Prenesenie úveru na nepostavenú nehnuteľnosť: Podmienky a aspekty

Úvod

Článok sa zaoberá problematikou prenesenia úveru na nepostavenú nehnuteľnosť, pričom rozoberá podmienky, postupy a riziká spojené s týmto procesom. Cieľom je poskytnúť komplexný pohľad na túto tému a pomôcť čitateľom zorientovať sa v danej problematike.

Nadobudnutie stavebného pozemku

V prvom rade je dôležité identifikovať, či stavebný pozemok už vlastníte alebo ho len plánujete nadobudnúť. Ak chcete financovať kúpu pozemku a výstavbu domu jedným úverom, je potrebné zvážiť, že na trhu nemusí byť dostupný produkt, ktorý by to umožňoval. Jednou z možností je založiť inú, už postavenú a skolaudovanú nehnuteľnosť, ktorá má dostatočnú hodnotu. V takom prípade vám banka môže zafinancovať kúpu pozemku aj výstavbu domu ako celok.

Proces financovania je zvyčajne dvojkrokový. Najprv je potrebné nadobudnúť stavebný pozemok a následne riešiť financovanie výstavby rodinného domu. Je dôležité rozlišovať medzi financovaním výstavby a nadobúdacou hypotékou, kde stavebníkom je predávajúci, ktorý pre vás stavia. V takom prípade ide o nadobúdaciu hypotéku s tranžovým čerpaním.

Hypotéka na výstavbu

Hypotéku na výstavbu rodinného domu môže získať len osoba, ktorá je stavebníkom, teda osoba oprávnená zo stavebného povolenia, alebo osoba, ktorá sa stane vlastníkom rodinného domu po jeho dokončení.

Postupné čerpanie hypotéky (tranže)

Podobne ako pri iných typoch hypoték, aj pri hypotéke na výstavbu banka uvoľňuje finančné prostriedky postupne, v tranžiach. Toto postupné čerpanie je podmienené rastúcou hodnotou rodinného domu vo výstavbe. Ak by ste v prospech hypotéky na výstavbu založili inú nehnuteľnosť s dostatočnou hodnotou, čerpanie môže byť aj jednorazové.

Prečítajte si tiež: Možnosti prenesenia hypotéky

V prípade, že nemáte inú nehnuteľnosť na založenie, zakladá sa samotný stavebný pozemok, na ktorom sa už musí nachádzať aspoň základová doska budúcej stavby rodinného domu.

Kedy podať žiadosť o hypotéku na výstavbu?

Žiadosť o schválenie hypotéky na výstavbu rodinného domu môžete podať, keď rodinný dom existuje aspoň v rozostavanom štádiu. Rozostavané štádium je definované ako stavba, ktorá má základy a obvodové múry do výšky aspoň jedného metra. V tomto štádiu je zrejmé prvé nadzemné podlažie. Stavba v tomto štádiu spĺňa podmienky na zápis do evidencie katastra nehnuteľností, návrh na zápis však nemusíte podávať.

Pre schválenie hypotéky je potrebné:

  • Projektová dokumentácia na výstavbu rodinného domu
  • Stavebné povolenie
  • Základová doska, najlepšie s obvodovými múrmi prvého podlažia
  • Posudok pre určenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti

Financovanie prechodného obdobia

Ak ste práve nadobudli stavebný pozemok a použili ste naň väčšinu vlastných finančných prostriedkov, môže byť náročné splniť podmienky pre získanie hypotéky na výstavbu. Cena základovej dosky sa pohybuje v rozmedzí od 9 000 do 17 000 EUR. Okrem toho sú tu náklady na projektovú dokumentáciu, znalecký posudok, geometrický plán a správne poplatky.

Možnosti financovania prechodného obdobia:

Prečítajte si tiež: Praktické aspekty prenesenia daňovej povinnosti

  • Vlastné zdroje
  • Spotrebný úver
  • Úver na výstavbu od Prvej Stavebnej Sporiteľne (PSS)

Schválenie hypotéky a prvé čerpanie

Po splnení podmienok môžete podať žiadosť o schválenie hypotéky na výstavbu rodinného domu. Okrem dokladov preukazujúcich účel sa štandardne dokladuje aj príjem. Po schválení hypotéky podpíšete úverovú zmluvu, v ktorej budú definované podmienky pre spustenie ďalšej tranže.

Prvá tranža býva najčastejšie podmienená:

  • Zápisom rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností
  • Predložením poistnej zmluvy na poistenie rozostavanej stavby

Výška prvej tranže sa pohybuje od 60% do 90% aktuálnej hodnoty stavby.

Čerpanie ďalších tranží

Čerpanie ďalších tranží je navrhnuté a zdokumentované v rozpočte výstavby a stavebných etapách v zmysle individuálneho schválenia. Splnenie a progres výstavby sa dokladuje daňovými dokladmi, znaleckým posudkom, fotodokumentáciou a čestným prehlásením o splnení stavebnej etapy.

Záverečné čerpanie

Záverečné čerpanie je podmienené predložením právoplatného kolaudačného rozhodnutia pre stavbu. Lehota na vyčerpanie úveru a skolaudovanie stavby je zvyčajne 24 mesiacov od prvého čerpania.

Prečítajte si tiež: Ako preniesť peniaze z druhého piliera

Podmienky získania hypotéky na výstavbu domu

  1. DTI (Debt-to-Income): Vyjadruje maximálnu možnú výšku úverov, ktoré si viete požičať na základe vášho príjmu. Počíta sa ako 8-násobok čistého ročného príjmu.
  2. DTSI (Debt Service-to-Income): Určuje maximálnu možnú mesačnú splátku pri úveroch na základe vášho príjmu.
  3. LTV (Loan-to-Value): Hovorí o tom, do koľko percent z hodnoty nehnuteľnosti vám banka poskytne hypotéku. Maximálny možný limit LTV je 90%, štandardom je 80%.

Špecifiká hypotéky na stavbu domu

  • Čerpanie peňazí: Peniaze sa čerpajú postupne, v tranžiach.
  • Splácanie: Kým nemáte vyčerpanú celú výšku úveru, platíte len úroky z vyčerpanej sumy úveru.
  • Hodnota nehnuteľnosti: Banky schvaľujú hypotéku na stavbu domu podľa budúcej hodnoty nehnuteľnosti, ktorú určuje znalec.

Doklady potrebné k hypotéke na dom

  • Stavebné povolenie
  • Znalecký posudok na pozemok
  • Projektová dokumentácia domu
  • Geometrický plán

Hypotéka na výstavbu domu, ak ešte nemáte pozemok

Najprv musíte vlastniť pozemok. Na kúpu pozemku môžete získať hypotéku od 50-90% z jeho hodnoty. Po kúpe pozemku potrebujete stavebné povolenie. Niektoré banky vám vedia schváliť hypotéku už od pozemku, iné až po postavení základov a obvodových múrov.

Výhoda vlastného pozemku a peňazí na základy

Ak vlastníte pozemok a máte peniaze na postavenie základov, celý proces bude rýchlejší, mesačná splátka hypotéky bude nižšia, budete mať menej byrokratických úkonov a na výber budete mať všetky banky.

Postup pri hypotéke na výstavbu domu

  1. Vlastníctvo pozemku
  2. Projekt stavby s architektom
  3. Vybavovanie stavebného povolenia
  4. Vyňatie časti pozemku z pôdneho fondu
  5. Žiadosť o hypotéku na stavbu domu alebo postavenie základovej platne a obvodových múrov z vlastných zdrojov
  6. Zameranie rozostavanej stavby geodetom
  7. Vyhotovenie znaleckého posudku
  8. Podanie žiadosti o hypotéku na rozostavaný dom
  9. Čerpanie hypotéky a zvyšovanie hodnoty stavby
  10. Žiadosť o kolaudačné rozhodnutie a pridelenie súpisného čísla
  11. Dočerpanie celej výšky úveru alebo rozhodnutie úver nedočerpať

Na čo si dať pozor pri hypotéke na výstavbu domu?

  • Prístup na pozemok: Banky akceptujú len prístupové cesty, ktoré spĺňajú kritéria.
  • Nedostatok vlastných zdrojov: Majte prichystaných viac vlastných zdrojov, pretože sa môže stať, že sa celý proces predraží.
  • Polohová diferenciácia: Čím je koeficient polohovej diferenciácie vyšší, tým vyššiu hodnotu bude mať vaša stavba.
  • Zlý postup pri výstavbe: Držte sa pokynov banky a používajte poskytnuté tranže na zhodnocovanie stavby.
  • Zle vybraná banka: Porovnajte si všetky možnosti a vyberte si banku, ktorá má najlepšie podmienky výstavby vo vašom prípade.

Náklady spojené s hypotékou na výstavbu domu

  • Stavebné povolenie
  • Projektová dokumentácia
  • Geometrický plán
  • Znalecký posudok na rozostavanú stavbu
  • Znalecký posudok na pozemok
  • Kolok na kataster
  • Poplatok za poskytnutie hypotéky
  • Poplatok za jednotlivé tranže
  • Poplatok za nedočerpanie hypotéky
  • Poplatok za štandardný bežný účet

Ako prebieha čerpanie hypotéky na výstavbu domu?

Čerpanie prebieha tranžovo. Banka uvoľňuje peniaze postupne podľa aktuálnej hodnoty nehnuteľnosti. Maximálny počet tranží sa v jednotlivých bankách líši, štandardne ich je 6.

  1. Prvú tranžu vám banka poskytne z hodnoty pozemku alebo pozemku spolu s rozostavanou stavbou.
  2. Následne druhú až predposlednú tranžu viete čerpať ak banke preukážete, že ste zvýšili hodnotu stavby.
  3. Poslednú tranžu banka poskytne ak je dodržaný postačujúci stupeň rozostavanosti stavby.

Hypotéka na stavbu montovaného domu, resp. drevodomu

Banky nemajú problém financovať montované domy a drevodomy. Hypotéku viete riešiť až keď bude stavba schopná na zápis do katastra.

Ako vám pomôže možnosť nedočerpania hypotéky?

Je lepšie si nechať schváliť hypotéku do vášho maximálneho úverového limitu DTI a po dokončení domu nedočerpať peniaze, ktoré už nevyužijete.

Alternatívne možnosti financovania

Okrem hypotekárneho úveru môžete využiť aj spotrebný úver na bývanie alebo americkú hypotéku.

tags: #prenesenie #úveru #na #nepostavenú #nehnuteľnosť #podmienky

Ďalšie články