Prenesenie Hypotéky na Inú Nehnuteľnosť: Podmienky a Možnosti

Hypotéka je pre mnohých nevyhnutným nástrojom na dosiahnutie vlastného bývania. Počas jej splácania však môžu nastať situácie, kedy je potrebné urobiť zmeny, napríklad preniesť ju na inú nehnuteľnosť. Tento článok sa zameriava na podmienky a možnosti prenesenia hypotéky na inú nehnuteľnosť, a to vrátane prípadov, keď bola pôvodná hypotéka zabezpečená dvomi nehnuteľnosťami.

Úvod do Hypoték a Zabezpečenia

Pri žiadosti o hypotéku banka štandardne poskytne maximálne 80 % z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti (LTV - loan to value). Zvyšných 20 % musí klient pokryť z vlastných úspor alebo iným spôsobom. Nariadenie Národnej banky Slovenska stanovuje, že každá piata hypotéka môže byť aj s LTV 90 %. Mnohí kupujúci však nemajú dostatočné úspory a dofinancovanie spotrebným úverom či medziúverom zo stavebného sporenia im pripadá nákladné. Riešením býva práve dozaloženie ďalšej nehnuteľnosti.

Dozaloženie druhej nehnuteľnosti navýši hodnotu zábezpeky, a klient tak môže získať až 100 % z kúpnej ceny novej nehnuteľnosti, pričom formálne stále dodrží požadované LTV. Ďalším dôvodom na založenie druhej nehnuteľnosti môže byť aj snaha získať vyšší úver, ako je samotná kúpna cena nehnuteľnosti, napríklad na rekonštrukciu.

Dozaloženie Nehnuteľnosti: Ako to Funguje?

Pri hypotéke sa LTV vypočítava ako pomer výšky úveru k hodnote zakladanej nehnuteľnosti. V prípade, že klient zakladá dve nehnuteľnosti, banka jednoducho spočíta hodnotu oboch nehnuteľností. Napríklad, ak klient chce kúpiť nehnuteľnosť v hodnote 200 000 € a dozaloží druhú nehnuteľnosť v hodnote 150 000 €, banka berie ako zábezpeku dve nehnuteľnosti v súhrnnej hodnote 350 000 €. Výsledné LTV je tak len 58 %, čo je hlboko pod hranicou 80 %, ktorú banky štandardne požadujú.

Uvoľnenie Dozaloženej Nehnuteľnosti

Mnohí klienti sa po schválení a načerpaní hypotéky pýtajú, kedy a za akých podmienok je možné dozaloženú nehnuteľnosť z úveru „uvoľniť“. Dobrou správou je, že druhá založená nehnuteľnosť nemusí zostať ako zábezpeka navždy. Ak po niekoľkých rokoch splácania klesne zostatok úveru a hodnota kupovanej nehnuteľnosti postačuje na pokrytie úveru, je možné požiadať o vyňatie dozaloženej nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Praktické aspekty prenesenia daňovej povinnosti

Pri vyňatí dozaloženej nehnuteľnosti platí, že banky nemajú jednotný postup - každá inštitúcia k tejto situácii pristupuje po svojom. Niektoré banky vyžadujú prísne dodržanie pôvodného LTV, zatiaľ čo iné uplatňujú individuálny prístup.

Príklady Postupov Bánk

• Tatra banka: Štandardne vyžaduje dodržanie LTV do 80 %, avšak v praxi rieši vyňatie individuálne. To znamená, že aj keď LTV po vyňatí presiahne 80 %, nemusí to byť automatickou prekážkou.
• VÚB banka: Rovnako ako Tatra banka, aj VÚB uplatňuje individuálny prístup pri posudzovaní žiadosti o vyňatie. Nemá pevne stanovené LTV ako pri schvaľovaní úveru.
• ČSOB banka: Vyžaduje zachovanie pôvodného LTV, no neposudzuje ho ako presné číslo, ale v rámci určitých pásiem. Ak bol váš úver napríklad schválený pri LTV 78 %, postačí, aby po vyňatí dozaloženej nehnuteľnosti zostalo nové LTV stále v tom istom pásme (teda medzi 70 % až 80 %).

Väčšina ostatných bánk trvá na tom, aby po vyňatí nehnuteľnosti zostalo LTV rovnaké alebo nižšie ako pri pôvodnom schválení hypotéky, a to bez výnimky. V týchto prípadoch je preto mimoriadne dôležité presne vypočítať, či po vyňatí bude zostatok úveru zodpovedať pôvodne schválenému LTV.

Prenos Záložného Práva na Inú Nehnuteľnosť

V prípade, že máte na vašej existujúcej hypotéke dlhoročnú fixáciu s výhodnou úrokovou sadzbou a chceli by ste danú nehnuteľnosť predať, existuje riešenie, ktoré vám umožní ponechať si výhodné podmienky hypotéky. V rámci zmien na úverovej zmluve viete totiž banku požiadať aj o prenos záložného práva na inú nehnuteľnosť.

Ak vám banka schváli zmenu zakladanej nehnuteľnosti, nezabudnite, že kvitanciu, t.j. výmaz záložného práva na dovtedy založenej nehnuteľnosti, banka pošle na kataster až vtedy, keď sa zapíše záložné právo na novú nehnuteľnosť.

Podmienky a Postup pri Prenose Hypotéky

Podstatou tejto zmeny je vyňatie pôvodnej nehnuteľnosti, ktorú majú na hypotéke založenú a jej nahradenie inou vhodnou nehnuteľnosťou. Banka vyžaduje znalecký posudok novej nehnuteľnosti, na ktorú má byť úver prenesený. Hodnota nehnuteľnosti musí byť adekvátna k zostatku úveru, ktorý sa má preniesť a dlžník musí spĺňať všetky podmienky pre poskytnutie úveru, vrátane dokladovania príjmu.

Prečítajte si tiež: Ako preniesť peniaze z druhého piliera

Situácie, Kedy Klienti Prenášajú Hypotéku

1. Výstavba rodinného domu: Žiadatelia o hypotéku založia inú nehnuteľnosť ako rozostavanú stavbu. Po kolaudácií je možné napr. rodičovskú alebo inú nehnuteľnosť vyňať a založiť novopostavený rodinný dom.
2. Predaj pôvodného bytu a kúpa nového bývania: Klienti si chcú nechať existujúcu hypotéku pri predaji pôvodného bytu a následnej kúpe nového bývania.
3. Rozvod manželov a vysporiadanie majetku: Zmena založenej nehnuteľnosti na existujúcej hypotéke často vyžadujú aj iné situácie, ktorými môžu byť rozvod manželov a súvisiace vysporiadanie ich majetku alebo potreba uvoľnenia ťarchy z iných dôvodov, ktorých môže byť nespočetne veľa.
4. Kúpa družstevného bytu: Kupujúci založí napríklad rodičovskú nehnuteľnosť a za takto poskytnuté financie kúpi družstevný byt. Potom požiada už ako vlastník členský práv a povinností o odkúpenie družstevného bytu do osobného vlastníctva.

Kroky k Prenosu Hypotéky

1. Predloženie znaleckého posudku: Aby banka mohla so zmenou súhlasiť, potrebuje novú nehnuteľnosť poznať a akceptovať ju.
2. Schválenie a súhlas banky: Keď banka posúdi vhodnosť novej nehnuteľnosti a zakceptuje jej hodnotu vzhľadom k aktuálnemu zostatku hypotéky, zmenu zabezpečenia schváli.
3. Nové záložné zmluvy: Okrem dodatku k úverovej zmluve o zmene zabezpečenia hypotéky banka vystaví aj nové záložné zmluvy, ktoré treba podať na katastri.

Poplatky Spojené s Prenosom Hypotéky

Pri procese zmeny zakladanej nehnuteľnosti treba počítať aj s poplatkami:

• Poplatok za vypracovanie znaleckého posudku na novú nehnuteľnosť
• Poplatok za zmenu na hypotéke v banke
• Poplatok za vklad záložných zmlúv na katastri
• Poistné za poistenie nehnuteľnosti (ak nie je nová nehnuteľnosť poistená)

Alternatívy k Prenosu Hypotéky

Jednou z alternatív pri zmene založenej nehnuteľnosti je aj prenos ťarchy na hypotéke zo skolaudovanej nehnuteľnosti na pozemok. Za určitých okolností je možné urobiť aj tento typ zmeny, záleží ale od mnohých faktorov, ktorými sú zostatok hypotéky, hodnota pozemku, nové LTV, ale aj pôvodný účel hypotéky a ostatné jej parametre.

Predaj Nehnuteľnosti s Hypotékou

Existuje viacero spôsobov, ako predať nehnuteľnosť s hypotékou. Z hľadiska legislatívy neexistuje prekážka, ktorá by ovplyvňovala transakciu. Prvým krokom predajcu ešte pred výberom spôsobu predaja je informovať o svojom zámere banku a požiadať ju o súhlas. Spravidla tak predajcovia robia spolu so žiadosťou o vyčíslenie zostatku na hypotekárnom úvere.

Spôsoby Predaja Nehnuteľnosti s Hypotékou

1. Predčasné splatenie hypotéky: Poplatky, ktoré si môže banka účtovať za predčasné splatenie hypotéky, nemôžu prekročiť výšku 1 % zostatku. V istých situáciách môže byť tento poplatok odpustený alebo iba symbolický.
2. Prenos záložného práva na inú nehnuteľnosť: Ak má predávajúci minimálne dve nehnuteľnosti, banka musí vyhodnotiť, či nehnuteľnosť, na ktorú má prejsť záložné právo, má dostatočnú hodnotu. Ak má druhá nehnuteľnosť požadovanú hodnotu, vyhnete sa poplatku za predčasné splatenie úveru.
3. Prebratie hypotéky kupujúcim: V tomto prípade by na seba ťarchu splácania úveru prebral kupujúci. Banka si musí preveriť bonitu kupujúceho, to znamená schopnosť splácať hypotéku.

Dôležitosť Konzultácie s Odborníkom

Ak plánujete hypotéku, pri ktorej uvažujete nad dozaložením ďalšej nehnuteľnosti, je nesmierne dôležité poradiť sa ešte pred podpisom zmluvy s odborníkom. Najmä mladí klienti často dozakladajú rodičovskú nehnuteľnosť, aby získali chýbajúce financie. V praxi to však môže viesť k tomu, že LTV úveru bude veľmi nízke, čo síce na prvý pohľad pôsobí výhodne, no neskôr môže byť prekážkou pri vyňatí.

Prečítajte si tiež: Ako Preniesť Ťarchu na Inú Nehnuteľnosť?

tags: #prenesenie #hypotéky #na #inú #nehnuteľnosť #podmienky