Rezervačná zmluva: Kľúčový krok pri kúpe nehnuteľnosti na Slovensku

Kúpa bytu je významný životný krok, ktorý si vyžaduje zodpovedné rozhodnutie a racionálny prístup. Ak túžite po pocite istoty, finančnej stabilite a chcete si vybudovať svoj osobný majetok, je pre vás kúpa bytu tou správnou voľbou. Postup pri kúpe bytu má dve fázy. Prvá spočíva v hľadaní vhodnej nehnuteľnosti na realitnom trhu. Výber vhodného bytu závisí od mnohých kritérií. Určuje si ich každý kupujúci podľa svojich preferencií. Tento proces sprevádzajú aj mnohé administratívne úkony, ktoré zabezpečujú, aby kúpa prebehla podľa zákonom stanovených podmienok. Delíme ich na úkony vybavované pred kúpou bytu a po nej.

V tomto článku sa zameriame na jeden z dôležitých krokov pred samotnou kúpou - rezervačnú zmluvu.

Čo je rezervačná zmluva?

Rezervačná zmluva je písomná dohoda medzi predávajúcim a záujemcom o kúpu nehnuteľnosti. Slúži na rezerváciu danej nehnuteľnosti na určitý čas, na ktorom sa s jej majiteľom dohodnete. Počas tejto lehoty je potrebné vybaviť všetky náležitosti, ktoré súvisia s kúpou. Predávajúci preto musí zariadiť všetko potrebné k uvoľneniu bytu pre nového majiteľa a prípravu potrebných dokumentov, záujemca zasa získava čas napr. na potvrdenie prostriedkov financovania.

Je to písomný záväzok vlastníka nehnuteľnosti neponúkať viac nehnuteľnosť na predaj, ani jej predaj nekonzultovať s inými záujemcami do vopred určeného dátumu. Zároveň je potvrdením vážneho záujmu druhej strany. Práve preto je nutné pred jej podpísaním vedieť, čo tento krok obnáša. Aby sa obe strany vyhli nejasnostiam, dohadom a výčitkám, je dnes už bežným štandardom uzatvoriť tzv. rezervačnú zmluvu.

Dôležité: Rezervačná zmluva nie je kúpna zmluva ani zmluva o budúcej kúpnej zmluve.

Prečítajte si tiež: Rezervačná a sprostredkovateľská zmluva: Kompletný prehľad

Prečo uzatvárať rezervačnú zmluvu?

Narazili ste na nehnuteľnosť, o ktorú ste prejavili záujem. Absolvovali ste obhliadku a jej stav vám vyhovoval. S vlastníkom nehnuteľnosti ste sa teda dohodli na kúpnej cene, financovaní, termíne uvoľnenia a iných dôležitých náležitostiach. Teraz je čas na podpísanie prvého záväzku voči predávajúcemu. Nezaväzujete sa však iba vy. Vo všeobecnosti platí, že zmluva vždy predstavuje väčšiu istotu a serióznosť.

Ak ste našli byt, ktorý chcete kúpiť, ale ešte napríklad nemáte vyriešenú hypotéku, môžete si nehnuteľnosť "poistiť" podpisom rezervačnej zmluvy a prípadne aj zložením rezervačného poplatku (pohybuje sa vo výške 3 - 5 % z ceny nehnuteľnosti). Tým vyjadrujete predávajúcemu svoj vážny záujem o kúpu bytu.

Rezervačný poplatok

Aby sa záujem oboch strán o kúpno-predajný proces potvrdil, rezervačná zmluva obsahuje časť o povinnosti zaplatenia tzv. rezervačného poplatku. Jeho výška je individuálna, spravidla však platí, že predstavuje 2 - 3 % z predajnej ceny nehnuteľnosti. Ten je záujemcom zaplatený v hotovosti či prevodom na účet predajcu, ideálne však tretej nestrannej osobe, napríklad notárovi. Zároveň sa tu uvádzajú i podmienky rezervácie a obdobie, pre ktoré je rezervácia platná. Zmluva definuje i všetky náležitosti, ktoré musia byť splnené.

Ak dôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy, je výška rezervačného poplatku odrátaná od kúpnej ceny nehnuteľnosti.

Ak k dohode nedôjde z dôvodu zavinenia na strane kupca (strata záujmu, neúspešný pokus o získanie prostriedkov financovania, …), rezervačný poplatok prepadá v prospech majiteľa nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Ako správne vyplniť rezervačnú zmluvu?

V prípade zavinenia predávajúcim je poplatok vrátený záujemcovi o kúpu. V ideálnom prípade sa zmluvné strany dohodnú aj na sankcii za nesplnenie povinnosti na strane predávajúceho, ktorá sa priráta k výške rezervačného poplatku.

Kedy sa oplatí podpísať rezervačnú zmluvu?

Pred podpísaním sa ako záujemca poriadne uistite, či ste o kúpe presvedčený. Nechcete predsa kvôli zbrklosti prísť o nemalé peniaze. Nenechajte sa znervózňovať, pokojne si všetko preštudujte, pýtajte sa majiteľa, overte si stav nehnuteľnosti, dostupnosť vlastných financií i samotnú zmluvu.

Podpisujte len v prípade, že:

• ste dobre oboznámení so stavom nehnuteľnosti, máte ju dobre prehliadnutú a viete o všetkých prípadných nedokonalostiach a vadách, ktoré by v budúcnosti mohli predstavovať problém,
• máte overené možnosti financovania (disponujete potrebnou čiastkou v hotovosti, prípadne potvrdené schválenie hypotekárneho úveru zo strany banky),
• ste presvedčení o fér prístupe a rovnocennom postavení oboch zmluvných strán,
• ste si kúpu dobre rozmysleli.

Náležitosti rezervačnej zmluvy

Rozhodli ste sa, že je čas spísať rezervačnú zmluvu. Dobre si preto skontrolujte, či v nej nájdete všetky tieto položky:

1. Identifikácia zmluvných strán: Definuje, kto je predávajúci a kto záujemca o kúpu uvedením osobných údajov.
2. Predmet rezervácie: Presne popisuje nehnuteľnosť, na ktorú sa rezervácia vzťahuje.
3. Záväzok predávajúceho: Predávajúci počas plynutia rezervačnej lehoty nesmie zmeniť stav nehnuteľnosti, samotnú nehnuteľnosť ponúknuť na predaj, scudziť ju či zaťažiť.
4. Právo záujemcu: Záujemca má počas trvania rezervácie právo vybaviť všetko potrebné ku kúpe i uskutočniť samotnú kúpu nehnuteľnosti počas tejto lehoty.
5. Termín začatia a ukončenia rezervácie nehnuteľnosti: Termín definovaný dohodou oboch zmluvných strán.
6. Rezervačný poplatok: Výška je stanovená presnou sumou. Uvádza sa tiež, z čoho pozostáva. Je potrebné definovať, čo sa s poplatkom stane v prípade, že sa kúpna zmluva uzavrie, ale i v prípade, že sa neuzavrie z dôvodov na strane záujemcu alebo predávajúceho.
7. Prípadné sankcie: Ideálnym riešením je vopred stanoviť i sankcie pre prípad, že nastane porušenie záväzku na strane predávajúceho.

Odstúpenie od rezervačnej zmluvy

Mnoho ľudí sa nezamyslí nad závažnosťou takéhoto rozhodnutia a nezváži všetky kroky, ktoré uvádzame vyššie v článku v prehľade, kedy podpísať rezervačnú zmluvu. Ďalší zasa nevedia o nutnosti vyššie uvedených náležitostí pre bezpečné spísanie rezervačnej zmluvy. Často sa potom stáva, že sú pre nejaké problémy nútení odrieknuť svoj predošlý záujem, avšak v presvedčení, že rezervačný poplatok by nemal prepadnúť, pretože k zavrhnutiu kúpy nehnuteľnosti ich donútili nečakané okolnosti. (Často zo strany samotného predávajúceho.) Žiadajú teda odstúpenie od zmluvy.

Rezervačná zmluva sa však radí medzi tzv. nepomenované zmluvy, nenájdete teda presné stanovisko k tomu, ako musí vyzerať, akým spôsobom má byť uzatvorená a za akých okolností je možné od nej odstúpiť. V špeciálnych prípadoch je preto nevyhnutná pomoc právnikov či advokátov.

Prečítajte si tiež: Postúpenie prevádzky podniku: Sprievodca

Ak z určitých dôvodov (napríklad neschválenie hypotekárneho úveru) sa môže stať, že kupujúci od rezervačnej zmluvy ustúpi. V tom prípade musí zaplatiť zmluvnú pokutu, ktorá je spravidla vo výške rezervačného poplatku. Naopak, ak od predaja odstúpi vlastník, rezervačný poplatok sa vráti kupujúcemu.

Ďalšie kroky po podpise rezervačnej zmluvy

Na zaistenie práva na kúpu nehnuteľnosti sa zvykne uzatvárať aj predkupná zmluva. Hovorí sa jej aj zmluva o budúcej zmluve. Už z jej názvu vyplýva účastníkom povinnosť uzavrieť v stanovenej lehote riadnu kúpnu zmluvu.

Kúpna zmluva predstavuje v celom procese kúpy bytu najdôležitejší dokument. Je to zmluva o prevode vlastníctva a po jej podpísaní sa stávate majiteľom nehnuteľnosti. Mali by ste mať preto dostatok času a priestoru na jej preštudovanie. Návrh kúpnej zmluvy väčšinou pripravuje realitná kancelária, ktorá predávajúceho v procese predaja bytu zastupuje. Dokument by teda mal byť právne v poriadku, vždy je však lepšie obrátiť sa na právnika s praxou. A to najmä v prípade, že služby realitnej kancelárie nevyužívate.

Právne služby

Zabezpečujeme aj právne služby (rezervačná zmluva, predkúpna zmluva, kúpna zmluva). S využitím rôznych vzorov zmlúv z internetu alebo od realitných maklérov, ktorí nemajú právnu prax, sa môžete vystaviť obrovskému riziku straty peňazí a budúcim problémom! Nad rámec prípravy zmlúv Vám môžem poskytnúť advokátsku úschovu kúpnej ceny pre zaistenie maximálneho bezpečia celého prevodu nehnuteľnosti.

Iné písomné dohody účastníkov, ako napríklad Kúpna zmluva, Rámcová kúpna zmluva, Zmluva o dielo a pod. majú prednosť pred ustanovením týchto Všeobecných podmienok.

Záver

Rezervačná zmluva je dôležitý nástroj, ktorý pomáha zabezpečiť, aby predaj a kúpa nehnuteľnosti prebehli hladko a bez komplikácií. Je dôležité si ju dôkladne preštudovať a v prípade nejasností sa poradiť s odborníkom.

Slovník pojmov

• Kúpna zmluva: Zmluva, na základe ktorej predávajúci prevedie vlastníctvo tovaru na spotrebiteľa výmenou za uhradenie jeho ceny.
• Sprostredkúvaná zmluva: rezervačnú zmluvu a/alebo zmluvu o budúcej kúpnej zmluve a/alebo kúpnu zmluvu a/alebo akúkoľvek inú zmluvu, skutočnosť alebo iný úkon, v dôsledku ktorých môže dôjsť k zmene vlastníckeho, dispozičného a/alebo užívacieho práva k Nehnuteľnostiam podľa Zmluvy a/alebo VOP.

tags: #rezervacna #zmluva #vzor #anglicky