Kúpna zmluva na spoluvlastnícky podiel: Vzor a dôležité aspekty

Kúpna zmluva na spoluvlastnícky podiel je právny dokument, ktorý upravuje prevod vlastníctva k nehnuteľnosti, kde existuje viacero vlastníkov. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na kúpnu zmluvu na spoluvlastnícky podiel, vrátane jej náležitostí, vzorov a dôležitých aspektov, ktoré by ste mali zvážiť pri jej uzatváraní. Kúpna zmluva sa uzatvára podľa Občianskeho zákonníka, prípadne podľa Obchodného zákonníka, ak sú stranami podnikateľské subjekty.

Úvod do problematiky kúpnej zmluvy

Na Slovensku je prevod vlastníctva bytu bežnou realitnou transakciou. Kvôli špecifickým požiadavkám stanoveným zákonom, sa predaj bytu stáva pomerne komplikovanou operáciou. Pri vypĺňaní vzoru kúpnej zmluvy je dôležité si uvedomiť, že spolu s vlastníctvom bytu sa prevádza aj spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach (príslušenstve) bytového domu. Zákon vyžaduje popis spoločných častí, zariadení a príslušenstva bytového domu, pričom špecifikácia každého domu sa môže mierne líšiť. Preto je nápomocné použiť zmluvu, ktorou predávajúci byt nadobudol v minulosti, a popísať spoločné časti, zariadenia a príslušenstvo tak, ako je uvedené v nadobúdacej zmluve.

Základné náležitosti kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva musí obsahovať nasledovné náležitosti:

  • Označenie zmluvných strán: Ak ide o fyzickú osobu, uvádza sa meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. Ak ide o právnickú osobu, uvádza sa názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené. V prípade, ak sú zmluvnými stranami manželia, je potrebné uviesť údaje oboch manželov.
  • Predmet zmluvy: Presná špecifikácia nehnuteľnosti, ktorá je predmetom prevodu. Zahŕňa to:
    • Identifikáciu bytu (číslo bytu, poschodie, vchod, ulica, súpisné číslo, parcela registra "C", katastrálne územie)
    • Spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach, zariadeniach a príslušenstve domu (vyjadrený zlomkom)
    • Spoluvlastnícky podiel k pozemku (parcela registra "C", druh pozemku, výmera, katastrálne územie)
    • Vybavenie bytu (podrobný popis vybavenia, ktoré je súčasťou predaja)
  • Kúpna cena: Dohodnutá suma, za ktorú predávajúci predáva predmet prevodu kupujúcemu.
  • Prevod vlastníctva: Zmluvné strany musia byť si vedomé, že vlastnícke právo k nehnuteľnosti nadobúda kupujúci až dňom právoplatného rozhodnutia katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva.

Detailný popis bytu a jeho príslušenstva

Zmluva by mala obsahovať detailný popis bytu a jeho príslušenstva:

  • Dispozícia bytu: Uveďte počet obytných miestností a príslušenstvo bytu (kuchyňa, predsieň, kúpeľňa, WC, balkón, pivnica).
  • Výmera: Podlahová plocha bytu vrátane príslušenstva, podlahová plocha bytu a podlahová plocha pivnice (ak sa nachádza mimo bytu).
  • Štandard bytu: Popis podláh, obkladov, sanity, okien a vybavenia (káblová televízia, internet, telefónne služby).
  • Vybavenie bytu: Potrubné rozvody vody, ústredného kúrenia, elektroinštalácie, kanalizácie, VZT.
  • Hranice vlastníctva: Ohraničenie bytu vstupnými dverami, zárubňami a hlavnými uzavieracími ventilmi prívodu vody, plynu a elektrickými poistkami.

Určenie a popis spoločných častí, zariadení a príslušenstva domu

Je potrebné presne definovať spoločné časti, zariadenia a príslušenstvo domu:

Prečítajte si tiež: Narábanie so spoluvlastníckym podielom pod B1

  • Spoločné časti domu: Základy domu, strecha, povaly, obvodové múry, priečelia, vchody, schodiská, chodby, vodorovné nosné konštrukcie, izolačné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie.
  • Spoločné zariadenia domu: Ventilačné komíny a šachty, vodorovné, kanalizačné, elektrické, teplonosné prípojky, rozvody studenej vody po ventily, odpadové stúpačky, elektroinštalácie do skríň merania po istič, osvetlenia v spoločných častiach a zariadeniach, rozvod STA, bleskozvody a elektrický vrátnik vrátane rozvodov.
  • Príslušenstvo domu: Kanalizačná a vodovodná šachta, prístrešok regulátora plynu (ak existujú).

Technický stav predmetu prevodu

Kupujúci by mal byť oboznámený s technickým stavom bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ako aj so stavom spoločných častí a zariadení domu. V zmluve by malo byť uvedené, že kupujúci vykonal obhliadku a v tomto stave predmet prevodu preberá a kupuje.

Úprava práv k pozemku

Je potrebné špecifikovať pozemok, na ktorom sa bytový dom nachádza, a určiť podiel, ktorý prislúcha k bytu. Uvádza sa parcela registra "C", druh pozemku, výmera a list vlastníctva.

Odovzdanie predmetu prevodu

Podmienky odovzdania bytu by mali byť presne definované v zmluve. Predávajúci odovzdá predmet prevodu kupujúcemu písomným preberacím protokolom, v ktorom sa uvedie stav predmetu prevodu, jeho príslušenstva, spoločných častí a zariadení domu, ako aj stavy meračov médií.

Osobitné dojednania

V tejto časti zmluvy sa uvádzajú dôležité vyhlásenia predávajúceho, napríklad, že na predmete prevodu neviaznu dlhy, vecné bremená a iné ťarchy, okrem zákonného záložného práva v prospech vlastníkov bytov.

Záverečné ustanovenia

V záverečných ustanoveniach sa upravujú náklady súvisiace s osvedčením podpisov a katastrálnym konaním. Zmluva nadobúda platnosť dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami a vecno-právne účinky nastávajú dňom právoplatnosti rozhodnutia katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva.

Prečítajte si tiež: Aspekty darovania spoluvlastníckeho podielu

Vzor kúpnej zmluvy na spoluvlastnícky podiel

Nižšie uvádzame vzor kúpnej zmluvy, ktorý si môžete prispôsobiť pre vaše potreby.

KÚPNA ZMLUVA

uzatvorená podľa zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov a podľa § 588 a násl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov

Článok I.## Zmluvné strany

  1. Predávajúci:

    Meno a priezvisko:

    Rodné priezvisko:

    Prečítajte si tiež: Postupy pri prevode spoluvlastníckeho podielu

    Dátum narodenia:

    Rodné číslo:

    Trvalý pobyt:

    Štátna príslušnosť:

    IBAN:

    (ďalej len „predávajúci“)

  2. Kupujúci:

    Meno a priezvisko:

    Rodné priezvisko:

    Dátum narodenia:

    Rodné číslo:

    Trvalý pobyt:

    Štátna príslušnosť:

    IBAN:

    (ďalej len „kupujúci“)

(predávajúci a kupujúci spolu ďalej aj ako „zmluvné strany“)

Článok II.## Predmet zmluvy

  1. Predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti, ktorá nie je predmetom nájomného vzťahu, a ktorá je zapísaná v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom, katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. __, pre okres __, obec __, katastrálne územie __, a to:

    a) 3-izbového bytu číslo: __, umiestneného na poschodí č. __, bytového domu, vchod č. __, nachádzajúceho sa na ulici __ v __, so súpisným číslom bytového domu __ (ďalej len „byt“),

    b) spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a príslušenstve domu uvedených v čl. III. tejto zmluvy v podiele __,

    c) spoluvlastníckeho podielu k pozemku špecifikovanom v písm. a) tohto článku, (ďalej len „pozemok“), a to v podiele __.

  2. Predávajúci je rovnako výlučný vlastník vybavenia bytu, ktoré je vymedzené v článku II. ods. 3. tejto zmluvy.

  3. Predávajúci predáva a kupujúci kupuje do svojho výlučného vlastníctva nehnuteľnosť špecifikovanú v ods. 1 tohto článku zmluvy spolu s vybavením bytu (ďalej aj ako „predmet prevodu“) za kúpnu cenu podľa článku VI. tejto zmluvy.

Článok III.## Popis bytu a príslušenstva bytu

  1. Byt pozostáva z 3 obytných miestností a príslušenstva bytu, ktorým je kuchyňa, predsieň, kúpeľňa, WC, balkón, pivnica.
  2. Podlahová plocha bytu vrátane príslušenstva bytu je m2, z toho podlahová plocha bytu je m2 a podlahová plocha pivnice ako príslušenstva bytu nachádzajúceho sa mimo bytu je m2. Podlahová plocha balkóna je m2.
  3. Kuchyňa má položenú dlažbu, kúpeľňa je obložená keramickým obkladom a dlažbou, so zabudovanou vaňou, kúpeľňovým nábytkom, WC s položenou dlažbou a obkladmi, WC misou so sedátkom. V izbách sú drevené parkety, okná sú plastové.
  4. Byt je vybavený káblovou televíziou a internetom, telefónnymi službami.
  5. Vybavením bytu je: potrubné rozvody vody, ústredného kúrenia, elektroinštalácie, kanalizácie, VZT…
  6. Vlastníctvo bytu, vrátane jeho vybavenia a príslušenstva je ohraničené vstupnými dverami do bytu a do príslušenstva umiestneného mimo bytu, vrátane zárubní a hlavnými uzavieracími ventilmi prívodu teplej a studenej vody, plynu a elektrickými poistkami pre byt.

Článok IV.## Určenie a popis spoločných častí, zariadení a príslušenstva domu

  1. Spoločnými časťami domu sú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť určené na spoločné užívanie. Sú nimi: základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodiská, vodorovné nosné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie, izolačné konštrukcie
  2. Spoločnými zariadeniami domu sú: ventilačné komíny a šachty, vodorovné, kanalizačné, elektrické, teplonosné prípojky, rozvody studenej vody po ventily, odpadové stúpačky, elektroinštalácie do skríň merania po istič, osvetlenia v spoločných častiach a zariadeniach, rozvod STA, bleskozvody a elektrický vrátnik vrátane rozvodov
  3. Príslušenstvom domu sú: kanalizačná a vodovodná šachta, prístrešok regulátora plynu

Článok V.## Technický stav predmetu prevodu

Kupujúci vyhlasuje, že mu je známy stav bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, spoločných častí a zariadení domu ako aj príslušenstva domu z obhliadky, ktorú vykonal pred podpisom tejto zmluvy a v tomto stave predmet prevodu preberá a kupuje do svojho výlučného vlastníctva.

Článok VI.## Úprava práv k pozemku

Pozemok parcely registra „C“ s parc. č. __, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria, výmera __ m2, zapísaný v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom __, katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. __, pre okres __, obec __, katastrálne územie __, sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov v dome na ulici __ v __, súpisné číslo __, určené podielom celkovej podlahovej plochy bytu k úhrnu podlahových plôch všetkých bytových a nebytových priestorov v dome, o veľkosti __.

Článok VII.## Kúpna cena a platobné podmienky

  1. Kúpna cena za predmet prevodu sa stanovuje dohodou zmluvných strán na sumu EUR (slovom: eur).

  2. Kupujúci sa zaväzuje zaplatiť kúpnu cenu predávajúcemu nasledovne:

    a) __ EUR pri podpise tejto zmluvy,

    b) EUR do (dátum) na účet predávajúceho č. __.

Článok VIII.## Nadobudnutie vlastníctva

Vlastnícke právo k predmetu prevodu nadobúda kupujúci dňom právoplatnosti rozhodnutia Okresného úradu, katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúceho.

Článok IX.## Odovzdanie predmetu prevodu

  1. Predávajúci odovzdá predmet prevodu kupujúcemu písomným preberacím protokolom, podpísaným oboma zmluvnými stranami, a to do __.
  2. Kupujúci je povinný sa prevzatia predmetu prevodu zúčastniť.
  3. V preberacom protokole si zmluvné strany obojstranne odsúhlasia stav predmetu prevodu, jeho príslušenstva, spoločných častí a spoločných zariadení domu, v okamihu jeho odovzdania a prevzatia kupujúcimi. Ďalej tiež uvedú stavy meračov médií dodávaných do bytu, ktorý je predmetom prevodu podľa tejto zmluvy.

Článok X.## Osobitné dojednania

Predávajúci vyhlasuje, že na predmete prevodu prevádzanom do vlastníctva kupujúceho neviaznu dlhy, vecné bremená a iné ťarchy, okrem zákonného záložného práva v prospech vlastníkov bytu obytného domu uvedeného v čl. I. tejto zmluvy, ktoré vzniká zo zákona podľa § 15 zákona č. 182/93 Z. z. v znení neskorších predpisov na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, bytu a jeho príslušenstva.

Článok XI.## Záverečné ustanovenia

  1. Zmluva je uzavretá a obligačno-právne účinky nadobúda dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami.
  2. Vecno-právne účinky zmluvy nastávajú dňom právoplatnosti rozhodnutia katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu prevodu v prospech kupujúceho.
  3. Zmluvné strany sa dohodli, že každá zo zmluvných strán znáša poplatky spojené s osvedčením pravosti svojho podpisu na tejto zmluve samostatne. Kupujúci znáša náklady spojené s katastrálnym konaním.
  4. Táto zmluva je vyhotovená v 4 rovnopisoch, predávajúci a kupujúci obdržia po 1 rovnopise zmluvy, 2 rovnopisy budú predložené Okresnému úradu __, katastrálnemu odboru.

V __, dňa __

Predávajúci

Kupujúci

Dôležité aspekty pri uzatváraní kúpnej zmluvy

  • Predkupné právo: Ak existuje viacero spoluvlastníkov, je potrebné rešpektovať predkupné právo ostatných spoluvlastníkov. Ponuka na predaj sa musí doručiť všetkým spoluvlastníkom a dať im možnosť uplatniť si predkupné právo.
  • Záložné právo: Skontrolujte, či na nehnuteľnosti neviazne záložné právo. Ak áno, je potrebné zabezpečiť jeho vysporiadanie pred prevodom vlastníctva.
  • Vecné bremená: Zistite, či na nehnuteľnosti neviaznu vecné bremená, ktoré by mohli obmedziť vaše užívacie práva.
  • Dlhy a nedoplatky: Uistite sa, že predávajúci nemá žiadne dlhy a nedoplatky voči správcovi bytového domu alebo dodávateľom energií.
  • Stav nehnuteľnosti: Dôkladne si prezrite stav nehnuteľnosti a prípadné nedostatky uveďte v preberacom protokole.

tags: #spoluvlastnícky #podiel #kúpna #zmluva #vzor

Ďalšie články