Dlhodobá PN a Hypotéka: Bankové podmienky a aktuálne trendy na trhu

Riešenie vlastného bývania je pre mnohých ľudí jednou z najdôležitejších životných etáp. S týmto cieľom sa spája aj zásadná otázka financovania, kde pre väčšinu predstavuje hypotekárny úver kľúčové riešenie. Získať hypotéku však nie je automatické a banky majú presne stanovené podmienky, ktoré musí žiadateľ spĺňať. Tento článok sa zameriava na podmienky bánk pri dlhodobej práceneschopnosti (PN) a zároveň analyzuje aktuálnu situáciu na hypotekárnom trhu, vrátane dopadov koronakrízy a zmien v úrokových sadzbách.

Dlhodobá PN a hypotéka: Čo robiť?

Ak ste aktuálne na PN, resp. očakávate dlhodobú PN, je potrebné bezodkladne doručiť túto informáciu banke. Je možné, že banka bude vyžadovať pravidelné mesačné potvrdenia o trvaní PN. Presné podmienky sa môžu líšiť v závislosti od konkrétnej banky a typu poistenia, ktoré máte uzatvorené.

Spravidla, ak je súčasťou hypotekárneho balíka poistenie pre prípad PN, banka po akceptácii poistnej udalosti prepláca určité obdobie celú splátku. Často sa stretávame s podmienkou, že preplácanie nastane až po 60 a viac dňoch PN.

Dôležité upozornenie: Skúste si pozrieť na internete podmienky, avšak nie som si istý, či som našiel aktuálne znenie, resp. podmienky, ktoré sa týkajú práve Vášho poistenia.

Vplyv odkladu splátok na budúce úverové možnosti

Ak klient požiada o odklad splátok hypotéky, nemusí to mať negatívny zápis v úverovom registri, avšak môže to klienta znevýhodniť v budúcnosti. Ak klient požiadal o odklad splátky hneď v prvom alebo druhom mesiaci, de facto priznal, že jeho rezervy sú minimálne alebo žiadne. Banky v budúcnosti môžu vyhodnotiť žiadateľa o úver s odkladom splátok ako rizikovejšieho. Preto by mali byť klienti opatrní a dôsledne zvážiť tento krok. Avšak tí, ktorí inú možnosť nemajú a sú na odklad splátok odkázaní, by s najväčšou pravdepodobnosťou aj tak skončili so záznamom o omeškaní.

Prečítajte si tiež: Starobné a invalidné dôchodky

Banky pri žiadosti o úver nemusia priznať týmto klientom najlepšiu úrokovú sadzbu, alebo im môžu schváliť nižšiu výšku úveru, prípadne im vo výročí fixácie nemusia ponúknuť top úrok na trhu. Na pozadí sa do úverového registra dostane zápis o odklade splátok v súvislosti s pandémiou. Odklad splátok možno považovať za upozornenie na platobnú disciplínu klienta. Odklad splátok sa do úverového registra zapisoval už v minulosti ako informácia o individuálnom prerušení splácania, pričom bol vnímaný zo strany analytikov skôr negatívne.

Aktuálna situácia na trhu s nehnuteľnosťami a hypotékami

Kúpa nehnuteľností sa spomalila dramatickým spôsobom. Klientovi sa hypotéka schváli na určitú výšku, ktorá sa následne dodatkom upravuje po nájdení konkrétnej nehnuteľnosti. Na špecifikáciu nehnuteľnosti má klient čas do 6, respektíve 7 mesiacov od podpisu úverovej zmluvy.

Na Slovensku je možné schváliť úver na takzvanú nešpecifikovanú nehnuteľnosť v dvoch bankových domoch - UniCredit banke a ČSOB banke. Bankové domy poskytujú aj možnosti predschválenia úveru.

Dôvodom spomalenia je obmedzenie úradných hodín mnohých úradov, obmedzenie pohybu rôznych odborníkov, ktorí sú potrební pri procese predaja, kúpy, rekonštrukcie či výstavby nehnuteľnosti (znalci, notári, geodeti, realitní makléri a podobne), obmedzenie otváracích hodín v bankách a samotný strach plynúci z prenosu vírusu COVID-19 pri obhliadkach nehnuteľností. V niektorých bankách sa tak flexibilne predĺžilo obdobie podpisu úverovej zmluvy od schválenia úveru z pôvodných 30 dní na 60 až 90 dní, čerpanie podpísaného úveru na obdobie od 6 do 9 mesiacov od podpisu úverovej zmluvy.

Medzi aktívnych poskytovateľov takéhoto takmer garantovaného úverového prísľubu patrí dnes napríklad ČSOB a UniCredit Bank a tiež OTP Banka (po podpise má zmluva platnosť 45 dní, počas ktorých je nutné špecifikovať kupovanú nehnuteľnosť).

Prečítajte si tiež: Výplata nemocenských počas materskej

Koronakríza a znevýhodnení žiadatelia o hypotéku

Banky teraz počas koronakrízy neuznávajú niektoré príjmy. Jednoznačne sú najviac zasiahnutí klienti s dokladovaným príjmom zo zahraničia, ktorí aktuálne prakticky hypotéku nemajú ako dostať. Vo všeobecnosti platí, že ohrození sú najmä tí, ktorých príjem je zo zastavených, respektíve utlmených odvetví ekonomiky. Ďalšou ohrozenou kategóriou sú podnikatelia a živnostníci, ktorí boli pre karanténu nútení zavrieť svoje prevádzky (ohrozené sú najmä odvetvia, ako je gastro či cestovný ruch, ale aj ďalšie služby). Problém dostať úver majú aj žiadatelia na OČR a PN či ľudia zamestnaní len pár mesiacov a na dobu určitú.

Znevýhodnení sú samozrejme žiadatelia pracujúci v odvetviach, ktoré sú najviac zasiahnuté aktuálnou situáciou. Najviac postihnutou oblasťou sú jednoznačne podnikatelia. Potom sú to zamestnanci z oblasti hoteliérstva, gastronómie a cestovného ruchu. V súčasnej situácii je prirodzené, že banky reagujú práve v tejto oblasti posudzovania príjmov viac obozretne ako obvykle. Akceptácia ostatných dokladovaných príjmov z podnikania alebo pracovného pomeru sa len flexibilne upravila.

Refinancovanie hypoték a znižovanie splátok

V online porovnávaní vidíme aktuálne extrémny nárast a záujem o porovnávanie bankových produktov, predovšetkým hypoték. Ľudia si uvedomujú, že hypotéka je záväzok na veľkú časť života a v čase rastu úrokových sadzieb je dobré mať zafixovanú čo možno najnižšiu úrokovú sadzbu na čo najdlhšie obdobie. V súčasnosti máme najväčší podiel rozpracovaných úverov zameraných práve na refinančné úvery.

Podstatné je to, aby refinancovanie klienti riešili v čase, keď ešte bez omeškaní a odkladov splátok splácajú svoje úvery. Horšie je to s ľuďmi, ktorí aj refinancovať chcú, ale už nejaké omeškanie majú, alebo brali ešte úver do vysokého percenta z hodnoty nehnuteľnosti. Preto sa refinancovanie nemusí podariť každému.

Mnohé bankové domy už v minulosti veľmi efektívne obmedzili refinancovanie práve prostredníctvom možnosti prehodnotiť výšku úroku aj bez refinancovania, cez známy reštart alebo ochranu klientskeho portfólia. Klient si tak vie znížiť sadzbu aj v rámci plynúcej fixácie bez aktívneho refinancovania. Samozrejme, stále je klientom k dispozícii a určitým spôsobom odbremeňuje rodinný rozpočet práve pri konsolidácii spotrebiteľských úverov s nižšou splatnosťou do refinančnej hypotéky, ktorá má splatnosť vyššiu.

Prečítajte si tiež: Výhody preukazu ZŤP na Slovensku

Zvyšovanie úrokových sadzieb na hypotékach

Niektoré banky už zvýšili úroky na hypotéky. Z môjho pohľadu ide hlavne o dočasné zvýšenie úrokovej sadzby v dôsledku vyššieho rizika poskytovania hypoték v tomto období. Potenciálna zhoršená platobná disciplína veľkého počtu klientov môže v bankách znamenať zvyšovanie úrokov. Úrokové sadzby zatiaľ zdvihli postupne tri banky - UniCredit Bank, ČSOB a následne VÚB. Zatiaľ ale neprišlo ku skokovitým a plošným zmenám a úrokové sadzby sú stále výhodné.

Tým, že banka chráni seba, chráni aj svojich ďalších klientov a predpokladám, že aj ďalšie banky budú mierne a postupne upravovať úrokové sadzby. Súčasné zvýšenie úrokov vnímam ako krízové riešenie bánk najmä v súvislosti s plošným odkladom splátok a z dôvodu ekonomických dopadov COVID-19 na ekonomiku Slovenska.

Nie som zástancom názoru, že aktuálna situácia s COVID-19 je príčinou, alebo dôvodom zvýšenia úrokových sadzieb na úveroch. Nie je teda možné jednoznačne tvrdiť, že sadzby v dohľadnom čase budú stúpať, keďže aktuálne tomu na európskom trhu zatiaľ nič nenasvedčuje, čo deklaruje aj štatistický prehľad úrokových sadzieb v bankách eurozóny za 02/2020.

Čo robiť, ak máte problémy so splácaním hypotéky?

Najčastejšou chybou, ktorej sa klienti dopúšťajú je, že pri problémoch so splácaním úveru prestanú s bankou komunikovať a odkladajú riešenie situácie na poslednú chvíľu. Problém sa však nevyrieši sám, preto je rozhodne potrebné s bankou komunikovať. Banku a jej výzvy na zaplatenie omeškaných splátok v žiadnom prípade neignorujte.

Ak meškáte so splátkami hypotekárneho úveru, na začiatku vás bude banka kontaktovať. Neskôr už príde na rad telefonické upozornenie alebo kontaktovanie klienta a písomná upomienka poštou. Ak nereagujete ani na tieto formy upozornenia, príde na rad výzva na predčasné splatenie celej hypotéky, obvykle po 3. až 4. mesiacoch. Banka má právo pristúpiť k tejto výzve na základe podmienok dojednaných v zmluve o úvere.

Medzi 6. a 9. mesiacom od nesplácania hypotéky, ak nereagujete, banka podáva návrh na vykonanie dražby nehnuteľnosti dražobnej spoločnosti. Dražobná spoločnosť pošle ďalšiu výzvu na splatenie úveru a vyhnutie sa dražby. Dražba sa môže uskutočniť najmenej 30 dní po stanovení termínu.

Možnosti riešenia problémov so splácaním

• Odklad splátky istiny alebo celého úveru: Banka vám poskytne podľa vlastného uváženia. Potrebné je však podať písomnú žiadosť, ak vám takúto možnosť banka poskytne. Odpustené splátky budete musieť samozrejme doplatiť. Po uplynutí obdobia odkladu sa väčšinou odpustené splátky rovnomerne rozdelia do splácania úveru. Takýto odklad sa väčšinou poskytuje na maximálne 6 mesiacov.
• Predĺženie splatnosti úveru: Banka vám môže ponúknuť aj možnosť predĺženia splatnosti úveru. To znamená, že si predĺžite celkové splatenie úveru o také časové obdobie, aby sa vám mesačná splátka znížila na sumu, ktorú budete schopný splácať.
• Refinancovanie: Je to výhodné pre tých, ktorí majú niekoľko úverov a potrebujú ich spojiť do jedného. Môžu si tak nie len znížiť splátku, ale aj sprehľadniť finančné výdavky.

Poistenie schopnosti splácať úver: Áno alebo nie?

Niektoré banky v súvislosti s poskytovaním hypoték ponúkajú zároveň aj poistenie schopnosti splácať úver ako súčasť úverovej zmluvy výmenou za nižšiu úrokovú sadzbu. Je potrebné vždy zvážiť, či zľava na úrokovej sadzbe je pre klienta natoľko zaujímavá, aby ju využil. Preto je dôležité preštudovať si najmä cenové a poistné podmienky, za akých by klient dané poistenie schopnosti splácať úver uzatváral.

Pre klientov spravidla nie je bankopoistenie najvýhodnejším riešením na trhu a zľava od 0,1 do 0,2 percentuálneho bodu z úrokovej sadzby nie je dostatočná na to, aby bolo výhodné. Zľava z úrokovej sadzby na hypotéke by nemala byť a často ani nie je rozhodujúcim faktorom, aby si klienti zakúpili poistenie cez banku.

Bankopoistenie síce zníži úrokovú sadzbu, no zároveň zvyšuje mesačné výdavky platením poistného. Z pohľadu zníženia sadzby sa oplatí iba vtedy, ak splátka spolu s poistením je nižšia ako splátka bez poistenia. Finanční sprostredkovatelia ho navyše zväčša klientom neodporúčajú pre jeho obmedzené krytie rizík.

Poistenie schopnosti splácať úver väčšinou kryje tieto riziká - úmrtie, dlhodobá PN, trvalá invalidita a strata zamestnania, ktoré však nemusia klienta dostatočne kryť. Naopak, krytie úveru samostatným životným poistením funguje tak, že klient, prípadne dvojica klientov, sú poistení na celú výšku hypotéky a poistná suma postupne klesá. Pri hypotéke sa odporúča uzatvoriť krytie kritických chorôb, trvalých následkov v dôsledku úrazu, invalidity a úmrtia.

Na rozdiel od toho pri bankopoistení dostane v prípade poistnej udalosti peniaze banka priamo na splatenie úveru. Rozdielom je aj nastavenie poistných súm. Cenu bankopoistenia ovplyvňuje rozsah pripoistení v balíku, ako aj výška úveru.

Je potrebné tiež podotknúť, že v prípade bankopoistenia má klient zvýhodnenú úrokovú sadzbu hypotéky počas obdobia platnosti úverovej zmluvy za predpokladu, že pravidelne uhrádza poistné. Klient sa tým vystavuje riziku, že v budúcnosti si nebude vedieť uzatvoriť poistnú zmluvu v rámci životného poistenia s aktuálnymi či výhodnými podmienkami a najmä musí počítať s tým, že s pribúdajúcim vekom klienta pri vstupe do poistenia rastie aj výška poistného.

Ako si nastaviť poistenie úveru? V prvom rade individuálne!

Ľudia v rôznych životných fázach čelia odlišným rizikám, ktoré ohrozujú ich schopnosť splácať úver. Pre rodinu s deťmi môže byť veľkým rizikom nielen smrť živiteľa, ale aj dlhodobá PN-ka a invalidita niektorého z jej členov. Treba myslieť aj na to, že rodina má okrem splátky hypotéky aj ďalšie výdavky, ktoré by aj po vyplatení úveru zaťažovali rodinný rozpočet.

Slobodný a bezdetný klient zase nerieši poistenie smrti, ale sústreďuje sa viac na poistenie invalidity, PN-ky, kritických chorôb a denného odškodného pri hospitalizácii v nemocnici. Existuje možnosť poistiť aj stratu zamestnania, avšak toto pripoistenie má mimoriadne úzko špecifikované podmienky. Väčšina ľudí by pri strate zamestnania aj tak nemala nárok na poistné plnenie, preto ho treba dôkladne zvážiť.

tags: #dlhodobá #PN #platí #hypotéku #banka #podmienky