Ako úspešne kúpiť nehnuteľnosť: Kompletný postup a rady

Kúpa nehnuteľnosti je jedným z najdôležitejších rozhodnutí v živote človeka. Či už ide o byt, dom alebo pozemok, tento proces si vyžaduje dôkladnú prípravu, informovanosť a obozretnosť. Cieľom tohto článku je poskytnúť vám komplexný návod, ako krok za krokom prejsť celým procesom kúpy nehnuteľnosti, na čo si dať pozor a ako sa vyhnúť potenciálnym problémom.

Kvalitné úvodné nastavenie a finančné plánovanie

Väčšina ľudí nemá dostatok hotovosti na kúpu nehnuteľnosti a plánuje ju financovať prostredníctvom hypotéky. Preto je dôležité ujasniť si, v akej cenovej rovine sa môžete pohybovať, aby ste boli schopní svoju novú nehnuteľnosť komfortne splácať. Uvažujte nielen nad aktuálnou finančnou situáciou, ale aj nad finančnou perspektívou na najbližšie roky.

Najlepšie je poradiť sa priamo v banke, od ktorej si chcete požičať. Kvalifikovaní špecialisti na hypotéky vám poradia, aké máte možnosti a s akou finančnou rezervou máte počítať do budúcnosti. V súčasnosti už platia prísnejšie pravidlá pre maximálnu výšku hypotéky, ktorú vám banka môže poskytnúť. Zvažovať kúpu nového bývania by ste teda mali až vtedy, keď máte našetrených aspoň 10 % ceny nehnuteľnosti. Ak by sa stalo, že banka vám na kúpu domu požičia, ale veľkú časť budete musieť doplatiť zo svojho a na to nemáte, spýtajte sa priamo v banke, ako by sa zmenila situácia, ak by ste si kúpili byt a nie dom.

Prieskum realitného trhu

Spravte si prehľad na realitnom trhu a navštívte niektorý z realitných portálov. Pozrite si nehnuteľnosti v rôznych lokalitách a porovnajte predajné ceny. Ak už máte presne špecifikovanú lokalitu, kde chcete bývať, zamerajte sa na byty či domy s podobnou veľkosťou a stavom. Dlhovekosť nehnuteľnosti v inzercii môže byť znamením, že jej cena je nadhodnotená.

Lokalita a jej význam

Najzásadnejší vplyv na cenu nehnuteľnosti má lokalita. Rozdiely môžu byť priepastné nielen v rôznych regiónoch, ale aj v rámci jedného mesta. Voľba závisí predovšetkým na vašich potrebách. Zamyslite sa, či dáte prednosť väčšiemu priestoru na kraji mesta, alebo radšej menšiemu bližšie k vašim bodom záujmu, aby ste potom neminuli rozdiel v cene na každodenné rozvážanie autom na dlhé trate. Lokalita je v cene odzrkadlená, ale do akej miery, to musí zvážiť každý individuálne. Samozrejme, záleží na finančných možnostiach jednotlivca.

Prečítajte si tiež: Diskusný príspevok: Definícia a ukážka

Pri výbere miesta vášho bývania sa neorientujte len na blízkosť k centru. Niektoré mestské a obecné štvrte môžu mať kvalitnú infraštruktúru, dostatok parkovacích miest i občiansku vybavenosť. Lokalita, kde v pešej dostupnosti pohodlne nakúpite, nájdete škôlky, školy, inštitúcie či rôzne služby, bude mať určite vyššiu cenu. Tento komfort je však pre dlhodobé bývanie veľmi cenný. Berte do úvahy aj potenciálny rozvoj. Miestne zastupiteľstvo možno v okolí plánuje zrekonštruovať cestu a chodníky, otvoriť novú školu či škôlku a súkromný investor plánuje zriadiť nákupnú zónu s kultúrno-spoločenským centrom. Plánovaný rozvoj má vplyv aj na ceny domov a bytov.

Spolupráca s realitnou kanceláriou a agent kupujúceho

Ak sa chystáte predať alebo kúpiť nehnuteľnosť, zvážte spoluprácu s realitnou kanceláriou. V prípade, že zvažujete možnosť postupovať na vlastnú päsť, treba dobre prehodnotiť svoje schopnosti a skúsenosti. Agent kupujúceho je realitný maklér na strane dopytu. Jeho úlohou je nájsť kupujúcemu nehnuteľnosť presne podľa jeho požiadaviek a predstáv. Pridaná hodnota takéhoto makléra je v tom, že klientovi šetrí čas a energiu, zabezpečuje odborné poradenstvo a pomáha pri vyjednávaní o cene.

Dobrý maklér vs. dobrý maklér: Nie všetci realitní makléri sú rovnakí. Dôležité je vybrať si takého, ktorý je čestný, spoľahlivý a má dobré referencie.

Je exkluzívna zmluva výhodná? Exkluzivita znamená, že nehnuteľnosť predáva výhradne len jeden sprostredkovateľ - jedna realitná kancelária. Exkluzívne zastupovanie môže byť veľkou výhodou, pokiaľ si vlastník vyberie správnu realitnú kanceláriu.

Právne aspekty kúpy nehnuteľnosti

Správna kúpna zmluva: V kúpnej zmluve musia byť správne identifikované zmluvné strany, predávajúci a kupujúci. Je potrebné vždy uvádzať mená, rodné mená, rodné čísla a adresy účastníkov.

Prečítajte si tiež: Ako nájsť bývanie v jednoizbovom byte

Predkupné právo: Predkupné právo spočíva v tom, že je spojené so spoluvlastníctvom k veci a zaťažuje každého spoluvlastníka prevádzajúceho svoj podiel. Spoluvlastník je povinný ponúknuť svoj podiel ostatným spoluvlastníkom.

Družstevný byt: Základným rozdielom medzi bytom v osobnom vlastníctve a bytom družstevným je, že pokiaľ kupujete byt v osobnom vlastníctve, tento má konkrétneho majiteľa, ktorý je zapísaný na liste vlastníctva. Pri družstevnom byte ste členom družstva a máte právo užívať byt.

Vlastníctvo nehnuteľností: Vlastnícke právo k nehnuteľnosti je právo k veci, t.j. nehnuteľnosti oprávnenou osobou (vlastníkom), ktoré vykonáva vlastnou mocou a vo vlastnom záujme. S vlastníctvom sú spojené aj povinnosti, ako napríklad platenie daní a poplatkov.

Kupujeme stavebný pozemok: Základný dokument preukazujúci vlastníctvo, ako aj pri iných nehnuteľnostiach je list vlastníctva, kde sa dočítate, o aký pozemok - druh pôdy sa jedná, o akej výmere, koľko má majiteľov.

Administratívne úkony po kúpe nehnuteľnosti

Čaká vás zopár administratívnych úkonov spojených s preberaním nehnuteľnosti alebo aj zmenou bydliska.

Prečítajte si tiež: Winners Reality - prenájom bytov

1. Preberací protokol k bytu: Ide o dokument, v ktorom spisujete stavy meračov energií aj ich evidenčné čísla, presne určíte aké a koľko kusov kľúčov od bývalého majiteľa preberáte. V tomto protokole je vhodné uviesť aj celkový stav bytu, v akom ho preberáte. Preberací protokol obsahuje kontaktné údaje na obe zmluvné strany a potvrdzuje sa podpisom kupujúceho aj predávajúceho.
2. Nahlásenie zmeny vlastníka správcovi bytového domu: Tento krok je špecifický práve pre kúpu bytu, nakoľko každý byt je v správe nejakej spoločnosti alebo spoločníkov vlastníkov bytov. Zatiaľ, čo sa predchádzajúci majiteľ u správcu bytového domu odhlási, vy ako nový majiteľ sa musíte čo najskôr prihlásiť. Prihlásením sa zároveň zaväzujete k zmluve s príslušným správcom a môžete si nastaviť aj nové zálohové platby za energie podľa nového počtu osôb užívajúcich byt.
3. Prepis energií: Mení sa majiteľ bytu a teda aj odoberateľ energií. Najrýchlejšie prepis vybavíte tak, že pôjdete na pobočky príslušných inštitúcií spolu s predchádzajúcim majiteľom a naraz sa tak jeden z odberu odhlási a druhý prihlási. Ak túto povinnosť každý vybavuje osobitne, nový majiteľ bytu sa k odberu energií po odhlásení predchádzajúceho musí prihlásiť do 5 dní. Prepis energií vo väčšine prípadov už možno vybaviť aj elektronicky alebo cez telefón.
4. Zmena trvalého bydliska: Tento úkon nie je zo zákona povinný. Môžete totiž kupovať investičný byt alebo si chcete nechať trvalý pobyt napríklad u rodičov. Každý občan však musí mať nahlásenú adresu trvalého pobytu. Ak však byt kupujete s úmyslom v ňom bývať a v meste, v ktorom pôsobíte, je vhodné trvalý pobyt zmeniť na adresu vášho nového bytu. S tým sa však spája celý rad ďalších povinností. Tým hlavným je zmena na občianskom preukaze. Zmenu trvalého pobytu vybavíte na miestnom mestskom alebo obecnom úrade. Pri zmene trvalého pobytu budete potrebovať dokument potvrdzujúci vaše vlastnícke právo k miestu, ktoré chcete uviesť ako váš trvalý pobyt (musí to byť stavba so súpisným číslom).
5. Poplatok za komunálny odpad: Na mestskom alebo obecnom úrade obce, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza, musíte oznámiť zmenu majiteľa a tak aj platcu komunálneho odpadu.
6. Priznanie k dani z nehnuteľnosti: Túto povinnosť voči obci alebo mestu musíte splniť do 31. Januára nasledujúceho roka, od ktorého ste sa stali majiteľom nehnuteľnosti. Na základe tohto priznania vám obec/mesto vyrubí daň za byt, ktorá sa platí vždy na rok dopredu.
7. Rekonštrukcie: Mať byt alebo dom podľa svojich predstáv neraz vyžaduje aj stavebné úpravy. Ani tieto sa nezaobídu bez oznamovania či povolení. Oznamovať nemusíte výmenu okien, podlahy, maľovanie či výmenu vstavaného nábytku. Zmena dispozície (bez zasahovania do nosných priečok), či murovanie jadra už podlieha oznamovacej povinnosti príslušnému stavebnému úradu.

Ako sa vyhnúť zmluvnej pokute pri rezervácii

Podpísanie rezervačnej zmluvy je dôležitý krok, ktorý by ste nemali podceniť. Ak si kúpu rozmyslíte alebo nastanú nepredvídané problémy, môžete sa dostať do situácie, kedy budete musieť zaplatiť zmluvnú pokutu.

Problémové formulácie a vety sa môžu začať nabaľovať hneď v úplnom úvode, kde to možno vôbec nečakáte. Preto je dôležité dať si pozor na úvodné ustanovenia rezervačnej zmluvy.

Čo konkrétne musíte vedieť, aby ste boli plnohodnotným partnerom voči realitke a hájili si svoje oprávnené záujmy?

Realitný trh a jeho vývoj

Realitný trh je trh ako každý iný, funguje na báze dopytu, ponuky a rovnovážnej ceny. Pokiaľ bude v našich hlavách kríza, obmedzíme dopyt a tým pádom cena bude zákonite klesať. Realitný trh na Slovensku sa v posledných rokoch vyvíja dynamicky a je ovplyvňovaný rôznymi faktormi, ako sú ekonomická situácia, úrokové sadzby a demografický vývoj.

Kataster a jeho funkcie

Kataster nehnuteľností je geometrické určenie, súpis a popis nehnuteľností. Súčasťou katastra nehnuteľností sú aj údaje o právach k nehnuteľnostiam. Kataster je dôležitý pre evidenciu vlastníckych práv a pre zabezpečenie právnej istoty pri prevodoch nehnuteľností.

Novostavba vs. staršia výstavba

Rozhodnutie nadobudnúť nehnuteľnosť väčšinou vyplynie z akejsi prirodzenej potreby bývania, ktorá je na Slovensku v súčasnosti na historicky najvyššom stupni a má tendenciu pretrvávať. Pri výbere medzi novostavbou a staršou výstavbou je potrebné zvážiť rôzne faktory, ako sú cena, stav nehnuteľnosti, lokalita a náklady na údržbu.

Princíp výberu nehnuteľnosti

Potrebujete jednoduchý návod ako si dobre vybrať nehnuteľnosť, napríklad pozemok? Váš výber môže byť úspešný len vtedy, ak sami prídete na to, čo potrebujete a chcete. Vo všeobecnosti platí, že by ste mali zvážiť svoje potreby, finančné možnosti a preferencie.

tags: #reality #kupujeme #nehnutelnost #postup