Dane a odvody pri rekonštrukcii bytu na prenájom

Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom predstavuje pre mnohých atraktívny spôsob, ako zhodnotiť finančné prostriedky, zabezpečiť si pasívny príjem alebo si pomôcť pri splácaní hypotéky. Ak ste byt zdedili a nechcete ho využívať na vlastné účely, prenájom sa javí ako ideálna voľba na uchovanie peňažnej hodnoty. Avšak, s prenájmom nehnuteľnosti sa spája aj rad daňových a odvodových povinností, ktoré je nevyhnutné poznať a dodržiavať. V nasledujúcom článku sa zameriame na daňové aspekty rekonštrukcie bytu určeného na prenájom, ako aj na súvisiace odvody, aby ste sa v tejto oblasti mohli orientovať s istotou.

Príjem z prenájmu a jeho zdaňovanie

Príjem z prenájmu bytu sa v zdaňuje ako príjem podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, ak prenajímate nehnuteľnosť bez poskytovania „hotelových“ služieb. To znamená, že ak prenajímate len priestor a zabezpečujete základné služby, ako sú energie, voda a odvoz odpadu, ide o príjem z prenájmu, ktorý nepodlieha živnostenskému oprávneniu. Naopak, ak k prenájmu pridávate služby ako upratovanie, výmenu bielizne, raňajky či iné služby hotelového typu, považuje sa to za podnikanie na živnosť, čo má odlišné daňovo-odvodové dôsledky.

Oslobodenie od dane

Z príjmov z prenájmu si môžete každý rok odpočítať oslobodenie vo výške 500 eur. Toto oslobodenie sa uplatňuje na úhrn príjmov z prenájmu a prípadných príležitostných príjmov, ak ich máte. Dôležité je vedieť, že ak uplatníte oslobodenie, musíte v rovnakom pomere znížiť aj výdavky, ktoré si uplatňujete. Na daň z prenájmu bytu bez živnosti sa paušálne výdavky percentom z príjmov nepoužívajú.

Zaradenie bytu do obchodného majetku

Ak sa rozhodnete byt zaradiť do obchodného majetku, získate možnosť uplatniť si daňové odpisy, daň z nehnuteľností, poistenie, výdavky na technické zhodnotenie a úroky z úveru. Je však dôležité mať na pamäti, že ak sa rozhodnete nehnuteľnosť predať, musíte s tým počkať päť rokov po vyradení z obchodného majetku, inak budete musieť zaplatiť daň z príjmu z predaja.

Sadzba dane

Pre rok platí 19 % sadzba dane z príjmu do ročného základu dane 50 234,18 € a 25 % nad touto hranicou. Ak po odpočítaní výdavkov a oslobodenia vyjde základ dane napríklad 30 000 €, celá suma spadá do 19 % pásma.

Prečítajte si tiež: Rekonštrukcia kúpeľne pre osoby so ZŤP: Kompletný sprievodca

Registrácia na daňovom úrade

Ak začnete prenajímať byt bez živnosti, ste povinný zaregistrovať sa na daňovom úrade pre pridelenie DIČ (daňové identifikačné číslo) najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ste začali prenajímať. Ak DIČ už máte, napríklad z predchádzajúceho podnikania, nemusíte sa registrovať znova. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 tisíc €. Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu.

Preddavky na daň

Preddavky na daň neplatíte, ak vaša „posledná známa daňová povinnosť“ nepresiahla 5 000 €. Ak presiahla 5 000 € a nepresiahla 16 600 €, platíte štvrťročne 1/4 poslednej známej dane. Ak presiahla 16 600 €, platíte mesačne 1/12.

Prenájom cez platformy ako Airbnb

Ak prenajímate byt cez platformy ako Airbnb a poskytujete služby navyše, ako je upratovanie či strava, považuje sa to za živnosť. V takom prípade môžete mať paušálne výdavky, ale vstupujú do hry zdravotné a pri prekročení určitej hranice aj sociálne odvody. Okrem toho sa platí aj obecná daň za ubytovanie. Ak prenajímate štandardne dlhodobo bez služieb navyše, zostávate pri režime prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.

Rekonštrukcia bytu a daňové hľadisko

Rekonštrukcia bytu pred jeho prenajímaním je bežnou praxou, ktorá má za cieľ zvýšiť jeho atraktivitu a dosiahnuť vyššie nájomné. Z daňového hľadiska je dôležité rozlišovať medzi opravou a technickým zhodnotením, pretože to má vplyv na spôsob uplatnenia výdavkov.

Oprava vs. Technické zhodnotenie

Oprava udržiava pôvodný stav a funkčnosť bytu (napr. maľovanie, oprava zámku). Výdavky na opravu sú daňovo uznateľné okamžite v danom zdaňovacom období.

Prečítajte si tiež: Moravany nad Váhom: Starostlivosť o seniorov

Technické zhodnotenie zvyšuje štandard, kapacitu alebo životnosť bytu (napr. rekonštrukcia kúpeľne, zmena dispozície, inštalácia klimatizácie). Výdavky na technické zhodnotenie sa nezahrnujú do daňových výdavkov jednorazovo, ale postupne formou odpisov počas stanoveného obdobia (20 alebo 40 rokov v závislosti od odpisovej skupiny).

Rekonštrukcia prenajatého bytu stavebnou spoločnosťou

Ak stavebná spoločnosť realizuje rekonštrukciu prenajatého bytu na základe súhlasu prenajímateľa, môže si náklady na opravy a rekonštrukciu uplatniť do daňových nákladov. Rovnako si môže uplatniť DPH na vstupe z rekonštrukcie bytu, ak je platiteľom DPH a byt bude slúžiť ako ďalšia prevádzka spoločnosti.

Technické zhodnotenie prenajatého majetku nájomcom

Technické zhodnotenie prenajatého majetku (napríklad bytu) vyššie ako 1 700 € vykonané a odpisované nájomcom sa považuje za investíciu do nehnuteľnosti.

Uplatňovanie výdavkov pri prenájme

Pri zdaňovaní príjmov z prenájmu je možné uplatniť rôzne preukázateľné výdavky, ktoré súvisia s dosiahnutím, zabezpečením a udržaním príjmov z prenájmu nehnuteľnosti. Je však dôležité vedieť, ktoré výdavky je možné uplatniť a za akých podmienok.

Preukázateľné výdavky

Medzi preukázateľné výdavky, ktoré je možné uplatniť pri prenájme, patria napríklad:

Prečítajte si tiež: Legislatíva pre rekonštrukcie domovov dôchodcov

• Výdavky na energie (pitná a úžitková voda, teplo na kúrenie, elektrická energia a plyn)
• Výdavky na ostatné služby (použitie výťahu, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov, odvádzanie odpadovej vody, odvoz smetí, čistenie žúmp a komínov, koncesionárske poplatky, internet)
• Výdavky na príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s bytom (napríklad chladnička, práčka, televízor), ak sú uvedené v inventári nájomnej zmluvy
• Výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností, výdavky do fondu opráv, úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti (ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku)

Výdavky, ktoré nie je možné uplatniť

Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie z bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu bytu či opravy, ak si byt nezaradíte do svojho majetku. Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky, ak prenajímate byt ako fyzická osoba - nepodnikateľ.

Postup pri uplatňovaní výdavkov

1. Evidencia príjmov a výdavkov: Dôkladne evidujte všetky príjmy z prenájmu a výdavky, ktoré s prenájmom súvisia. Je dôležité mať k dispozícii doklady o všetkých výdavkoch (faktúry, bločky, výpisy z účtu).
2. Zníženie výdavkov o oslobodenú sumu: Ak si uplatňujete oslobodenie od dane vo výške 500 eur, musíte v rovnakom pomere znížiť aj výdavky, ktoré si uplatňujete.
3. Uvedenie výdavkov v daňovom priznaní: Príjmy z prenájmu znížené o 500 eur sa zapisujú do tlačiva typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 na riadku č. 10 v stĺpci 1. Daňové výdavky sa uvádzajú na riadku č. 10 v stĺpci 2.

Príklad na uplatňovanie výdavkov

Jozef v minulom roku na prenájme zarobil 8 000 eur. V daňovej evidencii zaznamenal výdavky 4 500 eur. Výdavky si nemôže dať do priznania celé, ale musí ich znížiť rovnakým pomerom, ako boli znížené celkové príjmy z prenájmu o sumu oslobodených príjmov 500 eur. Od príjmu 8 000 eur odpočíta 500 eur a sumu 7 500 eur zapíše do daňového priznania. Výdavky kráti (7 500 : 8 000) x 4 500 eur. Sumu 4 218, 75 eura potom zapíše do výdavkov.

Daňové priznanie a jeho podávanie

Ak je váš ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa vykonáva raz za jeden kalendárny rok, dajte si pozor na lehotu podania.

Povinnosť podať daňové priznanie

Daňové priznanie musíte podať vtedy, ak všetky vaše príjmy v minulom roku boli vyššie ako 1 867,97 eura. Do tejto sumy sa však spočítavajú všetky príjmy, teda ak ste zamestnanec, dohodár alebo ste mali iný príležitostný príjem, spočítate všetky tieto príjmy spolu s príjmom z prenájmu.

Tlačivo a spôsob podania

Na podanie daňového priznania použijete tlačivo typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1. Daňové výdavky sa uvádzajú v stĺpci 2. Daňové priznanie sa môže podávať elektronicky, ale aj v tlačenej podobe. Ak je niekto registrovaný na daňovom úrade, ale nie je podnikateľom podľa Obchodného zákonníka, nemusí daňové priznanie podávať elektronicky.

Špecifické situácie a daňová optimalizácia

Manželia a prenájom bytu

Zákon zvýhodňuje prenajímateľov - manželov. Nielen, že si môže každý uplatniť oslobodenú sumu 500 eur, ale zákon ani neurčuje, ako si môžu manželia rozdeliť príjem. V tom istom pomere si však potom rozdelia aj výdavky. To umožňuje daň optimalizovať.

Príklad výhodného delenia príjmu

Manželia prenajímali v roku byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Manžel bol zamestnaný a manželka bola celý rok na rodičovskej dovolenke. Manželia si príjmy z prenájmu môžu rozdeliť v nimi zvolenom pomere, pričom manželka bude mať príjmy 2 300 eur a manžel 500 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia príjmov nedosiahol žiadne zdaniteľné príjmy z prenájmu. Nemá povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie a môže požiadať zamestnávateľa o ročné zúčtovanie dane. Manželka príjmy z prenájmu 2 300 eur zníži o 500 eur. To znamená, že jej zdaniteľné príjmy z prenájmu boli 1 800 eur (2 300 - 500). Nakoľko v roku nemala iné zdaniteľné príjmy, nevzniká jej povinnosť podať daňové priznanie, keďže jej zdaniteľné príjmy nepresiahli sumu 1 867,97 eura.

Dôchodcovia a prenájom bytu

Dôchodcovia si môžu uplatniť rovnaké výdavky ako iní prenajímatelia, ak ide o prenájom, pri ktorom sa neposkytujú iné než základné služby spojené s prenájmom. Dôchodca však môže využiť kombináciu limitov pre zdaňovanie a podávanie daňového priznania. Ak jeho celoročným príjmom z prenájmu bude napr. 3 000 EUR, 500 EUR je oslobodených od dane a zdaniteľný príjem 2 500 EUR je pod hranicou pre povinné podanie daňového priznania.

Príklad prenájmu dôchodcami

Dôchodcovia manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. V roku na prenájme zarobili 4 200 eur. Manželia si príjmy rozdelia v rovnakom pomere, na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si príjem zníži o 500 eur na 1 600 eur. Keďže vlani nemali iné príjmy (starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie, nakoľko u každého z nich príjmy nepresiahli sumu 1 867,97 eura.

Prenájom a DPH

Nehnuteľnosť môže prenajímať aj platiteľ DPH, najmä ak ide o aktívneho živnostníka s inými príjmami, ktorý ako existujúci platiteľ DPH “pridal” do svojho portfólia aktivít aj prenájom bytu. Ak ešte prenajímateľ platiteľom DPH nie je, je povinný sa ním stať, ak jeho príjmy z prenájmu resp. aj iných činností dosiahnu za 12 kalendárnych mesiacov obrat 49 790 EUR.

Ak ide o prenájom nehnuteľností, ktorej účelom v kolaudačnom rozhodnutí je bývanie, prenájom je oslobodený od DPH. Nie je teda možné si odpočítať DPH z príslušných vstupov. Ak ide o prenájom nehnuteľnosti s iným stanoveným účelom, pri prenájme podnikateľskému subjektu sa prenajímateľ-platiteľ DPH môže rozhodnúť, že k nájomnému bude fakturovať DPH (vtedy si vstupnú DPH-čku môže odpočítať) alebo prenájom oslobodí (vtedy si nemôže odpočítať vstupnú DPH resp. Ak nehnuteľnosť prenajíma živnostník v rámci svojej živnosti a ide teda o širšie koncipované ubytovacie služby, nájomné podlieha DPH-čke a fakturuje sa teda za cenu vrátane DPH.

Zmluva o nájme

Nájomná zmluva alebo zmluva o nájme je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní vášho bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného.

Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, Zmluva o nájme bytu musí obsahovať:

• Označenie zmluvných strán
• Predmet nájmu a rozsah jeho používania
• Výšku nájomného
• Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu

tags: #rekonštrukcia #bytu #na #prenájom #dane #a