Spoluvlastnícky Podiel na Nehnuteľnosti: Výpočet, Práva a Povinnosti

Spoluvlastníctvo predstavuje situáciu, keď je jedna vec vlastnená viacerými osobami súčasne. Tento článok sa zameriava na podielové spoluvlastníctvo nehnuteľností, spôsob výpočtu hodnoty podielu, práva a povinnosti spoluvlastníkov a možnosti zrušenia a vyporiadania spoluvlastníctva.

Úvod do Spoluvlastníctva

Náš právny poriadok umožňuje, aby jedna vec mohla byť vo vlastníctve viacerých osôb, takýto stav, kedy môže byť vec súčasne vo vlastníctve viacerých subjektov, nazývame spoluvlastníctvo. Subjektom podielového spoluvlastníctva sú fyzické osoby, právnické osoby a štát, a to aj v kombinácii. Veci môžu byť vo vlastníctve viacerých vlastníkov, vrátane štátu, ak vystupuje ako subjekt civilného práva. Môžu veci nadobudnúť aj do podielového spoluvlastníctva.

Podielové Spoluvlastníctvo: Základné Princípy

Pojmovým znakom spoluvlastníckeho vzťahu je vyjadrenie vzťahu medzi jednotlivými vlastníkmi, ktorý je vyjadrený podielom na veci. Tento podiel nepredstavuje reálnu časť na veci, ale treba ho chápať ako podiel na veci, ktorý vyjadruje spoluvlastníctvo tak, že všetci spoluvlastníci sú vlastníkmi veci ako celku a žiadný vlastník nemá určený podiel na veci konkrétne. Hovoríme tomu ideálny podiel na veci. Pri vzniku spoluvlastnického práva musí byť zrejme, že vlastnícky podiel nadobúda viac subjektov, podiel musí byť vyjadrený, pokiaľ nie je vyjadrený platí zákonná domnienka o rovnosti všetkých podielov (napr. spoluvlastnícke podiely sú rovnaké). Je nevyhnutné špecifikovať veľkosť podielu jasne a zrozumiteľne. Podiely môžu byť určené dedením, rozodnutím súdu, zmluvou a iné.

Vznik Spoluvlastníctva

Spoluvlastníctvo k spoločnej veci môže vzniknúť rôznymi spôsobmi, napríklad:

• Kúpou nehnuteľnosti viacerými osobami: Spoluvlastnícky podiel pritom nevzniká len úmyselne pri kúpe nehnuteľnosti viacerými osobami.
• Dedením: Po smrti poručiteľa môžu dediť viacerí dedičia, ktorí sa stávajú spoluvlastníkmi majetku.
• Rozvodom manželov: V rámci majetkového vyporiadania po rozvode sa majetok môže rozdeliť medzi manželov, čím vzniká spoluvlastníctvo.
• Zmluvou o prevode spoluvlastníckeho podielu ideálnej časti: Pokiaľ je predmetnom nehnuteľnosť, musí byť urobená v písomnej forme a vkladovaná katastrom nehnuteľností.

Práva a Povinnosti Spoluvlastníkov

Zo spoluvlastníctva nevyplýva iba vlastnícke právo, ale aj ďalšie práva a povinnosti. Každý spoluvlastník má právo vec užívať, držať, disponovať s ňou a brať z nej plody a úžitky. Každý spoluvlastník má právo ochrany vlastníckeho práva proti ostatným spoluvlastníkom, ako aj voči tretím osobám. Má právo podať žalobu o určenie spoluvlastnického podielu, zdržovaciu žalobu, žalobu o odstránenie zásahu do užívania veci, žalobu o vydanie úžitkov z veci, žalobu o odstránenie trvajúcich následkov zásahu. Pokiaľ sa spoluvlastníci nemôžu dohodnúť na spôsobe úžívania, má právo spoluvlastník žiadať náhradu škody, ktorá mu z toho titulu vznikla.

Prečítajte si tiež: Narábanie so spoluvlastníckym podielom pod B1

1. Spoluvlastníci pri uplatňovaní práv a povinnosti pri hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú na základe väčšinového princípu počítanou podľa veľkosti podielov. Za hospodárenie so spoločnou vecou možno považovať aj užívanie spoločnej veci, údržbu, opravu, úpravu veci, jej zmenu, popr. jej odstránenie. O hospodárení so spoločnou vecou sa musia spoluvlastníci dohodnúť. Ak nastane nezhoda spoluvlastníkov pri rozhodovaní o zmene veci a nedosiahne sa väčšina počítaná podľa veľkosti podielov, alebo rovnosť hlasov, alebo nedôjde k dohode, súd je povinný o tom rozhodnúť. Pokiaľ menšinový spoluvlastník bude pri hlasovaní o hospodáreni so spoločnou vecou prehlasovaný, nemôže sa domáhať na súde právnej ochrany, keď nesúhlasí s hospodárením so spoločnou vecou, musí sa podriadiť väčšine spoluvlastníkov.

   a) pokiaľ ide o podstanú zmenu na veci - za také zmeny treba považovať najmä zmenu podstaty, alebo funkcie spoločnej veci, ktoré nie nepatrne zmenia vec ako predmet spoluvlastníctva a ktoré nie sú výsledkom oprávy a údržby, (napr. prestavba domu, prístavba domu, veľké investície.) Každú podstatnú zmenu na veci je treba posudzovať individuálne podľa konkretných okolností prípadu. O zmene podstaty veci sa môžu podielový spoluvlastníci dohodnúť aj dodatočne. Nesúhlas spoluvlastníka nemožno nahradiť rozhodnutím súdu. Takto zákon chráni každého menšinového podielového spoluvlastníka, proti zásahu zo strany druhých spoluvlastníkov, ktorý bez súhlasu menšinového spoluvlastníka zmenili podstatu spoločnej veci.

2. Vo vzťahu k tretím osobám majú postavenie solidárnych veriteľov a dlžníkov, sú oprávnení spoločne a nerozdielne. Každý zo spoluvlastníkov má právo požadovať od tretích osôb celé plnenie, ktoré sa týka spoločnej veci, pričom dlžník sa týmto splnením zbaví svojho záväzku voči všetkým ostatným spoluvlastníkmi. Solidárna zodpovednosť spoluvlastníkov naopak znamená, že poškodený môže požadovať celú náhradu plnenia od jedného spoluvlastníka.

Predkupné Právo Spoluvlastníkov

Zákon však chráni ostatných spoluvlastníkov v tom, že vyhradzuje právo ostatných vlastníkov na prevádzaný podiel. To znamená, že pokiaľ jeden spoluvlastník bude prevádzať svoj spoluvlastnícky podiel na tretie osoby, je povinný ho ponúknuť na odpredaj ostatným spoluvlastníkom za tých istých podmienok, za akých chce odpredať tretej osobe. To neplatí v prípade, ak ide o prevod blízkej osobe. Toto obmedzenie sa nazýva zákonné predkupné právo. Ponuka na uplatnenie predkupného práva sa vykonáva ohlásením všetkých podmienok. Ten kto je oprávnený vec kúpiť, musí zaplatiť cenu ponúknutú niekým iným, ak nie je dohodnuté inak. Za cenu ponúknutú niekým iným treba považovať cenu, ktorú určí povinný spoluvlastník z predkupného práva. Po uskutočnení písomnej ponuky, ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, musí oprávnený spoluvlastník vyplatiť hnuteľnosť do 8 dní a nehnuteľnosť do 2 mesiacov . Ak táto doba uplynie márne, právo na uplatnenie predkupného práva zanikne.

Ak spoluvlastník poruší predkupné právo ostatných spoluvlastníkov, títo sa môžu domáhať svojich práv podaním žaloby na súde o relatívnu neplatnosť právneho úkonu. Právo na uplatnenie žalobného návrhu pylnie vo všeobecnej trojročnej premlčacej doby, ktorá začína plynúť odo dňa, kedy sa malo právo prvýkrát uplatniť, t.j. nasledujúci deň po tom, čo bol urobený úkon porušujúci prekupné právo. Relatívnej nepatnosti sa musí dotknutý vlastník dovolať voči povinnému spoluvlastníkovi, aj voči nadobúdateľovi. Žalobca - dotknutý spoluvlastník musí preukázať, že bolo porušené jeho zákoné predkupné právo, t.j. že mu nebol povinným spoluvlastníkom ponúknutý na odpredaj jeho spoluvlastnícky podiel za nasledovných podmienok:

Prečítajte si tiež: Aspekty darovania spoluvlastníckeho podielu

1. nebola dodržaná cena, povinný spoluvlastník predal vec nadobúdateľovi za výhodnejších podmienok, než aké ponúkal oprávnenému spoluvlastníkovi.
2. môže sa domáhať na súde voči nadobúdateľovi, aby im tento podiel ponúkol na odpredaj. Na základe výzvy oprávneného spoluvlastníka je nadobúdateľ povinný ponúknúť vec spätne na odpredaj oprávnenému spoluvlastníkovi za rovnakých podmienok, za akých ju nadobudol. Výzva musí byť adresovaná nadobúdateľovi a obsahovať náležitosti návrhu na uzavretie zmluvy o prevode podielu.

Zrušenie a Vyporiadanie Spoluvlastníctva

1. Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Nemôžu uzavrieť takú dohodu, ktorou by sa spoluvlastník vyhlásil za výlučného vlastníka na úkor vlastníctva ostaných spoluvlastníkov. Dohoda o zrušení spoluvlastníctva musí zohľadňovať všetky práva a povinnosti, vyporiadanie vzájomných záväzkov. Musí obsahovať ustanovenia o tom, akým spôsobom sa ruší podielové spoluvlastníctvo, a ako sa medzi sebou spoluvlastníci navzájom vyporiadajú. Dohoda, ktorej predmetnom je nehnuteľnosť musí spĺňať všetky zákonom stanovené náležitosti a musí byť urobená v písomnej forme a vkladovaná na kataster nehnuteľností. Ak je predmetom hnuteľná vec, nevyžaduje sa písomná dohoda, postačí predloženie potvrdenia o tom, ako sa spoluvlastníci vyporiadali.

2. Pokiaľ sa spoluvlastníci nedohodnú na spôsobe zrušenia a vyporiadania spoluvlastníckeho práva, na návrh ktoréhokoľvek z nich o tom rozhodne súd. Pri rozhodovaní súd prihliadne na veľkosť podielov, účelné využitie veci.

   a. 1. kritérium - stavebnotechnické hľadisko, za nedeliteľnú stavbu treba považovať takú, ktorú by nebolo možné rozdeliť zo stavebnotechnického hľadiska. kritérium deliteľnosti - je potrebné skúmať, či doterajší vlastník, alebo ostatní spoluvlastníci sú ochotní hradiť náklady na rozdelenie stavby. kritérium-nákladne stavebné úpravy, ak nemožno reálne rozdelenie vykonať bez nákladných stavebných úprav, treba považovať vec za reálne nedeliteľnú. Pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením vecí môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti.b. Súd nemôže prikázať vec spoluvlastníkovi proti jeho vôli a to aj v prípade, ak by boli predpoklady na účelné využitie veci. Výška primeranej náhrady je hodnotný ekvivalent vyjadrený v peniazoch.c. d. Zákon nemôže nútiť spoluvlastníkov, aby zostali v spoluvlastníckom vzťahu. Ďalším hodnotiacim kritériom pri rozhodovaní súdu o dôvodoch hodných osobitého zreteľa je hodnotenie záujmov oboch strán.

Výpočet Hodnoty Spoluvlastníckeho Podielu

Pokiaľ ide o spôsob výpočtu hodnoty podielu nehnuteľnosti, tak podiel na nehnuteľnosti sa vypočíta z trhovej hodnoty nehnuteľnosti a vzhľadom na počet spoluvlastníkov. V podstate tak ako je uvedené v rozhodnutí Najvyššieho súdu SR uvedenom nižšie, nie je možné pokladať za trhovu cenu, cenu za ktorú by sme mohli podobnú nehnuteľnosť vybudovať (zriadiť). Napr. dom postavený pred 50 rokmi má svoju hodnotu, ktorú ovplyvňuje mnoho faktorov. Inak povedané súd sa za žiadnych okolností nebude riadiť tzv. reprodukčnou hodnotou nehnuteľnosti.

Rozsudok NS SR sp. zn. "Primeranou náhradou pri zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnosti v zmysle § 142 ods. Reprodukčná hodnota nehnuteľnosti predstavujúca náklady, za ktoré by bolo možné rovnakú alebo porovnateľnú nehnuteľnosť zriadiť, nemôže byť základom pre určenie primeranej náhrady v zmysle § 142 ods.

Prečítajte si tiež: Postupy pri prevode spoluvlastníckeho podielu

Príklady Výpočtov a Situácií

• Výpočet podielu z parcely: Výpočet podielu z parcely sa odvíja od práce so zlomkom a s celkovou rozlohou pozemku. Slúži na to jednoduchý vzorec, ktorý hovorí, že: výmera podielu = celková výmera × spoluvlastnícky podiel. Pri viacerých spoluvlastníkoch je však nutné postupovať jednotlivo.
• Príklad 1: Ak máte podiel 1/74 z celkovej výmery 44,850 m², váš podiel predstavuje približne 606,08 m². Avšak, ako bolo uvedené vyššie, to neznamená, že plocha o tejto veľkosti patrí Vám. Ak by ste z predmetného pozemku chceli vyčleniť určitú časť do Vášho výlučného vlastníctva, tak by bolo potrebné spoluvlastníctvo zrušiť a vyporiadať.
• Príklad 2: Ak jeden spoluvlastník má 23/144 a druhý 4/72, je potrebné nájsť spoločného menovateľa. Podiel o veľkosti 4/72 je súčasne podielom o veľkosti 8/144 (pomocou výpočtu 4/72 x 2). Teda prvý spoluvlastník s podielom 23/144 je väčšinový.
• Príklad 3: Ak má vaša mama na liste vlastníctva zapísaný podiel 1/4, tak to je 25%.

Praktické Rady a Upozornenia

• Overenie podielu: Výška podielu sa dá jednoducho overiť na liste vlastníctva, ktorý je dostupný online na stránke katasterportal.sk. Získať ho možno aj na katastrálnom odbore okresného úradu, kde je možné požiadať o úradný výpis.
• Predaj podielu: Ak chcete predať iba svoj podiel, môžete tak urobiť, avšak musíte dodržať predkupné právo ostatných spoluvlastníkov podľa § 140 Občianskeho zákonníka. To znamená, že pred tým, ako svoj podiel ponúknete tretej osobe, ste povinný ho najskôr ponúknuť ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok, za akých by ste ho predali tretej osobe.
• Spoločný predaj: Ak by ste chceli predať celú nehnuteľnosť, je potrebné, aby s predajom súhlasili všetci spoluvlastníci, teda aj ten, ktorý nesúhlasí. Bez jeho súhlasu nie je možné predať celú nehnuteľnosť ako celok. Ak sa neviete dohodnúť na spoločnom predaji, máte možnosť podať návrh na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva na súde podľa § 142 Občianskeho zákonníka.
• Investície do nehnuteľnosti: Keďže ste dobrovoľne zhodnotili aj spoluvlastnícky podiel bytu Vášho brata, pri prípadnom predaji jeho spoluvlastníckeho podielu, resp. zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva má možnosť vyžadovať aktuálnu trhovú cenu jeho spoluvlastníckeho podielu k bytu, po zohľadnení hodnoty, ktorú ste do nehnuteľnosti „vniesli“.

tags: #spoluvlastnícky #podiel #na #nehnuteľnosti #výpočet