Spoločná Nehnuteľnosť v Kontexte Zákona č. 97/2013 Z. z. o Pozemkových Spoločenstvách

Spoločná nehnuteľnosť predstavuje špecifickú formu vlastníctva, ktorej právna úprava sa odlišuje od štandardného podielového spoluvlastníctva. Jej existencia je hlboko zakorenená v historickom vývoji pozemkového vlastníctva na území Slovenska a je upravená zákonom č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách. Tento článok sa zameriava na podrobné preskúmanie spoločnej nehnuteľnosti v kontexte uvedeného zákona, jej historické pozadie, charakteristické črty, ako aj práva a povinnosti vlastníkov.

Historické Korene Spoločnej Nehnuteľnosti

Urbárske vzťahy, ktoré položili základ pre vznik spoločnej nehnuteľnosti, siahajú do 18. a 19. storočia. Tereziánske a jozefínske reformy umožnili roľníkom získať vlastnícke alebo spoluvlastnícke práva k pôde, ktorú dovtedy len užívali. Najčastejšie sa to týkalo pasienkov a lesov. Podobný princíp fungoval aj v komposesorátoch, čo boli združenia šľachtických rodín, ktoré spoločne vlastnili rozsiahle lesné územia. Kolektívne vlastníctvo pretrvalo až do druhej polovice 20. storočia, pretože sa tieto formy vlastníctva nerozdelili medzi jednotlivých členov.

Po roku 1948 došlo k zoštátneniu týchto majetkov alebo k ich ponechaniu v právne nevysporiadanom stave, keďže riešenie vlastníckych vzťahov k pôde nebolo v období socializmu prioritou. Až po zmene režimu v 90. rokoch sa pristúpilo k osobitnej právnej úprave, ktorá transformovala majetok niekdajších urbárskych a podielnických spoločenstiev do režimu spoločnej nehnuteľnosti. Pôvodne sa tento režim spravoval zákonom č. 181/1995 Z. z., ktorý bol neskôr nahradený zákonom č. 97/2013 Z. z. Zákonodarca zámerne rozhodol, že tieto pozemky nebudú podliehať Občianskemu zákonníku, ale osobitnému právnemu režimu.

Právna Úprava Spoločnej Nehnuteľnosti

Spoločná nehnuteľnosť je upravená predovšetkým v ustanoveniach § 8 až § 11 zákona č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách. Tento zákon definuje spoločenstvo ako zmluvný záväzok vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti alebo spoločne obhospodarovaných nehnuteľností. Zmluva o spoločenstve je základným dokumentom, ktorý upravuje vzájomné vzťahy medzi vlastníkmi.

Založenie Spoločenstva

Spoločenstvo sa zakladá zmluvou o pozemkovom spoločenstve, ktorú uzatvárajú vlastníci spoločnej nehnuteľnosti alebo vlastníci spoločne obhospodarovaných nehnuteľností. O založení spoločenstva rozhodujú vlastníci spoločnej nehnuteľnosti nadpolovičnou väčšinou hlasov počítanou podľa veľkosti spoluvlastníckych podielov alebo nadpolovičnou väčšinou hlasov počítanou podľa veľkosti spoluvlastníckych podielov na jednotlivých pozemkoch, ktoré sa majú stať spoločne obhospodarovanou nehnuteľnosťou. O založení spoločenstva a voľbe členov orgánov spoločenstva sa vyhotoví notárska zápisnica, ktorej súčasťou je prezenčná listina vlastníkov nehnuteľností alebo ich zástupcov prítomných na hlasovaní.

Prečítajte si tiež: Inšpirácie na svadobné dary: Originálne nápady

Názov spoločenstva musí obsahovať označenie „pozemkové spoločenstvo“ alebo skratku „pozem. spol.“ alebo „p. s.“.

Obsah Zmluvy o Spoločenstve

Zmluva o spoločenstve musí obsahovať:

• Názov a sídlo spoločenstva.
• Meno a priezvisko, trvalý pobyt a dátum narodenia, ak je členom spoločenstva fyzická osoba; názov a sídlo, ak je členom spoločenstva právnická osoba.
• Údaj, či ide o spoločenstvo vlastníkov spoločne obhospodarovaných nehnuteľností podľa § 2 ods. 1 písm. g).
• Druh činnosti spoločenstva podľa § 19 ods. 1.
• Údaj, či spoločenstvo bude vykonávať podnikateľskú činnosť podľa § 19 ods. 1.
• Počet podielov spoločnej nehnuteľnosti, ktoré spravuje alebo s ktorými nakladá fond podľa § 10 ods. 1 a 2 alebo ktoré spravuje právnická osoba podľa § 10 ods. 6.
• Ďalšie skutočnosti podľa odseku 2, § 13 ods. 1 písm. d), § 13 ods. 4 a 5, § 15 ods. 8.
• Zoznam údajov o spoločnej nehnuteľnosti alebo o spoločne obhospodarovaných nehnuteľnostiach vo vlastníctve členov spoločenstva (ďalej len „zoznam nehnuteľností“) podľa § 18 ods. 2.

Zánik Spoločenstva

Spoločenstvo, ktoré sa zrušuje, môže vykonávať len úkony smerujúce k svojmu zániku. Spoločenstvo zaniká dňom výmazu z registra.

Charakteristické Črty Spoločnej Nehnuteľnosti

Spoločná nehnuteľnosť sa vyznačuje niekoľkými špecifickými črtami, ktoré ju odlišujú od bežného podielového spoluvlastníctva:

1. Nedeliteľnosť: Podľa § 8 ods. 1 zákona č. 97/2013 Z. z. spoločnú nehnuteľnosť nie je možné rozdeliť ako pozemok v podielovom spoluvlastníctve. Táto zásada je kľúčová pre zachovanie celistvosti a funkčnosti spoločnej nehnuteľnosti.
2. Viažúci sa podiel: Spoluvlastnícky podiel sa viaže na celú nehnuteľnosť, nie na jej konkrétnu časť.
3. Zrušenie spoluvlastníctva: Zrušenie spoluvlastníctva je možné len prostredníctvom pozemkových úprav podľa zákona č. 330/1991 Z. z.
4. Predkupné právo: Uplatňovanie predkupného práva sa líši od bežného podielového spoluvlastníctva. Vlastník nemusí ponúkať svoj podiel každému spoluvlastníkovi osobitne. Ponuku zabezpečuje výbor pozemkového spoločenstva zverejnením vhodným spôsobom.
5. Automatické členstvo: S vlastníctvom podielu automaticky vzniká členstvo v spoločenstve.
6. Možnosť oddelenia časti: Od pozemku alebo pozemkov patriacich do spoločnej nehnuteľnosti možno na základe rozhodnutia spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti na zhromaždení oddeliť novovytvorený pozemok (ďalej len „oddelená časť spoločnej nehnuteľnosti“). Oddelená časť spoločnej nehnuteľnosti prestáva byť spoločnou nehnuteľnosťou dňom zápisu v katastri nehnuteľností.
7. Výnos z predaja oddelenej časti: Výnos z predaja oddelenej časti spoločnej nehnuteľnosti je príjmom vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti, ktorí pristúpili k zmluve o prevode vlastníckeho práva k oddelenej časti spoločnej nehnuteľnosti.
8. Prevod podielu: Na prevod podielu na spoločnej nehnuteľnosti medzi spoluvlastníkmi spoločnej nehnuteľnosti sa nevzťahuje všeobecné ustanovenie o predkupnom práve, ak nejde o prevod podľa § 11 ods. Ak vlastník podielu na spoločnej nehnuteľnosti prevádza spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu, je povinný ho ponúknuť ostatným vlastníkom podielov na spoločnej nehnuteľnosti; podiel možno ponúknuť prostredníctvom výboru.

Podielové Spoluvlastníctvo vs. Spoločná Nehnuteľnosť

Pre lepšie pochopenie rozdielov medzi podielovým spoluvlastníctvom a spoločnou nehnuteľnosťou je vhodné ich porovnanie:

Prečítajte si tiež: Starostlivosť o dieťa po rozvode

Orgány Spoločenstva a Ich Kompetencie

Zákon č. 97/2013 Z. z. definuje orgány spoločenstva, ktoré zabezpečujú jeho riadne fungovanie a správu spoločnej nehnuteľnosti. Medzi hlavné orgány patria:

1. Zhromaždenie: Najvyšší orgán spoločenstva, ktorý rozhoduje o zásadných otázkach týkajúcich sa správy a obhospodarovania spoločnej nehnuteľnosti.
2. Výbor: Výkonný a štatutárny orgán spoločenstva, ktorý zabezpečuje bežný chod spoločenstva a zastupuje ho navonok.
3. Dozorná rada: Kontrolný orgán, ktorý dohliada na činnosť spoločenstva a prerokúva sťažnosti jeho členov.

Zhromaždenie

Najvyšším orgánom spoločenstva je zhromaždenie. Zasadnutie zhromaždenia zvoláva výbor najmenej raz za rok. Výbor je povinný pozvať na zasadnutie zhromaždenia najmenej 30 dní pred termínom zasadnutia zhromaždenia všetkých členov spoločenstva, fond, ak fond spravuje podiely na spoločnej nehnuteľnosti alebo spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti alebo s nimi nakladá, a správcu, ak správca vykonáva práva vlastníka k podielom na spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti. Výbor najmenej 25 dní pred termínom zasadnutia zhromaždenia uverejní oznámenie o zasadnutí zhromaždenia (ďalej len „oznámenie“) na obvyklom mieste uverejnenia, na svojom webovom sídle alebo v médiu s celoštátnou pôsobnosťou; obvyklé miesto uverejnenia určí spoločenstvo v stanovách.

Výbor v oznámení a pozvánke na zasadnutie zhromaždenia (ďalej len „pozvánka“) uvedie názov a sídlo spoločenstva, miesto, dátum a hodinu zasadnutia zhromaždenia, údaj, či ide o čiastkovú schôdzu alebo mimoriadne zasadnutie zhromaždenia, program zasadnutia zhromaždenia a poučenie o možnosti zúčastniť sa zasadnutia prostredníctvom zástupcu na základe splnomocnenia. Výbor môže v pozvánke uviesť, že ak na zasadnutí zhromaždenia nebude dostatočná účasť na to, aby sa dosiahlo rozhodnutie podľa § 15 ods. 2, považuje sa toto zasadnutie za prvú čiastkovú schôdzu; zároveň uvedie miesto, dátum a hodinu konania ďalších čiastkových schôdzí. Ak vlastník podielu na spoločnej nehnuteľnosti ponúka svoj podiel prostredníctvom výboru podľa § 9 ods. 8 alebo ak fond prevádza podiel vo vlastníctve štátu podľa § 11 ods.

Ak v pozvánke a v oznámení nie je uvedený bod programu zasadnutia zhromaždenia podľa odseku 7 písm. Výbor je povinný zvolať zasadnutie zhromaždenia, ak ho o to písomne požiadajú členovia spoločenstva, ktorých hlasy predstavujú aspoň štvrtinu hlasov všetkých členov spoločenstva, v termíne, ktorý navrhnú členovia spoločenstva.

Výbor môže rozhodnúť o uskutočnení zasadnutia zhromaždenia formou korešpondenčného hlasovania, ak to vyplýva zo zmluvy o spoločenstve alebo zo stanov. Výbor pripojí k pozvánke materiály, o ktorých má zhromaždenie rokovať, hlasovacie lístky a návratovú obálku a v pozvánke uvedie dátum, do ktorého má byť odoslaná návratová obálka s hlasovacím lístkom, a poučenie o spôsobe hlasovania a úprave hlasovacieho lístka.

Prečítajte si tiež: Podielové spoluvlastníctvo a jeho zrušenie

Zhromaždenie má právomoc:

• Voliť a odvolávať členov a náhradníkov členov orgánov spoločenstva uvedených v § 13 ods. 1 písm.
• Rozhodovať o oddelení časti spoločnej nehnuteľnosti podľa § 8 ods. 2.
• Rozhodovať o poverení spoločenstva konať vo veci nadobudnutia vlastníctva podielu na spoločnej nehnuteľnosti podľa § 9 ods. 11.

Nedodržaním lehoty na uverejnenie oznámenia alebo lehoty na zaslanie pozvánky podľa odseku 2 nie je dotknutá platnosť rozhodnutia zhromaždenia, ak rozhodlo podľa § 15 ods.

Každý člen spoločenstva má pri rozhodovaní zhromaždenia rovnaký pomer hlasov, aký mu patrí podľa pomeru účasti člena spoločenstva na výkone práv a povinností podľa § 9 ods. 4.

Zhromaždenie rozhoduje podľa § 14 ods. 7 písm. a), b), i) a j) nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých členov spoločenstva; o veciach podľa § 14 ods. 7 písm. c), f), g), h) a k) zhromaždenie rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov členov spoločenstva, ktorých podiely na spoločnej nehnuteľnosti nespravuje alebo s ktorými nenakladá fond podľa § 10 ods. 1 a 2 a ktorých podiely na spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti nespravuje alebo s ktorými nenakladá správca. O veciach podľa § 14 ods. 7 písm. d) a e) rozhodujú len vlastníci spoločnej nehnuteľnosti nadpolovičnou väčšinou všetkých hlasov; o oddelení časti spoločnej nehnuteľnosti podľa § 14 ods. 7 písm. d) na účel, na ktorý možno pozemok vyvlastniť podľa osobitných predpisov, sa rozhoduje len nadpolovičnou väčšinou hlasov tých vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti, ktorých podiely na spoločnej nehnuteľnosti nespravuje alebo s ktorými nenakladá fond podľa § 10 ods. 1 a 2.

Zhromaždenie môže zasadať formou čiastkových schôdzí, ak o tom rozhodne výbor, pričom čiastkové schôdze sú súčasťou jedného zasadnutia zhromaždenia. Program čiastkových schôdzí musí byť rovnaký. Každý člen spoločenstva môže hlasovať len na jednej z čiastkových schôdzí. Pri rozhodovaní sa sčítavajú hlasy odovzdané na všetkých čiastkových schôdzach. Na zvolávanie čiastkovej schôdze sa primerane vzťahuje § 14 ods.

Výbor môže zvolať mimoriadne zasadnutie zhromaždenia, ak sa hlasovania na zhromaždení nezúčastnia členovia spoločenstva, ktorí disponujú nadpolovičnou väčšinou hlasov podľa odseku 2. Na zvolanie mimoriadneho zasadnutia zhromaždenia sa primerane vzťahuje § 14 ods. 2 až 4 a 6. Na mimoriadnom zasadnutí zhromaždenia zhromaždenie rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov prítomných členov spoločenstva. Zhromaždenie nemôže na mimoriadnom zasadnutí rozhodovať o veciach podľa § 14 ods. 7 písm.

Výbor

Výbor je výkonným a štatutárnym orgánom spoločenstva. Zastupuje členov spoločenstva, okrem členov spoločenstva podľa § 10 ods. Uzatvára v mene spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti zmluvu o prevode vlastníctva podielu na spoločnej nehnuteľnosti podľa § 9 ods. 8.

Výbor má najmenej troch členov. Rokovanie výboru organizuje a riadi predseda spoločenstva. Výbor zodpovedá za svoju činnosť zhromaždeniu. Ak zo zmluvy o spoločenstve alebo zo stanov nevyplýva niečo iné, za výbor koná navonok predseda spoločenstva. Členovi výboru možno priznať za výkon jeho funkcie odmenu.

Dozorná Rada

Dozorná rada kontroluje činnosť spoločenstva a prerokúva sťažnosti jeho členov. Má najmenej troch členov. Počet členov dozornej rady, ktorí nie sú členmi spoločenstva, musí byť menší ako počet členov dozornej rady, ktorí sú členmi spoločenstva. Na čele dozornej rady stojí predseda dozornej rady. Členovi dozornej rady možno priznať za výkon jeho funkcie odmenu.

Dozorná rada má právo zvolať zasadnutie zhromaždenia, ak dochádza alebo už došlo k bezdôvodnému zníženiu majetku spoločenstva alebo ak je podozrenie, že došlo k porušeniu tohto zákona alebo iných všeobecne záväzných právnych predpisov, alebo k porušeniu zmluvy o spoločenstve alebo stanov; dozorná rada má v takom prípade povinnosti výboru podľa § 14 ods. 2 až 4 a 6. Dozorná rada zvolá zasadnutie zhromaždenia, ak ju o to požiada splnomocnený zástupca členov spoločenstva podľa § 14 ods. 5.

Dozorná rada, ktorej uplynulo funkčné obdobie a nie je zvolená nová dozorná rada, a dozorná rada, ktorá nemá počet členov podľa odseku 2 a na uvoľnené miesto nenastúpil náhradník, až do zvolenia novej dozornej rady alebo člena dozornej rady môže vykonávať len oprávnenia podľa odseku 5 a kontrolovať činnosť výboru podľa § 16 ods. 1.

Zoznam Členov a Nehnuteľností

Spoločenstvo vedie zoznam členov podľa údajov katastra nehnuteľností. Do zoznamu členov sa zapisuje meno, priezvisko, trvalý pobyt a dátum narodenia fyzickej osoby, názov, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby, pomer účasti člena spoločenstva na výkone práv a povinností vyplývajúcich z členstva v spoločenstve, dátum vzniku členstva v spoločenstve, právny predchodca člena spoločenstva a dátum zápisu do zoznamu členov. Spoločenstvo vedie zoznam nehnuteľností.

Do zoznamu členov a do zoznamu nehnuteľností sa zapisujú zmeny evidovaných skutočností vrátane zmien v členstve spoločenstva a zmien údajov o spoločnej nehnuteľnosti alebo spoločne obhospodarovaných nehnuteľnostiach. Členovia spoločenstva, fond a správca sú povinní všetky zmeny evidovaných skutočností nahlásiť spoločenstvu do dvoch mesiacov odo dňa ich vzniku. Člen spoločenstva, fond a správca majú právo nahliadnuť do zoznamu členov a do zoznamu nehnuteľností, žiadať o výpisy z nich a robiť si z nich výpisy.

Zápis do Registra

Spoločenstvo je do 30 dní odo dňa rozhodnutia zhromaždenia podľa § 14 ods. 7 písm. povinné podať návrh na zápis údajov do registra. Spoločenstvo môže od člena spoločenstva, fondu alebo správcu požadovať úhradu skutočných nákladov nevyhnutných na vyhotovenie kópií dokladov podľa odseku 2; to sa primerane vzťahuje aj na vyhotovenie výpisu zo zoznamu členov a zo zoznamu nehnuteľností podľa § 18 ods. 4 písm.

Na zápis do registra je miestne príslušný okresný úrad, v ktorého územnom obvode je spoločná nehnuteľnosť alebo spoločne obhospodarovaná nehnuteľnosť. Ak miestnu príslušnosť nemožno takto určiť, je miestne príslušný okresný úrad, v ktorého územnom obvode je výmerou najväčšia časť spoločnej nehnuteľnosti alebo spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti. Okresný úrad o zápise spoločenstva do registra bezodkladne upovedomí Štatistický úrad Slovenskej republiky a na účel pridelenia identifikačného čísla mu oznámi vznik spoločenstva, jeho názov, sídlo, meno a priezvisko predsedu spoločenstva a adresu.

Štátny Dozor

Okresný úrad vykonáva štátny dozor nad spoločenstvami. Okresný úrad uloží spoločenstvu pokutu do 3300 eur, ak poruší § 4 ods. 4, § 14 ods. 2, § 18 ods. 1 až 3, § 24a ods. 1, § 25 ods. 4 a § 32a ods. Okresný úrad uloží členovi výboru pokutu do 330 eur, ak a) nepodá návrh na zápis zrušenia spoločenstva v lehote podľa § 24a ods. 2, b) neoznámi zmeny údajov v zapísaných registri v lehote § 25 ods. 5, c) nesplní povinnosť podľa § 32a ods. 1, d) v lehote podľa § 27 ods. 2 1. nevedie zoznam členov alebo zoznam nehnuteľností podľa § 18 ods. 1 až 3, 2. neuskutoční voľby orgánov spoločenstva v ustanovenom volebné obdobie, alebo 3. nezvolá zasadnutie zhromaždenia najmenej raz za rok podľa § 14 ods. 2.

Historický Kontext a Interpretácia Pojmu Spoločná Nehnuteľnosť

Pojem spoločná nehnuteľnosť nie je v zákone č. 97/2013 Z. z. dostatočne definovaný, čo spôsobuje problémy v aplikačnej praxi. Pre správne pochopenie je nevyhnutné poznať historické korene nedielneho vlastníctva, ktoré siahajú až k zákonnému článku XIX z roku 1898 a zákonnému článku X z roku 1913. Tieto právne normy upravovali nedeliteľnosť spoluvlastníctva v spoločenstevných lesoch a spoločných pasienkoch a určili tak okruh pozemkov, ktoré tvoria spoločnú nehnuteľnosť. Hoci boli tieto právne normy zrušené zákonom č. 181/1995 Z. z. o pozemkových spoločenstvách, nedeliteľnosť existujúcich spoločných nehnuteľností zostala zachovaná. Ani zákon č. 97/2013 Z. z. na tom nič nezmenil.

Z toho vyplýva, že nová spoločná nehnuteľnosť nemôže právne vzniknúť. Pre správny výklad pojmu spoločná nehnuteľnosť, alebo určenie súboru nehnuteľností, ktoré ju tvoria, je tak potrebné vychádzať z historického právneho stavu.

tags: #spoločná #nehnuteľnosť #zákon #č. #97/2013 #Z.