Splnomocnenie na Prevod Nehnuteľnosti: Katastrálny Bulletin a Vzor v Praxi

Elektronizácia justície napreduje, hoci jej realizácia je zatiaľ polovičná. Zavedenie zaručeného elektronického podpisu (ZEP) do advokátskej praxe prináša svoje výhody, no stretáva sa aj s problémami. Tento článok sa zameriava na využitie ZEP v konaniach pred správou katastra (katastrálne konanie), na živnostenskom registri a pri všeobecných podaniach na súdy, s dôrazom na katastrálne konanie.

Elektronické Katastrálne Konanie a ZEP

Katastrálny zákon (KZ) umožňuje elektronické konanie od novely č. 103/2010. Návrh v elektronickej podobe sa zasiela cez epodateľňu na príslušný katastrálny úrad, ktorý po verifikácii podpisu zašle návrh na správu katastra. Po doručení správa katastra zašle navrhovateľovi potvrdenku a výzvu na zaplatenie správneho poplatku. Poplatok je možné zaplatiť prevodom alebo kolkami. Návrh sa považuje za podaný až po zaevidovaní správou katastra.

Problémy a Polemiky pri Elektronickom Podávaní

V praxi sa vyskytujú polemiky ohľadom momentu doručenia. Domnievam sa, že za moment doručenia by sa mal považovať už moment, kedy katastrálny úrad podanie prijal. Tiež sa vytvára otázka, prečo je nutné podanie najprv zaslať na katastrálny úrad a tento ho následne prepošle príslušnej správe katastra. Zasielanie priamo na konkrétnu správu katastra by som považoval za minimálne praktickejšie a bez časovej straty.

Správa katastra posudzuje podanie podľa § 30, ods. 4 KZ a náležitosti príloh. Tu však nastávajú problémy spôsobené rôznym výkladom právnych noriem, najmä pri prevode bytu alebo nebytového priestoru.

Vyhlásenie o Nedoplatkoch a Jeho Elektronické Podanie

Pri prevode bytu alebo nebytového priestoru sa vyžaduje vyhlásenie podľa § 5, ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ZVB). Toto potvrdenie vystavuje predseda spoločenstva vlastníkov bytov alebo správca (SVB). Podľa § 23 ods.2 KZ pri elektronickom podaní musia byť všetky prílohy podané v elektronickej podobe a podpísané zaručeným elektronickým podpisom; ak sa v písomnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá zaručený elektronický podpis opatrený časovou pečiatkou.

Prečítajte si tiež: Vzor splnomocnenia ÚPSVaR

V praxi advokát toto potvrdenie naskenuje, podpíše svojím ZEPom a zašle. Správa katastra však konanie preruší a vyzve na predloženie listiny v papierovej forme, pretože vyhlásenie nie je podpísané ZEPom vyhotoviteľa (správcu alebo predsedu SVB). Tým pádom je navrhovateľ nútený dodať toto potvrdenie v papierovej forme a už sa nejedná o rýdzo elektronické podanie, ale o tzv. kombinované podanie. Takto účastník okrem straty výhody pohodlnosti elektronického zaslania návrhu stráca aj výhodu úľavy na správnom poplatku, lebo je mu dorubený poplatok do sumy 66 €.

Tvrdím ale, že postup správy katastra pri posudzovaní vyhlásenia o nedoplatkoch, prerušení konania a následného dorubenia správneho poplatku je nesprávny, nemá oporu v zákone a je voči advokátom a ich klientom diskriminujúci.

Argumentácia Proti Postupu Správy Katastra

Uvedené potvrdenie je podľa § 5, ods. 2. ZVB prílohou k zmluve a nie prílohou k návrhu na vklad. Ak je zmluva vyhotovená advokátom vo forme autorizovanej zmluvy, správa katastra ju zmysle § 31 ods. 2 KZ posudzuje iba z pohľadu súladu s katastrálnym operátom a splnenia procesných podmienok. Vyhlásenie správcu alebo predsedu SVB v zmysle § 5 ods. 2 cit. zák., netvorí prílohu k návrhu na vklad, ale prílohu k zmluve. Správa katastra neskúma hmotnoprávne podmienky platnosti zmluvy a nemá na takéto skúmanie oprávnenie.

Ďalší argument správy katastra sa odvoláva na Záznam z porady vedúcich právnych odborov katastrálnych úradov zo dňa 11.11.2011, ktorý uvádza, že v prípade advokátskej zmluvy musí byť prehlásenie od správcu vybavené ZEPom správcu. Tvrdím, že takýto výklad a „dohodnutie sa" nemôže byť pre správy katastra právne záväzné. Zákon jasne hovorí, čo má príslušná správa katastra skúmať v prípade ak je zmluva autorizovaná advokátom a je aj opatrená jeho ZEPom. Uvedené tvrdenie vedúcich právnych odborov nekorešponduje so zákonom a skutočne takýto postup diskriminuje advokáta a jeho klienta. Dalo by sa povedať, že tu môže dochádzať k svojvoľnému rozšíreniu právomoci správy katastra a k porušeniu zákona.

Splnomocnenie a Jeho Elektronické Podanie

Účastník zmluvy (prevod akejkoľvek nehnuteľnosti) splnomocnil advokáta, ktorý vyhotovil autorizovanú zmluvu aj na podanie návrhu na vklad. Správa katastra konanie prerušila a vyzvala účastníka na dodania plnomocenstva v papierovej podobe a argumentovaním, že nie je podpísané ZEPom splnomocniteľa a že dochádza k svojvoľnému rozširovaniu právomocí advokáta. Uvedený postup opäť nekorešponduje so zákon.

Prečítajte si tiež: Rodičovský príspevok a splnomocnenie

Uvedené plnomocenstvo je prílohou k návrhu podľa § 30, ods. 5, písm. d KZ a je vyhotovené v elektronickej podobe. Pre takúto prílohu platia náležitosti elektronického podania a tieto sú rovnaké ako pri písomnom podaní. V § 32, ods.2 KZ je uvedené, že pri elektronickom podaní musia byť všetky prílohy podané v elektronickej podobe a podpísané zaručeným elektronickým podpisom; ak sa v písomnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá zaručený elektronický podpis opatrený časovou pečiatkou. Pri písomnom podaní sa dané plnomocentvo predkladá bez nutnosti osvedčovať podpisy strán. Teda v elektronickej forme stačí ak je podpísané len ZEPom, bez nutnosti časovej pečiatky (nevyžaduje sa totiž osvedčenie podpisu).

Príloha - plnomocenstvo spĺňalo teda zákonom dané podmienky tj. bolo v elektronickej forme a bolo podpísané ZEPom advokáta. I napriek tomu správa katastra konanie prerušila a vyzvala na doplnenie v papierovej forme s použitím vyššie uvedených argumentov. V danom ustanovení KZ a ani v inom zákon sa vôbec nespomína, že čím ZEPom má byť príloha k návrhu podpísaná.

Ak by sa uvedené postupy aplikovali v praxi naďalej a dané ustanovenia by si správa katastra takto nesprávne vykladala, žiadna príloha k návrhu (napr. kvitancia, GP, vzdanie sa zál. práva, a pod.), ktorú by fyzicky nevyhotovil (nenapísal) advokát by nemohla byť správe katastra doručená elektronicky, ale len papierovo. Žiaden z tých, čo prílohu k návrhu môže vytvoriť (napr. banka, záložný veriteľ, a pod.) ju nevytvorí elektronicky a nepodpíše vlastným ZEPom, nakoľko ním nedisponuje. Tento postup by znemožňoval využiť zákonom dané výhody elektronického podania a najmä teda úľava na správnom poplatku.

Riešenie Problémov s Vyhlásením a Splnomocnením

Problém splnomocnenia sa dá vyriešiť tak, že v texte zmluvy (ktorú vypracuje a autorizuje advokát) bude ustanovenie o splnomocnení advokáta a teda bude tvoriť jej neoddeliteľnú súčasť. To isté sa dá urobiť aj s vyhlásením o nedoplatkoch. Toto advokát pripojí k zmluve a vytvorí v oboch prípadoch len jeden elektronický súbor, ktorý podpíše svojím ZEPom.

Alternatívne Možnosti Prevodov Nehnuteľností a Starostlivosti

V súčasnosti vlastníci nehnuteľností často premýšľajú, komu nehnuteľnosť odkázať a ako sa zabezpečiť pre prípad staroby. Existuje viacero zmluvných typov a právnych možností, ktoré je možné využiť.

Prečítajte si tiež: Sociálna poisťovňa: Splnomocnenia a formuláre prehľadne

Závet

Závet je jednostranný právny úkon, ktorým poručiteľ nakladá so svojím majetkom pre prípad smrti. Môže rozhodnúť o celom majetku alebo jeho časti. Závet musí byť zriadený v zákonom ustanovenej forme a rešpektovať právo neopomenuteľných dedičov. Nevýhodou je neistota osoby, ktorá sa stará o poručiteľa, ohľadom obsahu závetu.

Zaopatrovacia Zmluva

Zaopatrovacia zmluva je inominátna zmluva uzatváraná podľa § 51 Občianskeho zákonníka. Predmetom zmluvy môže byť prevod nehnuteľnosti a záväzok povinnej osoby zaopatriť druhú zmluvnú stranu (napr. poskytnúť stravu, ošatenie, lieky, pomoc v starobe a chorobe).

Darovacia Zmluva s Vecným Bremenom

Ďalšou možnosťou je darovacia zmluva, ktorá súčasne obsahuje zmluvu o zriadení vecného bremena, konkrétne právo darcu bývať v darovanej nehnuteľnosti až do smrti. Zmluvné strany môžu špecifikovať, ktoré miestnosti môže oprávnený z vecného bremena užívať.

Vrátenie Daru

Podľa § 630 Občianskeho zákonníka, darca sa môže domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy.

Kumulatívne Zmluvy

Zmluvné strany môžu uzatvárať kumulatívne zmluvy obsahujúce darovaciu a zaopatrovaciu zmluvu, niekedy označené aj ako darovacia zmluva zaopatrovacia. Zákonná požiadavka bezplatnosti darovacej zmluvy je splnená vtedy, ak obdarovanému nevzniká nijaká právna povinnosť poskytnúť za dar majetkovú hodnotu.

Pri rozhodovaní o zmluve, ktorou si chce osoba zabezpečiť opateru a pomoc pre prípad staroby alebo choroby, je vhodné konzultovať vhodný zmluvný typ s advokátom alebo notárom.

Zúženie Bezpodielového Spoluvlastníctva Manželov (BSM)

Zúženie BSM umožňuje Občiansky zákonník. Týkať sa môže aktív aj pasív. Dohoda o zúžení BSM musí mať formu notárskej zápisnice. Zúženie BSM sa môže vzťahovať len na usporiadanie práv a povinností do budúcna. Dohoda o zúžení BSM týkajúca sa nehnuteľností nadobúda účinky až vkladom do katastra nehnuteľností. Zúžením BSM však práva a povinnosti k veciam uvedeným v dohode nadobudne už len jeden z manželov.

Splnomocnenie

Zastúpenie vzniká na základe zákona, rozhodnutia štátneho orgánu alebo dohody o plnomocenstve. Pri uzavieraní scudzovacej zmluvy a katastrálnom konaní je potrebné venovať pozornosť formálnym a obsahovým náležitostiam plnej moci. Odporúča sa označovať všetky plné moci alebo dohody o splnomocnení na konkrétne úkony ku konkrétnej nehnuteľnosti.

tags: #splnomocnenie #na #prevod #nehnuteľnosti #katastrálny #bulletin