Daňové aspekty predaja nehnuteľnosti konateľovi spoločnosti

Predaj nehnuteľnosti konateľovi spoločnosti je transakcia, ktorá si vyžaduje zvýšenú pozornosť z hľadiska daňových aspektov. V praxi sa často stretávame s prípadmi, kedy sa daňovníci snažia optimalizovať svoju daňovú povinnosť rôznymi spôsobmi. Cieľom tohto článku je poskytnúť komplexný prehľad o daňových rizikách a možnostiach, ktoré s takýmto predajom súvisia.

Daňová optimalizácia vs. daňový podvod

Daňová optimalizácia je legálny spôsob, ako minimalizovať daňovú povinnosť využitím existujúcich zákonných možností. Daňovník sa rozhoduje, či predá nehnuteľnosť ako (i) asset; (ii) going concern; alebo (iii) real estate company aj podľa toho, čo mu vyjde z daňového hľadiska najvýhodnejšie. Na druhej strane, daňový podvod (trestný čin skrátenia dane a poistného) predstavuje nezákonné konanie s cieľom vyhnúť sa plateniu daní, ako napríklad nepriznanie príjmov alebo priznanie fiktívnych faktúr. Agresívna daňová optimalizácia je napríklad poskytnutie pôžičky s úrokom 1000% p.a.

Rozlíšenie medzi legálnou daňovou optimalizáciou a daňovým podvodom však nie je vždy jednoduché a vyžaduje si posúdenie konkrétnych okolností prípadu.

Príklady z praxe

Príklad 1: Obchádzanie pracovného pomeru

Osoba A si hľadá prácu a vstúpi do firmy X. Konateľ firmy X mu odpovie, že ho zamestná, ale iba na s.r.o. alebo živnosť, lebo nechce zaňho platiť odvody. Osoba A si to chce premyslieť a opýta sa daňového poradcu B. Ten mu variant odporučí, lebo tak bude mať vyššiu mzdu o 200 EUR mesačne. Osoba A tak na druhý deň príde do firmy X a konateľovi oznámi, že ponuku akceptuje. Na tretí deň sa už osoba A hlási u konateľa firmy X a pýta si inštrukcie a pracovné nástroje. Pre osobu A je firma X klientom, avšak konateľa doma ako aj medzi „kolegami“ nazýva „šéf“. Je teda jasné, že oba subjekty obchádzajú právny poriadok SK, ktorý pre závislú činnosť predpisuje pracovný pomer.

V tomto prípade firma X a osoba A obchádzajú zákonník práce, ktorý pre závislú činnosť vyžaduje pracovný pomer. Hoci sa to bežne deje, otázkou zostáva, či sa dopúšťajú trestného činu.

Prečítajte si tiež: Spoločnosti pre seniorov: Kvalita života v Prahe

Príklad 2: Optimalizácia príjmu IT odborníka

IT odborník, ktorý je zároveň jediným spoločníkom a konateľom s.r.o., sa zamestná vo vlastnej firme na plný úväzok s minimálnou mzdou a ako konateľ nepoberá žiadnu odmenu. Ročné tržby firmy sú 100 000 EUR a zisk je 80 000 EUR. Minimálna mzda nezodpovedá trhovej hodnote jeho služieb, no on si nedal vyššiu mzdu, lebo nechcel platiť odvody.

V tomto prípade sa IT odborník snaží minimalizovať odvody, čo vyvoláva otázku, či ide o trestný čin skrátenia dane a poistného.

Príklad 3: Využívanie cyperských schránok

Ak vlastník obchodného podielu (fyzická alebo právnická osoba) predá tento podiel priamo, platí daň zo zisku (rozdiel medzi predajnou a akvizičnou cenou). Ak však tento obchodný podiel predá prostredníctvom cyperskej spoločnosti, daň na Cypre neplatí, pretože Cyprus nezdaňuje takéto transakcie, a peniaze z predaja tak má nezdanené.

Názory odborníkov

Milan Hlušák sa k prípadom vyjadril takto: Bez snahy o zadefinovanie nejakého definitívneho a jediného pravidla si pod skrátením dane predstavujem predovšetkým nejakú činnosť, ktorej cieľom je skrátiť daň viažucu sa na inú činnosť. Vezmime si tento príklad (veľmi zjednodušený a určite nezohľadňujúci všetky daňové aspekty): z podnikania mi plynú zisky, ktoré by som mal zdaniť. To sa mi ale nechce, preto - s cieľom získať nejakú odpočítateľnú položku - za nadhodnotenú sumu 20.000 eur kúpim od „spolupáchateľa“ auto. Zároveň, aby som nemusel platiť kúpnu cenu, zoberiem si od neho aj úver (o ktorom obaja vieme, že ho nesplatím), čiže hneď platby vynetujeme a reálne žiadny peňažný tok neprebehne. No a mne ostane výdavok 20.000, ktorý budem odpisovať a cez tieto odpisy si budem „krátiť“ daň. V nadhodených prípadoch, ale o takéto krátenie nejde. Len si vyberám z toho, čo mi zákon ponúka. Je (bez ďalšieho) irelevantné, že tak činím práve z toho dôvodu, aby sa zamýšľaná činnosť zdaňovala čo najnižšie. Predstavme si situáciu, že v BB kraji bude daň z príjmu 10%. To, že sa kvôli tomu presťahujem z BA do BB, nemôže byť trestným činom. Je to chyba štátu, že mi takúto daňovú migráciu umožnil. Samozrejme, pri prípade so živnostníkom je možné, že v konečnom dôsledku súd povie, že išlo o pracovný pomer, a preto bude treba niečo štátu doplatiť. To ale samo osebe ešte nemôže zakladať trestný čin.

Podľa Hlušáka, ak zákonodarca chce nejaký akt označiť za trestný čin, musí tak urobiť jasne. Aby sme ako adresáti zákona vedeli jasne rozoznať, kde je hranica. Ako raz povedal O. W. Holmes: „Hoci nie je pravdepodobné, že páchateľ bude pozorne zvažovať text zákona pred tým, ako zavraždí alebo ukradne, je odôvodnené, aby bol svet zrozumiteľným jazykom dostatočne upozornený na to, čo zákon zamýšľa, ak sa určitá hranica prekročí. Aby bolo takéto upozornenie dostatočné, hranica musí byť čo najviac jasná.“

Prečítajte si tiež: Aktívny život seniorov

Peter Varga na ozrejmenie k tej cyperskej štruktúre uviedol: Na Slovensku ak vlastníte obchodný podiel (ako FO alebo PO) a predáte ho, platíte daň zo zisku (rozdiel medzi predajnou a akvizičnou cenou). Ak však tento obchodný podiel predáte prostredníctvom cyperskej spoločnosti, daň na Cypre neplatíte - oni nezdaňujú takéto transakcie a peniaze z predaja tak máte nezdanené. Podľa Vargu príklad s autom ešte silnejšie podčiarkuje aká tenká je hranica medzi trestnoprávnou a administratívnoprávnou rovinou.

Skúsim na to zareagovať iným príkladom a poprosím reakciu, či sa Vám to zdá principiálne rovnaké. Po privatizácii SPP si francúzski a nemeckí shareholderi chceli vyplatiť zisky. V tej dobe sa však na Slovensku zdaňovali dividendy a ak by si vyplácali dividendy priamo zo Slovenska do Francúzska, respektíve Nemecka, podliehali by slovenskej zrážkovej dani (tušim 10%). Preto sa rozhodli, že do hry vstúpi medzičlánok v Holandsku, ktorý sa stal 100% vlastníkom SPP a dcérou shareholderov. Tento prijal dividendy od SPP a následne ich zaslal do Francúzska a Nemecka. Táto holandská spoločnosť bola účelovo založená práve preto, aby sa využila zmluva o zamedzení dvojitého zdanenia medzi SK a Hol (tzv. Treaty Shopping) na základe ktorej sa takto vyplatené dividendy na Slovensku nezdaňovali vôbec. Je tento príklad menej umelý ako ten s autom?

Čo sa týka toho klienta a šéfa. Slovenské judikáty veľmi nepomáhajú, ale v Čechách je jeden (5 Tdo 1344/2013), ktorý do nejakej miery podľa mňa odpovedá na túto otázku. V Čechách platil (možno ešte platí) zákon, ktorý určoval minimálnu cenu nehnuteľnosti pri predaji, aby sa tak pri predajoch neobchádzalo nižšou cenou povinnosť zaplatiť daň. Súd inými slovami skonštatoval, že pokiaľ nejaký predpis určuje obsah, ale aj formu nejakého právneho vzťahu, obchádzanie tohto predpisu s úmyslom znížiť si daňovú povinnosť je trestné. Ak náš zákonník práce určuje formu a aj obsah právneho vzťahu osoby A a firmy X z môjho predošlého príkladu a tieto osoby to obídu s cieľom znížiť si odvodovú povinnosť, nie je to rovnaký princíp?

Juraj Gyarfas sa vyjadril, že trestné právo je ultima ratio - nestačilo by pre začiatok, aby sa dôsledne využívali nástroje a sankcie daňového práva?

Peter Varga odpovedal: Mudra kniha hovori: Tax avoidance (agresivna danova optimalizacia) entails taking steps to arrange the taxpayer´s affairs before a tax liability arises in such a way that less tax is paid than would otherwise be paid. Tax avoidance can be contrasted with tax evasion (daňový podvod) here a taxpayer takes steps to avoid paying a tax liability that has already arisen…Princíp ultima ratio možno nie úplne túto odpoveď dáva. Predstavme si, že spoločnosť A má mať zisk 1 miliardu EUR, mala by teda platiť daň vo výške 220 mil. EUR. Spoločnosť B má mať zasa stratu 1 miliardu EUR. Obidve spoločnosti patria jednému vlastníkovi. Ten samozrejme nechce platiť daň a tak spoločnosť B predá spoločnosti A ceruzku za 1 miliardu EUR (predpokladajme, že sa neodpisuje). Spoločnosti A sa tak zníži zisk na 0 a spoločnosť B sa dostane zo straty na 0. Celková daňová povinnosť oboch spoločností tak bude 0 (respektíve licencia :) ). Strata štátu = 220 000 000 EUR. Ak by sme tento príklad zopakovali, ale pri sumách vyškrtli 6 núl (ceruzka by aj tak stála trocha viac ako je bežné = 1 000 EUR), už by o trestný čin na základe ultima ratio nešlo? Je ultima ratio vyjadrená v absolútnych alebo relatívnych číslach. Čo keď v tom prvom príklade je obrat oboch spoločností na úrovni 100 000 mld. EUR ročne a 1 mld. EUR je preto zanedbateľná z ich pohľadu a čo keď v druhom príklade je obrat spoločnosti len 10 000 EUR ročne. Áno, ak povieme, že hranica je ultima ratio, tak sa ale musíme vysporiadať s tým, či v absolútnych alebo relatívnych číslach. Preto možno otázka stojí, či trestný čin skrátenia dane a poistného má kvalitu trestnoprávnej normy? Aj s prihliadnutím na citát od Holmesa, ktorý napísal Milan, nie je táto norma nejasná? Nie je krátením dane aj rozhodovanie sa začínajúceho podnikateľa, či bude podnikať na základe s.r.o. alebo živnosť podľa toho, čo je daňovo - odvodovo výhodnejšie? Lebo ak má mať norma túto kvalitu, musí to byť exaktne odlíšené. Nemôže byť táto hranica vytýčená právnou kvalifikáciou predmetného aktu? V tom českom judikáte cena nehnuteľnosti nemôže byť nižšia ako je určená predpismi. Ak ju stanovíš nižšie, aby si platil menej daní - si trestne zodpovedný. Ak by však zákon minimálnu cenu neurčoval a ty si zvolíš cenu 10 000 EUR za nehnuetľnosť s trhovou hodnotou 100 000 EUR, aby si platil menej daní, mal by si byť trestne zodpovedný? Určuje zákon akú má mať ceruzka cenu? Zákon môže prikázať, že transakcie majú byť arm´lenght, ale nehovoria, koľko má stáť ceruzka. Tu je možno rozdiel oproti tej nehnuteľnosti s minimálnou cenou podľa predpisov - tá je jasná. Ceruzka takto určená nie je. Ak teda ceruzka jasná nie je, asi možno aplikovať len administratívne sankcie (t.j. dodanenie + pokuta).

Prečítajte si tiež: Cestovanie vlakom so ZŤP

Martin Friedrich sa spýtal: nie je účelom transferového oceňovania presne to, aby sme vedeli zistiť proporcionalitu transakcií, ktoré uvádzaš ako príklad? A následne odtiaľ sa presunúť do kategórie ultima ratio? Alebo len miešam jabĺčka a hruštičky?

Peter Varga odpovedal: Ano je :). Danove pravo obsahuje aj ine instituty ako transferove ocenovanie, ktore sluzia rovnakym ucelom . Ak optimalizujem, ale danovy urad ma nachyta na transfer pricingu, kde je trestnopravna hranica? Ok, vyuzijem ultima ratio. Ako sa sprava ultima ratio pri tychto prikladoch:A - umyselne stanovim cenu auta na 10 000 EUR, ale trhova hodnota je 5 000 EUR. B - kupim ceruzku za 1 mld. EUR, myslim si, ze su v nej schovane diamanty. Samozrejme, ze to chcem kupit pre danove ucely. Predpokladajme vsak, ze to je neumyselne (nikto kupujucemu nevie preukazat umysel). A aj B sa vyriesi transfer pricingom. Je vsak B zavaznejsi? Z pohladu ultima ratio urcite. Avsak chyba subjektivna stranka, co pri A nechyba a tam by sme teoreticky pri sirokej interpretacii trestneho cinu skratenia dane mohli ist do trestnopravnej roviny. Dalsi problem s ultima ratio vidim v tom, ze pokial pravny predpis nestanovuje kolko stoji ceruzka, pravdepodobne nemozno trestnopravnu rovinu opriet o "trhovu cenu".

Martin Friedrich sa vyjadril: Ja osobne som to však vždy vnímal tak, že síce trestný zákon nestanovuje, koľký stojí ceruzka (to znamená, že sa nehrá s pojmom trhová cena, pokiaľ sa bavíme o trestnom práve), ale vždy sa hovorí o dani. To znamená, že neodvedenie alebo skrátenie dane je výsledkom daňového konania. Daňová povinnosť sama sa stanoví podľa trhových cien, t. j. z trestnoprávneho hľadiska nie je prima facie rozhodujúca trhová cena, ale výška dane. Výška dane sa však odvíja to "skutočnej" trhovej ceny, čo nás naspäť privedie k transferovému oceňovaniu. Ale pokiaľ to daňový subjekt v daňovom konaní neustojí a nepreukáže, že v danom čase a mieste mala ceruzka takú hodnotu, za akú ju zobchodoval, tak v trestnom konaní sa otázka trhovej ceny riešiť nesmie, keďže tú právoplatne vyriešil správca dane v daňovom konaní, resp. súd v správnom konaní.Tým chcem povedať, že z trestnoprávneho hľadiska pri daňových trestných činoch je jedno, aká bola trhová cena, pretože túto otázku primárne rieši správca dane v daňovom konaní s súd ju v trestnom konaní nemôže preskúmavať ( § 7 ods. 1 TP). Samozrejme, situácia by bola iná napr. pri trestnom čine podvodu.

Peter Varga odpovedal: Ak spravne rozumiem, tak Vas koment identifikuje pravne uchopenie nepripustnosti trestnopravnej roviny netrhovych cien bez potreby nejakeho teoretickeho a ustavnopravneho exkurzu. Cize, chcem kupit ceruzku, kupim ju za 1 mld EUR (ale naozaj ju chcem), fakticky aj dojde k dodaniu tovaru. Netrhovu cenu vyriesim transfer pricingom. Trestnopravna rovina nemoze byt. Dalej rozumiem, ze trestnopravna rovina sa tyka az pripadu, ak realne k odovzdaniu ceruzky nedoslo (fiktivne faktury - klasika)Co vsak s pripadom, ak realne k dodaniu ceruzku doslo, realne sa aj 1 mld. EUR zaplatila, avsak kupujuci ceruzku vobec nechcel a zmluvne strany sa dohodli len kvoli danovym dosledkom. Co podla Vas s tymto? Je tento pripad paralela k Cypru? Je nad slnko jasne, ze Cyprus je len kvoli exemption z kapitalovych ziskov, nie je tam ziadny ekonomicky umysel. Ale ak by aj Cyprus bola ta najopustenejsia schranka na ostrove, trestnopravnu rovinu to, podla mna, nemoze zalozit.

Martin Friedrich sa vyjadril: Ja tomu rozumiem nasledovne:1. kúpa ceruzky za 1 mld. a jej reálne dodanie2. preskúmanie dohodnutej kúpnej ceny v daňovom konaní cez transferové oceňovanie (bola kúpna trhová, alebo bola vyfabulovaná?)3. ak dohodnutá cena nebola trhová, porušil som daňové predpisy?4. ak som daňové predpisy porušil, …

Riziká spojené s predajom nehnuteľnosti konateľovi

Pri predaji nehnuteľnosti konateľovi spoločnosti je dôležité si uvedomiť, že daňový úrad bude túto transakciu posudzovať s mimoriadnou pozornosťou. Zameria sa najmä na:

• Cenu nehnuteľnosti: Je potrebné, aby bola cena stanovená v súlade s trhovou hodnotou. Ak je cena výrazne nižšia, daňový úrad môže rozdiel zdaniť ako nepeňažný príjem konateľa. Transferové oceňovanie slúži na zistenie proporcionality transakcií.
• Účel transakcie: Je potrebné preukázať, že predaj nehnuteľnosti má ekonomické opodstatnenie a nie je len účelovým obchádzaním daňových povinností.
• Preukázateľnosť transakcie: Je dôležité, aby boli všetky dokumenty súvisiace s predajom (zmluva, znalecký posudok, bankové výpisy) v poriadku a preukazovali reálnosť transakcie.

Možnosti daňovej optimalizácie

Aj pri predaji nehnuteľnosti konateľovi spoločnosti existujú možnosti, ako legálne optimalizovať daňovú povinnosť:

• Správne stanovenie ceny: Cena nehnuteľnosti by mala byť stanovená na základe znaleckého posudku, ktorý zohľadní všetky relevantné faktory.
• Zohľadnenie nákladov: Pri výpočte základu dane je možné zohľadniť všetky náklady, ktoré súvisia s predajom nehnuteľnosti (napr. náklady na znalecký posudok, právne služby).
• Využitie oslobodenia od dane: Ak sú splnené zákonné podmienky, je možné využiť oslobodenie od dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti (napr. ak daňovník vlastnil nehnuteľnosť viac ako 5 rokov).

DPH pri predaji nehnuteľnosti

Predaj nehnuteľnosti môže byť predmetom dane z pridanej hodnoty (DPH). V zásade platí, že ak predávajúci je platiteľom DPH a nehnuteľnosť je novostavba alebo nebola používaná, predaj podlieha DPH. Naopak, ak predávajúci nie je platiteľom DPH alebo nehnuteľnosť bola používaná, predaj je od DPH oslobodený.

Založenie s.r.o. a daňové aspekty

Mnohí podnikatelia zvažujú prechod zo živnosti na s.r.o. z dôvodu výhodnejšieho odvodového zaťaženia konateľov. Založenie s.r.o. je spojené s určitými administratívnymi a finančnými nákladmi. Živnostenský list sa dá vybaviť za 1000 Sk kolok+50 Sk kolok výpis z registra trestov. S.r.o. sa zakladá najčastejšie notárskou zápisnicou u notára (okolo 15-20.000 Sk), ale je potrebné mať uričtú sumu na základné imanie (200.000,- Sk). Ďalej je potrebné vybaviť IČO, DIČ, pečiatky a podobne.

Pri prechode z FO na s.r.o. je potrebné zvážiť, ako naložiť so skladovými zásobami a majetkom FO. Jednou z možností je predať majetok FO novej s.r.o., čo však môže byť spojené so zdanením zisku. Ďalšou možnosťou je vložiť majetok FO do s.r.o. ako nepeňažný vklad.

Postup pri založení s.r.o.

1. Spísanie zakladateľskej listiny (pri jednom spoločníkovi) alebo spoločenskej zmluvy (pri viacerých spoločníkoch). Zakladateľská listina nemusí byť spísaná u notára.
2. Získanie výpisu z registra trestov (2x).
3. Podpis zakladateľskej listiny (4x) pred notárom.
4. Priloženie vyhlásenia zakladateľa, že nefiguruje ako jediny spolocnik vo viac ako troch spolocnostiach.
5. Priloženie vyhlásenia správcu vkladu, že bolo splatené základné imanie (najmenej 200.000,- Sk).
6. Podpisový vzor - podpisuje sa pred notarom (2x).
7. Živnostenský register: tu nechate jednu zakladatelsku listinu , výpis z registra trestov, ak je sidlo spolocnosti ine ako vase trvale bydlisko - treba najomnu zmluvu, kolok je 1.000 Sk, vybavenie trva tak tyzden - dva….
8. Obchodný register: vyplnenie a podpísanie formulára na zápis s.r.o. do obchodného registra pred notárom, priloženie kolkov v hodnote 10.000 Sk.

tags: #spoločnosť #predala #nehnuteľnosť #konateľovi #daňové #aspekty