov od prvej kolaudácie polyfunkčného domu. Podľa §38 ods.1 zákona o DPH je dodanie domu oslobodené od dane. Platiteľ sa rozhodol zdaniť predaj časti nehnuteľnosti vzťahujúcej sa na nebytové priestory (§38 ods.8 zákona o DPH). Predaj časti nehnuteľnosti, v ktorej sa nachádzajú byty, je oslobodený od dane.

Prenájom bytu v osobnom vlastníctve a štátna služba

V prípade štátnych zamestnancov, ktorí majú obmedzenia v podnikateľskej činnosti, je dôležité posúdiť, či prenájom bytu v osobnom vlastníctve je považovaný za podnikanie alebo za správu vlastného majetku.

Živnostenský zákon a prenájom nehnuteľností

Podľa § 4 ods. 1 živnostenského zákona: „Prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov je živnosťou, pokiaľ sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom.“

S poukazom na citované ustanovenie možno dovodiť, že prenájom bytu by bol živnosťou (a teda aj podnikaním), pokiaľ by ste popri prenájme poskytovali aj iné než základné služby spojené s prenájmom. Samotný prenájom bytu preto nemožno považovať za podnikanie.

DPH a prenájom nehnuteľností

Zákon o dani z pridanej hodnoty č. 222/2004 Z. z. v znení neskorších predpisov sa nevzťahuje výlučne len na osoby vykonávajúce podnikateľskú činnosť, t. j. na podnikateľov v zmysle definície podľa Obchodného zákonníka. V súvislosti so stanovením, ktoré osoby sú povinné uplatňovať DPH, je potrebné sa zaoberať definíciou pojmov zdaniteľná osoba a ekonomická činnosť.

Ekonomickou činnosťou (podnikaním) na účely zákona o DPH sa rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem (pričom má ísť o pravidelné vykonávanie činnosti na pokračujúcej báze) a ktorá zahŕňa činnosť výrobcov, obchodníkov a dodávateľov služieb vrátane ťažobnej, stavebnej a poľnohospodárskej činnosti, činnosť vykonávanú ako slobodné povolanie podľa osobitných predpisov (napr. Za podnikanie na účely DPH sa považuje aj využívanie hmotného a nehmotného majetku s cieľom dosahovania príjmu z tohto majetku.

To znamená, že pojem podnikanie a podnikateľ podľa zákona o DPH nie sú totožné s podnikaním podľa Obchodného zákonníka. Obchodný zákonník definuje podnikanie ako sústavnú činnosť vykonávanú za účelom dosahovania zisku, pričom zákon o DPH za podnikanie považuje aj činnosť, ktorej výsledkom a cieľom nemusí byť vždy dosiahnutie zisku.

Predaj nehnuteľnosti a daňové povinnosti

Ak ste predali alebo sa chystáte predať nehnuteľnosť, je dôležité vedieť, či ste povinný príjem z tohto predaja zdaniť. V zmysle § 3 ods. 1 písm. d) zákona č. 595/2003 Z. a nadväzne § 8 ods. 1 písm. ide o príjem z prevodu vlastníctva bytu, domu, pozemku, chaty, pozemku alebo inej nehnuteľnosti, ktorú vlastnil daňovník.

Daňové priznanie

Príjem z predaja nehnuteľnosti sa uvádza v daňovom priznaní v VIII. oddiele, tabuľka č. tlačivo daňového priznania). Uvádza sa suma obdržaná z predaja a výška prislúchajúcich výdavkov.

Sadzba dane

Príjem z predaja nehnuteľnosti podlieha dani z príjmov vo výške 19 % resp. 25 %.

Oslobodenie od dane a podmienky

Príjmy z prevodu nehnuteľnosti sú oslobodené od dane, ak sú splnené podmienky § 9 ods. 1 písm.

Dedenie a predaj nehnuteľnosti

Ak daňovník zdedil nehnuteľnosť, do doby vlastníctva sa započítava aj doba nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva dediča.

Príjem z budúceho predaja nehnuteľnosti

Príjmy z prevodu nehnuteľnosti, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku sa zdaňujú.

Výdavky spojené s predajom nehnuteľnosti

Medzi výdavky spojené s predajom nehnuteľnosti patria:

• Uhradené úroky z úveru (hypotekárny, stavebný a iné), poplatky súvisiace s poskytnutým úverom a podobne.
• Preukázateľne vynaložené výdavky na technické zhodnotenie, opravu a údržbu predanej nehnuteľnosti a súvisiace s predajom, ktoré vie daňovník riadne preukázať.

tags: #prenájom #nehnuteľnosti #vlastnou #firmou #podmienky