Priemerná Výška Nájomného za Prenájom Poľnohospodárskej Pôdy v Štátoch EÚ

Úvod

Hospodárstvo Slovenskej republiky sa zakladá na princípoch sociálne a ekologicky orientovanej trhovej ekonomiky. Rozvoj poľnohospodárstva patrí medzi významné úlohy programového vyhlásenia vlády. Poľnohospodárstvo podstatnou mierou prispieva k udržaniu funkčnej sídelnej štruktúry vidieka, vidieckej infraštruktúry a osídlenia.

I. Všeobecný Kontext Nájmu Poľnohospodárskej Pôdy na Slovensku

1. Princípy a Základy

Každý má právo vlastniť majetok a toto vlastníctvo zaväzuje. Vlastník je v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním. Nakladanie s predmetom vlastníctva je aj právo vlastníka prenechať vec za odplatu inému, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky.

Právo požívať plody a úžitky tvorí obsah vlastníckeho práva, ak predmetom vlastníctva je plodonosná vec. Typickými plodonosnými vecami sú poľnohospodárske pozemky, ktoré sú účelovo určené na poľnohospodársku výrobu. Plody (napr. úroda z prenajatej veci) patria nájomcovi.

2. Situácia na Slovensku

Na Slovensku je v katastri nehnuteľností evidovaných 2 442 tis. ha poľnohospodárskej pôdy. Presný počet vlastníkov takýchto pozemkov nie je známy. Evidencia vykonávaná podľa zákona NR SR č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom nie je doteraz ukončená, preto sa len odhaduje, že pôvodných pozemkov je asi 5,5 mil. s 12 až 15 spoluvlastníkmi.

Skutočnosť, že na pozemkoch hospodári niekto iný ako vlastník, prakticky vylučuje veľkú skupinu vlastníkov z hospodárenia na pôde. Táto situácia znižuje ich možnosti ochrany predmetu svojho vlastníctva. Pôvodné pozemky sú spravidla zlúčené do väčších celkov evidovaných v katastri nehnuteľností. Na týchto pozemkoch hospodári asi 2 800 právnických osôb (nájomcov), pre ktorých je poľnohospodárska výroba podnikaním, a asi 20 tisíc fyzických osôb podniká na pôde ako samostatne hospodáriaci roľníci. Zabezpečenie inej zárobkovej činnosti je jedno zo základných hospodárskych práv zaručených každému Ústavou Slovenskej republiky.

Prečítajte si tiež: Priemerný dôchodok na Slovensku 1992

3. Význam Nájomných Vzťahov

Pre podnikanie v poľnohospodárstve a iné hospodárske využitie pôdy je charakteristické, že sa deje v organizačných štruktúrach, ktoré v svojej činnosti v určitom rozsahu používajú prenajaté pozemky. Dôležitosť nájomných pomerov v súčasných podmienkach slovenského poľnohospodárstva a ich adekvátnej právnej úpravy je zvýšená niektorými historicky vzniknutými danosťami štruktúry pozemkového vlastníctva. Súčasný stav je charakterizovaný extrémnou rozdrobenosťou pozemkového vlastníctva v jeho stránke technickej (veľkosť a počet pozemkov), právnej (pozemky v spoluvlastníctve) i prevádzkovo-hospodárskej (počet spoluvlastníkov jedného pozemku, priemerná výmera pozemkového vlastníctva na jedného vlastníka, rozptyl pozemkov toho istého vlastníka v teréne, tvar, konfigurácia a prístupnosť pozemku), ktorá nevyhovuje podmienkam moderných poľnohospodárskych technológií.

4. Evidencia a Identifikácia

Pri evidovaných 2,4 mil. ha poľnohospodárskej pôdy sa odhaduje, že pôvodných pozemkov je asi 5,5 mil. o priemernej výmere jedného pozemku 0,45 ha a s priemerným počtom 12 až 15 spoluvlastníkov. Na zlúčených pozemkoch hospodári asi 2.800 právnických osôb (celkom na 1,8 mil. ha) a 20 tis. jednotlivo hospodáriacich roľníkov. Nájomné vzťahy sa preto uskutočňujú v rámci hraníc hospodárskeho využívania poľnohospodárskych plôch s doplnením viac alebo menej určitých vlastníckych údajov v nájomných zmluvách. Aj tvorba identifikačného systému pre poľnohospodárske parcely, ktorý je podmienkou pre prijímanie platieb zo zdrojov EÚ a sleduje predovšetkým zistenie skutočného užívania pôdy, sa aj s ohľadom na stav evidencie pozemkov, nebuduje na báze katastrálnych parciel, ale plôch s viac menej stabilnými prirodzenými hranicami.

II. Právna Úprava Nájmu Poľnohospodárskych Pozemkov

1. Právne Predpisy

Nájom poľnohospodárskych pozemkov upravujú viaceré právne predpisy. V prvom rade ide o všeobecnú úpravu nájomnej zmluvy v Občianskom zákonníku (§ 663 až 684). Zákony č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku (§ 22) a č. 64/1997 Z. z. o užívaní pozemkov v zriadených záhradkových osadách a vyporiadaní vlastníctva k nim (§ 3 a 4) upravujú zákonný nájomný vzťah.

Na zákonnú úpravu zmluvného nájmu, ako aj nájomného vzťahu vzniknutého podľa zákona č. 229/1991 Zb. nadväzuje úprava vykonaná nariadením vlády SR č. 208/1994 Z. z. o nájme poľnohospodárskych a lesných nehnuteľností a o nájme poľnohospodárskeho podniku. Toto nariadenie bolo vydané podľa splnomocňovacieho ustanovenia § 22 ods. 9 zákona č. 229/1991 Zb. a § 879a Občianskeho zákonníka. Okrem týchto predpisov, existujú aj ďalšie, ktoré upravujú nájom poľnohospodárskych pozemkov. Napríklad podľa § 18 ods. 1 zákona NR SR č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom možno poľnohospodársky pozemok so súhlasom orgánu štátnej správy dočasne použiť aj na iný účel.

2. Vznik Nájmu

Nájom poľnohospodárskych pozemkov podľa Občianskeho zákonníka vzniká nájomnou zmluvou. Zákonmi č. 229/1991 Zb. a č. 64/1997 Z. z. vzniká tzv. zákonný nájom. Jedným z podstatných znakov nájmu je jeho dočasnosť (§ 663 Občianskeho zákonníka). So vznikom nájmu na základe nájomnej zmluvy súvisí aj jej forma a náležitosti. Občiansky zákonník nevyžaduje písomnú formu nájomnej zmluvy ani nepredpisuje osobitné náležitosti zmluvy. Avšak, nariadenie vlády SR č. 208/1994 Z. z. vyžaduje pre zmluvu o nájme poľnohospodárskych a lesných nehnuteľností písomnú formu, ak sa zmluva uzatvára na dobu dlhšiu ako päť rokov (§ 3 ods. 1). Náležitosti zmluvy sú ustanovené v § 3 ods. 2 a 4 a ak ich zmluva neobsahuje, je neplatná (§ 3 ods. 5). V prípade zákonného nájmu sa nájom dojednáva písomne a doba nájmu trvá najmenej desať rokov (§ 9 ods. 1). Nedodržanie písomnej formy nespôsobuje neplatnosť zmluvy (na rozdiel od znenia § 3 ods. 5).

Prečítajte si tiež: Všetko o príspevku pri narodení dieťaťa

3. Predĺženie Nájmu

Podľa § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak nájomca užíva vec aj po skončení nájmu a prenajímateľ ho na to nevyzve na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Ak bola nájomná zmluva dojednaná na dlhšiu dobu ako rok, obnovuje sa vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu. Z kontextu citovaného ustanovenia s ustanovením § 676 ods. 1 Občianskeho zákonníka vyplýva, že predĺženie nájmu sa vzťahuje na nájom uzavretý na dobu určitú.

4. Skončenie Nájmu

Nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa prenajímateľ nedohodne s nájomcom inak (§ 676 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Ak sa prenajímateľ nedohodne s nájomcom, nájomnú zmluvu dojednanú na neurčitú dobu možno vypovedať len výpoveďou (§ 677 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Pri nájme pozemkov patriacich do poľnohospodárskeho pôdneho fondu, nájomnú zmluvu možno vypovedať v jednoročnej lehote, a to k 1. októbru bežného roka (§ 677 ods. 2 Občianskeho zákonníka).

Nájomná zmluva zaniká zničením prenajatej veci (§ 680 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Nájomný vzťah zaniká aj dohodou prenajímateľa s nájomcom (§ 679). Zákon č. 229/1991 Zb. ustanovuje výpoveď ako spôsob skončenia nájomného vzťahu v § 22 ods. 2. Nájom možno vypovedať k 1. októbru bežného roka a výpovedná lehota je jeden rok, ak sa nedohodne inak. V prípade, že pozemok je pre vlastníka neprístupný, nemôže výpovedná lehota skončiť skôr, než sa vykonajú pozemkové úpravy.

Zákon č. 64/1997 Z. z. ustanovuje dôvody a podmienky výpovede nájomného vzťahu v § 3. Vlastník môže vypovedať nájomný vzťah, ak chce pozemok sám užívať alebo ho prenajať inému, a to k 1. októbru bežného roka, ale len do začatia konania o pozemkových úpravách podľa § 7 zákona. Nájomný vzťah nemožno vypovedať z dôvodov uvedených v § 3 ods. 3 a 4 zákona, ako ani pred dňom, v ktorom by užívateľovi zanikol nájom podľa § 22 ods. 3 zákona č. 229/1991 Zb. (§ 3 ods. 5 zákona č. 64/1997 Z. z.). Nariadenie vlády SR č. 208/1994 Z. z. upravuje výpoveď nájomnej zmluvy (§ 6 ods. 3). Ak prenajímateľ vypovedá nájom podniku, môže vypovedať aj ich nájom len vtedy, ak súčasne vypovie aj nájom k pozemkom (§ 6 ods. 5).

5. Predmet Nájmu

Predmetom nájmu podľa Občianskeho zákonníka sú veci (§ 663). Na nájom poľnohospodárskych pozemkov sa riadi týmito ustanoveniami. Výslovná zmienka o poľnohospodárskych pozemkoch je iba v niektorých z uvedených ustanovení (§ 671 ods. 2 a § 673). Predmetom nájomného vzťahu vzniknutého podľa zákona č. 229/1991 Zb. sú poľnohospodárske a lesné pozemky (§ 22 ods. 2 prvá veta) a podľa zákona č. 64/1997 Zb. pozemky v zriadených záhradkových osadách (§ 1 písm. a/ v spojení s § 3 ods. 1). Predmetom nájmu podľa nariadenia vlády SR č. 208/1994 Z. z. je súbor pozemkov, stavieb, zariadení a iných prostriedkov, ktoré ako hospodársky celok slúžia poľnohospodárskej výrobe. Ide o veci, ktoré sú určené na prevádzkovanie poľnohospodárskeho podniku, alebo vzhľadom na svoju povahu majú tomuto účelu slúžiť.

Prečítajte si tiež: Výška invalidného dôchodku pri rakovine prsníka

6. Práva a Povinnosti Nájomcu

Nájomca je povinný užívať vec prenajatú na dohodnutý účel, alebo, ak sa spôsob užívania nedohodol, obvyklé užívanie, a v tomto stave ju na svoje náklady udržiavať. Podľa § 22 ods. 6 zákona č. 229/1991 Zb.: "Nájomca je oprávnený užívať pozemok v súlade s jeho účelovým určením podľa predpisov o evidencii nehnuteľností. Zákon č. 64/1997 Z. z. stanovuje, že ak nájomca neužíva pozemok riadne alebo ak používa pozemok na iný účel, ako je určené v zmluve, je to pre vlastníka pozemku dôvod vypovedať nájomný vzťah (§ 3 ods. 2 písm. a)).

7. Nájomné

Ak nie je dohodnutý spôsob užívania veci, je nájomca povinný platiť nájomné podľa dohodnutých podmienok, inak nájomné obvyklé v čase a mieste jej užívania (§ 671 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Zákon č. 229/1991 Zb. nájomné neupravuje, ale vykonávacie nariadenie vlády SR č. 208/1994 Z. z. stanovuje, že ak je predmetom nájmu poľnohospodársky podnik alebo poľnohospodárske pozemky, výška nájomného sa určí podľa vyhlášky č. 465/1991 Zb. o cenách stavieb, pozemkov, trvalých porastov, úhrad za zriadenie práva osobného užívania pozemkov a o náhradách za obmedzenie užívania nehnuteľností. Nájomné sa určí ako 1 % z hodnoty majetku tvoriaceho podnik, ktorý nájomca dosiahol za predchádzajúci kalendárny rok (§ 10 ods. 1 nariadenia vlády SR č. 208/1994 Z. z.). Zákon č. 64/1997 Z. z. určil nájomné vo výške 10% z ceny pozemkov zistenej podľa vyhlášky č. 465/1991 Zb., najmenej však 0,30 Sk za m2 (§ 4 ods. 1 zákona). Ak prenajímateľ a nájomca uzavreli pred účinnosťou zákona nájomnú zmluvu podľa nariadenia vlády SR č. 208/1994 Z. z., vlastníkovi patrí nájomné vo výške uvedenej v tejto zmluve (§ 5 zákona).

8. Splatnosť Nájomného

Ak nie je dohodnuté alebo osobitné predpisy neustanovujú inak, platí sa nájomné z poľnohospodárskych pozemkov polročne pozadu 1. apríla a 1. októbra (§ 671 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Zákon č. 229/1991 Zb. splatnosť nájomného neupravuje, preto platí všeobecná úprava podľa Občianskeho zákonníka.Nájomné za nájomný vzťah vzniknutý podľa § 3 zákona č. 64/1997 Z. z. je splatné do

1. aprí la následujúceho roku (§ 4 ods. 2).

9. Zľavy z Nájomného

Ak sa prenajatá vec stane nespôsobilou na riadne užívanie preto, že sa poškodí alebo zničí, alebo, ak sa spôsob užívania nedohodol, obvyklé užívanie, má nájomca právo na primeranú zľavu z nájomného, alebo môže nájomnú zmluvu vypovedať (§ 673 Občianskeho zákonníka). Ak pre takéto vady klesli úžitky pod polovicu bežného výnosu, nájomca má nárok na primeranú zľavu z nájomného (§ 674 Občianskeho zákonníka). Právo na odpustenie alebo na poskytnutie zľavy z nájomného sa musí uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu. Právo na odpustenie alebo zľavu z nájomného zanikne, ak sa neuplatní do šiestich mesiacov od udalosti vlastnostiam toto právo zakladajúcim (§ 675 Občianskeho zákonníka). Nariadenie vlády SR č. 208/1994 Z. z. odkazuje na § 674 Občianskeho zákonníka. Nájomca poľnohospodárskeho podniku má právo na primeranú zľavu z nájomného, ktorá zodpovedá chýbajúcim alebo vadným veciam podľa § 10 ods. 2 nariadenia vlády SR č. 208/1994 Z. z..

III. Nájomné Vzťahy v Krajinách EÚ

1. Právna Úprava

V Rakúsku upravuje nájom poľnohospodárskych pozemkov zákon o nájme pôdy BGBI č. 451/1969.Vo Francúzsku upravuje nájom poľnohospodárskych pozemkov zákon o nájme pôdy a určenie výšky nájomného upravuje zákon o cenách za nájom pôdy č. 95-2 z 2. januára 1995. V Nemecku platí pre tieto vzťahy Občiansky zákonník, ako aj zákon o oznamovaní a reklamáciách zmlúv o nájme pôdy z 8. novembra 1985. V Dánsku na tento účel slúži zákon o pôde z roku 1967.

2. Doba Nájmu

Nájom v posudzovaných štátoch Európskej únie vzniká na základe zmluvy. Doba trvania nájmu je rôzna. V Rakúsku sa doba nájmu s ohľadom na predmet nájmu pohybuje od 6 rokov pri ornej pôde a pasienkoch a 12 rokov pri pozemkoch, ktoré tvoria ovocné sady a vinohrady, na 10 až 15 rokov. Vo Francúzsku je zákonom ustanovená minimálna doba nájmu na deväť rokov.

3. Predĺženie Nájmu

Pri posudzovaní záujmov o predĺženie nájmu sa v Rakúsku prihliada na hospodársku situáciu oboch zmluvných strán. Doba na predĺženie nájomnej zmluvy je jeden až štyri roky. V Nemecku má nájomca právo na predĺženie nájmu, s výnimkou, ak by prenajímateľ chcel na pôde sám hospodáriť. Ak rozhodnutie o predĺžení doby trvania zmluvy závisí od stanoviska špeciálnej komisie, táto sa skladá z prenajímateľov a nájomcov.

IV. Nový Zákon o Nájme Poľnohospodárskych a Lesných Pozemkov

Ministerstvo pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR pracuje na novom zákone o nájme poľnohospodárskych a lesných pozemkov. Jeho cieľom je vypracovanie úplne novej úpravy nájmu poľnohospodárskej pôdy (árenda), ktorá nahradí doterajší zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov ako aj úpravu nájmu poľnohospodárskej pôdy podľa občianskeho zákonníka.

V súvislosti s touto úpravou nájmu poľnohospodárskej pôdy sa majú zadeklarovať základné zásady nájmu na poľnohospodárske účely, v zmysle ktorých možno vykladať ostatné ustanovenia zákona ako nadradenosť postavenia vlastníka pozemku voči jeho užívateľovi a i.. Zaviesť sa má zásada, že prenechať pôdu do užívania je možné iba na základe nájomnej zmluvy (árendy) uzatvorenej podľa tohto zákona. Tiež povinnosť vlastníka pôdy zabezpečiť obhospodarovanie vlastnej pôdy a zaviesť sa má aj nová definícia poľnohospodárskeho pozemku na účely poľnohospodárskej výroby. Nanovo sa majú upraviť aj práva a povinnosti nájomcov, prenajímateľov a užívateľov náhradných pozemkov.

1. Zákaz Predkupného Práva

Zákonom sa má tiež zakázať dojednanie predkupného práva k pozemku v prospech nájomcu (užívateľa) v zmluve o nájme, zrušiť sa má zákonné právo prednostného nájmu a zakázať sa má dojednanie práva prednostného nájmu v zmluve o nájme.

2. Úprava Výšky Nájomného

Upraviť sa má tiež nová minimálna výška nájomného pre rôzne kategórie pozemkov, výhľadovo podľa regiónov.

V. Priemerné Výšky Nájomného za Užívanie Poľnohospodárskej Pôdy na Slovensku

Ministerstvo pôdohospodárstva a rozvoja vidieka (MPRV) SR v spolupráci s okresnými úradmi zverejnilo priemerné výšky nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy. Údaje o obvyklej výške nájomného sú zverejnené podľa jednotlivých katastrálnych území.

Novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov stanovila pre nájomcov novú povinnosť, podľa ktorej sú povinní viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za pozemky podľa katastrálnych území k 31. decembru. Údaje a informácie z tejto evidencie boli povinní poskytnúť okresnému úradu do 31. januára. Údaje z formulárov boli následne použité na stanovenie obvyklej výšky nájomného za rok 2018 pre každé katastrálne územie v SR, ktorá sa vypočítala ako priemerná výška nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku pre každé katastrálne územie osobitne.

Zverejnenie obvyklého nájomného chráni majiteľov poľnohospodárskej pôdy pred neprimerane nízkymi cenami a tiež poskytuje nájomcom odrazový mostík pre stanovenie ceny nájmu. Všetky nové návrhy zmlúv už musia obsahovať cenu, ktorá je minimálne na úrovni obvyklej výšky nájomného platnej pre dané katastrálne územie. Ak nájomca navrhne nižšiu cenu ako obvyklú, vlastník môže takúto cenu odmietnuť.

tags: #priemerna #vyska #najomneho #za #prenajom #polnohospodarskej