Rozhodcovská doložka v nájomnej zmluve: Rýchle riešenie sporov

Právo vlastniť majetok je základným právom, ktoré garantuje Ústava Slovenskej republiky. Vlastník má právo so svojím majetkom nakladať podľa vlastného uváženia, avšak niekedy dochádza k situáciám, kedy toto právo je narušené, napríklad neoprávneným užívaním nehnuteľnosti po skončení nájmu. V takýchto prípadoch sa vlastník môže domáhať ochrany svojho vlastníckeho práva, pričom jedným z efektívnych riešení je vypratanie nehnuteľnosti. Najrýchlejším spôsobom, ako dosiahnuť vypratanie nehnuteľnosti, je rozhodcovské konanie, ktoré si vyžaduje existenciu rozhodcovskej doložky v nájomnej zmluve.

Právo vlastníka na ochranu majetku

Podľa čl. 20 ods. 1 Ústavy SR má každý právo vlastniť majetok, ktorý požíva ochranu. Vlastnícke právo, definované v § 123 Občianskeho zákonníka, umožňuje vlastníkovi vec držať, užívať, brať z nej plody a scudziť ju. V praxi sa často stáva, že vlastník nehnuteľnosť prenajíma, no po skončení nájomnej zmluvy ju nájomník odmieta opustiť. Týmto konaním nájomca porušuje ústavné právo vlastníka.

Vypratanie nehnuteľnosti ako nástroj ochrany

Ak niekto užíva nehnuteľnosť bez právneho dôvodu, jedným z riešení je domáhať sa vypratania nehnuteľnosti. Podľa § 126 Občianskeho zákonníka má vlastník právo domáhať sa vydania veci od toho, kto ju neprávom zadržuje. Relevantné je aj rozhodnutie Krajského súdu v Prešove 4Co/111/2012, ktoré hovorí o práve vlastníka domáhať sa vydania nehnuteľnosti. V prípade neoprávneného užívania nehnuteľnosti je teda potrebné domáhať sa jej vypratania (R 53/1973).

Rozhodcovské konanie a jeho výhody

Rozhodcovské konanie predstavuje rýchly a efektívny spôsob riešenia sporov, vrátane sporov o vypratanie nehnuteľnosti. Podmienkou pre vypratanie nehnuteľnosti rozhodcom je existencia rozhodcovskej doložky v nájomnej zmluve. Hlavnou výhodou rozhodcovského konania je jeho rýchlosť.

Nájomná zmluva a jej náležitosti

Podľa § 663 Občianskeho zákonníka prenajímateľ prenecháva nájomcovi za odplatu vec, aby ju dočasne užíval alebo z nej bral úžitky. Dôležitým prvkom je dojednanie doby nájmu. Podľa § 676 Občianskeho zákonníka sa nájom skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa prenajímateľ nedohodne s nájomcom inak.

Prečítajte si tiež: Rozhodcovská doložka a spotrebiteľské rozhodcovské konanie

Návrh na vypratanie nehnuteľnosti

V prípade, ak nájomník po skončení nájmu nehnuteľnosť neopustí, je potrebné podať návrh na vypratanie nehnuteľnosti. Príslušným prvostupňovým súdom je súd, v ktorého územnej pôsobnosti sa nachádza predmetná nehnuteľnosť. V návrhu je potrebné popísať vznik právneho vzťahu medzi prenajímateľom a nájomcom a presne špecifikovať nehnuteľnosť podľa listu vlastníctva. Dôležité je uviesť, na akú dobu bol nájom dojednaný.

Zákaz svojpomocného vypratania

Prenajímateľ by v žiadnom prípade nemal vypratávať nehnuteľnosť svojpomocne, teda bez právoplatného rozhodnutia súdu. Vylúčenie ofenzívnej svojpomoci vyplýva z ust. § 6 Občianskeho zákonníka. Na podporu tohto tvrdenia možno poukázať na rozhodnutie Ústavného súdu Slovenskej republiky č. III. ÚS 235/08-38, ktoré definuje podmienky, za ktorých je svojpomoc prípustná. Vypratanie nehnuteľnosti "na vlastnú päsť" by bolo riskantným protiprávnym konaním a vlastník by sa mohol dopustiť trestného činu. Dokonca ani právoplatné a vykonateľné rozhodnutie súdu, ktoré zaväzuje užívateľa nehnuteľnosť opustiť, nie je podkladom na to, aby vlastník do nehnuteľnosti vstúpil (R 1/1980).

Exekúcia vyprataním nehnuteľnosti

Ak odporca nesplní povinnosť uloženú súdom v určenej lehote, nadobudne rozhodnutie súdu vykonateľnosť a prenajímateľ sa môže obrátiť na exekútora a podať návrh na výkon exekúcie v zmysle zákona č. 233/1995 Z. z. Podľa § 181 ods. 1 Exekučného poriadku, ak vykonateľné rozhodnutie ukladá povinnému vypratať nehnuteľnosť, exekúcia sa vykoná vyprataním. Exekútor priberie k tomuto úkonu vhodnú osobu, podľa možnosti zástupcu obce. Následne exekútor upovedomí oprávneného a povinného o začatí exekúcie vyprataním nehnuteľnosti a určí lehotu na vznesenie námietok. Ak námietky nebudú vznesené alebo budú zamietnuté, exekútor vydá príkaz na vykonanie exekúcie vyprataním nehnuteľnosti a určí lehotu vypratania. Vypratané veci sa odovzdajú povinnému alebo jeho plnoletému rodinnému príslušníkovi. Ak nie je prítomný nikto, kto by mohol veci prevziať, spíšu sa a dajú obci do úschovy.

Bezdôvodné obohatenie a náhrada škody

Skutočnosť, že nájomca užíval nehnuteľnosť aj po uplynutí doby nájmu, sa posudzuje ako bezdôvodné obohatenie podľa § 451 Občianskeho zákonníka. Vlastník má právo požadovať od nájomcu náhradu za toto bezdôvodné obohatenie. Najčastejšie sa necháva vypracovať znalecký posudok, ktorý určí bežné nájomné v danej lokalite.

Rozhodcovská doložka: Kľúč k rýchlemu riešeniu sporov

Rozhodcovská doložka je dohoda medzi zmluvnými stranami, že prípadné spory budú riešené v rozhodcovskom konaní, a nie na všeobecnom súde. Táto doložka je často súčasťou zmluvy a upravuje, kto bude rozhodovať spory, ktoré vznikli alebo vzniknú medzi zmluvnými stranami.

Prečítajte si tiež: Zmeny v kolúznej väzbe

Čo obsahuje rozhodcovská doložka?

Rozhodcovská doložka by mala obsahovať:

1. Dohodu zmluvných strán o tom, že všetky alebo niektoré spory, ktoré medzi nimi vznikli alebo vzniknú v určenom zmluvnom alebo v inom právnom vzťahu, sa rozhodnú v rozhodcovskom konaní.
2. Identifikáciu rozhodcu/rozhodcov alebo rozhodcovského súdu, ktorý bude rozhodovať spory zo zmluvy.
3. Záväzok zmluvných strán, že sa podriadia rozhodcovskému rozhodnutiu.

Písomná forma je povinná

Rozhodcovská doložka musí mať vždy písomnú formu, inak je neplatná. Písomná forma zostane zachovaná aj vtedy, ak je obsiahnutá vo vzájomnej písomnej komunikácii strán, alebo bola uzatvorená elektronickými prostriedkami.

Vzor nájomnej zmluvy s rozhodcovskou doložkou

Nájomná zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán:

• Fyzická osoba: meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia fyzickej osoby.
• Živnostník: obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo fyzickej osoby - podnikateľa.
• Právnická osoba: obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby a meno a priezvisko osoby oprávnenej za túto konať.

Dôležité články nájomnej zmluvy

• Článok I: Úvodné ustanovenia: Presná špecifikácia predmetu nájmu.
• Článok IV: Doba nájmu, začatie a skončenie nájmu: Určenie doby nájmu a spôsob ukončenia nájmu.
• Článok VII: Práva a povinnosti zmluvných strán: Práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu.
• Článok VIII: Záverečné ustanovenia: Rôzne ustanovenia, vrátane spôsobu zmeny zmluvy a riešenia sporov.

Ukončenie nájmu

Nájomná zmluva zaniká:

• Písomnou dohodou uzatvorenou medzi prenajímateľom a nájomcom.
• Výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa.
• Odstúpením od zmluvy.
• Zničením predmetu nájmu.

Obe zmluvné strany môžu zmluvu vypovedať aj bez uvedenia dôvodov. Výpovedná lehota je zvyčajne 1 mesiac a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená.

Prečítajte si tiež: Komplexný pohľad na rozhodcovskú doložku

Výhody rozhodcovského konania

• Rýchlosť: Rozhodcovské konanie je spravidla rýchlejšie ako konanie na všeobecnom súde.
• Neveřejnosť: Konanie pred rozhodcovským súdom je neverejné, ak sa účastníci konania nedohodnú inak.
• Jednoinštančnosť: Rozhodcovské konanie je jednoinštančné (jednostupňové).
• Vykonateľnosť: Rozhodnutie rozhodcovského súdu je právoplatné a po uplynutí lehoty na plnenie aj vykonateľné. Stáva sa tak exekučným titulom.
• Profesionálni rozhodcovia: Rozhodcovia sú profesionálmi v oblasti práva.
• Možnosť vykonateľnosti v cudzine: Rozhodcovský rozsudok je možné vykonať v cudzine zjednodušeným spôsobom.

Odporúčané rozhodcovské doložky

Existuje viacero vzorov rozhodcovských doložiek, ktoré je možné použiť v nájomnej zmluve. Medzi odporúčané patria doložky rozhodcu JUDr. Milana Vojteka, LL.M., ktoré sú dostupné na stránke www.arbitraz.sk.

tags: #rozhodcovská #doložka #nájomnej #zmluvy #vzor