Práva a povinnosti spoluvlastníka pri prenájme a nakladaní s majetkom

Spoluvlastníctvo predstavuje špecifický právny vzťah, v ktorom dvaja alebo viacerí vlastníci spoločne vlastnia jednu vec. Tento vzťah prináša so sebou nielen práva, ale aj povinnosti, ktoré je potrebné rešpektovať pri nakladaní so spoločným majetkom. V tomto článku sa zameriame na problematiku prenájmu dielu tretej osobe a s tým súvisiace práva a povinnosti spoluvlastníkov.

Spoluvlastníctvo a jeho charakteristika

Spoluvlastníctvo je definované ako stav, kedy jedna vec patrí súčasne viacerým osobám. Právna úprava podielového spoluvlastníctva je upravená v ustanoveniach § 137 až 142 Občianskeho zákonníka. Každý zo spoluvlastníkov má rovnaké práva - vec držať, užívať, disponovať s ňou a požívať jej plody a úžitky. Vzťah vlastníctva medzi jednotlivými vlastníkmi je vyjadrený podielom na nehnuteľnosti. Mierou účasti každého spoluvlastníka na právach a povinnostiach k spoločnej veci je spoluvlastnícky podiel, ktorý vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.

Ideálne spoluvlastníctvo

Podielové spoluvlastníctvo sa chápe ako ideálne, čo znamená, že každý zo spoluvlastníkov má právo na každý meter štvorcový pozemku alebo domu v pomere k svojmu podielu. Často sa stretávame s nesprávnym chápaním podielu pri spoluvlastníctve, keď si chcú vlastníci nehnuteľnosť rozdeliť na jednotlivé časti. Aj toto chápanie je mylné, nakoľko vlastníci celku majú podľa svojho podielu právo na každý meter štvorcový pozemku, domu.

Prenájom dielu nehnuteľnosti tretej osobe

Ak si spoluvlastníci nevedia sami upraviť užívanie spoločnej veci, rozhodne o spôsobe spoločného užívania súd. Ak by ste chceli prenajať aspoň časť nehnuteľnosti a mať z toho majetkový prospech, o prenajatí tejto časti nehnuteľnosti by museli rozhodovať všetci podieloví spoluvlastníci na základe dohody, resp. hlasovania. O hospodárení a nakladaní so spoločnou vecou totiž rozhodujú vždy všetci podieloví spoluvlastníci podľa ust. § 139 Obč. (2) O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pokiaľ ide o prenájom časti RD, väčšinový podiel. spoluvlastník musí mať súhlas ostatných podiel. spoluvlastníkov na prenájom; v podstate menšinový podiel.

Súhlas spoluvlastníkov

Podľa § 139 Občianskeho zákonníka, o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. To znamená, že ak chce jeden zo spoluvlastníkov prenajať svoj podiel alebo časť nehnuteľnosti tretej osobe, potrebuje na to súhlas väčšiny spoluvlastníkov, vypočítanej podľa veľkosti ich podielov. Ak väčšina spoluvlastníkov s prenájmom súhlasí, menšinový spoluvlastník je povinný toto rozhodnutie rešpektovať.

Prečítajte si tiež: Ako vydržať spoluvlastnícky podiel

Práva a povinnosti pri prenájme

Pri prenájme dielu nehnuteľnosti tretej osobe je dôležité, aby boli jasne stanovené práva a povinnosti všetkých zúčastnených strán. Prenajímateľ (spoluvlastník) má právo na dohodnuté nájomné a povinnosť zabezpečiť riadne užívanie prenajatej časti nehnuteľnosti. Nájomca má právo na nerušené užívanie prenajatej časti a povinnosť platiť nájomné včas a dodržiavať podmienky nájomnej zmluvy. Ostatní spoluvlastníci majú právo na informácie o prenájme a na to, aby prenájom nezasahoval do ich práv a povinností.

Riešenie sporov medzi spoluvlastníkmi

V prípade, že medzi spoluvlastníkmi dôjde k nezhodám ohľadom prenájmu alebo iného nakladania so spoločnou vecou, existuje niekoľko možností riešenia sporov.

Dohoda spoluvlastníkov

Prvým krokom by mala byť vždy snaha o dosiahnutie dohody medzi spoluvlastníkmi. Je vecou spoluvlastníkov, aby sa o tom, ako budú spoločnú vec užívať, sami dohodli. Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť na spôsobe užívania, prenájmu, údržby a iných záležitostiach týkajúcich sa spoločnej veci. Takáto dohoda by mala byť písomná a podpísaná všetkými spoluvlastníkmi.

Súdne rozhodnutie

Ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť, môžu sa obrátiť na súd. Predpokladá to aj ustanovenie § 139 OZ, ktoré umožňuje, aby sa spoluvlastníci v prípade nezhody o svojich právach a povinnostiach obrátili na súd. Súd môže rozhodnúť o spôsobe užívania, prenájmu alebo iného nakladania so spoločnou vecou. Súd pri svojom rozhodovaní zohľadňuje veľkosť podielov, účelné využitie veci a záujmy všetkých spoluvlastníkov.

Zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva

Ak spoluvlastníci dlhodobo nevedia nájsť spoločnú reč a spory pretrvávajú, môže byť riešením zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva.

Prečítajte si tiež: Kompletný sprievodca vyplatením bývalého partnera z nehnuteľnosti.

Dohoda o zrušení a vyporiadaní

Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť na zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva. Je zrušenie a vyporiadanie podielového vlastníctva náročné? Jednoznačne áno. Rovnako, ako je v dnešnej dobe ťažké spravovať spoločné vlastníctvo, tak aj dohoda o vyporiadaní je veľmi náročná. Je ťažké nájsť „spoločnú reč“ pri delení. Dohoda o zrušení a vyporiadaní musí byť písomná. Je uzatvorená v zmysle §141 Občianskeho zákonníka. Všeobecné, resp. Dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva sa do katastra podáva Vkladom.

Súdne rozhodnutie o zrušení a vyporiadaní

V prípade, že k dohode nedôjde, rozhoduje súd, ktorý postupuje v súlade s ustanovením § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Súd zohľadňuje veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak je to možné, vie súd nariadiť rozdelenie nehnuteľnosti. Ak nie je rozdelenie možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Opäť aj v tomto prípade prihliada na to, aby sa vec mohla účelne využiť.

Predkupné právo spoluvlastníkov

Medzi ďalšie práva spoluvlastníkov patrí možnosť nakladania so spoluvlastníckym podielom, a to tak, že môže podiel previesť na iného, môže ho darovať, prenechať závetom, predať, vymeniť atď. Pokiaľ je prevod podielu blízkej osobe, hovoríme o Zákonnom predkupnom práve. Za osobu blízku sa považuje priamy príbuzný v prvom rade, t.j. matka, otec, syn, dcéra, manžel, manželka, alebo osoby navzájom blízke. Predkupné právo znamená, že podielový spoluvlastník je povinný prednostne ponúknuť svoj podiel na odpredaj ostatným spoluvlastníkom za tých istých podmienok, za akých by chcel odpredať podiel tretej osobe. V praxi to znamená, že realitná kancelária na základe svojich skúsenosti vypracuje adekvátnu cenovú ponuku a vypracuje „ponuku na využitie predkupného práva“. Táto Ponuka sa rozošle ostatným podielovým spoluvlastníkom. Predkupné právo je potrebné zaslať všetkým spoluvlastníkom, keďže všetci majú rovnaké právo na odkúpenie. V stanovenom limite sa jednotliví vlastníci vyjadria k ponuke, a to jej akceptovaním, alebo vyjadrením sa vzdania predkupného práva. Ak akceptujú ponuku viacerí spoluvlastníci, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa ich veľkosti podielov.

Zákonné predkupné právo

Podľa § 140 Občianskeho zákonníka, ak chce spoluvlastník previesť svoj spoluvlastnícky podiel na inú osobu, je povinný ho prednostne ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Toto predkupné právo sa nevzťahuje na prevod podielu blízkej osobe.

Následky porušenia predkupného práva

Ak spoluvlastník poruší predkupné právo a prevedie svoj podiel na tretiu osobu bez toho, aby ho ponúkol ostatným spoluvlastníkom, títo majú právo domáhať sa na súde, aby im bol podiel prevedený za rovnakých podmienok, za akých ho nadobudla tretia osoba.

Prečítajte si tiež: Ako získať podiel, ak spoluvlastníka nemožno nájsť

Praktické rady a odporúčania

• Dôkladná dohoda: Pred prenájmom alebo iným nakladaním so spoločnou vecou je dôležité dôkladne sa dohodnúť s ostatnými spoluvlastníkmi a spísať písomnú dohodu.
• Informovanosť: Pravidelne informujte ostatných spoluvlastníkov o všetkých dôležitých záležitostiach týkajúcich sa spoločnej veci.
• Komunikácia: Snažte sa o otvorenú a konštruktívnu komunikáciu s ostatnými spoluvlastníkmi.
• Právna pomoc: V prípade nejasností alebo sporov sa obráťte na právnika alebo inú odbornú pomoc.
• Predkupné právo: Dodržujte predkupné právo ostatných spoluvlastníkov pri prevode svojho podielu.

Daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti

Daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti sú povinné podať fyzické osoby (občan, podnikateľ) alebo právnické osoby, ak v priebehu minulého roka nadobudli nehnuteľnosť, pričom k 1. januáru aktuálneho roka sú zapísaní v katastri nehnuteľností alebo nastali také zmeny oproti minulému roku, ktoré majú vplyv na vyrubenie dane. Daňové priznanie sa podáva pri uvedených zmenách vo vlastníctve vždy k 1. januáru aktuálneho kalendárneho roka a podkladom sú uvedené doklady.

Doklady potrebné k daňovému priznaniu

• Rozhodnutie vydané Správou katastra, ktorým sa povoľuje vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnosti (kúpa, predaj, darovanie).
• Právoplatné stavebné povolenie (stavebný pozemok).
• Právoplatné kolaudačné rozhodnutie (kolaudácia stavby).
• Rozhodnutie o odstránení stavby a potvrdenie o neexistencii stavby vydané stavebným úradom (odstránenie stavby).
• Doklad o zmene užívania stavby (zmena užívania stavby).
• Rozhodnutie vydané Správou katastra, ktorým sa povoľuje vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, napr. zmena záhrady na zastavanú plochu (zmena charakteru pozemku).
• Právoplatné uznesenie súdu /osvedčenie o dedičstve/ (dedičstvo).
• Právoplatné osvedčenie o vydražení nehnuteľnosti (dražba).

Reálne rozdelenie spoluvlastníckych podielov na samostatné byty

Na reálne rozdelenie spoluvlastníckych podielov v dome na samostatné byty geometrický plán nepostačuje. Prvý krok je nechať si vyhotoviť dokumentáciu, v ktorej sa popíše poloha a plocha bytov a nebytových priestorov v dome, spoločných častí a spoločných zariadení domu a príslušenstva. Taktiež si musíte pripraviť situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, ich čísiel a identifikáciu pozemku, ktoré budú prílohou návrhu na vklad. Ďalej je potrebný posudok, v ktorom sa popíšu jednotlivé byty, ich príslušenstvo, spoločné časti a spoločné zariadenia domu a pod… podľa zákona č. 182/1993 Z.z., teda náležitosti ktoré vyžaduje uvedený zákon k zápisu vlastníckeho práva k bytom a nebytových priestorov v dome. Až po pripravení si všetkých potrebných podkladov, môžete so súrodencami uzavrieť dohodu o vyporiadaní reálnym rozdelením veci. Následne bude potrebné zabezpečiť správu domu buď formou vytvorenia spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorého návrh na zápis spoločenstva do príslušného registra Okresného úradu v sídle krajského úradu sa podáva do jedného mesiaca po podaní návrhu na vklad vlastníckeho práv k bytom a nebytovým priestorom, resp. uzavrieť zmluvu o výkone správy s inou právnickou alebo fyzickou osobou.

tags: #spoluvlastník #prenájom #dielu #tretej #osobe