Registrácia začatia výkonu záložného práva: Dôvody neplatnosti a ich analýza

Väčšina nehnuteľností predávaných prostredníctvom realitných kancelárií je zaťažená záložným právom, často hypotékou. Kupujúci bežne využívajú hypotekárny úver na kúpu nehnuteľností, a to aj vtedy, ak majú k dispozícii celú kúpnu cenu, pretože úroky na hypotekárnych úveroch sú nízke. Prítomnosť záložného práva je evidovaná v listoch vlastníctva alebo v katastri nehnuteľností.

Základné informácie o záložnom práve

Záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávky a jej príslušenstva. Záložného veriteľa oprávňuje uspokojiť sa alebo domáhať sa uspokojenia pohľadávky z predmetu záložného práva, ak pohľadávka nie je riadne a včas splnená. Záložným právom sa zabezpečuje napríklad hypotekárny úver spolu s jeho príslušenstvom (úroky).

Zánik záložného práva

Záložné právo zaniká v zmysle § 151md ods. 1 Občianskeho zákonníka. Medzi spôsoby zániku patrí splatenie zabezpečenej pohľadávky (§ 151md ods. 1 písm. a) Občianskeho zákonníka). Na jeho výmaz je potrebné podať návrh na výmaz záložného práva.

Postup pri predčasnom splatení úveru

Ak chcete predčasne splatiť svoj úver, je potrebné osobne navštíviť pobočku banky a podať žiadosť o predčasné splatenie úveru. Banka vám na základe tejto žiadosti vyčísli zostatok dlhu vrátane poplatkov spojených s predčasným splatením. Žiadosť je potrebné doručiť v dostatočnom predstihu, odporúčam vám prísť so žiadosťou minimálne 14 dní pred požadovaným dátumom splatenia úveru. Po obdržaní vyčíslenia dbajte na to, aby ste v deň predčasného splatenia zabezpečili dostatok peňažných prostriedkov na vašom bežnom, respektíve splátkovom účte. Po splatení úveru obdržíte upovedomenie o vyplatení úveru a ukončení úverového vzťahu.

Výmaz záložného práva po splatení úveru

Okresný úrad je povinný v zmysle § 43 katastrálneho zákona vykonať výmaz záložného práva do 5 pracovných dní odo dňa začatia konania o výmaze záložného práva. Kvitancia je listinným prehlásením veriteľa, že veriteľovi dlžník splatil pohľadávku. Najčastejšie tento doklad vydávajú banky, ktoré poskytli svojmu klientovi (dlžníkovi) úver zabezpečený záložným právo na kúpu nehnuteľnosti. Banka si nehnuteľnosť zabezpečí záložným právom a po jeho splatení vydá kvitanciu katastru, ktorý potom vykoná výmaz tohto záložného práva. Žiadateľom o zrušenie alebo výmaz záložného práva je teda banka, ktorá tak robí automaticky po splatení úveru.

Prečítajte si tiež: Registrácia dôchodcov na vlak

Zriadenie záložného práva

Záložné právo sa zriaďuje písomnou zmluvou, schválenou dohodou dedičov o vyporiadaní dedičstva, rozhodnutím súdu alebo správneho orgánu, alebo zákonom. Jedným zo spôsobov zániku záložného práva je jeho vzdanie sa záložným veriteľom. Prílohou návrhu na výmaz záložného práva je vyhlásenie veriteľa o vzdaní sa záložného práva.

Exekučné záložné právo

Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť je upravené v ustanovení § 168 a nasl. zákona č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti. Ide o tzv. nútené záložné právo, ktoré sa zriaďuje len na návrh oprávneného z exekučného titulu a len ak sa preukáže, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného. V zmysle ustanovenia § 168 Exekučného poriadku, ktorý upravuje procesné úkony súdneho exekútora, je exekútor povinný zrealizovať prvý procesný úkon smerujúci k zriadeniu exekučného záložného práva. Týmto úkonom je vydanie upovedomenia o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva.

Upovedomenie o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva môže byť aj súčasťou všeobecného upovedomenia o začatí exekúcie. Po márnom uplynutí lehoty na podanie návrhu na zastavenie exekúcie, ktorý má odkladný účinok, alebo po tom, čo sa exekútorovi poverenému vykonaním exekúcie doručí rozhodnutie súdu, ktorým sa takýto návrh zamietol, vydá súdny exekútor exekučný príkaz (príkaz na zriadenie exekučného záložného práva na nehnuteľnosť). Tým dochádza k zriadeniu exekučného záložného práva.

Ďalším procesným úkonom súdneho exekútora je doručovanie exekučného príkazu. V zmysle ustanovenia § 168 ods. 3 Exekučného poriadku, exekútor je povinný doručovať exekučný príkaz oprávnenému, povinnému a miestne príslušnému okresnému úradu, pričom platí, že povinnému a okresnému úradu je nevyhnutné doručiť exekučný príkaz do vlastných rúk. Následne je okresný úrad povinný zapísať zriadenie exekučného záložného práva do katastra nehnuteľností. Zápis exekučného záložného práva na nehnuteľnosť sa vykoná záznamom.

Podmienky pre vydanie exekučného príkazu

Na vydanie exekučného príkazu súdnym exekútorom sa vyžaduje kumulatívne splnenie nasledovných podmienok:

Prečítajte si tiež: Všetko o rodičovskom príspevku

1. doručenie upovedomenia o začatí exekúcie povinnému,
2. doručenie upovedomenia o začatí exekúcie výkonom záložného práva na nehnuteľnosť,
3. márne uplynutie lehoty na podanie návrhu na zastavenie exekúcie resp. nehnuteľnosti zapísané v katastri nehnuteľností.

Rozhodujúci význam pre vznik záložného práva má exekučný príkaz t.j. príkaz na zriadenie exekučného záložného práva.

Zrušenie exekučného záložného práva

Jediným zákonom upravený spôsob zrušenia exekučného záložného práva sa nachádza v ustanovení § 167 zákona č. 233/1995 Z. z. Podanie návrhu na súd, aby súd zastavil exekúciu napr. z dôvodu, že nebol dodržaný postup v prípade prednostného záložného veriteľa. Ďalším spôsobom zrušenia exekučného záložného práva, ktorý by prichádzal do úvahy v prípade, ak nedošlo k zastaveniu exekúcie je výmaz exekučného záložného práva na návrh exekútora, nakoľko platí zásada „kto vymenúva, ten odvoláva“. Poslednou teoretickou možnosťou výmazu je možnosť súdu uložiť exekútorovi pokyn na výmaz exekučného záložného práva a to najmä v prípade, ak by mal súd za to, že ide o úkon potrebný na odstránenie nedostatkov exekúcie napr. v prípade, ak nebol pri zriadení exekučného záložného práva udelený súhlas prednostného záložného veriteľa.

Zmluvné záložné právo na nehnuteľnosť

Záložné právo na nehnuteľnosť sa najčastejšie viaže na existenciu záložnej zmluvy podľa ustanovenia § 151b zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník. Zmluva o zriadení záložného práva na nehnuteľnosť musí mať písomnú formu. Predmetom zálohu bude nehnuteľnosť, ktorú môže založiť obligačný dlžník alebo záložca. Najčastejšie sa prostredníctvom zmluvy o zriadení záložného práva na nehnuteľnosť zabezpečujú pohľadávky banky pri poskytovaní hypotekárnych úverov. Hypotekárna banka vystupuje ako záložný veriteľ, žiadateľ o úver môže byť obligačným dlžníkom, prípadne predmet zálohu môže poskytnúť aj 3.osoba s postavením záložcu.

Požiadavky na nehnuteľnosť zabezpečujúcu aktíva banky

Ustanovenie § 71 zákona č. 483/2001 Z. z. o bankách upravuje požiadavky na nehnuteľnosť, ktorá zabezpečuje základné aktíva, a to nasledovne: „ide o nehnuteľnosť, ktorá spĺňa požiadavky podľa osobitného predpisu a nachádza sa na území Slovenskej republiky a súčasne platí, že na nehnuteľnosti nevzniklo a netrvá iné záložné právo alebo obmedzenie prevodu nehnuteľnosti atď.“ Z praxe bánk vyplýva, že predmetom zálohu môže byť iba nehnuteľnosť, ktorá má prístup k verenej komunikácii. Okrem toho nemôže byť na liste vlastníctva zapísané žiadne vecné bremeno či predkupné právo.

Evidencia hypotekárneho záložného práva

Hypotekárne záložné právo sa eviduje v katastri nehnuteľností v časti „C“ ťarchy. Na okresný úrad katastrálny odbor je potrebné doručiť najskôr záložné zmluvy až následne kúpne zmluvy.

Prečítajte si tiež: Ako zdaniť prenájom časti bytu

Následky zriadenia záložného práva na nehnuteľnosť

Následkom zriadenia záložného práva na nehnuteľnosť je skutočnosť, že pokiaľ si obligačný dlžník neplní svoje povinnosti vyplývajúce z hlavného záväzkovoprávneho vzťahu, ktorým sa zmluvný vzťah medzi dlžníkom a bankou, môže záložný veriteľ (napr. banka) začať výkon záložného práva.

Daňové záložné právo

Daňové záložné právo je upravené v ustanovení § 81 a nasl. zákona č. 563/2009 Z. z. o správe daní. „Na zabezpečenie daňového nedoplatku môže rozhodnutím správcu dane vzniknúť záložné právo k predmetu záložného práva vo vlastníctve daňového dlžníka alebo k pohľadávke daňového dlžníka. „Rozhodnutie o zabezpečení daňového nedoplatku zriadením záložného práva k zálohu daňového dlžníka sa doručí daňovému dlžníkovi.“ Voči tomuto rozhodnutiu je možné v lehote 15 dní podať odvolanie, ktoré nemá odkladný účinok. Následne je rozhodnutie o zabezpečení daňové nedoplatku zriadením záložného práva zaslané na zápis alebo registráciu okresnému úradu katastrálnemu odboru. V prípade konkurencie viacerých záložných práv sa uspokojujú záložné práva podľa poradia zápisu alebo registrácie.

Záložné právo k hnuteľným veciam

Predmetom zálohu môže byť aj hnuteľná vec. Pri hnuteľných veciach môže dôjsť k vzniku záložného práva odovzdaním alebo zápisom do príslušného registra. Pokiaľ zákon nevyžaduje zápis v osobitnom registri, právotvornou skutočnosťou spôsobujúcou vznik záložného práva k hnuteľným veciam na základe zmluvy o zriadení záložného práva je registrácia v Notárskom centrálnom registri záložných práv. Zmluva o zriadení záložného práva nemusí mať písomnú formu, ak je podľa § 151e ods. 5 Občianskeho zákonníka predmetom záložného práva (zálohom) hnuteľná vec, ktorú záložca odovzdáva záložnému veriteľovi alebo tretej osobe do úschovy (tzv. posesórne záložné právo).

Predmet záložného práva

Pokiaľ vychádzame z toho, že záloh je predmet záložnoprávneho vzťahu, do ktorého zaraďujeme akýkoľvek predmet občianskoprávnych vzťahov za predpokladu, že je prevoditeľný, zálohom môže byť aj pohľadávka obligačného dlžníka, ktorý má voči inému dlžníkovi postavenie veriteľa. Aj tu však platí, že musí ísť o pohľadávku, ktorej postúpenie nie je obmedzené. Pokiaľ nie je dohodnuté inak, vzťahuje sa záložné právo aj na istinu aj na príslušenstvo (§121 ods.3 Občianskeho zákonníka).

Nedostatky a reforma záložného práva

Súčasná právna úprava záložného práva je z pohľadu záložného veriteľa a záložného dlžníka nedostatočná a neefektívna. Vznik záložného práva, ktorého predmetom je hnuteľná vec, je podľa § 151b Občianskeho zákonníka popri zmluve o záložnom práve podmienený jednou z nasledovných skutočností: odovzdanie veci záložnému veriteľovi, odovzdanie veci inej osobe, alebo vyznačenie vzniku záložného práva v listine, ktorá osvedčuje vlastníctvo záložcu k predmetu zálohu a je súčasne aj nevyhnutná na nakladanie s vecou. V praxi obchodného života sa listina spĺňajúca oba uvedené predpoklady nachádza len veľmi ťažko. Bez toho, aby bol predmet záložného práva odovzdaný záložnému veriteľovi (čiže de facto bolo znemožnené jeho používanie vo výrobnom a obchodnom styku) je možné zriadiť záložné právo k hnuteľným veciam len na základe osobitných právnych úprav k určitým hnuteľným veciam. Pre rozvoj malého a stredného podnikania je tento stav veľmi problematický.

Cieľom reformy záložného práva je vytvorenie takého právneho a inštitucionálneho rámca pre záložné právo, ktorý povedie k rozšíreniu možností financovania podnikateľských aktivít, najmä v sektoroch malého a stredného podnikania. Záloh je podľa návrhu zákona definovaný ako vec, právo alebo iná majetková hodnota, ktorá je vyhradená pre záložného veriteľa. Veriteľ, ktorý svoju pohľadávku zabezpečuje záložným právom, získava istotu, že v prípade nesplnenia pohľadávky zo strany dlžníka bude mať možnosť uspokojiť sa zo zálohu. Preto poskytuje napr. úver lacnejšie ako v prípade nezabezpečenej pohľadávky.

Zabezpečovaná pohľadávka

Záložným právom je zabezpečovaná konkrétna pohľadávka záložného veriteľa. Pohľadávka môže byť tak peňažná ako aj nepeňažná. V prípade, že je záložným právom zabezpečená nepeňažná pohľadávka, musia si zmluvné strany určiť hodnotu pohľadávky alebo spôsob, na základe ktorého je možné hodnotu pohľadávky určiť kedykoľvek v priebehu trvania záložného práva.

Predmet záložného práva a jeho rozsah

Ustanovenie § 151d upravuje predmet záložného práva t. j. záloh. Záložné právo môže byť zriadené na hnuteľné veci, nehnuteľné veci alebo iné právo alebo inú majetkovú hodnotu (napr. pohľadávky), byt alebo nebytový priestor. Nehnuteľnosti sú tradične považované za jednu z najspoľahlivejších foriem majetku a sú veľmi vhodné ako predmet zábezpeky aj preto, že evidencia nehnuteľností (katastrálny systém) garantuje, že nehnuteľnosťou zabezpečené právo veriteľa je rešpektované. Zálohom môže byť nielen jednotlivá vec (právo či iná majetková hodnota), ale aj súbor vecí (práv či majetkových hodnôt). Taktiež spôsobilým predmetom zálohu je podnik, resp. časť podniku. Navrhovaná úprava upresňuje, že záložné právo sa vzťahuje nielen na samotný záloh, ale aj na jeho súčasti, plody a úžitky, ako aj príslušenstvo.

Osoby oprávnené založiť vec

Založiť vec je oprávnený jej vlastník. Založiť iný spôsobilý predmet záložného práva (záloh) je oprávnený ten, komu takýto predmet patrí. Založcom môže byť len osoba, ktorá má vec vo svojom vlastníctve, alebo ktorá je oprávnená disponovať s daným právom alebo majetkovou hodnotou. Založiť možno aj vec, právo alebo majetkovú hodnotu, ktorú záložca nadobudne v budúcnosti.

Vznik záložného práva a jeho registrácia

Predpokladom pre vznik záložného práva je uzatvorenie zmluvy o zriadení záložného práva v písomnej forme, s výnimkou vzniku záložného práva odovzdaním veci záložnému veriteľovi alebo tretej osoby do úschovy, kde sa písomná forma nevyžaduje. Predpokladom vzniku záložného práva je jeho registrácia. Záložné právo k hnuteľným veciam sa spravidla zapisuje do Notárskeho centrálneho registra záložných práv.

Výkon záložného práva dobrovoľnou dražbou

Pomerne frekventovaným inštitútom ako v súčasnosti môžu veritelia dosiahnuť uspokojenie svojej pohľadávky bez nutnosti jej uplatňovania súdnou cestou a následného núteného výkonu súdneho rozhodnutia je výkon záložného práva na základe dobrovoľnej dražby. Rámcovú úpravu dobrovoľných dražieb nachádzame v § 151j ods. 1 OZ, podľa ktorého, ak pohľadávka zabezpečená záložným právom nie je riadne a včas splnená, môže záložný veriteľ začať výkon záložného práva. Osobitnou - špeciálnou právnou reguláciou pre výkon záložného práva prostredníctvom dobrovoľnej dražby je zákon č. 527/2002 Z. z. Možno tak konštatovať, že výkon záložného práva prostredníctvom dobrovoľnej dražby je riadne právom aprobovaná úprava ustanovujúca možnosť vydražiť napríklad nehnuteľnosť na dobrovoľnej báze, bez potreby vedenia dodatočného civilného sporu za účelom uspokojenia pohľadávky záložného veriteľa. Dobrovoľná dražba je v určitých prípadoch podaného návrhu záložným veriteľom vykonávaná na podklade dobrovoľnosti a súhlasu samotného vlastníka (záložcu).

Dôvody neplatnosti dražby

Ako je zrejmé z ustálenej judikatúry súdov, dobrovoľná dražba je neplatná, len ak jej neplatnosť vyslovil súd. Právo domáhať sa určenia neplatnosti dražby zaniká (prekluzívna lehota), ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa príklepu (hmotnoprávna lehota) okrem prípadu, ak dôvody neplatnosti dražby súvisia so spáchaním trestného činu a zároveň ide o dražbu domu alebo bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník predmetu dražby v čase príklepu hlásený trvalý pobyt.

Oneskorený začiatok dražby

Ustanovenie § 21 ods. 1 zákona o dobrovoľných dražbách stanovuje, že dražba sa začína vyvolaním. Dražba sa začne v deň a hodinu určenú v oznámení o dražbe. V okolnostiach prípadu je potrebné tento možný nedostatok postupu dražobníka skúmať s ohľadom na práva dotknutých osôb. Oneskorenie začatia dražby tak nemusí byť vždy dôvodom pre neplatnosť dražby.

Ústavne konformný výklad zákona o dobrovoľných dražbách

Ustanovenia zákona o dobrovoľných dražbách je s ohľadom na ingerenciu súkromného dražobného procesu do práv a oprávnených záujmov osôb povinných zo záložného práva, potrebné a nevyhnutné vykladať ústavne, konformne, a teda aj z pohľadu účelu a zmyslu ochrany Ústavou garantovaných základných práv a slobôd. Pri výklade všetkých ustanovení zákona o dobrovoľných dražbách je treba vychádzať z účelu zákona, histórie (aj jeho vzniku), systematickej súvislosti princípov, ktoré majú základ v ústavne konformnom právnom poriadku ako významovom celku. Konajúci súd musí mať na zreteli nielen ochranu majetkových práv veriteľa či záložného veriteľa, uplatňujúceho nároky s odkazom na ustanovenie zákona o dobrovoľných dražbách, ale musí mať na zreteli aj ochranu tých istých práv vlastníka nehnuteľnosti, t. j. práv, ktoré majú garantovaný rovnaký rozsah ochrany.

Vplyv konania dražobníka na účasť na dražbe

Takéto konanie dražobníka má nepochybne vplyv na účasť na dražbe (účasť na dražbe sa konaním dražobníka zvýši), a tak aj na konečný dosiahnutý výsledok dražby, a tým aj reálne na práva žalobcov domáhajúcich sa neplatnosti dražby, ktorí by mali ako záložcovia nárok na vydanie hodnoty výťažku z predaja bez zbytočného odkladu, ktorá prevyšuje zabezpečenú pohľadávku po odpočítaní nevyhnutných a účelne vynaložených nákladov v súvislosti s výkonom záložného práva v zmysle § 151m ods. 10 OZ, resp. Z uvedeného je tak evidentné, že nie každý neskorší začiatok dražby, bez naplnenia podmienky predpokladanej v § 21 ods. 1 zákona o dobrovoľných dražbách, a priori spôsobuje neplatnosť dražby.

Predmet dražby

Jej predmetom môže byť vec, právo, iná majetková hodnota, ktorá je prevoditeľná, súbor vecí, práv alebo iných majetkových hodnôt, podnik alebo časť podniku, ak bolo navrhnuté ich vydraženie a ak spĺňajú podmienky ustanovené zákonom o dobrovoľných dražbách. Zákon o dobrovoľných dražbách zároveň určuje, čo nemôže byť predmetom dražby, resp.

Zákon o dobrovoľných dražbách a neplatnosť dražby

Osobitná právna regulácia - zákon o dobrovoľných dražbách - sa, okrem iného, zaoberá tiež neplatnosťou dražby, ktorej predpokladom môže byť situácia, že boli porušené ustanovenia tohto zákona. Zákon o dobrovoľných dražbách zároveň upravuje taxatívny výpočet výnimiek, ktoré nebude možné posúdiť ako dôvody pre neplatnosť dražby. Jedným z uvedených dôvodov je okolnosť, kedy dražba začne oneskorene v dôsledku konania inej dražby tým istým dražobníkom na tom istom mieste.

Zvýšenie účasti na dražbe a uspokojenie pohľadávky

Uľahčením a zvýšením účasti na dražbe fakticky dôjde k tomu, že sa zvýši počet dražiacich účastníkov, čím sa zvýši šanca na vydraženie predmetu dražby za vyššiu sumu (tým pádom aj príležitosť na získanie väčšieho výťažku dražby), čím následne stúpa možnosť na plnohodnotné uspokojenie pohľadávky, prípadne na získanie výťažku prevyšujúceho zabezpečenú pohľadávku, čím by zároveň žalobcom domáhajúcim sa neplatnosti dražby vznikol nárok na vydanie časti výťažku z dražby, prevyšujúcej zabezpečenú pohľadávku.

Záver

Nie každý neskorší začiatok dražby, aj bez splnenia podmienok vyžadovaných ustanoveniami zákona o dobrovoľných dražbách a priori spôsobuje neplatnosť dražby. Je potrebné posudzovať každý prípad individuálne s ohľadom na všetky okolnosti a práva dotknutých osôb.

tags: #registrácia #začatia #výkonu #záložného #práva #neplatnosť