Spoločný Dvor: Definícia, Práva a Povinnosti Spoluvlastníkov

Spoločný dvor je špecifický právny inštitút, ktorý má hlboké korene v histórii a dodnes ovplyvňuje vlastnícke vzťahy k nehnuteľnostiam. Tento článok sa zameriava na definíciu spoločného dvora, práva a povinnosti spoluvlastníkov, spôsoby riešenia sporov a možnosti vyporiadania spoluvlastníctva.

Historický Pôvod Spoločných Dvorov

Spoločné dvory majú svoj pôvod v časoch, keď sa domy začali stavať pozdĺž ulice, rieky alebo potoka a boli orientované smerom do ulice (ulicový typ zástavby). Literatúra uvádza, že tento spôsob výstavby sa zaviedol za vlády Márie Terézie. Domy sa radili vedľa seba, čím sa úzke pozemky spájali a vytvárali spoločný dvor. Cez ten sa vchádzalo do viacerých domov.

Definícia Spoločného Dvora

Spoločný dvor predstavuje špecifický inštitút, ktorého podstata spočíva v jeho spoločnom užívaní viacerými vlastníkmi, resp. užívateľmi bytov/domov. Je považovaný za predmet spoluvlastníckeho vzťahu v zmysle Občianskeho zákonníka. To znamená, že každý spoluvlastník má podiel na spoločnej veci, v tomto prípade spoločnom dvore.

V súčasnosti nájdeme pre tento stav niekoľko označení, napr. kondomínium, pridružené spoluvlastníctvo či „přídatné spoluvlastnictví“. Posledné z nich upravuje český Občiansky zákonník v § 1223 - 1235 a vymedzuje ho nasledovne:„§ 1223: Věc náležící společně několika vlastníkům samostatných věcí určených k takovému užívání, že tyto věci vytvářejí místně i účelem vymezený celek, a která slouží společnému účelu tak, že bez ní není užívání samostatných věcí dobře možné, je v přídatném spoluvlastnictví těchto vlastníků. Týká-li se přídatné spoluvlastnictví nemovité věci zapisované do veřejného seznamu, zapíše se do veřejného seznamu i přídatné spoluvlastnictví.“

Právna Úprava Spoločných Dvorov na Slovensku

Keďže slovenský právny poriadok výslovnú právnu úpravu pridruženého spoluvlastníctva nemá, vynárajú sa otázky, na ktoré hľadá odpovede bežná i aplikačná prax. Týkajú sa najmä rozsahu a spôsobu užívania spoločného dvora, prekážok užívania (napr. zaprataním dvora niektorým z spoluvlastníkov), údržby spoločného dvora a úhrad, ktoré sú s tým spojené či prevodu spoluvlastníckeho podielu na spoločnom dvore.

Prečítajte si tiež: Hospodárenie Spoločného obecného úradu Golianovo

Na spoločné vlastníctvo dvora je potrebné aplikovať ustanovenia o podielovom spoluvlastníctve, obsiahnuté v § 137 až 142 Občianskeho zákonníka. Upravujú situáciu, kedy tú istú vec vlastní viacero osôb (spoluvlastníkov), pričom mieru, akou sa jednotliví spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach k spoločnej veci, vyjadruje ich spoluvlastnícky podiel formou percenta alebo zlomku. Ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak, platí, že podiely všetkých spoluvlastníkov sú rovnaké (§ 137 ods. 2 OZ).

Spoluvlastnícky podiel má však ideálny charakter (opak tzv. reálneho spoluvlastníctva); to znamená, že každý zo spoluvlastníkov sa podieľa na právach a povinnostiach k celej spoločnej veci v rozsahu jeho spoluvlastníckeho podielu. Spoluvlastnícky podiel teda nie je reálne určená časť spoločnej veci, s ktorou by mohol spoluvlastník nakladať ako so samostatnou vecou (spoluvlastník nemôže predať konkrétnu časť pozemku napríklad o výmere 200 m2, aj keby táto výmera zodpovedala veľkosti jeho spoluvlastníckeho podielu na celom pozemku).

Práva a Povinnosti Spoluvlastníkov

Podľa § 137 ods. 1 a 2 OZ tento podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké. Je potrebné poznamenať, že v podielovom spoluvlastníctve ide o tzv. ideálne podiely, t.j. každý spoluvlastník má ako keby podiel (práva a povinnosti) v každej časti veci.

Spoločné Užívanie

Ak sa podielové spoluvlastníctvo viaže k spoločnému dvoru, spôsob a rozsah jeho užívania si môžu spoluvlastníci upraviť vo vzájomnej dohode, ktorá nemusí byť písomná. Spoluvlastníci si v nej môžu napríklad určiť, že každý z nich bude užívať určitú vymedzenú časť spoločného dvora, kosiť ju a obhospodarovať na svoje náklady a popri tom bude prispievať na údržbu brány do spoločného dvora prípadne cesty cez spoločný dvor mierou, ktorá zodpovedá jeho spoluvlastníckemu podielu. Ak sa spoluvlastníci na užívaní spoločného dvora nedokážu dohodnúť, môže sa ktorýkoľvek z nich obrátiť na súd.

Je dôležité, aby žiadny zo spoluvlastníkov neobmedzoval ostatných spoluvlastníkov a nevytváral im pri užívaní rôzne prekážky (napr. nad mieru primeranú pomerom neobťažoval ostatných spoluvlastníkov; najmä hlukom, prachom, popolčekom, dymom, plynmi, parami, pachmi, pevnými a tekutými odpadmi, svetlom, tienením a vibráciami a pod. (pozri § 127 ods. 1 OZ)

Prečítajte si tiež: Spoločný Sociálny Úrad: Kontext a Význam

Úhrada Nákladov

Pri nákladoch na údržbu spoločného dvora, prípadne jeho zhodnotenia (napr. výsadba trávy, oprava chodníkov, ochodzí a pod.) rozhodujú spoluvlastníci spoločne - hlasovaním. Na prijatie rozhodnutia je potrebné dosiahnuť väčšinu, počítanú podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa nepodarí dosiahnuť väčšinu či dohodu, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd (§ 139 ods. 2 OZ).

Prehlasovaní spoluvlastníci sa musia rozhodnutiu podriadiť; to znamená, že napríklad náklady na zhodnotenie spoločného dvora musia znášať aj napriek tomu, že s takouto investíciou nesúhlasili. Ak by však išlo o dôležitú zmenu spoločnej veci (napr. drahá výsadba, zásadné úpravy spoločného pozemku, predražená výstavba plota alebo brány a pod.), môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o zmene rozhodol súd (§ 139 ods. 3 OZ).

Prevod Podielu na Spoločnom Dvore

Vo všeobecnosti platí, že vlastník spoluvlastníckeho podielu je oprávnený so svojím podielom nakladať, to znamená, že ho môže predať, darovať, založiť a pod. Pri prevode spoluvlastníckeho podielu však platí dôležité zákonné obmedzenie - ak sa totiž spoluvlastnícky podiel prevádza, majú ostatní spoluvlastníci predkupné právo (§ 140 OZ). To neplatí, ak spoluvlastník prevádza svoj spoluvlastnícky podiel na tzv. blízku osobu (§ 116 OZ: Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.).

Na predkupné právo spoluvlastníka podľa § 140 OZ treba podporne a primerane použiť niektoré ustanovenia o predkupnom práve pri kúpnej zmluve (§ 602 až 606 OZ), ktoré sa svojou povahou neviažu výlučne na zmluvné predkupné právo, k čomu dospejeme pomocou ustanovenia § 853 ods. 1 OZ o analógii legis (§ 852 ods. 1: „(1) Občianskoprávne vzťahy, pokiaľ nie sú osobitne upravené ani týmto ani iným zákonom, sa spravujú ustanoveniami tohto zákona, ktoré upravujú vzťahy obsahom aj účelom im najbližšie.“).

Ak je spoluvlastnícky podiel na spoločnom dvore spojený s užívaním rodinného domu a ak zároveň platí, že bez práva k spoločnému dvoru by nebolo užívanie rodinného domu dobre možné, mala by byť súčasťou ponuky nielen kúpa spoluvlastníckeho podielu na spoločnom dvore, ale aj kúpa samotného rodinného domu; oslovený spoluvlastník by tak mohol úspešne využiť svoje predkupné právo iba v prípade, ak akceptuje všetky podmienky ponuky, t. ak oslovený spoluvlastník neprijme ponuku do dvoch mesiacov po ponuke, predkupné právo na kúpu spoluvlastníckeho podielu mu v tomto konkrétnom prípade zanikne, § 605 OZ (ostane mu však zachované pri budúcich prevodoch spoluvlastníckych podielov).

Prečítajte si tiež: Všetko o príspevkoch a podmienkach stavebného úradu Mojmírovce

Riešenie Sporov a Vyporiadanie Spoluvlastníctva

V súčasnosti sa vyskytuje čoraz viacej susedských sporov pri užívaní spoločného dvora. Väčšinou ide o snahu jedného zo susedov nadobudnúť celý spoločný dvor do svojho vlastníctva, resp. vyporiadať podielové spoluvlastníctvo, aby mu pripadol reálny podiel zo spoločného dvora alebo problémy vzhľadom na to, že spoločný dvor je zapísaný ako samostatná parcela. Ak sa spoluvlastníci nedohodnú, čo je dosť častý prípad, vzhľadom na to že prvotný účel tohto inštitútu bol, uľahčiť užívanie domu, môže niektorý zo spoluvlastníkov podať návrh na súd v zmysle § 142 OZ ods.1: Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom.

Zastávame názor, že spoluvlastnícky vzťah k spoločnému dvoru je možné zrušiť a vyporiadať, avšak s prihliadnutím na okolnosti konkrétneho prípadu. K zrušeniu a vyporiadaniu spoluvlastníctva môže dôjsť buď dohodou spoluvlastníkov alebo rozhodnutím súdu.

Rozhodovacia prax súdov v tejto problematike je rovnaká ako pri posudzovaní ostatných prípadov spoluvlastníctva. Teda ak sa spoluvlastníci spoločného dvora nedohodnú, môže niektorý z nich podať návrh na zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva. Súd návrh dôkladne posúdi, najmä zápisy v katastri nehnuteľností a vo veci rozhodne. V praxi ak je spoločný dvor, alebo jeho časť vedený ako samostatná parcela, súd toto spoluvlastníctvo zruší a vyporiada podľa výšky podielov. Po prípade zriadi vecné bremeno podľa § 151n, §151o, §151p OZ. napr.

Príklad z Praxe

V praxi našej advokátskej kancelárie sme nedávno riešili prípad zrušenia spoluvlastníctva a vypriadania pozemkov spoločného dvora v jednej z obcí na západnom Slovensku. Spoločný dvor historicky dlhé roky slúžil všetkým predchádzajúcim vlastníkom troch rodinných domov v ňom postavených, ktorí ho spoločne užívali. Pôvodne išlo o dve rodiny. Zaujímavosťou prípadu a zároveň jadrom problému bola skutočnosť, že do spoluvlastníckych vzťahov k pozemku dvora sa dostala tretia (cudzia) osoba. Spoluvlastnícky podiel nadobudla výlučne len k pozemkom. Na rozdiel od ostatných spoluvlastníkov nevlastnila v spoločnom dvore žiaden rodinný dom. Takýto právny stav nastal v nami riešenom prípade z dôvodu, že nehnuteľnosti jedného z bývalých vlastníkov - (i) rodinný dom a (ii) spoluvlastnícky podiel na pozemku dvora - boli predané dvom rôznym osobám. Rodinný dom nadobudla na účel bývania jedna osoba a spoluvlastnícky podiel na pozemku dvora nadobudla v dražbe spomínaná obchodná spoločnosť podnikajúca v oblasti skupovania a predaja nehnuteľností. Približne rok po nadobudnutí spoluvlastníckeho podielu k pozemkom dvora podala táto obchodná spoločnosť žalobu na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva voči ostatným spoluvlastníkom. Zároveň tiež podala žalobu voči druhému vlastníkovi rodinného domu za užívanie pozemku dvora, na ktorom nemal vlastník rodinného domu spoluvlastnícky podiel.

Spoločná Nehnuteľnosť v Katastrálnej Praxi

Právny poriadok Slovenskej republiky obsahuje niekoľko špecifických právnych inštitútov spôsobujúcich v aplikačnej praxi značné problémy, medzi ktoré nepochybne patria aj inštitút spoločnej nehnuteľnosti a inštitút pozemkového spoločenstva. Dňa 1. mája 2013 nadobudol účinnosť zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách (ďalej len "zákon č. 97/2013 Z. z.") a nahradil tak dovtedajší zákon č. 181/1995 Z. z. o pozemkových spoločenstvách v znení neskorších predpisov (ďalej len "zákon č. 181/1995 Z. z."). Tento právny predpis predstavuje (okrem iných) novú právnu úpravu právneho postavenia pozemkových spoločenstiev a nakladania so spoločnou nehnuteľnosťou. V zákone č. 97/2013 Z. z. pristúpil zákonodarca k legálnemu vymedzeniu pojmu "spoločná nehnuteľnosť". Podľa § 8 ods. 1 zákona č. 97/2013 Z. z. sa spoločnou nehnuteľnosťou rozumie jedna nehnuteľná vec, ktorá pozostáva z viacerých samostatných pozemkov, pričom spoločná nehnuteľnosť je nedeliteľná okrem prípadov ustanovených zákonom; možnosť zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva spoločnej nehnuteľnosti podľa všeobecných ustanovení o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva je zo zákona vylúčená.

Ako Riešiť Problémy s Užívaním Spoločného Dvora?

Na úvodnej situácie, kde sused má na spoločnom dvore dve motorky, bazén, prenosný altánok a pieskovisko pre deti, zatiaľ čo ostatní susedia tam majú menej, je potrebné riešiť nasledovne:

1. Dohoda: V prvom rade sa pokúste so susedom dohodnúť na spôsobe užívania spoločného dvora. Navrhnite mu, aby rešpektoval práva ostatných spoluvlastníkov a aby na dvore nemal viac vecí, ako je úmerné jeho spoluvlastníckemu podielu.
2. Zhromaždenie spoluvlastníkov: Ak sa so susedom nedohodnete, zvolajte zhromaždenie spoluvlastníkov, na ktorom prediskutujete problém a pokúsite sa nájsť riešenie. Môžete napríklad prijať pravidlá užívania spoločného dvora, ktoré budú záväzné pre všetkých spoluvlastníkov.
3. Súd: Ak sa vám nepodarí dosiahnuť dohodu ani na zhromaždení spoluvlastníkov, môžete sa obrátiť na súd. Súd môže rozhodnúť o spôsobe užívania spoločného dvora, prípadne môže nariadiť susedovi, aby odstránil svoje veci z dvora.

Predkupné Právo

Pri predaji nehnuteľnosti, ktorá je súčasťou spoločného dvora, nie ste automaticky povinní predať svoj podiel na dvore kupujúcemu vašej nehnuteľnosti. Ak sa rozhodnete svoj podiel na dvore predať niekomu inému, musíte rešpektovať predkupné právo ostatných spoluvlastníkov na tento podiel, ak to neupravuje inak iná zmluva alebo dohoda. Predkupné právo sa uplatňuje aj v prípade, že chcete predať svoj podiel tretej osobe, ktorá nie je spolumajiteľ; tým musíte najprv ponúknuť podiel na predaj ostatným spoluvlastníkom.

tags: #spolocny #dvor #definicia