Splnomocnenie pri podpise záložnej zmluvy: Vzor, náležitosti a praktické rady

Splnomocnenie je dôležitý právny nástroj, ktorý umožňuje jednej osobe (splnomocniteľovi) poveriť inú osobu (splnomocnenca) na konanie v jej mene v určitých záležitostiach. V kontexte nehnuteľností a záložných zmlúv je táto téma obzvlášť relevantná. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na splnomocnenie pri podpise záložnej zmluvy, vrátane vzorov, náležitostí a praktických rád.

Čo je splnomocnenie?

Splnomocnenie (alebo aj plnomocenstvo, plná moc) je oprávnenie, ktoré dáva jednej osobe (splnomocnencovi) právo konať v mene inej osoby (splnomocniteľa) v uvedenej záležitosti. Splnomocniteľ je ten, kto udeľuje plnomocenstvo, a splnomocnenec je ten, kto ho prijíma. Zastúpenie vzniká na základe zákona alebo rozhodnutia štátneho orgánu, alebo na základe dohody o plnomocenstve.

Druhy zastúpenia

Podľa toho rozlišujeme:

1. Zákonné zastúpenie, ktoré vzniklo priamo zo zákona alebo na základe rozhodnutia súdu či iného štátneho orgánu.
2. Zmluvu, ktorou sa zakladá právny vzťah zastúpenia. Občiansky zákonník nazýva takúto zmluvu dohodou o plnomocenstve (§ 23).

Druhy plnomocenstiev

• Generálna plná moc (Všeobecné plnomocenstvo): Oprávňuje splnomocneného na viacero alebo akékoľvek právne úkony v mene splnomocniteľa, ktoré neodporujú právnemu poriadku. Zastúpení všeobecné oprávnenie využívajú často pri dlhodobej neprítomnosti.
• Osobitné plnomocenstvo: Plnomocenstvo s vymedzenými právnymi úkonmi alebo vzťahujúce sa len na konkrétnu záležitosť.
• Plnomocenstvá podľa doby trvania: Môžeme rozlíšiť podľa doby ich trvania.

Vzor plnomocenstva na nakladanie s nehnuteľnosťou

Vzor plnomocenstva môže využiť vlastník nehnuteľnosti v prípade, ak je potrebné, aby ho zastúpila iná osoba/osoby pri úkonoch týkajúcich sa nehnuteľností. Môže ísť napríklad o zastupovanie vlastníka pri zmene vlastníka nehnuteľnosti (predaj, darovanie nehnuteľnosti), či pri riešení prenájmu nehnuteľnosti zastupujúc jej vlastníka a podobne. Náš vzor sa týka zastupovania splnomocniteľa fyzickej osoby a konania za splnomocniteľa v celom rozsahu práv a povinností splnomocniteľa ako vlastníka rodinného domu a pozemku.

Náležitosti plnomocenstva

Každé plnomocenstvo musí byť v súlade s § 31 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej ako „Občiansky zákonník“).

Prečítajte si tiež: Vzor splnomocnenia ÚPSVaR

• Údaje o splnomocniteľovi: Meno, priezvisko, dátum narodenia a adresa trvalého pobytu.
• Údaje o splnomocnencovi: Obdobne ako pri splnomocniteľovi - meno, priezvisko, dátum narodenia a adresa.
• Predmet a rozsah splnomocnenia: Presne vymedzené úkony, ktoré môže splnomocnenec vykonávať (napr. podpisovanie zmlúv, zastupovanie na úradoch, správa účtu).
• Osobitné údaje: V určitých prípadoch, keď osobitný zákon kladie veľký dôraz na formu právneho úkonu, sa odporúčajú aj ďalšie údaje.
• Podpis splnomocniteľa: Podpis osoby, ktorá plnomocenstvo udeľuje, v súlade s § 40 ods.
• Ďalšie osoby: Plnomocenstvo sa môže udeliť aj viacerým splnomocnencom. Vtedy je potrebné určiť, či môžu konať samostatne alebo len spoločne na základe plnomocenstva. Ak to splnomocniteľ neurčí, platí, že musia konať spoločne, v zmysle § 31 ods. 3 Občianskeho zákonníka.

Splnomocniteľom a splnomocnencom nemôže byť osoba, ktorá nemá spôsobilosť na vykonanie právnych úkonov uvedených v obsahu plnomocenstva (napr. z dôvodu veku - maloletí, alebo z dôvodu, že táto osoba má obmedzenú spôsobilosť na tieto právne úkony). Vychádza to predovšetkým z § 31 ods. 4 Občianskeho zákonníka.

Forma plnomocenstva

Ak je potrebné, aby sa právny úkon urobil v písomnej forme, musí sa plnomocenstvo udeliť písomne. Písomná forma plnomocenstva sa vyžaduje aj v nadväznosti na osobitné predpisy, ktoré upravujú právne úkony týkajúce sa nakladania s nehnuteľnosťami, ktoré sú spravidla písomné.

Príklady použitia plnomocenstva pri nakladaní s nehnuteľnosťou

• Prevod nehnuteľnosti.
• Zastupovanie povinného z predkupného práva.
• Zastupovanie povinného v prípade vzniku vecného bremena alebo oprávneného pri zániku vecného bremena.
• Zastupovanie spoluvlastníka pri podpise zmluvy o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva nehnuteľnosti alebo pri vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov - v zmysle § 30 ods. 4 písm. c) a § 42 ods.
• Oprava údajov o viacnásobnom vlastníctve nehnuteľnosti v zmysle § 59 ods. 2 písm.
• Zastupovanie vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na schôdzi vlastníkov, v zmysle § 14 ods.

Podpis splnomocnenca

Splnomocnenec nemusí plnomocenstvo podpisovať, nakoľko plnomocenstvo je jednostranný právny úkon splnomocniteľa. Ak by však splnomocniteľ a splnomocnenec uzatvorili dohodu o splnomocnení, vyžadoval by sa podpis oboch - aj splnomocniteľa, aj splnomocnenca. Vychádzame pritom z § 5a ods. 4 zákona č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa a o zmene zákona Slovenskej národnej rady č. 372/1990 Zb.

Overenie plnomocenstva

Požiadavka na overenie splnomocnenia závisí od konkrétneho prípadu a od požiadaviek zákona, inštitúcie alebo osoby, ktorej má byť splnomocnenie predložené. Upozorňujeme, že sa overuje len podpis splnomocniteľa.

• Notár: Notár je oprávnený overiť podpis na splnomocnení. Podpis môže overiť priamo notár alebo notárom poverený pracovník. Osvedčenie jedného podpisu u notára stojí 4,80 eur s DPH.
• Matrika: Matrika môže overiť podpis na splnomocnení, ak je splnomocniteľ fyzická osoba. Vzor tohto splnomocnenia nájdete na oficiálnej stránke Ministerstva vnútra Slovenskej republiky.

Splnomocnenie a záložné zmluvy

Pred rokom 2014 bolo možné podpisovať záložné zmluvy v banke aj na základe plnej moci. V súlade s právnou úpravou účinnou od 01.05.2014 (§ 5a ods. 4 zákona č. 250/2007 Z.z. o ochrane spotrebiteľa) je právny úkon, ktorým spotrebiteľ splnomocňuje tretiu osobu na uzavretie dohody o zabezpečení splnenia záväzku spotrebiteľa zo spotrebiteľskej zmluvy v mene spotrebiteľa, neplatný. V prípade, že je záložcom právnická osoba, môže konateľ splnomocniť inú osobu na podpis záložnej zmluvy.

Prečítajte si tiež: Rodičovský príspevok a splnomocnenie

Splnomocnenie pri kúpe nehnuteľnosti s hypotékou

Ak kupujúci kupuje byt na hypotekárny úver nie je vždy nevyhnutné, aby bol pri podpise úverových zmlúv osobne.

• Ak predávate byt a žijete v zahraničí: Na Slovensko nemusíte osobne prísť jedine v prípade, že na predávanom byte nemáte žiaden úver a súčasne kupujúci chce kúpiť Váš byt v hotovosti. V takomto prípade postačí ak máte splnomocnenie na predaj bytu, na ktorom si Váš podpis overíte v zahraničí. Kúpne zmluvy tak potom už za Vás podpíše Váš splnomocnenec.
• Ak Váš kupujúci chce kúpiť byt pomocou hypotekárneho úveru: Musíte sa dostaviť na Slovensko osobne. V tomto prípade musíte ako majiteľ bytu osobne podpísať záložné zmluvy. Podľa zákona nie je možné, aby záložné zmluvy podpísal splnomocnenec.

Postup pri kúpe nehnuteľnosti s hypotékou na diaľku

1. Kontaktovanie banky/finančného poradcu: Kupujúci sa v prvom rade skontaktuje so svojou bankou alebo finančným poradcom.
2. Podpis žiadosti o úver: Stačí ak ju podpíše v zahraničí a odošle poštou späť na Slovensko aj s potvrdením o príjme a pod. Všetko musí byť vypísané a podpísané modrým perom.
3. Podpis úverových zmlúv: Potom ako je žiadosť o úver schválená musí kupujúci podpísať úverové zmluvy s bankou. Tie mu môže banka opäť zaslať poštou do zahraničia.
4. Podpis kúpnej zmluvy: Dokumenty pošle späť spolu aj s podpísanou kúpnou zmluvou. Na kúpnych zmluvách sa podpis kupujúceho nemusí overovať.
5. Overenie podpisu predávajúceho: Vy už len zoberiete kúpne zmluvy k notárovi. Ten overí Váš podpis a odovzdáte jednu zmluvu hypotekárnej banke spolu aj s podpísanými úverovými zmluvami od kupujúceho.

Takto je možné získať peniaze za predaj bytu cez hypotekárny úver aj keď kupujúci osobne nedôjde na Slovensko.

Splnomocnenie pre úverové zmluvy

Kupujúci môže tiež na úkony spojené s podpisom úverových a kúpnych zmlúv splnomocniť jemu blízku osobu. Splnomocnenie pre úverové zmluvy si pripravujú banky samotné. Čo sa týka splnomocnenia pre podpis úverových zmlúv, každá banka má svoj predpísaný vzor splnomocnenia. Je dobré ak ich podpíše kupujúci osobne, pokiaľ je ešte na Slovensku, keď robí obhliadky bytov. Na podpis kúpnych zmlúv potrebuje kupujúci samostatné splnomocnenie, ktoré je vyšpecifikované konkrétne na kúpu Vášho bytu. To sa môže podpísať aj v zahraničí opäť cez veľvyslanectvo či notára s apostille.

Ďalšie splnomocnenia pri predaji bytu

Ak sa pripravujú splnomocnenia a je predpoklad, že kupujúci nebude dlhodobejšie na Slovenku po predaji bytu, je dobré myslieť dopredu aj na ostatné náležitosti spojené s predajom. Splnomocnenie sa dá urobiť aj na prepis energií, prihlásenie sa u bytového správcu či nahlásenie sa na platenie miestnych daní a odpadu.

Špecifické situácie a rady

• Darovacia zmluva: Je možné splnomocniť tretiu osobu na návrh na vklad priamo v darovacej zmluve. Splnomocnenie môže byť súčasťou iného právneho úkonu, napr. zmluvy o prevode nehnuteľnosti. Pre každý prípad len pre úplnosť uvediem, že by bolo vhodné, ak by zmluva obsahovala aj podpis splnomocnenca.
• Nejasnosti v plnomocenstve: Ak ide o generálne plnomocenstvo, malo by byť dostatočne konkrétne, aby nemohlo dochádzať k nejasnostiam. Formulácia typu „všetky právne úkony potrebné na prevod vlastníctva“ je dostatočne určitá a nevyvoláva žiadne pochybnosti.
• Problémy s katastrom: Pri uzavieraní scudzovacej zmluvy a následnom katastrálnom konaní je potrebné venovať zvýšenú pozornosť nielen formálnym, ale aj obsahovým náležitostiam plnej moci. V týchto prípadoch katastrálne odbory prerušujú vkladové konanie z dôvodu neurčitosti plnej moci a požadujú jej doplnenie.
• Kúpa bytu od partnera: V tomto prípade môžete splnomocniť inú osobu na podpis kúpnej zmluvy a podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností.

Aplikačná prax a katastrálny zákon

Aplikačná prax si v niektorých prípadoch vytvára riešenia, ktoré možno nie úplne jednoznačne vyplývajú z právnej úpravy, ale sú nejakým spôsobom viac kompatibilné s praktickými potrebami spoločenského života. Požiadavky katastrálnych odborov na znenie a podobu plnej moci sú jedným z príkladov. Podľa § 30 ods. 5 katastrálneho zákona, prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, v dvoch vyhotoveniach. Ďalšími prílohami je dohoda o splnomocnení, ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom; podpis splnomocniteľa musí byť osvedčený, ak sa osvedčenie podpisu vyžaduje podľa § 42 ods. 3.

Prečítajte si tiež: Sociálna poisťovňa: Splnomocnenia a formuláre prehľadne

Financovanie na diaľku

Financovanie s využitím hypotekárneho úveru je možné aj „na diaľku“. V nejednom prípade sa zmluvné strany dokonca nikdy nestretnú, keďže niektorá je zastúpená splnomocnencom.

tags: #splnomocnenie #pri #podpise #záložnej #zmluvy #vzor