Predaj domu nadobudnutého darovaním: Príklad zmluvy a daňové aspekty

Nadobudnutie nehnuteľnosti darovaním je bežný spôsob prevodu vlastníctva, ktorý však so sebou prináša špecifické právne a daňové aspekty. Tento článok sa zameriava na predaj domu nadobudnutého darovaním, pričom vysvetľuje súvisiace právne predpisy, daňové povinnosti a uvádza praktické príklady.

Nadobudnutie vlastníctva darovaním

Nadobúdanie vlastníctva darovaním upravuje Občiansky zákonník (§ 628 až § 630). Darovacia zmluva je základným právnym dokumentom, ktorým darca bezplatne prenecháva alebo sľubuje obdarovanému nejaký majetok, a obdarovaný tento dar alebo sľub prijíma. Ak je predmetom daru nehnuteľnosť, darovacia zmluva musí mať písomnú formu.

Dedičstvo

Dedičstvo je upravené v § 460 a nasl. Občianskeho zákonníka. Ak nenadobudne dedičstvo dedič zo závetu, nastupujú namiesto neho dedičia zo zákona. Ak sa nadobudne zo závetu len časť dedičstva, nadobúdajú zvyšujúcu časť dedičia zo zákona. Pri dedení zo zákona v prvej skupine dedia poručiteľove deti a manžel, každý z nich rovnakým dielom.

Daňové aspekty predaja darovanej nehnuteľnosti

Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním podlieha dani z príjmov, ak nie sú splnené podmienky pre oslobodenie od dane.

Príjem z prenájmu darovanej nehnuteľnosti

Ak daňovník nadobudne nehnuteľnosť darom a následne ju prenajíma, príjem z prenájmu je zdaniteľným príjmom podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Na tento príjem sa vzťahuje oslobodenie od dane do výšky 500 € podľa § 9 ods. 1 písm. g) zákona o dani z príjmov.

Prečítajte si tiež: Ako vypočítať predčasný dôchodok

Vylúčenie príjmu z predmetu dane

Podľa § 3 ods. 2 písm. a) zákona o dani z príjmov, príjem získaný darovaním nie je predmetom dane. To platí pre samotný akt darovania, nie však pre príjmy plynúce z darovaného majetku (napr. prenájom).

Oslobodenie od dane pri predaji

Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane, ak sú splnené podmienky uvedené v § 9 ods. 1 písm. a) a b) zákona o dani z príjmov. Oslobodenie sa týka prípadov, ak:

  • predávajúci vlastnil nehnuteľnosť viac ako 5 rokov,
  • nehnuteľnosť bola nadobudnutá dedením v priamom rade.

Ak tieto podmienky nie sú splnené, príjem z predaja podlieha dani z príjmov.

Výdavky pri predaji darovanej nehnuteľnosti

Pri predaji darovanej nehnuteľnosti, ktorá nie je oslobodená od dane, je možné uplatniť daňové výdavky. Podľa § 8 ods. 5 písm. a) zákona o dani z príjmov, ak by bol príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu v čase darovania oslobodený od dane, daňovým výdavkom je cena zistená súdnym znalcom. Ak by príjem u darcu nebol oslobodený, daňovým výdavkom je obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu.

Príklad 1: Predaj pozemku nadobudnutého darovaním

Daňovník nadobudol pozemok darovaním v decembri 2022. Darca nadobudol pozemok reštitúciou v roku 2011. Daňovník predal pozemok v marci 2025. Keďže k predaju došlo do piatich rokov od nadobudnutia a nie je splnená podmienka oslobodenia, príjem podlieha zdaneniu. Ako výdavok sa uplatní cena zistená súdnym znalcom, pretože darca v čase darovania spĺňal podmienky oslobodenia (nadobudol pozemok reštitúciou).

Prečítajte si tiež: Sprievodca výpočtom dôchodku na Slovensku

Príklad 2: Predaj bytu nadobudnutého darovaním

Daňovník nadobudol byt darovaním v marci 2022. Darca kúpil nehnuteľnosť v roku 2008 a nemal ju zaradenú v obchodnom majetku. Daňovník predal byt v máji 2025. Keďže k predaju došlo do piatich rokov od nadobudnutia, príjem podlieha zdaneniu. Ako výdavok je možné uplatniť cenu, za ktorú obstaral nehnuteľnosť darca.

Príklad 3: Predaj nehnuteľnosti so zápisom do katastra po darovaní

Daňovník predal v roku 2025 nehnuteľnosť, ktorú nadobudol darovaním v roku 2021. Zápis do katastra nehnuteľností prebehol až vo februári 2022. Darca vlastnil nehnuteľnosť viac ako 5 rokov. Daňovník si chce uplatniť cenu nehnuteľnosti na základe znaleckého posudku. V tomto prípade je daňovník povinný preukázať hodnotu nehnuteľnosti v čase jej nadobudnutia darovaním, teda ku dňu vkladu nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností.

Darovaný majetok v podnikaní

Majetok nadobudnutý darovaním je možné využívať aj v podnikaní. Ak má darovaný majetok charakter odpisovaného dlhodobého majetku, spôsob nadobudnutia ho v odpisovaní neobmedzuje. Odpisy tohto majetku sú daňovým výdavkom len v prípade, že sa majetok využíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov.

Určenie vstupnej ceny darovaného majetku

Kľúčovou otázkou pri odpisovaní darovaného majetku je určenie jeho vstupnej ceny. Vstupná cena sa určuje podľa § 25 zákona o dani z príjmov a môže byť:

  • obstarávacia cena,
  • hodnota podľa znaleckého posudku,
  • zostatková cena.

Výber spôsobu určenia vstupnej ceny závisí od toho, či je darcom fyzická alebo právnická osoba, ako dlho darca majetok vlastnil a či bol majetok zaradený do obchodného majetku.

Prečítajte si tiež: Prax a vysokoškolské štúdium

Obstarávacia cena

Obstarávacia cena sa používa, ak je darcom fyzická osoba a majetok nebol zahrnutý v jej obchodnom majetku a pri jeho predaji v deň darovania by sa naň nevzťahovalo oslobodenie od dane.

Zostatková cena

Zostatková cena sa používa, ak daruje majetok právnická osoba alebo fyzická osoba, ktorá mala majetok zahrnutý v obchodnom majetku.

Hodnota podľa znaleckého posudku

Hodnota podľa znaleckého posudku sa používa v ostatných prípadoch, napríklad pri nehnuteľnostiach darovaných fyzickou osobou po uplynutí piatich rokov od jej nadobudnutia kúpou (ak nebola zahrnutá do obchodného majetku).

Odpisovanie darovaného majetku

Postupy odpisovania darovaného majetku sú rovnaké ako pri majetku nadobudnutom iným spôsobom. Hmotný majetok sa zaraďuje do odpisových skupín a odpisuje sa rovnomerne alebo zrýchlene. Odpisovanie nehmotného majetku vychádza z účtovných odpisov.

Príklady z praxe

Darovanie garáže živnostníkovi

Otec daroval živnostníkovi garáž v roku 2017. Otec kúpil garáž v roku 2015 za 10 000 eur a nikdy ju nemal zahrnutú v obchodnom majetku. Vstupnou cenou garáže pre živnostníka bude obstarávacia cena u otca, teda 10 000 eur.

Darovanie automobilu spoločnosti s ručením obmedzeným

Spoločník daroval v roku 2017 svojej spoločnosti s ručením obmedzeným automobil, ktorý kúpil v roku 2015 za 12 000 eur. Spoločník automobil používal v podnikaní a odpisoval ho, pričom výška odpisov ku dňu darovania bola 7 000 eur. Vstupnou cenou automobilu v spoločnosti bude jeho zostatková cena 5 000 eur.

Darovanie automobilu bez zaradenia do obchodného majetku

Spoločník daroval v roku 2017 svojej spoločnosti s ručením obmedzeným automobil, ktorý kúpil v roku 2015 za 12 000 eur. Spoločník tento automobil nikdy nemal zahrnutý v obchodnom majetku. Vstupnou cenou automobilu v spoločnosti bude hodnota automobilu zistená znaleckým posudkom.

Darovacia zmluva: Príklad

Darovacia zmluva musí obsahovať nasledovné náležitosti:

  • Identifikácia darcu a obdarovaného (meno, priezvisko, adresa, rodné číslo/IČO).
  • Predmet daru (podrobný popis nehnuteľnosti).
  • Vyhlásenie darcu o bezplatnom prenechaní nehnuteľnosti.
  • Vyhlásenie obdarovaného o prijatí daru.
  • Dátum a podpisy oboch strán.

Príklad zmluvy:## Darovacia zmluva

uzatvorená podľa § 628 a nasl. Občianskeho zákonníka

Článok I.Zmluvné strany

  1. Darca: Ján Novák, nar. 1.1.1970, bytom Hlavná 123, 010 01 Žilina
  2. Obdarovaný: Peter Novák, nar. 2.2.1995, bytom Krátka 45, 010 01 Žilina

Článok II.Predmet daru

  1. Darca je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti:
    • Rodinný dom súpisné číslo 123, postavený na parcele číslo 456/7, nachádzajúci sa v katastrálnom území Žilina, zapísaný na liste vlastníctva číslo 1234 vedenom Okresným úradom Žilina, katastrálny odbor.
    • Pozemok parcela číslo 456/7 o výmere 500 m2, nachádzajúci sa v katastrálnom území Žilina, zapísaný na liste vlastníctva číslo 1234 vedenom Okresným úradom Žilina, katastrálny odbor.

Článok III.Predmet darovania

  1. Darca daruje obdarovanému nehnuteľnosť uvedenú v Článku II. tejto zmluvy bezplatne do jeho vlastníctva.
  2. Obdarovaný dar prijíma a s darovaním súhlasí.

Článok IV.Záverečné ustanovenia

  1. Táto zmluva je vyhotovená v štyroch rovnopisoch, z ktorých každá strana obdrží po jednom a jeden rovnopis je určený pre katastrálny odbor Okresného úradu Žilina.
  2. Zmluvné strany prehlasujú, že si zmluvu prečítali, jej obsahu porozumeli a na znak súhlasu ju vlastnoručne podpisujú.

V Žiline, dňa 1. januára 2024

Ján Novák, darca

Peter Novák, obdarovaný

tags: #predaj #domu #nadobudnutého #darovaním #príklad #zmluvy

Ďalšie články