Rozhodcovská doložka v nájomných zmluvách: Skúsenosti a výhody

Právo vlastniť majetok je základným právom zakotveným v Ústave Slovenskej republiky. Vlastník má právo so svojím majetkom nakladať podľa vlastného uváženia, vrátane jeho prenajímania. Avšak, aj napriek dohodnutým podmienkam prenájmu, môžu nastať situácie, kedy nájomca užíva nehnuteľnosť bez právneho dôvodu, napríklad po uplynutí doby nájmu. V takýchto prípadoch je vlastník nútený domáhať sa ochrany svojho vlastníckeho práva. Jedným z riešení je inštitút vypratania nehnuteľnosti. Najefektívnejším spôsobom vypratania nehnuteľnosti (bytu, domu) je rozhodcovské konanie, ktoré si vyžaduje prítomnosť rozhodcovskej doložky v nájomnej zmluve.

Právo vlastníka a ochrana majetku

Článok 20 ods. 1 Ústavy SR zaručuje každému právo vlastniť majetok a toto právo požíva ochranu. Vlastnícke právo, definované v § 123 Občianskeho zákonníka, umožňuje vlastníkovi nakladať s vecou podľa vlastného uváženia, vrátane držania, užívania, brania plodov a scudzovania.

Problémy s užívaním nehnuteľnosti bez právneho dôvodu

Často sa stáva, že vlastník nehnuteľnosť neužíva, ale ju prenajíma. Problémy nastávajú, keď nájomník odmieta vrátiť nehnuteľnosť po skončení nájomnej zmluvy, čím porušuje ústavné právo vlastníka.

Inštitút vypratania nehnuteľnosti

Ak niekto užíva nehnuteľnosť bez právneho dôvodu, majiteľ sa môže domáhať vypratania nehnuteľnosti. Dôležité je, aby prenajímateľ nevypratával nehnuteľnosť svojpomocne, bez právoplatného rozhodnutia súdu. Svojpomocné vypratanie je riskantné a môže byť považované za protiprávne konanie.

Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu SR vyplýva vylúčenie ofenzívnej svojpomoci z § 6 Občianskeho zákonníka. Ústavný súd SR uviedol, že svojpomoc je prípustná len výnimočne, ak hrozí bezprostredný neoprávnený zásah do práva. Všetky podmienky svojpomoci musia byť splnené kumulatívne.

Prečítajte si tiež: Rozhodcovská doložka a spotrebiteľské rozhodcovské konanie

Rozhodcovská doložka ako riešenie

Najjednoduchšie vypratanie nehnuteľnosti je možné dosiahnuť prostredníctvom rozhodcovského konania. Podmienkou je, aby nájomná zmluva obsahovala rozhodcovskú doložku. Hlavnou výhodou rozhodcovského konania je jeho rýchlosť.

Nájomná zmluva a jej náležitosti

V zmysle § 663 Občianskeho zákonníka, nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne užíval alebo z nej bral úžitky. Dôležitým prvkom je dojednanie doby nájmu. Podľa § 676 Občianskeho zákonníka sa nájom končí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa prenajímateľ nedohodne s nájomcom inak.

Súdne konanie vs. Rozhodcovské konanie

Ak sa prenajímateľ rozhodne pre súdne konanie, príslušným prvostupňovým súdom je súd, v ktorého územnej pôsobnosti sa nachádza nehnuteľnosť. V návrhu na súd je potrebné popísať právny vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom a presne špecifikovať nehnuteľnosť podľa listu vlastníctva a uviesť dĺžku trvania nájmu.

Riziká svojpomocného vypratania

Vypratanie nehnuteľnosti svojpomocne je riskantné a môže byť považované za protiprávne konanie. Vlastník sa môže dopustiť trestného činu, ak násilím vstúpi do nehnuteľnosti, ktorú prenajímal. Dokonca aj právoplatné a vykonateľné súdne rozhodnutie, ktoré zaväzuje užívateľa nehnuteľnosť opustiť, nie je podkladom na to, aby vlastník vstúpil do nehnuteľnosti.

Podľa judikátu (R 1/1980) je objektom trestného činu podľa § 238 TZ domová sloboda. Je chránený akýkoľvek oprávnený užívateľ domu alebo bytu, nielen vlastník, a to proti komukoľvek.

Prečítajte si tiež: Zmeny v kolúznej väzbe

Exekúcia ako následný krok

Ak nájomca nesplní povinnosť uloženú súdom v určenej lehote, rozhodnutie súdu nadobudne vykonateľnosť. Prenajímateľ sa môže obrátiť na exekútora a podať návrh na výkon exekúcie v zmysle zákona č. 233/1995 Z. z.

Priebeh exekúcie

Podľa § 181 ods. 1 Exekučného poriadku, ak vykonateľné rozhodnutie ukladá, aby povinný vypratal nehnuteľnosť alebo jej časť, exekúcia sa vykoná vyprataním. Exekútor priberie k úkonu vhodnú osobu, napríklad zástupcu obce, a upovedomí oprávneného a povinného o začatí exekúcie. Upovedomenie obsahuje lehotu 14 dní na vznesenie námietok proti exekúcii.

Ak strany nevznesú námietky alebo súd námietky zamietne, exekútor vydá príkaz na vykonanie exekúcie vyprataním nehnuteľnosti a určí lehotu na vypratanie. Príkaz sa doručí oprávnenému, povinnému a zástupcovi obce.

Vypratané veci sa odovzdajú povinnému alebo jeho rodinnému príslušníkovi. Ak nie je prítomný nikto, kto by veci prevzal, spíšu sa a dajú sa obci do úschovy.

Náhrada škody a bezdôvodné obohatenie

Užívanie nehnuteľnosti po uplynutí doby nájmu sa posudzuje ako bezdôvodné obohatenie. Podľa § 451 Občianskeho zákonníka je bezdôvodným obohatením majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol. Ten, kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať.

Prečítajte si tiež: Komplexný pohľad na rozhodcovskú doložku

Najčastejšie sa postupuje tak, že sa nechá vypracovať znalecký posudok, ktorý určí bežné nájomné v danej lokalite.

Prevencia vzniku nevymožiteľných pohľadávok

V dnešnej dobe sa podnikatelia často stretávajú s neuhradenými faktúrami. Je dôležité bezodkladne riešiť tieto komplikácie, ktoré môžu viesť až k platobnej neschopnosti.

Spôsoby prevencie

Medzi najúčinnejšie spôsoby prevencie vzniku nevymožiteľných pohľadávok patria:

• Uzavretie kvalitnej zmluvy: Zmluva by mala zabezpečiť aj situácie, kedy všetko nepôjde podľa plánu, a definovať spôsoby ukončenia zmluvy, reklamácie, sankcie a ručenia.
• Overenie platobnej disciplíny obchodného partnera: Preverovanie obchodných partnerov pomáha predísť neserióznosti.
• Platba vopred: Dohoda o platbe vopred, formou zálohy alebo celej sumy, sa vyhne neuhradenej faktúre.
• Rozhodcovská doložka: Rozhodcovská doložka upravuje, kto bude rozhodovať spory medzi zmluvnými stranami, čím zabezpečuje rýchlejšie a menej nákladné riešenie sporov.

Rozhodcovské konanie: Alternatíva k všeobecným súdom

Rozhodcovský súd nie je všeobecným súdom, ale rozhoduje spory vzniknuté z obchodnoprávnych a občianskoprávnych vzťahov. V rozhodcovskom konaní možno rozhodovať spory týkajúce sa právnych vzťahov, ohľadom ktorých možno uzatvoriť dohodu o urovnaní.

Rozhodcovská zmluva

Rozhodcovská zmluva je dohoda medzi stranami, že spory budú rozhodnuté v rozhodcovskom konaní. Môže mať formu osobitnej zmluvy alebo doložky k zmluve. Musí mať písomnú formu.

Priebeh rozhodcovského konania

Konanie je riadené rokovacím poriadkom konkrétneho rozhodcovského súdu. Začína sa žalobou, ktorá je doručená rozhodcovskému súdu. Účastníci majú rovnaké postavenie a možnosť uplatniť svoje práva.

Pozitíva a negatíva rozhodcovského súdu

Pozitíva:

• Rýchlosť konania
• Nižšie finančné náklady
• Možnosť riešenia sporov so zahraničnými partnermi
• Flexibilita

Negatíva:

• Nižšia miera nezávislosti a nestrannosti
• Konečnosť rozhodcovského rozsudku
• Obmedzenia v oblastiach, v ktorých nemôže rozhodovať (napr. vlastnícke právo k nehnuteľnosti)

Kolúzna väzba a jej kritika

V súvislosti s právnymi konaniami sa často diskutuje o kolúznej väzbe. Obvinení sa sťažujú na jej podmienky a dochádza k nadužívaniu tohto inštitútu. Ministerka spravodlivosti pripravuje zmeny v kolúznej väzbe, ktoré by mali zohľadňovať závažnosť prípadu a obmedziť jej trvanie v prípadoch, kde existujú len podozrenia z ovplyvňovania svedkov.

Zmeny v legislatíve

Legislatíva sa neustále vyvíja a prináša zmeny v rôznych oblastiach, vrátane cestnej premávky, obchodného práva a ďalších. Je dôležité sledovať tieto zmeny a prispôsobiť im svoje podnikanie a právne postupy.

Užitočné doložky a zmluvné dojednania

Zmluvy by mali obsahovať nielen základné práva a povinnosti, ale aj špeciálne doložky a dojednania, ktoré chránia záujmy zmluvných strán. Medzi užitočné doložky patria:

• Dojednanie o zmluvnej pokute a zmluvnom úroku z omeškania: Umožňuje uplatniť sankcie v prípade porušenia zmluvy.
• Dojednanie o započítaní pohľadávok: Umožňuje vzájomné započítanie pohľadávok medzi podnikateľmi.
• Rozhodcovská doložka: Zabezpečuje rýchle a efektívne riešenie sporov.
• Konkurenčná doložka: Obmedzuje konkurenčnú činnosť po ukončení zmluvy.
• Inflačná doložka: Zabezpečuje, aby výška plnenia odrážala reálnu hodnotu aj pri raste inflácie.

Nájomná zmluva a rozhodcovská doložka

Nájomná zmluva by mala byť vypracovaná správne a úplne, aby bola vynútiteľná. Rozhodcovská doložka v nájomnej zmluve umožňuje riešiť spory v zrýchlenom rozhodcovskom konaní.

Výhody konania pred rozhodcovským súdom

• Rýchlosť
• Neformálnosť
• Neverejnosť
• Jednoinštančnosť
• Odbornosť rozhodcov
• Možnosť vykonateľnosti rozsudku v cudzine

tags: #rozhodcovská #doložka #prenájom #bytu #skúsenosti