Daňové hľadisko prenájmu zariadenia zahraničnému odberateľovi zo Slovenska

Úvod

Prenájom zariadenia zahraničnému odberateľovi zo Slovenska predstavuje komplexnú oblasť z pohľadu dane z pridanej hodnoty (DPH). Správne posúdenie daňových povinností je kľúčové pre slovenských podnikateľov, aby sa vyhli prípadným sankciám a zabezpečili súlad s platnou legislatívou. Tento článok sa zameriava na daňové aspekty prenájmu zariadenia zahraničnému odberateľovi, pričom vychádza zo slovenského zákona o DPH a poskytuje praktické príklady pre lepšie pochopenie problematiky.

Prenájom nehnuteľností a DPH

Všeobecné pravidlá prenájmu nehnuteľností

Podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH je nájom nehnuteľnosti alebo jej časti oslobodený od dane. Existujú však výnimky z tohto pravidla, a to:

• Ubytovacie služby
• Nájom priestorov a miest na parkovanie vozidiel
• Nájom trvalo inštalovaných zariadení a strojov
• Nájom bezpečnostných schránok

V prípade prenájmu nebytového priestoru je prenájom oslobodený od dane.

Možnosť zdanenia prenájmu

Platiteľ dane sa môže rozhodnúť, že nájom nebytového priestoru alebo jeho časť nebude oslobodený od dane, ale len v prípade, že prenajíma tento priestor alebo jeho časť zdaniteľnej osobe (§ 38 ods. 5 zákona o DPH).

Prenájom rodinného domu občanovi

Nájom rodinného domu občanovi je v zmysle § 38 ods. 3 a 5 zákona o DPH oslobodený od dane. Platiteľ dane teda nemá dôvod k cene nájomného uplatňovať DPH.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Prenájom kancelárskych priestorov a parkovacích miest

Ak platiteľ DPH prenajíma kancelárske priestory inému platiteľovi dane v tuzemsku s uplatnením oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH a súčasne mu prenajíma aj miesta na parkovanie pred danou nehnuteľnosťou, nájom parkovacích miest nie je oslobodený od dane. Ak však platiteľ dane, ktorý je vlastníkom nehnuteľnosti, prenajíma budovu, ktorá stojí na pozemku, na ktorom prenajímateľ dodatočne zriadil niekoľko parkovacích miest na účely parkovania nájomcu v súvislosti s užívaním budovy na základe zmluvy o nájme budovy, pri fakturovaní nájomného za užívanie budovy spolu s príslušnými parkovacími miestami sa uplatní § 38 ods. 3 zákona o DPH, t. j. prenájom je oslobodený od dane.

Prenájom nehnuteľnosti zahraničnému odberateľovi

Miesto dodania služby

Pri prenájme nehnuteľnosti zahraničnému odberateľovi je dôležité určiť miesto dodania služby. Podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH je miestom dodania služby vzťahujúcej sa na nehnuteľnosť miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza.

Prenájom nehnuteľnosti podnikateľovi z EÚ

Ak španielsky podnikateľ, ktorý nemá na Slovensku sídlo, miesto podnikania alebo prevádzkareň a nie je platiteľom dane na Slovensku, vlastní na Slovensku nehnuteľnosť - administratívnu budovu - a rozhodne sa ju prenajímať slovenskému platiteľovi dane, miestom dodania služby je Slovensko. Prenájom nehnuteľnosti je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. V tomto prípade sa uplatní prenos daňovej povinnosti na slovenského príjemcu služby podľa § 69 ods. 2 písm. a) zákona o DPH a španielsky podnikateľ nie je povinný sa registrovať pre DPH podľa § 5 zákona o DPH.

Fakturácia a DPH pri prenájme

Fakturácia slovenskému odberateľovi

Faktúra vystavená slovenskému odberateľovi sa spravidla vystavuje za cenu vrátane DPH. V niektorých prípadoch sa však povinnosť platiť DPH prenáša na slovenského odberateľa - dodávateľ teda fakturuje za cenu bez DPH a DPH platí formou samozdanenia jeho odberateľ. Ide hlavne o niektoré presne určené stavebné práce a dodávku tovaru s inštaláciou / montážou, dodanie kovového odpadu a šrotu alebo dodanie nehnuteľnosti neoslobodenej od DPH.

Fakturácia odberateľovi do EÚ

Ak bol tovar odoslaný alebo prepravený do krajiny odberateľa a odberateľ oznámil svoje IČ DPH v krajine, do ktorej bude tovar dodaný, faktúra sa vystavuje za cenu bez DPH. Predaj tovaru za týchto podmienok je oslobodený od DPH (DPH platí odberateľ v krajine dodania tovaru). Ak odberateľ svoje IČ DPH neoznámil, slovenský platiteľ DPH fakturuje za cenu vrátane slovenskej DPH.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Fakturácia služieb do EÚ

Pri väčšine služieb dodávaných podnikateľom platí prenos daňovej povinnosti na odberateľa - faktúra sa teda vystaví za cenu bez DPH vrátane povinnej klauzuly o prenose daňovej povinnosti. Rovnaké služby dodávané súkromným osobám alebo podnikateľom bez národného IČ DPH, sa zdaňujú v SR. Pri posudzovaní zdaňovania služby je vždy podstatným zložito zisťované „miesto dodania“.

Fakturácia do tretích krajín

Faktúra za predaj tovaru odoslaného alebo prepraveného na územie štátu mimo EÚ sa vystavuje bez DPH. Pri predaji služieb do tretích krajín platia podobné pravidlá, ako v prípade ich predaja do krajín EÚ - pri väčšine služieb sa za miesto dodania považuje sídlo odberateľa a následne sa faktúra vyhotovuje bez DPH.

Špecifické prípady a situácie

Predaj nehnuteľnosti po rekonštrukcii

Ak platiteľ dane v roku 2015 kúpil nehnuteľnosť, ktorá bola prvýkrát skolaudovaná v roku 1998 a následne v roku 2019 nehnuteľnosť zrekonštruoval a zmenil účel využitia tejto nehnuteľnosti na bytový dom, v ktorom vzniklo niekoľko nových bytov, ktoré boli aj skolaudované, predaj jednotlivých bytov (časti stavby), ktorých prvá kolaudácia (začatie prvého užívania) je pred menej ako 5 rokmi, podlieha DPH, pretože ich predaj je uskutočnený do 5 rokov od ich prvej kolaudácie (§ 38 ods. 1 zákona o DPH).

Predaj stavebného pozemku

Podľa § 38 ods. 2 zákona o DPH je oslobodené od DPH dodanie pozemku okrem dodania stavebného pozemku. Ak platiteľ dane predáva na základe zmluvy o prevode vlastníckeho práva a na základe znaleckého posudku stavebný pozemok, súčasťou ktorého je oplotenie, nie je možné podmienky oslobodenia od dane pri dodaní stavby vzťahovať na oslobodenie od dane pri dodaní stavebného pozemku. V zmysle uvedeného dodanie stavebného pozemku, ktorý sa dodáva so stavbou ako je plot, nespĺňa podmienky oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH.

Predaj bytu s prenosom daňovej povinnosti

Pri predaji bytu sa prenos daňovej povinnosti neaplikuje v zmysle § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH (ani po 5 rokoch od kolaudácie). Byt musí byť v danom prípade predaný s DPH, a to v zmysle § 38 ods. 1 zákona o DPH.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Ubytovacie služby

Poskytovanie ubytovania v penzióne je ubytovacou službou, ktorá nie je na Slovensku oslobodená od dane, t. j. podlieha DPH. Ak však platiteľ poskytuje ubytovacie služby na obdobie dlhšie ako 3 mesiace, potom nejde o ubytovacie služby (pre účely § 38 zákona o DPH), ale o poskytovanie služby nájmu, ktorý je podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH oslobodený od dane a v prípade, že nájomcom je zdaniteľná osoba, platiteľ sa môže rozhodnúť, že tento nájom nebude oslobodený od dane - § 38 ods. 5 zákona o DPH.

Predaj a prenájom nehnuteľnosti z pohľadu DPH - praktické príklady

Príklad 1: Predaj priemyselnej budovy

Platiteľ dane vlastní priemyselnú budovu od roku 2015. Táto budova bola skolaudovaná v roku 2011. Pri nadobudnutí priemyselnej budovy si uplatnil odpočítanie dane. V auguste 2020 chce platiteľ dane predať túto budovu inému platiteľovi dane. V uvedenom prípade ide o nehnuteľnosť, u ktorej od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov, to znamená, že tento predaj je podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane a dodávateľ - platiteľ dane nie je povinný k cene uplatniť daň.

Zákon v súvislosti s prevodom nehnuteľnosti, ktorá spĺňa podmienku pre oslobodenie od dane, umožňuje dodávateľovi - platiteľovi dane, aby sa rozhodol previesť nehnuteľnosť s uplatnením dane na výstupe (§ 38 ods. 8 zákona o DPH). V prípade, ak sa tak rozhodne, uplatní sa prenos daňovej povinnosti podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH na odberateľa, nakoľko má odberateľ tiež postavenie platiteľa dane, t. j. dodanie predmetnej nehnuteľnosti je povinný zdaniť odberateľ.

Príklad 2: Predaj nehnuteľnosti krátko po kolaudácii

Platiteľ dane predáva v tuzemsku inému platiteľovi dane nehnuteľnosť, ktorá bola prvýkrát skolaudovaná jeden mesiac pred jej dodaním. V tomto prípade ide o predaj nehnuteľnosti, od ktorej prvej kolaudácie, neuplynulo 5 rokov, preto tento predaj nie je podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane. Dodávateľ k cene dodanej nehnuteľnosti uplatní DPH bez ohľadu na to, aké postavenie má kupujúci (platiteľ dane, zdaniteľná osoba, občan).

Príklad 3: Predaj nehnuteľnosti neplatiteľovi dane

Platiteľ dane predáva nehnuteľnosť (administratívnu budovu), ktorú nadobudol v roku 2015, pričom si uplatnil odpočítanie dane. Ide o nehnuteľnosť, u ktorej od prvej kolaudácie, uplynulo viac ako 5 rokov. Túto nehnuteľnosť predáva neplatiteľovi dane. V tomto prípade ide o predaj nehnuteľnosti, od ktorej prvej kolaudácie, uplynulo 5 rokov, preto je tento predaj podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane. Nakoľko však došlo k zmene účelu použitia nehnuteľnosti, platiteľ dane je povinný upraviť odpočítanú daň podľa § 54 zákona o DPH (obdobie na úpravu odpočítanej dane pri zmene účelu použitia je 20 rokov).

Príklad 4: Technické zhodnotenie prenajatej nehnuteľnosti

Platiteľ mal prenajatú časť nehnuteľnosti od iného platiteľa DPH, ktorú využíval výlučne na činnosti s plným nárokom na odpočet DPH. Túto časť nehnuteľnosti so súhlasom prenajímateľa počas doby nájmu technicky zhodnotil (vykonali rekonštrukciu) a technické zhodnotenie odpisoval. Z rekonštrukcie boli uplatnené odpočty DPH na vstupe. Pri ukončení nájmu sa platiteľ s prenajímateľom dohodol na odkúpení zostatkovej ceny technického zhodnotenia. Ak v danom prípade platiteľ dane dodá technické zhodnotenie za protihodnotu, takéto dodanie podlieha dani a osobou povinnou platiť daň je predávajúci v zmysle § 69 ods. 1 zákona o DPH. V prípade dodania technického zhodnotenia nehnuteľnosti nejde o dodanie stavby alebo časti stavby, a preto sa na dodanie technického zhodnotenia neuplatní daňový režim v zmysle § 38 a prenos daňovej povinnosti na kupujúceho v zmysle § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH.

Príklad 5: Predaj nehnuteľnosti s výrobnou halou

Platiteľ dane - predávajúci nadobudol stavebný pozemok, pri ktorom si odpočítal DPH. Na stavebnom pozemku vybudoval výrobnú halu, ktorú využíval na účely svojho podnikania. Po 8-ich rokoch od jej kolaudácie sa rozhodol nehnuteľnosť predať s DPH inému platiteľovi dane. Podľa § 38 ods. 8 zákona o DPH, ak sa predávajúci rozhodol nehnuteľnosť zdaniť (od prvej kolaudácie uplynulo 5 rokov), prenesie daňovú povinnosť na odberateľa v zmysle § 69 ods.12 písm. c) zákona o DPH. Z uvedeného vyplýva, že pri fakturácii neuplatní DPH. Vo faktúre musí uviesť poznámku „prenesenie daňovej povinnosti“ (§ 74 ods. 1 písm. j) zákona o DPH).

tags: #prenájom #zariadenia #zahraničnému #odberateľovi #daňové #hľadisko