Účtovanie príjmov z prenájmu: Komplexný sprievodca

Problematika účtovania nájomného a súvisiacich služieb spojených s nájmom sa dotýka pomerne veľkého okruhu podnikateľských subjektov. Prenajímateľ si v rámci nájomnej zmluvy môže dohodnúť, respektíve zvoliť také pravidlá, ktoré mu budú čo najviac pri neskoršom účtovaní o nájomnom nápomocné. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na účtovanie príjmov z prenájmu, vrátane zábezpek, kaucií, dotácií a daňových aspektov.

Zábezpeka (Kaucia) pri prenájme

Kaucia, alebo zábezpeka, je suma peňazí, ktorú nájomca platí prenajímateľovi ako garanciu plnenia povinností vyplývajúcich z nájomnej zmluvy. Môžeme ju rozdeliť na dve skupiny:

1. Zábezpeka určená v zmluve podľa Obchodného alebo Občianskeho zákonníka.
2. Zábezpeka určená priamo v zákone, napríklad v zákone o DPH alebo zákonoch o spotrebných daniach.

Zábezpeka určená v zmluve podľa Obchodného zákonníka slúži na pokrytie možných škôd vzniknutých pri ukončení zmluvného vzťahu. V tomto prípade nepodlieha DPH a zdaňovanie DPH sa určuje až v momente jej použitia. Daňový doklad sa vystavuje až pri jej reálnom použití.

Príklad účtovania zábezpeky:

Firma A prenajíma firme B obchodné priestory. Mesačná suma prenájmu je 1 000 €. Podľa zmluvy je dohodnutá výška zábezpeky ako trojmesačný nájom, t. j. 3 000 €.

Firma A (prenajímateľ) účtuje:

Prečítajte si tiež: Kto musí podať daňové priznanie?

• Evidovanie prijatia platby od firmy B za zábezpeku ako záväzok, ktorý bude musieť vrátiť alebo vyrovnať na konci prenájmu, a to buď vrátením zábezpeky, alebo započítaním nájomného.
• Účtovná jednotka je v zmysle zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve povinná účtovať účtovné prípady v účtovných knihách na základe účtovných dokladov, ktoré dokumentujú skutočnosť, ktorá je predmetom účtovníctva.
• Podľa § 55 Postupov účtovania pre podvojné účtovanie - 378 resp. 379.

Kaucia a DPH

Pri kauciách je dôležité správne posúdiť, či podliehajú DPH. Ak je kaucia zábezpekou, tak nájomca nemá nárok na odpočet DPH, ale až pri vystavení riadnej faktúry na konci nájmu. Chcem však upozorniť na prípad kedy záloha/zábezpeka nie je predmetom DPH ale až v okamihu ich použitia.

Príklad:

Ak firma prenajíma priestory a v zmluve je uvedená neúročná kaucia vo výške sumy mesačného nájomného zvýšená o zákonnú DPH, t. j. 1000 € (suma vyčíslená s DPH), DPH si prenajímateľ neuplatňuje, až pri vystavení riadnej faktúry na konci nájmu.

Kaucia pri verejnom obstarávaní

V kontexte verejného obstarávania sa kaucia používa ako zabezpečenie viazanosti ponuky. Účtovanie zábezpeky je dôležité evidovať ako pohľadávku na príslušných účtoch.

Príklad:

Spoločnosť sa prihlási do verejnej súťaže a zloží zábezpeku (kauciu). Ak v súťaži neuspeje, vrátená kaucia sa zaúčtuje ako zníženie pohľadávky.

Účtovanie kaucie pri prenájme

Pri účtovaní kaucie je dôležité rozlišovať, či sa bude započítavať s nejakým záväzkom. Ak sa kaucia nebude započítavať so žiadnym záväzkom, nemôžeme o nej účtovať ako o preddavku. V takomto prípade sa odporúča použiť účet 378 resp. 379.

Prečítajte si tiež: Príspevok na kompenzácie a príjem

Kaucia a jej použitie na úhradu škody alebo nájomného

V praxi sa kaucia používa nielen na úhradu nezaplateného nájomného, ale aj na prípadnú vzniknutú škodu, penále z omeškania, vyúčtovanie energií, atď. Ak v zmluve nie je kaucia zadefinovaná na konkrétny účel (napr. škoda, nájomné), nemôžeme o nej účtovať ako o preddavku. V takomto prípade nejde z pohľadu dane z príjmov ani z pohľadu účtovníctva o účte 314 resp 324.

Prenájom a daň z príjmov

Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, s výnimkou príjmov z prenájmu nehnuteľností, ktoré sú dosahované na základe živnostenského oprávnenia, t. j. okrem príjmov z takého prenájmu nehnuteľností, pri ktorom sú okrem základných služieb poskytované aj ďalšie služby.

Príjmami z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP nie sú ani príjmy z prenájmu nehnuteľností, ktoré fyzická osoba využíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z podnikania a z inej samostatnej zárobkovej činnosti (SZČ) a má ich zahrnuté v obchodnom majetku. Takéto konštatovanie vyplýva z § 6 ods. 5 písm. a) ZDP, podľa ktorého príjmom z podnikania alebo z inej SZČ podľa § 6 ods. 1 a 2 uvedeného zákona je aj príjem z akéhokoľvek nakladania s obchodným majetkom daňovníka.

Oslobodenie od dane z príjmov

Príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP sa považujú za zdaniteľné príjmy, ak nie sú oslobodené od dane z príjmov. Oslobodenie predmetných príjmov od dane z príjmov FO je upravené v § 9 ods. 1 písm. h) ZDP.

Paušálne výdavky

Ak daňovník s príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP, ktorý nie je platiteľom DPH alebo je platiteľom DPH len časť zdaňovacieho obdobia, neuplatní preukázateľne vynaložené daňové výdavky, môže uplatniť paušálne výdavky vo výške 40 % z úhrnu uvedených príjmov.

Prečítajte si tiež: Kompletný sprievodca pre daňovníkov s príjmami zo zahraničia

Prenájom nehnuteľnosti a obchodný majetok

Ak fyzická osoba s príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov využíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov nehnuteľnosť, ktorú v príslušnom zdaňovacom období má zaradenú v obchodnom majetku, potom úroky zaplatené v tomto zdaňovacom období súvisiace so splácaním hypotekárneho úveru na obstaranie tejto nehnuteľnosti, sú daňovým výdavkom.

Dotácie na nájomné

V súvislosti s pandémiou COVID-19 boli poskytované dotácie na nájomné pre nájomcov nehnuteľností, ktorí museli zatvoriť svoje prevádzky. Účinná novela 155/2020 Z.z., ktorou sa dopĺňa Zákon 71/2013 Z.z., upravuje poskytovanie dotácie pre nájomcov nehnuteľností, ktorí museli kvôli ochoreniu COVID-19 zatvoriť svoje prevádzky ale nájomné museli svojim prenajímateľom naďalej platiť.

Praktické príklady

Príklad 1: Oslobodenie príjmov od dane

Daňovník, fyzická osoba, dosiahne v roku príjmy z prenájmu garáže podľa § 6 ods. 3 ZDP v sume 840 €. Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti nepresiahnu v roku sumu 925,95 € (päťnásobok sumy životného minima platného k 1. januáru 2010). Preto sú tieto príjmy oslobodené od dane.

Príklad 2: Zdanenie príjmov z prenájmu

Daňovník dosiahne v roku príjmy z prenájmu bytu podľa § 6 ods. 3 ZDP v sume 6 000 € a na tieto príjmy preukázateľne vynaloží výdavky v sume 2 400 €. Pretože príjmy z prenájmu presiahnu sumu 925,95 € (päťnásobok sumy životného minima platného k 1. januára), do základu dane sa zahrnú len príjmy nad takto ustanovenú sumu.

tags: #prijmy #za #najom #uctovanie #pu