Spoluvlastníctvo k priľahlým pozemkom a parkovacie miesta: Legislatívny pohľad

Problematika spoluvlastníctva k priľahlým pozemkom, vrátane parkovacích miest, je komplexná téma, ktorá sa dotýka mnohých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Tento článok sa zameriava na legislatívny rámec, ktorý upravuje túto oblasť na Slovensku, s cieľom poskytnúť ucelený prehľad a objasniť práva a povinnosti jednotlivých vlastníkov.

Úvod do problematiky spoluvlastníctva

S vlastníctvom bytu alebo nebytového priestoru v bytovom dome je nerozlučne spojené aj spoluvlastníctvo k pozemku, na ktorom je dom postavený, a k priľahlému pozemku. Táto zásada je zakotvená v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „zákon o bytoch“). Cieľom tohto ustanovenia je zabezpečiť, aby vlastníci bytov mali právo podieľať sa na správe a údržbe spoločných častí domu a priľahlého pozemku, ktoré slúžia na ich spoločné užívanie.

Definícia priľahlého pozemku

Zákon o bytoch definuje priľahlý pozemok v § 2 ods. 6 ako spoločné časti domu a príslušenstvo určené na spoločné užívanie a slúžiace výlučne danému domu. Do tejto kategórie môžu spadať napríklad:

• Prístupové cesty a chodníky
• Zelené plochy a záhrady
• Detské ihriská
• Parkovacie miesta

Dôležité je, že priľahlý pozemok musí slúžiť výlučne danému domu a jeho obyvateľom. Ak pozemok slúži aj iným osobám alebo účelom, nepovažuje sa za priľahlý pozemok v zmysle zákona o bytoch.

Privatizácia bytového fondu a prevod pozemkov

Privatizácia bytového fondu na Slovensku sa začala v roku 1993 nadobudnutím účinnosti zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Tento zákon ustanovoval podrobnosti súvisiace s prevodom bytov a nebytových priestorov v bytových domoch do osobného vlastníctva ich nájomníkom vrátane zastavaných a priľahlých pozemkov.

Prečítajte si tiež: Bezpodielové spoluvlastníctvo pri rozvode

Byty v bytových domoch prevádzali ich vlastníci, mestá a obce, na ktoré sa previedol pôvodne štátny bytový fond. Ďalej to boli stavebné bytové družstvá a bývalé štátne podniky, ktoré nadobudli byty do vlastníctva privatizáciou.

Ak mal vlastník bytového domu právo vydržania voči pozemku nepretržite desať rokov, tento sa po uplynutí tohto času stal jeho vlastníctvom, čo musel zapísať do katastra nehnuteľností pred tým, než začal byty a nebytové priestory v bytovom dome prevádzať. Tie pozemky, ktoré boli vo vlastníctve súkromných osôb alebo nespĺňali horeuvedené zákonné podmienky, zostali vo vlastníctve týchto osôb, avšak na pozemky bolo do listov vlastníctva zapísané vecné bremeno.

Podľa § 8 ods. 1 zákona o bytoch, s vlastníctvom bytu alebo nebytového priestoru v dome je nerozlučne spojené aj spoluvlastníctvo alebo iné spoločné právo k pozemku, na ktorom je dom postavený, a k priľahlému pozemku.

Ak si tieto ustanovenia rozmeníme na drobné, tak nám vychádza, že každý vlastník bytového domu, ktorý prevádzal byty a nebytové priestory do osobného vlastníctva ich nájomníkom, teda obce, mestá, bytové družstvá, ale aj štátne podniky v likvidácii a ďalšie inštitúcie (podľa § 17 ods. 3), a bol zároveň aj vlastníkom zastavaného alebo aj priľahlého pozemku, musel tieto pozemky previesť na nájomníka spolu s bytom alebo nebytovým priestorom v takom istom spoluvlastníckom podiele ako byt alebo nebytový priestor. Navyše, bytové družstvá, ktorých bytové domy boli postavené na pozemkoch s právom trvalého užívania, tiež museli tieto pozemky previesť, pretože sa stali ich majetkom 1. septembra 1993, t. j. dňom nadobudnutia účinnosti zákona.

Cena pozemkov pri prevode

Cena pozemkov pri prevode bytov a nebytových priestorov do osobného vlastníctva nájomníkov sa odvíjala od cien určených vyhláškou MF SR č. 465/1991 Zb. v znení neskorších predpisov, uvedených v druhej časti v § 15.

Prečítajte si tiež: Dôchodok v manželstve

Problémy s prevodom pozemkov v praxi

Prax však bola trochu iná. Nie všetky pozemky sa previedli na vlastníkov spolu s prevodom bytov a nebytových priestorov. Dôvody boli rôzne. Niektoré pozemky sa ponechali v majetku napr. obce, a to z dôvodu verejného záujmu. Išlo zvyčajne o prechodové dvory, ktoré slúžili verejnosti. Neskôr, keď sa predali všetky byty v týchto bytových domoch, prípadne aj nebytové priestory a vlastníci chceli prechodné vstupy uzamykať, priľahlé pozemky sa dopredali. Tie, kde sa berie do úvahy historické hľadisko prechodového dvora, ostali doteraz v majetku obce.

Zákonom č. 246/2015 Z. z. o správcoch boli však upravené niektoré ustanovenia zákona č. 182/1993 Z. z. súvisiace s prevodom bytov a nebytových priestorov do osobného vlastníctva nájomníkov. Ide o prechodné ustanovenia v § 32e zákona, ktoré okrem iného ukončujú povinnosť previesť byty a nebytové priestory povinným vlastníkom domov, ktorí o prevod požiadali neskôr ako 31. 12. 2016. To znamená, že kto požiadal o prevod bytu alebo nebytového priestoru do 31. 12. 2016, tomu sa byty previesť musia, a to do dvoch rokov od žiadosti, najneskôr teda do 31. 12. 2018. Po tejto lehote sa už byty previesť nemusia, ale môžu. Toto sa vzťahuje aj na pozemky.

Súčasná situácia a možnosti riešenia

V súčasnosti sú ešte bytové domy, ktoré stoja aj na cudzích pozemkoch, resp. na pozemkoch patriacich súkromným osobám, na ktoré sa povinnosť prevodu nevzťahuje. V takomto prípade sa predaj pozemkov môže dohodnúť osobitne, už podľa Občianskeho zákonníka. Vlastníci bytov a nebytových priestorov zvyčajne vyhľadajú vlastníka pozemku a ten, ak súhlasí s jeho predajom, rokovaním dohodne cenu a dôjde k samotnému predaju. Niekedy osloví vlastníkov bytov aj samotný vlastník pozemku. Cena pozemku, a s tým je potrebné rátať, sa už odvíja od trhovej ceny v danej lokalite, neplatia tu už žiadne obmedzenia. Je to na dohode oboch strán. V zásade, ak vlastník pozemok predať nechce, vlastníci bytov si predaj nemôžu vynucovať.

Parkovacie miesta ako súčasť priľahlého pozemku

Parkovacie miesta sú často súčasťou priľahlého pozemku a ich právny režim je upravený rovnakými pravidlami ako priľahlý pozemok. To znamená, že vlastníci bytov majú právo podieľať sa na rozhodovaní o spôsobe užívania parkovacích miest, napríklad o ich prideľovaní, údržbe a poplatkoch.

Správa domu a rozhodovanie o spoločných častiach

Správu domu, vrátane priľahlého pozemku a parkovacích miest, vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len „spoločenstvo“) alebo správca.

Prečítajte si tiež: Aspekty spoluvlastníctva

Spoločenstvo vlastníkov

Spoločenstvo je právnická osoba založená podľa zákona o bytoch, ktorá spravuje spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, nebytové priestory, ktoré sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov, príslušenstvo a priľahlý pozemok vrátane ich údržby a obnovy. Spoločenstvo zabezpečuje plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome.

Spoločenstvo môže vykonávať len činnosti vymedzené týmto zákonom. Hospodári s úhradami vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru okrem úhrad za tie služby a práce, ktoré vlastník bytu a nebytového priestoru v dome uhrádza priamo dodávateľovi, a s fondom prevádzky, údržby a opráv, ktorý sa tvorí z príspevkov vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ako aj s majetkom získaným svojou činnosťou. Do majetku spoločenstva nepatria byty a nebytové priestory v dome. Spoločenstvo nemôže nadobúdať do vlastníctva byty, nebytové priestory alebo iný nehnuteľný majetok.

Spoločenstvo uzatvára v mene a na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zmluvy v rozsahu svojej činnosti podľa tohto zákona, najmä o dodávke plnení spojených s užívaním bytov a nebytových priestorov, o poistení domu alebo o prenájme podľa odseku 1. Spoločenstvo rozhoduje o rozúčtovaní nákladov na správu domu a úhrad za plnenia na jednotlivých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak to nevylučuje osobitný predpis. Pri rozúčtovaní je spoločenstvo povinné zohľadniť mieru využívania spoločných častí a spoločných zariadení domu vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.

Správca

Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome môžu uzatvoriť zmluvu o výkone správy so správcom. Správca je povinný viesť samostatné analytické účty osobitne za každý dom, ktorý spravuje. Prostriedky získané z úhrad za plnenia od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv musí správca viesť oddelene od účtov správcu v banke, a to osobitne pre každý spravovaný dom. Majiteľom účtu domu zriadeného správcom v banke sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome; správca je príslušný disponovať s finančnými prostriedkami na účte domu a vykonávať k tomuto účtu práva a povinnosti vkladateľa podľa osobitného zákona o ochrane vkladov. Majetok vlastníkov nie je súčasťou majetku správcu. Majetok vlastníkov nesmie správca použiť na krytie alebo úhradu záväzkov, ktoré bezprostredne nesúvisia s činnosťou spojenou so správou domu.

Rozhodovanie vlastníkov

O dôležitých otázkach týkajúcich sa správy domu, vrátane priľahlého pozemku a parkovacích miest, rozhodujú vlastníci bytov a nebytových priestorov na zhromaždení. Na zvolanie zhromaždenia sa použijú primerane ustanovenia § 14a ods. 9 zákona o bytoch. Zhromaždenie tvoria všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Zhromaždenie rozhoduje o veciach, o ktorých rozhodujú vlastníci bytov a nebytových priestorov podľa § 14 až 14b. Rozhoduje tiež o ďalších skutočnostiach, o ktorých podľa tohto zákona nerozhoduje iný orgán spoločenstva.

Legislatívne zmeny a ich dopad

Právne predpisy upravujúce spoluvlastníctvo k priľahlým pozemkom a správu bytových domov prešli v priebehu rokov viacerými zmenami. Je dôležité sledovať aktuálne znenie zákonov a vyhlášok, aby boli vlastníci bytov a správcovia informovaní o svojich právach a povinnostiach.

Záver

Problematika spoluvlastníctva k priľahlým pozemkom a parkovacím miestam je komplexná a vyžaduje si dôkladnú znalosť príslušnej legislatívy. Tento článok poskytol základný prehľad o právnom rámci, ktorý upravuje túto oblasť na Slovensku. Vlastníci bytov a správcovia by mali venovať pozornosť aktuálnemu zneniu zákonov a v prípade nejasností sa obrátiť na odborníkov, aby predišli sporom a zabezpečili riadnu správu spoločného majetku.

Zoznam právnych predpisov

• Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
• Zákon č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon)
• Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník
• Zákon č. 246/2015 Z. z. o správcoch
• Vyhláška MF SR č. 465/1991 Zb. o cenách stavieb, pozemkov, trvalých porastov, úhrade za zriadenie práva osobného užívania pozemkov a o náhradách za obmedzenie vlastníckeho práva

tags: #spoluvlastníctvo #k #priľahlým #pozemkom #parkovacie #miesto