Splnomocnenie na predaj nehnuteľnosti: Platnosť, náležitosti a úskalia

Splnomocnenie je dôležitý právny nástroj, ktorý umožňuje jednej osobe (splnomocniteľ) poveriť inú osobu (splnomocnenec) na vykonávanie určitých právnych úkonov v jej mene. V kontexte predaja nehnuteľnosti je splnomocnenie bežný spôsob, ako zabezpečiť, aby predaj prebehol hladko, aj keď sa splnomocniteľ nemôže osobne zúčastniť. Tento článok sa zameriava na platnosť, náležitosti a úskalia spojené so splnomocnením na predaj nehnuteľnosti, s cieľom poskytnúť komplexný prehľad pre všetkých, ktorí sa s touto problematikou stretávajú.

Vznik a druhy splnomocnenia

Podľa § 23 Občianskeho zákonníka, zastúpenie vzniká na základe zákona, rozhodnutia štátneho orgánu alebo dohody o plnomocenstve. Rozlišujeme teda:

1. Zákonné zastúpenie: Vzniká priamo zo zákona alebo na základe rozhodnutia súdu či iného štátneho orgánu.
2. Zmluvné zastúpenie (dohoda o plnomocenstve): Vzniká na základe dohody medzi splnomocniteľom a splnomocnencom. Občiansky zákonník nazýva takúto zmluvu dohodou o plnomocenstve (§ 23).

Náležitosti splnomocnenia na predaj nehnuteľnosti

Občiansky zákonník ani zákon č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnosti (Katastrálny zákon) neobsahujú presné požiadavky na obsah plnej moci. Aplikačná prax katastrálnych odborov však často vyžaduje, aby v plnej moci bola presne špecifikovaná nehnuteľnosť, ktorá sa má stať predmetom prevodu alebo zálohu. Najvyšší súd SR sa k tejto praxi priklonil vo svojom rozsudku zo dňa 11.10.2011, sp. zn.

Pre prípad uzatvorenia scudzovacej zmluvy v zastúpení sa preto odporúča označiť všetky plné moci alebo dohody o splnomocnení na konkrétne úkony ku konkrétnej nehnuteľnosti. V praxi sa tiež stretávame s požiadavkou na rovnaké označenie/identifikáciu splnomocnenca, aké vyžaduje katastrálny zákon pri zmluvných stranách v zmysle jeho § 42 ods.

Je dôležité si uvedomiť, že prax jednotlivých katastrálnych odborov nie je jednotná.

Prečítajte si tiež: Vzor splnomocnenia ÚPSVaR

Generálne splnomocnenie vs. špecifické splnomocnenie

Problematické sa zdá použitie generálnych plných mocí, kde splnomocniteľ splnomocňuje splnomocnenca na všetky právne úkony, bez akejkoľvek bližšej špecifikácie. V týchto prípadoch katastrálne odbory často prerušujú vkladové konanie z dôvodu neurčitosti plnej moci a požadujú jej doplnenie.

Aj napriek tomu, že ide o generálne plnomocenstvo na všetky právne úkony, je vhodné vymedziť v ňom, na aké právne úkony by sa nemalo vzťahovať, pretože je ľahko zneužiteľné.

Odvolanie splnomocnenia

Odvolanie splnomocnenia vykonáva splnomocniteľ. Je dôležité, aby bolo odvolanie splnomocnenia uskutočnené preukázateľným spôsobom a doručené splnomocnencovi.

Overenie podpisu na splnomocnení

Podpis na splnomocnení musí byť úradne osvedčený, ak sa osvedčenie podpisu vyžaduje podľa § 42 ods. 3 Katastrálneho zákona. Ak potrebujete overiť podpis imobilnej osoby alebo sa nemôžete dostaviť do notárskeho úradu pre iné dôvody, notár vypracuje splnomocnenie a vykoná overenie podpisu doma alebo tam, kde je potrebné v rámci služby - Mobilná kancelária.

Ak potrebujete konať za osobu, ktorá je slepá (nevidomá), hluchá (nepočujúca), nemôže hovoriť (nemá) a ide o trvalý alebo dočasný hendikep, alebo osobu, ktorá z nejakého iného dôvodu nemôže čítať, písať, nepočuje alebo nehovorí, notár vám vypracuje splnomocnenie na konkrétny právny úkon alebo generálne splnomocnenie. Tieto vypracuje vo forme notárskej zápisnice. K jej spísaniu je potrebná prítomnosť dvoch svedkov prípadne dôverníka.

Prečítajte si tiež: Rodičovský príspevok a splnomocnenie

Splnomocnenie a schôdza vlastníkov bytov

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže v listinnej podobe, s úradne osvedčeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala. Súčasťou splnomocnenia musí byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach, ak nejde o splnomocnenie na konanie v celom rozsahu práv a povinností vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome. Splnomocnená osoba sa originálom splnomocnenia preukazuje na začiatku schôdze vlastníkov rade alebo zástupcovi vlastníkov alebo na požiadanie aj vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome. Kandidáti na volené funkcie v spoločenstve a na funkciu zástupcu vlastníkov nemôžu byť splnomocnení iným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome, ak ide o hlasovanie o ich voľbe.

Predkupné právo a splnomocnenie

V zmysle ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka majú spoluvlastníci pri prevode spoluvlastníckeho podielu zákonné predkupné právo. To znamená, že spoluvlastník prevádzajúci svoj spoluvlastnícky podiel je povinný ponúknuť ho najskôr ostatným spoluvlastníkom tzv. ponukou na odkúpenie podielu. Splnomocnenie na predaj nehnuteľnosti by malo zohľadňovať aj túto skutočnosť.

Doklady potrebné k predaju nehnuteľnosti

Pri predaji nehnuteľnosti budete potrebovať:

• Občiansky preukaz alebo iný doklad totožnosti.
• Nadobúdacia zmluva (v prípade predaja bytu).
• Súhlas všetkých spoluvlastníkov (ak nehnuteľnosť vlastnia aj iní spoluvlastníci).
• Potvrdenie o veku domu (ak kupujúci použije hypotekárny úver).
• Potvrdenie o neexistencii nedoplatkov týkajúce sa mesačných zálohových platieb.
• Kvitancia vydaná bankou po splatení zostatku istiny hypotekárneho úveru (ak je nehnuteľnosť zaťažená hypotékou).
• Súhlas exekútora s prevodom nehnuteľnosti (ak je nehnuteľnosť zaťažená exekúciou).
• Súhlas ŠFRB s predajom nehnuteľnosti a potvrdenie o zostatku úveru ŠFRB (ak je celý dom zaťažený úverom ŠFRB).
• Súhlas ŠFRB so záložným právom banky ako druhej v poradí (ak kupujúci použije hypotekárny úver a dom je zaťažený úverom ŠFRB).
• Energetický certifikát nehnuteľnosti.
• Aktuálny list vlastníctva.

Splnomocnenie na uzavretie kúpnej zmluvy

Splnomocniť na uzavretie kúpnej zmluvy môže tak kupujúci, ako aj predávajúci. Splnomocnenie na uzavretie kúpnej zmluvy musí obsahovať presné označenie nehnuteľnosti, ktorá bude predmetom prevodu. Malo by obsahovať aj kúpnu cenu a spôsob jej odovzdania. Podpis na splnomocnení musí byť úradne osvedčený a musí byť prílohou kúpnej zmluvy alebo byť s ňou neoddeliteľne spojené, a to s každým jej exemplárom.

Prečítajte si tiež: Sociálna poisťovňa: Splnomocnenia a formuláre prehľadne

tags: #splnomocnenie #na #predaj #nehnuteľnosti #platnosť