Balkón v Bytovom Dome: Medzi Vlastníctvom a Užívaním

Pre mnohých vlastníkov bytov je balkón neoddeliteľnou súčasťou ich domova, miestom na relax, pestovanie rastlín alebo sušenie bielizne. Bežne sa predpokladá, že ak balkón prislúcha k bytu, má na jeho užívanie výhradné právo vlastník daného bytu. Avšak, právna definícia balkóna a jeho postavenie v bytovom dome nie sú vždy jednoznačné. Cieľom tohto článku je objasniť, či je balkón bytový alebo nebytový priestor, a aké práva a povinnosti z toho vyplývajú pre vlastníkov bytov.

Definícia spoločných častí domu

Základným kameňom pre pochopenie statusu balkóna je definícia spoločných častí domu. Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len "BytZ") v § 2 ods. 4 uvádza, že spoločnými časťami domu sú časti nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť. Medzi tieto časti patria základy, strechy, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia, povaly, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie.

Hoci samotný pojem "balkón" nie je v tomto výpočte explicitne uvedený, judikatúra a výklad zákona sa prikláňajú k názoru, že balkón je spoločnou časťou domu. Dôvodom je, že plocha balkóna sa nezapočítava do podlahovej plochy bytu, čo naznačuje, že nejde o súčasť bytu v pravom slova zmysle. Aj keď sa v odcitovaných ustanoveniach vyslovene nenachádza pojem „balkón“, ale len nepriamo vymedzuje prostredníctvom podlahovej plochy, bezpodmienečne sa jedná o spoločnú časť, nakoľko sa plocha balkóna nezarátava do plochy bytu.

Balkón ako súčasť bytu vs. spoločná časť

V mnohých zmluvách o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru sa vyskytuje klauzula, ktorá prevádza spolu s bytom aj vlastníctvo k balkónu alebo lodžii. Tvrdenie, že niekto kúpil byt zároveň s balkónom, nie je však správne. Nakoľko sa jedná o spoločnú časť bytového domu, nemožno previesť vlastnícke práva na túto časť stavby. Balkón nemožno považovať ani za príslušenstvo bytu v zmysle ustanovenia § 121 ods. 2 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého: „príslušenstvom bytu sú vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom užívali“.

Znamená to teda, že balkón nie je v osobnom vlastníctve vlastníka bytu. Balkón/lodžia vzhľadom na svoj charakter otvoreného priestoru a priestoru, ktorý je súčasťou stavebnej konštrukcie nenapĺňa definíciu príslušenstva bytu. Zasklenie nie je považované za dostatočný argument uzatvorenej miestnosti.

Prečítajte si tiež: Tipy na úpravu úzkeho balkóna

Právo výlučného užívania balkóna

Ak teda balkón nie je súčasťou bytu, ako je možné, že ho vlastníci bytov bežne užívajú výlučne? Právo využívať balkón výlučne vlastníkom prislúchajúceho bytu vyplýva z ustanovenia § 19 ods. 4 písm. a) BytZ: „vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo výlučne užívať spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo alebo priľahlý pozemok, ak z ich stavebnotechnického alebo účelového určenia vyplýva, že majú byť užívané len s určitým bytom alebo nebytovým priestorom v dome“. Preto sa nemusí nikto obávať, že si na váš balkón bude nárokovať užívateľské práva niekto iný. Táto skutočnosť musí byť uvedená aj v nadobúdacej zmluve, v ktorej by balkón nemal byť uvedený ako súčasť bytu, ale ako spoločná časť. Táto skutočnosť je však čoraz častejšie opomenutá pri predaji bytu alebo nebytového priestoru za účelom napr. Jasné určenie spoločných častí, spoločných zariadení a pod. v zmluve o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome vyplýva z ustanovenia § 5 ods. 1 písm.

Finančné aspekty užívania balkóna

S užívaním balkóna sú spojené aj finančné povinnosti. Nie každý vlastník si je vedomý, že do fondu prevádzky, údržby a opráv (FPÚO) prispieva aj za balkón práve z titulu jeho užívania podľa ustanovenia § 10 ods. 1 BytZ, v zmysle ktorého „…vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu; ak k bytu alebo nebytovému priestoru v dome prilieha podľa § 19 ods. 4 BytZ balkón, lodžia alebo terasa, pre účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25 % z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy. Pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome zohľadnia mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov“.

To znamená, že náklady na opravu, rekonštrukciu a modernizáciu balkóna sa majú uhrádzať z FPÚO. Ide totiž o súčasť stavby a o spoločnú časť domu. Neplatí to však v prípade, ak si vlastník alebo užívateľ dotknutého bytu upraví svojvoľne určitú časť balkóna, napr. kachličkami, špeciálnym sklom alebo nejakou modernou vychytávkou. Opravy na balkónoch/lodžiách, ak sú väčšieho charakteru napr. rôzne poruchy fasády, zateplenia, funkčné poruchy na konštrukcii, sa hradia z fondu prevádzky, údržby a opráv (FPÚO). V samotnej réžii vlastníka sú individuálne opravy ako vymaľovanie či zasklenie.

Využitie balkóna na reklamné účely

Častou otázkou je, či môže vlastník svojvoľne využiť balkón na reklamné účely. V prvom rade je potrebné skúmať, či ide o reklamu pre súkromné účely vlastníka, alebo ide o pokus balkón, terasu či lodžiu prenajať tretej osobe. Ak by sa ale predsa len niekto z vlastníkov alebo užívate rozhodol využiť „svoj“ balkón na reklamné účely, je potrebné o tom rozhodnúť v zmysle § 14b ods. 1 písm. m) BytZ, podľa ktorého „vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o súhlase s úpravou bytu alebo nebytového priestoru, ktorou vlastník bytu a nebytového priestoru v dome mení vzhľad domu a zasahuje do spoločných častí domu, zasahuje do spoločných zariadení domu vrátane odpojenia od spoločných rozvodov vykurovania a teplej úžitkovej vody v dome, príslušenstva alebo priľahlého pozemku, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčuje inak“. Zmluvou si teda môžu vlastníci upraviť pravidlá odlišne, no odporúčame to zvážiť najmä pri stavebných úpravách. Uvedené pravidlo priamo nadväzuje na povinnosť vlastníka uvedenú v § 11 ods.

V prípade záujmu vlastníkov o prenájom určitej plochy tretej osobe (nevlastníkovi) je potrebné o takomto návrhu hlasovať v zmysle ustanovenia § 14b ods. 1 písm. p) BytZ: „vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o nájme a výpožičke spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva“. Následný režim príjmu z prenájmu plochy tretej osobe (nevlastníka) podlieha § 43 ods. 3 písm. g) bod 1 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov: „daň z príjmov plynúcich zo zdrojov na území Slovenskej republiky daňovníkom s obmedzenou daňovou povinnosťou a neobmedzenou daňovou povinnosťou sa vyberá zrážkou, ak ide o príjmy za prenájom spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku vrátane prijatých sankčných úrokov a pokút súvisiacich s týmto prenájmom“.

Prečítajte si tiež: Bytový Podnik Košice: Príležitosti pre ZŤP

Rekonštrukcia lodžie a stavebné povolenie

Často sa pri rekonštrukcii bytu vlastník rozhoduje, či lodžiu ponechá alebo zamuruje (balkón nie je možné vzhľadom na jeho charakter takto zabudovať). Na túto stavebnú úpravu je potrebné nielen schválenie na schôdzi vlastníkov, ale aj súhlas statika a stavebné povolenie.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o dielo na bytový dom

tags: #balkón #bytový #alebo #nebytový #priestor #definícia