- Kontaktujte nás / Centrála:
- 047 / 5511 200
- [email protected]
Nájom, Podnájom a Prenájom: Rozdiely a Súvislosti v Bývaní
Pojmy nájom, podnájom a prenájom sa v bežnej komunikácii často zamieňajú, avšak z právneho hľadiska majú odlišné významy, ktoré je dôležité poznať. Tento článok objasňuje rozdiely medzi týmito pojmami, ich právnu úpravu a praktické príklady pre lepšie pochopenie.
Nájom, Podnájom a Prenájom: Definície
Pri termínoch nájom - podnájom - prenájom často dochádza k zámene a neporozumeniu. Aby tieto pojmy neboli pre ľudí mätúce, v tomto článku objasňujeme ich význam. Taktiež uvádzame zopár príkladov pre lepšie pochopenie daných výrazov.
Jednotlivé formy bývania sa napríklad odlišujú právnou úpravou alebo rozsahom užívania danej nehnuteľnosti. Pre lepšie pochopenie si najskôr charakterizujeme význam konkrétnych slov.
Nájom: Právny vzťah upravený Občianskym zákonníkom, na základe ktorého prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomníkovi vec (napr. nehnuteľnosť) na užívanie na určitý alebo neurčitý čas. Nájom je upravený Občianskym zákonníkom a Zákonom o krátkodobom nájme bytu (č. 98/2014 Z. z.).
Podnájom: Dočasné užívanie časti alebo celej prenajatej nehnuteľnosti nájomcom tretej osobe (podnájomníkovi) za dohodnutý poplatok. Podnájom je závislý od existujúceho nájmu.
Prečítajte si tiež: Všetko o poručníctve a náhradnej starostlivosti
Prenájom: V bežnej reči sa často používa ako synonymum pre nájom, avšak z právneho hľadiska nie je presne definovaný.
Pojmy nájom a podnájom sú právne definované, zatiaľ čo prenájom nie je právne vymedzený - je len zaužívaný medzi ľuďmi. Zároveň sú však tieto pojmy navzájom prepojené. Aby sa dali lepšie pochopiť, demonštrujeme ich použitie na praktickom príklade.
Praktický príklad pre lepšie pochopenie
Predstavte si, že pán Múdry vlastní byt v Bratislave. Túto nehnuteľnosť sa rozhodne prenajať. O prenájom má záujem pani Mladá. Tieto dve osoby sa dohodnú na prenajatí bytu na základe nájomnej zmluvy. Pani Mladá sa nasťahuje do bytu pána Múdreho, a tým sa stane jeho nájomníčkou. Po 3 mesiacoch sa pani Mladá (nájomníčka) rozhodne, že byt bude prenajímať ďalšej osobe - pánovi Peknému. Pán Pekný sa v tomto prípade stane podnájomníkom. Ak by majiteľ bytu (pán Múdry) nepredĺžil nájomníčke (pani Mladej) nájomnú zmluvu, tak by automaticky zanikla podnájomná zmluva podnájomníkovi (pánovi Peknému).
Z uvedeného vyplýva, že podnájom je „závislý” od prenájmu. Vlastník (majiteľ) bytu/domu dá do prenájmu svoju nehnuteľnosť nájomcovi na dobu neurčitú alebo na dobu určitú. Podnájom však bude dohodnutý maximálne na dobu, ktorá je uvedená v nájomnej zmluve medzi vlastníkom nehnuteľnosti a nájomcom.
Právna úprava a podmienky podnájmu
V Občianskom zákonníku sa uvádza, že nájomca môže dať nehnuteľnosť (alebo jej časť) do podnájmu, ak zmluva medzi nájomcom a vlastníkom nehnuteľnosti (prenajímateľom) neurčuje inak. Ak nájomca dá nehnuteľnosť (alebo jej časť) do podnájmu v rozpore so zmluvou, majiteľ nehnuteľnosti (prenajímateľ) môže od zmluvy odstúpiť.
Prečítajte si tiež: Parkovací preukaz vs. preukaz ZŤP: Čo potrebujete vedieť
Podľa §666 Občianskeho zákonníka je Nájomca oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak. Ak nájomca dá vec do podnájmu v rozpore so zmluvou, prenajímateľ má právo odstúpiť od zmluvy.
Súhlas prenajímateľa s podnájmom
Vyžaduje sa súhlas prenajímateľa s podnájmom? Odpoveď závisí od typu nájomnej zmluvy.
Všeobecný nájom podľa Občianskeho zákonníka (napr. nájom rodinného domu) - podľa zákona platí, že nájomca je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak.
Nájom bytu podľa Občianskeho zákonníka - zákon stanovuje, že prenajatý byt alebo jeho časť možno inému prenechať do podnájmu len s písomným súhlasom prenajímateľa.
Nájom nebytového priestoru - podľa zákona je nájomca oprávnený prenechať nebytový priestor alebo jeho časť na určitý čas do podnájmu len so súhlasom prenajímateľa.
Prečítajte si tiež: Holandský model zdravotnej starostlivosti
Príklad
Lucia je vlastníčkou bytu v Bratislave a rozhodne sa ho prenajať Martinovi. Spoločne uzatvoria nájomnú zmluvu na obdobie dvoch rokov. Po čase sa Martin rozhodne odcestovať na pol roka do zahraničia, no nechce o prenajatý byt počas svojej neprítomnosti prísť. Preto sa rozhodne byt prenechať do užívania Tomášovi. Martin a Tomáš medzi sebou uzatvoria podnájomnú zmluvu.
Podnájom družstevného bytu
Pri družstevnom byte je dôležité si uvedomiť, že vlastníkom nehnuteľnosti je družstvo. Znamená to teda, že si byt prenajímate a vy ho môžete ďalej iba „podnajímať“. Poskytnúť byt ďalej podnájomníkovi síce nie je nemožné, vie to však potrápiť nejedného nájomcu. V prvom rade je dôležité preštudovať si stanovy družstva a samotnú nájomnú zmluvu. Ak dokumenty neobsahujú ustanovenia týkajúce sa podmienok podnájmu, nie je možné byt poskytnúť podnájomníkovi.
Rozdiely medzi nájmom a podnájmom
| Parameter | Nájom | Podnájom |
|---|---|---|
| Zmluvné strany | Prenajímateľ (vlastník nehnuteľnosti) a nájomca | Nájomca (ako prenajímateľ v podnájomnom vzťahu) a podnájomník |
| Právny vzťah | Upravený Občianskym zákonníkom a Zákonom o krátkodobom nájme bytu (č. 98/2014 Z. z.) | Podnájomná zmluva nemá presné vymedzenie v zákone, jej štruktúru a obsah si definuje prenajímateľ s podnájomcom. |
| Doba trvania | Môže byť dohodnutý na vopred určenú dobu alebo na dobu neurčitú. | Dohaduje sa maximálne na dobu, ktorá je uvedená v nájomnej zmluve, teda na dobu stanoveného nájmu. |
| Ukončenie | Uplynutím doby, na ktorú bol dohodnutý, písomnou výpoveďou z nájmu na základe dôvodov uvedených v Zbierke zákonov. Od podania výpovede začína plynúť výpovedná lehota, ktorá má spravidla dĺžku tri mesiace. | Zaniká spolu s trvaním nájmu. Nezáleží na tom, na akú dobu bol podnájom vopred dohodnutý. Je však aj možnosť vypovedania nájmu bez uvedenia dôvodu. |
| Trvalý pobyt | Nájomník má možnosť mať trvalé bydlisko v nájomnom byte alebo dome, a to dokonca aj bez súhlasu majiteľa. | Podnájomník potrebuje ku zmene trvalého bydliska aj súhlas majiteľa nehnuteľnosti. |
| Chov zvierat | V prípade nájmu nie je možné chov zvierat zakázať. Majiteľ nemá právo prostredníctvom nájomnej zmluvy zakazovať prítomnosť domáceho miláčika v byte alebo dome, môže však navýšiť kauciu, prípadne požadovať vymaľovanie. | V prípade podnájmu platí to, čo si obe strany vopred dohodnú v podnájomnej zmluve. |
| Podnikanie | Nájomník môže podľa zákona v byte vykonávať podnikateľskú činnosť a majiteľ mu to v nájomnej zmluve nemôže zakázať. | Podnájomník má iné podmienky, pretože podnájomná zmluva je benevolentnejšia a platí to, na čom sa zmluvné strany dohodli. |
| Spolubývajúci | Pri nájme sa počet obyvateľov uvádza v nájomnej zmluve, ktorú je možne ľubovoľne upravovať. | V prípade podnájmu je potrebný pri väčších zmenách súhlas majiteľa nehnuteľnosti. Existuje však výnimka, kedy nájomník a podnájomník bývajú v byte súčasne. Vtedy súhlas majiteľa nie je potrebný. |
| Súhlas majiteľa | Nie je potrebný pre bežné užívanie, avšak pri podnájme je vo väčšine prípadov potrebný súhlas vlastníka - prenajímateľa. | Potrebný pri väčších zmenách, napr. ak zamýšľate dať byt do podnájmu a neplánujete v ňom bývať. |
Krátkodobý nájom bytu vs. Nájom podľa Občianskeho zákonníka
Byty sa u nás dlhé roky prenajímajú na základe jednotlivých ustanovení Občianskeho zákonníka. Majitelia však majú už nejaký čas možnosť prenajímať svoju nehnuteľnosť aj podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. Ten vniesol do prenajímania bytov nové pravidlá a podmienky, ktoré sú pre mnohých výhodnejšie.
Zmluva o nájme a jej platnosť
Zákon o krátkodobom nájme bytu - Zmluva o krátkodobom nájme bytu sa musí uzatvoriť výhradne písomnou formou. Dĺžka jej trvania nesmie presiahnuť 2 roky. Prenajímateľ ju však môže nájomcovi dvakrát predĺžiť. Maximálna doba trvania nájomného vzťahu tak môže trvať až 6 rokov.
Zmluva podľa Občianskeho zákonníka - Pri prenájme na základe ustanovení Občianskeho zákonníka sa takisto uzatvára nájomná zmluva, ktorá však nemusí mať písomnú podobu. Pri jej uzatváraní nemusí byť určená ani doba trvania nájomného vzťahu. Väčšina prenajímateľov ale preferuje dobu určitú.
Nájomné
Zákon o krátkodobom nájme bytu - Zákon o krátkodobom nájme bytu ponúka majiteľovi možnosť jednostranne upravovať výšku nájomného. Dôvody jeho zvyšovania však musia byť zapísané v nájomnej zmluve, ktorej podpisom dáva nájomca súhlas k takémuto kroku.
Zmluva podľa Občianskeho zákonníka - Pri prenájme podľa Občianskeho zákonníka môže byť výška nájomného upravovaná len podľa osobitných právnych predpisov. V rámci nich sa môže prenajímateľ domáhať sankčného poplatku, ak nájomník nezaplatí nájomné do 5 dní po uplynutí dňa platby za daný mesiac. Nájomník zas môže žiadať zľavu z nájomného, pokiaľ prenajímateľ neodstráni chyby alebo poruchy obmedzujúce plnohodnotné užívanie bytu.
Zánik nájmu
Zákon o krátkodobom nájme bytu - Možnosti ukončenia nájomného vzťahu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu sú 3. Najprirodzenejšou z nich je ukončenie v deň vypršania doby určitej, ktorá bola dohodnutá pri podpise zmluvy. Zánik nájmu môže nastať aj predčasne, a to písomnou dohodou medzi účastníkmi, alebo jednostrannou písomnou výpoveďou.
Zmluva podľa Občianskeho zákonníka - Ak bola zmluva uzatvorená na dobu určitú, nájom zaniká vždy dňom vypršania jej platnosti. Pri dobe neurčitej sa tak udeje na základe písomnej dohody, ktorá určí deň ukončenia nájmu. Nájom môže zaniknúť aj po písomnej výpovedi, no po tej ešte pretrváva výpovedná lehota.
Výpoveď z nájmu
Zákon o krátkodobom nájme bytu - Písomnú výpoveď môžu podať obe zmluvné strany, ak druhá strana porušuje zmluvné podmienky. Výpovedná lehota začína plynúť deň po doručení výpovede. Trvať musí minimálne 1 mesiac. Len pri niektorých závažných prípadoch sa môže skrátiť na 15 dní.
Zmluva podľa Občianskeho zákonníka - Aj pri prenajímaní podľa Občianskeho zákonníka musia výpovedi predchádzať adekvátne dôvody. Dôjsť k nej môže aj kvôli potrebe uvoľnenia bytu pre majiteľa, prípadne kvôli dočasnému obmedzeniu jeho užívania. V takomto prípade je prenajímateľ povinný zaistiť nájomníkovi primeranú bytovú náhradu.
Dôležitosť správne nastavenej nájomnej zmluvy
Nájomná zmluva je bežná, no často podceňovaná zmluva. Môže ísť o prenájom bytu, auta, pozemku alebo aj rôznych zariadení.
Nájomná zmluva definuje práva a povinnosti oboch strán, výšku a spôsob platenia nájomného, dĺžku trvania nájmu, pravidlá ukončenia a riešenie prípadných škôd veci či sporov, ktoré by mohli v súvislost s nájmom vzniknúť.
V najzákladnejších kontúrach je nájomná zmluva upravená pomerne dostatočne právnymi predpismi, poskytujúcimi právny základ ochrany zmluvných strán, ktorý môže byť v niektorých prípadoch dostačujúci a znenie nájomnej zmluvy tak môže byť pomerne jednoduché. Vždy si však nechajte nájomnú zmluvu pripraviť, ak nie tak aspoň skontrolovať právnikom. Vaša zmluva môže obsahovať nuansy, na ktoré môžu byť internetové právne rady nedostatočné.