Prenájom bytu a sociálne odvody: Kompletný sprievodca pre prenajímateľov

Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom predstavujú atraktívnu možnosť, ako zhodnotiť finančné prostriedky alebo si zabezpečiť dodatočný príjem. Či už ste byt zdedili alebo ho nadobudli s cieľom prenajímania, tento článok vám poskytne komplexný prehľad o povinnostiach a aspektoch spojených s prenájmom bytu na Slovensku. Zameriame sa na daňové a odvodové povinnosti, registráciu na daňovom úrade, ako aj na ďalšie dôležité aspekty, ktoré by mal prenajímateľ poznať.

Registrácia na daňovom úrade

Ak sa rozhodnete prenajímať nehnuteľnosť na Slovensku, jednou z prvých povinností je registrácia na daňovom úrade. Táto povinnosť sa vzťahuje na každú fyzickú osobu, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na území SR okrem pozemku. Pre registráciu na daňovom úrade nie je rozhodujúce, či ste vlastníkom prenajímaného bytu alebo ho máte sami v nájme.

Kedy vzniká povinnosť registrácie?

Povinnosť registrácie vzniká fyzickej osobe v prípade uzatvorenia nájomnej zmluvy podľa § 663 Občianskeho zákonníka. Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti okrem pozemku, napríklad stenu rodinného domu na reklamné účely. Ak vlastníte viac nehnuteľností, pri prenájme prvej nehnuteľnosti si splníte svoju registračnú povinnosť.

Ako sa registrovať?

Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Jej vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu. Dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti uvediete v žiadosti. Žiadosť môžete poslať aj poštou. Do 30 dní od podania žiadosti vás zaregistruje správca dane a dostanete osvedčenie o registrácii a daňové identifikačné číslo (DIČ).

Čo ak prenajímam len časť bytu?

V prípade, že sa rozhodnete prenajímať len 1 izbu, nie celý byt, registrovať sa nemusíte. Pretože podľa výkladu Finančnej správy: „Fyzická osoba prenajíma časť bytu bez vlastného uzavretia a bez príslušenstva, ktorá nenapĺňa charakteristiku bytu podľa § 43b) zákona č. 50/1976 Zb. Stavebného zákona.“ Znamená to, že na účely stavebného zákona sú príslušenstvom bytu len miestnosti, ktoré plnia hospodárske, hygienické alebo komunikačné funkcie bytu. Ak prenajímate časť bytu, ktorá ich plní, znovu pre vás platí povinnosť registrácie na daňovom úrade.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Sankcie za nesplnenie registračnej povinnosti

Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 tisíc €.

Daňové priznanie a zdaňovanie príjmov z prenájmu

Ak váš ročný príjem z prenájmu bytu presiahne sumu 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa vykonáva raz za jeden kalendárny rok, dajte si pozor na lehotu podania.

Oslobodenie od dane

Zo zdaniteľných príjmov z prenájmu nehnuteľnosti (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1. Daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti nie je účtovnou jednotkou, a to ani v prípade, ak sa rozhodne účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva.

Príklad č. 1: Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie 2025 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.

Príklad č. 2: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 050 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu 2 876,90 eura (t. j.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Príklad č. 3: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur, t.j. po jej odpočítaní nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. V takomto prípade môže daňovník požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti a nie je povinný podať daňové priznanie.

Uplatnenie výdavkov

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného), alebo na základe evidencie vedenej podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykázať daňovú stratu.

Medzi uznateľné výdavky patria napríklad:

• Výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
• Daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
• Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
• Zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
• Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
• Medzi výdavky na energie patrí: pitná a úžitková voda; teplo na kúrenie; elektrická energia a plyn.
• Výdavky na ostatné služby sú: použitie výťahu; osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov; odvádzanie odpadovej vody; odvoz smetí; čistenie žúmp a komínov; koncesionárske poplatky; a internet.
• Do výdavkov môžete zahrnúť i príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s bytom. Je to napríklad chladnička, práčka či televízor. Dané náležitosti musia byť uvedené v inventári nájomnej zmluvy.

Medzi neuznateľné výdavky patrí:

• Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie z bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu bytu či opravy. Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky. Neplatí to, ak si byt či inú prenajímanú nehnuteľnosť zahrniete do svojho majetku. Môžete tak spraviť ako fyzická osoba i podnikateľ. Do nákladov si potom môžete pridať aj vyššie spomenuté poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti či výdavky na rekonštrukciu a drobné opravy. Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zarátajú vo forme odpisov.

Príklad výpočtu zdaniteľného príjmu:

Daňovník dosiahol v roku 2025 príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 6 000 eur. Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník vypočíta vo výške 5 500 eur (6 000 - 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľnosti a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená.

Prenájom nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.

Príklad č. 1: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Príjem z prenájmu nehnuteľnosti je 4 200 eur. Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Príklad č. 2: Manželia prenajímali v roku 2025 byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Príjem z prenájmu nehnuteľnosti je 2 800 eur. Manželia sa rozhodli príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdeliť na manželku vo výške 2 300 eur a na manžela vo výške 500 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia príjmov vo výške 500 eur nedosiahol žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. Manžel nemá povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie a môže sa rozhodnúť požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti. Manželka príjem z prenájmu nehnuteľnosti pripadajúci na ňu po rozdelení vo výške 2 300 eur zníži o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosahuje manželka iné zdaniteľné príjmy, nevzniká jej povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025.

Príklad č. 3: Manželia prenajímali v roku 2025 nehnuteľnosť patriacu do ich bezpodielového spoluvlastníctva, z čoho dosiahli príjem vo výške 7 440 eur. Daňové výdavky vynaložené v súvislosti s prenajímaním tejto nehnuteľnosti predstavujú sumu 3 840 eur. Manželia sa dohodli, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia rovnakým dielom, každý v ½. Nakoľko každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur, každý z manželov uvedie v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2025 príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 3 220 eur.

Nezdaniteľná časť základu dane

Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností (t. j. len tzv. príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. v § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov (resp. v § 5 - t. j. činnosť). Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov, t.j. z príjmov (pozn. podľa § 8 ods. 1 písm. základu dane, nároku na daňový bonus, nemožnosť uplatnenia paušálnych výdavkov, uplatnenie sadzby dane vo výške 19 %, resp.

Prenájom bytu a sociálne odvody

Častou otázkou prenajímateľov je, či sú povinní platiť sociálne odvody z príjmu z prenájmu. Odpoveď závisí od toho, či prenajímate na základe živnostenského oprávnenia alebo nie.

Prenájom na základe živnostenského oprávnenia

Ak fyzická osoba prenajíma na základe živnostenského oprávnenia, pričom je registrovaná na daňovom úrade a dovŕšila 18 rokov, potom sa tento príjem zdaňuje podľa § 6, ods. 1 a 2 o dani z príjmov a posudzuje sa na účely povinného poistenia samostatne zárobkovo činných osôb. To znamená, že ak prekročíte hranicu príjmu stanovenú zákonom (pre rok 2023 je to 7 824 eur), vzniká vám povinnosť platiť odvody do Sociálnej poisťovne.

Prenájom bez živnostenského oprávnenia

Ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia, potom ho zdaňuje podľa § 6, ods. 3 zákona o dani príjmov, ktorý nie je rozhodujúcim príjmom na účely sociálneho poistenia. V tomto prípade, aj keď ste zaregistrovaní ako DIČ na daňovom úrade, z príjmu z prenájmu neplatíte žiadne odvody (ani zdravotné). To však neznamená, že tento príjem nezdaňujete. Patrí totiž pod paragraf 6, ods. 3 zákona o dani príjmov.

Dôležité upozornenie:

Advokátka Katarína Bystrická zo spoločnosti Právne centrum však upozorňuje, že zdaňovanie a platenie odvodov v prípade kombinácie rôznych príjmov zo zamestnania, živnosti či iných zmlúv treba radšej konzultovať s účtovníkom. "Fyzická osoba - podnikateľ totiž platí odvody z celkového príjmu, do ktorého sa zahrnie aj príjem z prenájmu. Zdravotné odvody platí podľa výsledkov ročného zúčtovania a sociálne na základe daňového priznania za rok 2012."

Náležitosti nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní vášho bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného.

Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, Zmluva o nájme bytu musí obsahovať:

• Označenie zmluvných strán
• Predmet nájmu a rozsah jeho používania
• Výšku nájomného
• Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu

Prenájom bytu z pohľadu podnikateľa

Ak ste podnikateľ alebo sa chystáte založiť si živnosť a teda byt prenajímať ako podnikateľský subjekt znamená to pre vás nevyhnutnosť platenia odvodov.

tags: #prenájom #bytu #a #sociálne #odvody