Spoločný Nájom Bytu: Práva a Povinnosti Nájomcov

Nájom bytu je právny vzťah, ktorý sa riadi Občianskym zákonníkom a ďalšími súvisiacimi predpismi. Vznik, trvanie a zánik nájmu, ako aj práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu, sú presne definované. Tento článok sa zameriava na spoločný nájom bytu, jeho špecifiká, práva a povinnosti s ním spojené, a to ako v prípade bežných bytov, tak aj družstevných bytov.

Čo je spoločný nájom bytu?

Spoločný nájom bytu je špecifický typ nájomného vzťahu, kde dve alebo viac osôb (spoloční nájomcovia) majú rovnaké práva a povinnosti voči prenajímateľovi. Občiansky zákonník upravuje spoločný nájom bytu v ustanoveniach § 700 - § 702. Pre spoločný nájom bytu podľa týchto ustanovení je charakteristické, že nájomcami sú spoločne a nerozdielne dve osoby, ktoré nie sú manželmi alebo viaceré osoby. Nie je vylúčené, aby byt v spoločnom nájme mali aj manželia spolu s ďalšími osobami. Pri družstevnom byte môže spoločný nájom vzniknúť len medzi manželmi. Predmetom nájmu je byt ako celok.

Ako vzniká spoločný nájom bytu?

Právo spoločného nájmu vzniká zmluvou alebo zo zákona. Spoločný nájom vzniká tiež dohodou medzi doterajším nájomcom, ďalšou osobou a prenajímateľom.

Zo zákona vzniká v prípade prechodu nájmu podľa § 706 Občianskeho zákonníka, v dôsledku smrti nájomcu alebo ak nájomca trvale opustí spoločnú domácnosť.

Medzi najčastejšie prípady vzniku spoločného nájmu patria:

Prečítajte si tiež: Hospodárenie Spoločného obecného úradu Golianovo

• Uzatvorenie manželstva: Ak jeden z manželov bol nájomcom bytu pred uzavretím manželstva, vzniká uzavretím manželstva spoločný nájom bytu manželmi.
• Dohoda s prenajímateľom: Doterajší nájomca sa dohodne s prenajímateľom a ďalšou osobou (napr. partnerom, príbuzným) o spoločnom nájme bytu.

Spoločný nájom bytu manželmi

Spoločný nájom bytu manželmi je osobitnou formou spoločného nájmu, ktorá vzniká priamo zo zákona, ak sú splnené určité podmienky.

Kedy vzniká spoločný nájom bytu manželmi?

Ak sa za trvania manželstva manželia alebo jeden z nich stanú nájomcami bytu, vznikne spoločný nájom bytu manželmi. Neplatí to však, ak manželia spolu trvale nežijú.

Spoločný nájom vznikne aj v prípade, ak sa niektorý z manželov stal nájomcom bytu pred uzavretím manželstva. Spoločný nájom takto vzniká okamihom uzatvorenia manželstva.

Špecifiká spoločného nájmu družstevného bytu manželmi

Pri družstevnom byte vzniká spoločný nájom bytu manželmi rovnakým spôsobom ako pri iných bytoch. Okamih vzniku nájmu má však rozhodný význam pre vznik členstva v bytovom družstve.

So spoločným nájmom bytu vzniká spoločné členstvo manželov v bytovom družstve len v prípad uzatvorenia nájomnej zmluvy počas manželstva. Ak je nájomná zmluva s bytovým družstvom uzatvorená jedným z manželov pred vznikom manželstva, vznikne síce uzatvorením manželstva spoločný nájom bytu, členom družstva sa však druhý manželov nestáva.

Prečítajte si tiež: Spoločný Sociálny Úrad: Kontext a Význam

Družstevným bytom sa od účinnosti novely Občianskeho zákonníka 1.1.1992 rozumie byt, ktorý je vo vlastníctve bytového družstva, a ku ktorému má právo nájmu člen družstva, alebo byt ktorý je v spoločnom nájme manželov, z ktorých aspoň jeden je členom družstva. Tak doslovne uvádza Najvyšší súd SR vo svojom rozsudku, spis. zn. 5 C do 107/2000.

Práva a povinnosti spoločných nájomcov

Zo spoločného nájmu bytu vyplývajú spoločníkom rovnaké práva a povinnosti. Spoloční nájomcovia majú rovnaké práva a povinnosti.

Práva spoločných nájomcov

Medzi základné práva spoločných nájomcov patria:

• Právo užívať byt: Všetci spoloční nájomcovia majú právo užívať celý byt a spoločné priestory domu. Nájomca má okrem iného právo užívať byt a právo používať spoločné priestory a zariadenie domu. Medzi práva nájomcu patrí tiež právo požívať plnenia, ktorých poskytovanie je spojené s užívaním bytu, ako je napr. ústredné kúrenie, dodávka teplej úžitkovej vody, odvádzanie odpadových vôd.
• Právo na nerušené užívanie bytu: Prenajímateľ je povinný zabezpečiť nerušené užívanie bytu všetkým nájomcom.
• Právo na opravy a údržbu: Prenajímateľ je povinný udržiavať byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a vykonávať potrebné opravy. Na druhej strane má nájomca právo, aby prenajímateľ odstránil poruchy brániace riadnemu užívaniu bytu.
• Právo na zľavu z nájomného: Ak prenajímateľ neodstráni závady v byte, ktoré podstatne zhoršujú jeho užívanie, majú nájomcovia právo na primeranú zľavu z nájomného. Nájomca má právo na primeranú zľavu z nájomného, dokiaľ prenajímateľ napriek jeho upozorneniu neodstráni v byte alebo v dome závadu, ktorá podstatne alebo po dlhší čas zhoršuje ich užívanie. Právo na primeranú zľavu z nájomného má nájomca aj vtedy, ak sa neposkytovali plnenia spojené s užívaním bytu alebo sa poskytovali chybne, a ak sa v dôsledku toho užívanie bytu zhoršilo. Rovnaké právo má nájomca, ak stavebnými úpravami v dome sa podstatne alebo po dlhší čas zhoršia podmienky užívania bytu alebo domu. Nájomca má právo na primeranú zľavu z úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu, pokiaľ ich prenajímateľ riadne a včas neposkytuje. Právo na zľavu z nájomného alebo z úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu treba uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu.

Povinnosti spoločných nájomcov

Medzi základné povinnosti spoločných nájomcov patria:

• Platenie nájomného: Všetci spoloční nájomcovia sú povinní platiť nájomné riadne a včas. Plniť nájomné sú povinní obaja manželia spoločne a nerozdielne.
• Riadne užívanie bytu: Nájomcovia sú povinní užívať byt riadne a v súlade s nájomnou zmluvou a domovým poriadkom. S oprávnením nájomcu užívať byt, spoločné priestory a zariadenia domu je neoddeliteľne spojená aj jeho povinnosť byt a uvedené priestory riadne užívať.
• Údržba bytu: Nájomcovia sú povinní vykonávať drobné opravy v byte a znášať náklady spojené s bežnou údržbou. Ak nájomná zmluva neurčuje inak, drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou uhrádza nájomca.
• Oznámenie závad: Nájomcovia sú povinní bezodkladne oznámiť prenajímateľovi potrebu väčších opráv v byte. Nájomca je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu prenajímateľovi potrebu tých opráv v byte, ktoré má urobiť prenajímateľ, a umožniť ich vykonanie; inak zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla. Ak sa nájomca nepostará o včasné vykonanie drobných opráv a bežnú údržbu bytu, má prenajímateľ právo tak urobiť po predchádzajúcom upozornení nájomcu na svoje náklady sám a požadovať od neho náhradu.
• Odstránenie škôd: Nájomcovia sú povinní odstrániť škody, ktoré spôsobili v byte alebo na spoločných priestoroch domu. Nájomca je povinný odstrániť chyby a poškodenia, ktoré spôsobil v dome sám alebo tí, ktorí s ním bývajú.
• Stavebné úpravy: nájomca nesmie vykonávať stavebné úpravy ani inú podstatnú zmenu v byte bez súhlasu prenajímateľa, a to ani na svoje náklady. Prenajímateľ je oprávnený vykonávať stavebné úpravy bytu a iné podstatné zmeny v byte iba so súhlasom nájomcu. Tento súhlas možno odoprieť len z vážnych dôvodov. Ak prenajímateľ vykonáva také úpravy na príkaz príslušného úradu štátnej správy, je nájomca povinný ich vykonanie umožniť.

Vybavovanie bežných a ostatných vecí

Bežné veci týkajúce sa spoločného nájmu bytu môže vybavovať každý zo spoločných nájomcov. V ostatných veciach je potrebný súhlas všetkých, inak je právny úkon neplatný.

Prečítajte si tiež: Všetko o príspevkoch a podmienkach stavebného úradu Mojmírovce

Nezhody medzi spoločnými nájomcami

Ak medzi spoločnými nájomcami dôjde k nezhode o právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoločného nájmu bytu, rozhodne na návrh niektorého z nich súd. Súd môže v prípadoch hodných osobitného zreteľa na návrh spoločného nájomcu zrušiť právo spoločného nájmu bytu, ak vznikne ním nezavinený stav, ktorý bráni spoločnému užívaniu bytu spoločnými nájomcami. Zároveň určí, ktorý zo spoločných nájomcov alebo ktorí z nich budú byt ďalej užívať.

Občiansky zákonník upravuje aj situácie, v ktorých jeden z manželov to druhého psychicky alebo fyzicky týra. V takomto prípade môže súd na návrh jedného z manželov alebo už rozvedených manželov obmedziť užívacie právo toho druhého.

Zánik spoločného nájmu bytu

Nájom bytu vo všeobecnosti zaniká:

• Uplynutím doby: Ak bol nájom dohodnutý na určitý čas, zaniká uplynutím tejto doby. V zmysle § 710 ods. 2 OZ nájom zanikne aj uplynutím času na ktorý bol dojednaný. Ak bol nájom napr. dojednaný na obdobie 1 roka zanikne uplynutím tohto času bez toho, aby musel prenajímateľ urobiť ešte nejaký právny úkon voči nájomcovi (čiže bez výpovede alebo uzatvorenej dohody). Tu neplatia ustanovenia § 676 ods. 2 OZ, podľa ktorých sa nájomná zmluvy obnovuje ex lege ak nájomca užíva vec aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá reivindikačnú žalobu alebo žalobu na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní. Zdôrazňujeme, že sa tieto ustanovenia nepoužijú pri nájme bytu.
• Písomnou dohodou: Prenajímateľ a nájomca sa dohodnú na ukončení nájmu. V prípade ak nie je dojednaná doba nájmu nájom zaniká len písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou.
• Výpoveďou: Prenajímateľ alebo nájomca vypovedia nájom z dôvodov stanovených zákonom. Vzhľadom k tomu, že nájom bytu je osobitne zákonom chránený inštitút prenajímateľ ho môže vypovedať len z taxatívne stanovených dôvodov v § 711 OZ, inak je výpoveď neplatná.
• Rozvodom manželstva: Rozvodom manželstva právo na spoločný nájom bytu manželmi zaniká. Ak sa rozvedení manželia nedohodnú o nájme bytu, súd na návrh jedného z nich rozhodne, že sa zrušuje právo spoločného nájmu bytu. Súčasne určí, ktorý z manželov bude byt ďalej užívať ako nájomca. Pri rozhodovaní o ďalšom nájme bytu vezme súd zreteľ najmä na záujmy maloletých detí a stanovisko prenajímateľa.

Zánik spoločného nájmu družstevného bytu po rozvode

V prípade družstevného bytu zaniká právo spoločného nájmu bytu rozvodom, ak nadobudol právo na uzavretie zmluvy o nájme družstevného bytu jeden z rozvedených manželov pred uzavretím manželstva.

Podľa § 705 Občianskeho zákonníka, ak nadobudol právo na uzavretie zmluvy o nájme družstevného bytu jeden z rozvedených manželov pred uzavretím manželstva, právo spoločného nájmu bytu zanikne rozvodom. Právo užívať byt zostáva tomu z manželov, ktorý nadobudol právo na nájom bytu pred uzavretím manželstva. O ostatných prípadoch spoločného nájmu - ak napr. ak jednému z manželov vzniklo právo na uzavretie nájomnej zmluvy k družstevnému bytu počas trvania manželstva alebo ak manželom vzniklo toto právo spoločne - ako členom družstva - je príslušný rozhodnúť súd na návrh jedného z nich o zrušení tohto práva. Aj to však len vtedy, ak sa rozvedení manželia nedohodnú. Súd pri zániku spoločného nájmu družstevného bytu, kedy manželia boli členmi družstva, rozhoduje súčasne aj o tom, kto z rozvedených manželov bude ako člen družstva ďalej nájomcom bytu.

Povinnosť bývalého nájomcu opustiť byt

OZ však už neupravuje povinnosť bývalého nájomcu opustiť byt. „Ten, komu bola uložená povinnosť z bytu sa vysťahovať v určenej lehote po zabezpečení bytovej náhrady, má až do splnenia tejto podmienky právo v byte bývať (právo bývania), ak nedôjde k zániku tohto práva už skôr v dôsledku iných okolností.” Právo bývania tejto osoby, pokiaľ je ňou bývalý manžel (manželka), ktorému bola právoplatným rozsudkom o zrušení práva spoločného nájmu družstevného bytu uložená povinnosť z bytu sa vysťahovať v určenej lehote od zabezpečenia náhradného bytu, nie je dotknuté ani prevodom členských práv a povinností a následným zánikom nájomného práva doterajšieho nájomcu. Aj prípadní nadobúdatelia členských práv a povinností, ak by ste na nich previedli svoje členské práva a povinnosti, a títo uzavrú s bytovým družstvom nájomnú zmluvu o nájme družstevného bytu, sú povinní trpieť výkon práva bývania tejto osoby.

Príklad z praxe a stanovisko mestskej časti

V úvode článku spomenutý prípad pána Vladimíra z Košíc sa týka práve zrušenia trvalého pobytu bývalej manželke po rozvode. Mestská časť požadovala právoplatné súdne rozhodnutie o majetkovo-právnom vyporiadaní, pretože bývalá manželka mala právo užívať byt na základe spoločného nájmu, ktorý vznikol uzavretím manželstva. Postup mestskej časti vykonávajúcej pôsobnosť ohlasovne pobytu občanov je čiastočne správny vzhľadom na vyššie uvedené, keďže sa jednalo o vašu manželku a táto bola v registri vedená v danom osobnostnom stave. Ohlasovňa preto k odhlasovaciemu lístku oprávnene vyžadovala od vás právoplatné rozhodnutie súdu, z ktorého by bolo zrejmé, že došlo k zániku spoločného nájmu družstevného bytu manželmi.

tags: #spolocny #najom #bytu #prava #a #povinnosti