Rezervačná Zmluva: Všetko, čo potrebujete vedieť

Hľadanie ideálneho bytu alebo domu je náročný proces. Keď už sa vám to podarí, často sa objaví obava, že vám niekto nehnuteľnosť "vyfúkne". Na druhej strane, ak nehnuteľnosť predávate, viete, aké zdĺhavé môže byť čakanie na vyjadrenia záujemcov, najmä ak sa žiadne nedostavia. Aby sa predišlo nejasnostiam a dohadom, bežným štandardom sa stalo uzatvorenie rezervačnej zmluvy. Čo tento dokument obnáša a čo by mal obsahovať?

Rezervačná Zmluva - Prečo, Na Ako Dlho a Medzi Kým Sa Uzatvára

Predstavte si, že ste narazili na nehnuteľnosť, o ktorú máte záujem. Absolvovali ste obhliadku a jej stav vám vyhovoval. S vlastníkom ste sa dohodli na kúpnej cene, financovaní a termíne uvoľnenia. Teraz prichádza čas na podpísanie prvého záväzku voči predávajúcemu, ale nezaväzujete sa len vy.

Rezervačná zmluva slúži na rezerváciu nehnuteľnosti na určitý čas, na ktorom sa dohodnete s majiteľom. Počas tejto lehoty je potrebné vybaviť všetky náležitosti spojené s kúpou. Predávajúci musí zariadiť všetko potrebné na uvoľnenie bytu a prípravu dokumentov, zatiaľ čo záujemca získava čas na potvrdenie financovania.

Definícia: Rezervačná zmluva je písomný záväzok vlastníka neponúkať nehnuteľnosť na predaj ani nekonzultovať jej predaj s inými záujemcami do vopred určeného dátumu. Zároveň je potvrdením vážneho záujmu druhej strany.

Preto je dôležité pred jej podpísaním vedieť, čo tento krok obnáša. Rezervačná zmluva obsahuje časť o povinnosti zaplatenia rezervačného poplatku, ktorý potvrdzuje záujem oboch strán o kúpno-predajný proces.

Prečítajte si tiež: Rezervačná a sprostredkovateľská zmluva: Kompletný prehľad

Rezervačný Poplatok

Výška poplatku je individuálna, zvyčajne predstavuje 2 - 5 % z predajnej ceny nehnuteľnosti. Poplatok sa platí v hotovosti alebo prevodom na účet predajcu, ideálne však tretej nestrannej osobe, napríklad notárovi. Zmluva definuje podmienky rezervácie a obdobie jej platnosti.

Po uplynutí rezervačnej lehoty sa pristupuje k podpísaniu zmluvy o budúcej zmluve a neskôr kúpno-predajnej zmluvy. Ak dôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy, rezervačný poplatok sa odráta od kúpnej ceny. Ak k dohode nedôjde z dôvodu zavinenia kupujúceho, poplatok prepadá v prospech majiteľa nehnuteľnosti. V prípade zavinenia predávajúcim sa poplatok vracia záujemcovi. Zmluvné strany sa môžu dohodnúť aj na sankcii za nesplnenie povinnosti na strane predávajúceho, ktorá sa priráta k výške rezervačného poplatku.

Dôležité: Rezervačná zmluva nie je zmluva o budúcej zmluve a nezaväzuje žiadnu stranu k povinnosti kúpiť alebo predať nehnuteľnosť. Hovorí len o práve rezervácie z dôvodu úspory času a nákladov.

Rezervačná Zmluva na Nehnuteľnosť - Kedy sa Ju Oplatí Podpísať?

Zmluva vo všeobecnosti predstavuje väčšiu istotu a serióznosť, ak je vypracovaná riadne a ideálne s pomocou odborníka. Pred podpísaním sa uistite, či ste o kúpe presvedčení, aby ste neprišli o peniaze. Preštudujte si všetko, pýtajte sa majiteľa, overte si stav nehnuteľnosti, dostupnosť financií a samotnú zmluvu.

Podpisujte Len V Prípade, Že:

• Ste dobre oboznámení so stavom nehnuteľnosti a viete o všetkých prípadných nedokonalostiach a vadách.
• Máte overené možnosti financovania (hotovosť alebo potvrdené schválenie hypotekárneho úveru).
• Ste presvedčení o férovom prístupe a rovnocennom postavení oboch strán.
• Ste si kúpu dobre rozmysleli.

Náležitosti, Ktoré by Mala Obsahovať Rezervačná Zmluva na Byt Či Dom

Ak ste sa rozhodli spísať rezervačnú zmluvu, skontrolujte, či obsahuje všetky tieto položky:

Prečítajte si tiež: Ako správne vyplniť rezervačnú zmluvu?

1. Identifikácia zmluvných strán: Definícia predávajúceho a kupujúceho s uvedením osobných údajov. Ak je majiteľov viac, musia byť uvedení všetci a podpisovať priamo alebo na základe plnomocenstva.
2. Predmet rezervácie: Presný popis nehnuteľnosti, na ktorú sa rezervácia vzťahuje, najlepšie podľa listu vlastníctva. Ak k domu alebo bytu prislúcha garáž, mala by byť zapísaná v zmluve.
3. Záväzok predávajúceho: Počas rezervačnej lehoty predávajúci nesmie zmeniť stav nehnuteľnosti, ponúknuť ju na predaj, scudziť ju alebo zaťažiť.
4. Právo záujemcu: Počas trvania rezervácie má záujemca právo vybaviť všetko potrebné ku kúpe a uskutočniť ju počas tejto lehoty.
5. Termín začatia a ukončenia rezervácie: Termín definovaný dohodou oboch strán. Lehota trvania rezervačnej zmluvy je vecou dohody, pri hypotekárnom úvere ide väčšinou o 4 až 8 týždňov, pri hotovosti môže stačiť aj týždeň.
6. Rezervačný poplatok: Stanovená presná suma a z čoho pozostáva. Je potrebné definovať, čo sa s poplatkom stane, ak sa kúpna zmluva uzavrie, alebo ak sa neuzavrie z dôvodov na strane záujemcu alebo predávajúceho.
7. Prípadné sankcie: Ideálne je vopred stanoviť sankcie pre prípad porušenia záväzku na strane predávajúceho.
8. Termín uvoľnenia nehnuteľnosti: Deň, keď predávajúci dáva byt alebo dom k dispozícii novému majiteľovi.
9. Ďalšie podstatné náležitosti: Spôsob platby kúpnej ceny a dátum uvoľnenia nehnuteľnosti.

Odstúpenie od Rezervačnej Zmluvy

Mnohí ľudia sa nezamyslia nad závažnosťou rozhodnutia a nezvážia všetky kroky, kedy podpísať rezervačnú zmluvu. Ďalší nevedia o nutnosti vyššie uvedených náležitostí pre bezpečné spísanie zmluvy. Často sa stáva, že sú nútení odrieknuť svoj záujem, avšak v presvedčení, že rezervačný poplatok by nemal prepadnúť, pretože k zavrhnutiu kúpy ich donútili nečakané okolnosti.

Rezervačná zmluva sa radí medzi nepomenované zmluvy, nenájdete teda presné stanovisko k tomu, ako musí vyzerať, akým spôsobom má byť uzatvorená a za akých okolností je možné od nej odstúpiť. V špeciálnych prípadoch je preto nevyhnutná pomoc právnikov či advokátov.

Dôvody odstúpenia

• Omyl: Ak predávajúci poskytol nepravdivé informácie o technickom stave nehnuteľnosti, ide o podstatný omyl, ktorý môže byť dôvodom na neplatnosť zmluvy alebo na odstúpenie od nej.
• Porušenie zmluvy: Ak predávajúci poruší zmluvu (napr. ponúka nehnuteľnosť iným záujemcom), kupujúci má právo odstúpiť od zmluvy.

V prípade odstúpenia od zmluvy má kupujúci právo na vrátenie rezervačného poplatku, ak k odstúpeniu došlo z dôvodov na strane predávajúceho.

Rezervačná Zmluva a Realitné Kancelárie

Väčšina realitných kancelárií pri začatí realitného obchodu žiada od kupujúceho rezervačný poplatok, ktorý môže byť nazývaný aj ako blokovací depozit, záloha, preddavok, či úschova kúpnej ceny. Rezervačný poplatok v podobe, ako ho využívajú realitné kancelárie, nie je osobitne upravený v žiadnom zákone. Každá realitná kancelária ho má upravený odlišne a nejednotne sa pri ňom využívajú prvky plnej moci, úschovy, príkaznej zmluvy, preddavku, zábezpeky a iné.

Problémy s rezervačnými poplatkami

• Nevyváženosť: Rezervačný poplatok platí len kupujúci, nie predávajúci ani realitná kancelária.
• Úschova: Úschova peňazí nie je zahrnutá v predmete činnosti realitných kancelárií a nie je zabezpečená taká miera transparentnosti a bezpečnosti, ako je to pri notárskych úschovách.
• Odmena realitnej kancelárie: Označovanie rezervačného poplatku priamo ako odmena pre realitnú kanceláriu je nevhodné, pretože klientom realitnej kancelárie je len tá osoba, s ktorou má realitná kancelária uzatvorenú sprostredkovateľskú zmluvu.

Najvhodnejšie riešenie

Najsprávnejšie je označovať rezervačný poplatok ako preddavok na kúpnu cenu, ktorý je v súlade so zákonom. Ak realitná kancelária má prevziať preddavok na kúpnu cenu, mala by mať na to písomné plnomocenstvo.

Prečítajte si tiež: Postúpenie prevádzky podniku: Sprievodca

Obmedzenie platieb v hotovosti

Je dôležité pamätať na zákon o obmedzení platieb v hotovosti, ktorý obmedzuje vyplácanie hotovostných platieb nad sumu 15 000 € pri fyzických osobách, resp. nad sumu 5 000 € pri právnických osobách a pri podnikateľoch. To znamená, že ak hodnota realitného obchodu presahuje uvedené sumy, tak ani preddavok na kúpnu cenu nemožno vyplatiť v hotovosti.

Zmluva o budúcej zmluve

Občiansky zákonník umožňuje uzavrieť zmluvu o budúcej zmluve na nehnuteľnosť, ktorá ukladá účastníkom zmluvnú povinnosť uzavrieť do dohodnutej doby zmluvu, o ktorej podstatných náležitostiach sa musia zmluvné strany dohodnúť. Zmluva o budúcej zmluve by mala obsahovať tie dôležité náležitosti, ktoré bude obsahovať riadna kúpna zmluva a to označenie zmluvných strán, predmet zmluvy, kúpna cena nehnuteľnosti, spôsob úhrady kúpnej ceny, termín odovzdania nehnuteľnosti, stav a príslušenstvo nehnuteľnosti, presné označenie nehnuteľnosti a podobne.

Podpísaním zmluvy o budúcej zmluve však ešte nedochádza k prevodu vlastníckeho práva. Ak do doby dohodnutej v zmluve o budúcej zmluve nedôjde k uzavretiu riadnej zmluvy, môže sa zmluvná strana do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím.

tags: #rezervačná #zmluva #poplatok #výška