Prerušenie katastrálneho konania a dodatok ku kúpnej zmluve: Komplexný sprievodca

Katastrálne konanie je proces, ktorým sa zapisujú práva k nehnuteľnostiam do katastra nehnuteľností. Tento proces môže byť v určitých prípadoch prerušený. Aké sú dôvody prerušenia konania a ako postupovať pri doložení dodatku ku kúpnej zmluve? Tento článok poskytuje komplexný pohľad na túto problematiku.

Dôvody prerušenia katastrálneho konania

Katastrálny odbor okresného úradu preskúma zmluvu z hľadiska, či obsahuje podstatné náležitosti, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom. Príslušný okresný úrad, katastrálny odbor preruší alebo zastaví katastrálne konanie len v prípadoch upravených v §31a a § 31b zákona č. 162/1995 Z. z.

Často sa stáva, že kataster preruší konanie a vyzve účastníkov na doloženie dodatku ku kúpnej, darovacej, zámennej alebo inak pomenovanej zmluve. V niektorých prípadoch vyžaduje aj doloženie dodatku k návrhu na vklad. Najčastejšie sa stretávame s tým, že samotná zmluva/dohoda, na základe ktorej sa navrhuje zmena v katastri nehnuteľností, neobsahuje zákonné náležitosti.

Medzi najčastejšie dôvody prerušenia katastrálneho konania patria:

• Nejasnosti v zmluve: Ak sú ustanovenia kúpnej zmluvy nedostatočne určité a zrozumiteľné, kataster určí lehotu na ich odstránenie.
• Chýbajúce zákonné náležitosti: Zmluva neobsahuje všetky povinné údaje, ako napríklad presné označenie nehnuteľnosti podľa § 42 ods. 2 písm. e) zákona č. 162/1995 Z. z. alebo číslo úradného overenia geometrického plánu, ak je to relevantné.
• Nedostatky v návrhu na vklad: Návrh na vklad neobsahuje všetky potrebné informácie, ako napríklad rodné priezvisko účastníka konania.
• ROEP: Ak v katastrálnom území prebieha ROEP (Register obnovenej evidencie pozemkov), všetky prepisy, zápisy a vydávanie výpisov sú pozastavené.

Ako postupovať pri prerušení konania

Ak kataster preruší konanie, zašle účastníkom konania výzvu na odstránenie nedostatkov. Vo výzve je uvedené, aké konkrétne nedostatky je potrebné odstrániť a v akej lehote.

Prečítajte si tiež: Analýza prípadov ESLP

Postup pri doložení dodatku ku kúpnej zmluve:

1. Identifikácia nedostatkov: Dôkladne si preštudujte výzvu z katastra a zistite, aké konkrétne nedostatky je potrebné odstrániť.
2. Vypracovanie dodatku: Vypracujte dodatok ku kúpnej zmluve, ktorý bude obsahovať všetky potrebné informácie a prehlásenia. Vzor dodatku môžete nájsť na internete alebo si ho nechať vypracovať advokátom alebo notárom.
3. Overenie podpisov: Podpisy na dodatku musia byť úradne overené notárom alebo na matrike.
4. Doručenie dodatku na kataster: Doložte dodatok ku kúpnej zmluve na kataster v stanovenej lehote.

Príklad dodatku ku kúpnej zmluve:

Ak kataster požaduje doplnenie prehlásenia o záložnom práve a prehlásenia kupujúceho o pristúpení k zmluve o výkone správy, dodatok môže vyzerať nasledovne:

Dodatok č. 1 ku Kúpnej zmluve

uzavretej dňa [dátum] medzi:

• [Meno a priezvisko predávajúceho], bytom [adresa], ako predávajúci
• [Meno a priezvisko kupujúceho], bytom [adresa], ako kupujúci

Článok I.

Kúpna zmluva sa dopĺňa o nasledovné ustanovenia:

1. Predávajúci vyhlasuje, že na predávanej nehnuteľnosti viazne záložné právo v prospech [meno banky], na základe zmluvy o záložnom práve č. [číslo zmluvy] zo dňa [dátum].
2. Kupujúci vyhlasuje, že pristupuje k zmluve o výkone správy č. [číslo zmluvy] zo dňa [dátum], uzatvorenej medzi [správca] a vlastníkmi bytov v bytovom dome na adrese [adresa].

Článok II.

Ostatné ustanovenia Kúpnej zmluvy ostávajú nezmenené.

V [miesto], dňa [dátum]

Prečítajte si tiež: Ako vymazať vecné bremeno v katastri?

[Podpis predávajúceho]

[Podpis kupujúceho]

(Úradne overené podpisy)

Záložné právo a kúpna zmluva

Vo všeobecnosti samotné neuvedenie záložného práva v zmluve o prevode vlastníctva bytu nie je dôvodom na prerušenie katastrálneho konania, nakoľko nejde o povinnú náležitosť zmluvy o prevode vlastníctva bytu. Znenie záložného práva (či už existujúce v čase podpisu zmluvy alebo po podpise zmluvy), v zásade nie je povinnou náležitosťou zmluvy o prevode vlastníctva bytu.

Ak bola časť kúpnej ceny za nehnuteľnosť financovaná z úveru na bývanie poskytnutého bankou, pričom zálohom bola kupovaná nehnuteľnosť, táto skutočnosť je spravidla v zmluve o prevode vlastníctva bytu uvedená. Z tohto dôvodu predávajúci podpisovali záložné zmluvy (ako existujúci vlastníci nehnuteľnosti). Následne, v zmysle § 151h ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka, záložné právo pôsobí zo zákona aj voči nadobúdateľovi zálohu (kupujúcemu, ako novému vlastníkovi nehnuteľnosti v tomto prípade).

Prečítajte si tiež: Prípad pozemku 651 v Mýtnej

Riešenie problémov a odborná pomoc

Ak si nie ste istí, ako správne vypracovať dodatok ku kúpnej zmluve alebo máte iné problémy s katastrálnym konaním, odporúča sa vyhľadať odbornú pomoc advokáta alebo notára. Títo odborníci vám môžu pomôcť s vypracovaním zmluvy, overením podpisov a zastupovaním v konaní pred katastrálnym úradom.

Právnická kancelária AKMV poskytuje užitočné informácie, podrobnú analýzu a dôsledné vysvetlenie, príjemnú ochotu a rýchlosť konania.

Zhrnutie

Prerušenie katastrálneho konania môže byť spôsobené rôznymi dôvodmi, najčastejšie nedostatkami v zmluve alebo návrhu na vklad. Dôležité je dôkladne si preštudovať výzvu z katastra a v stanovenej lehote doložiť požadované dokumenty, ako napríklad dodatok ku kúpnej zmluve. V prípade nejasností sa odporúča vyhľadať odbornú pomoc advokáta alebo notára.

tags: #prerusenie #katastrálneho #konania #dodatok #ku #kúpnej