Vydržanie spoluvlastníckeho podielu: Cesta k nadobudnutiu vlastníctva

Vlastnícke vzťahy k nehnuteľnostiam sú často komplexné a vyžadujú dôkladné právne posúdenie. Jednou z možností, ako nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnosti, je inštitút vydržania. Tento článok sa zameriava na vydržanie spoluvlastníckeho podielu, pričom vysvetľuje podmienky, proces a dôležité aspekty, ktoré je potrebné zohľadniť.

Čo je vydržanie?

Slovo „vydržať“ má v právnickej terminológii špecifický význam. Ide o jeden zo spôsobov, ako možno nadobudnúť vlastnícke právo k veci, cenným papierom alebo nehnuteľnosti. Vydržanie je originálny spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva zo zákona (ex lege) pri splnení zákonom stanovených podmienok.

Predmet vydržania

Predmetom vydržania môže byť hnuteľná aj nehnuteľná vec (vrátane bytov a nebytových priestorov), ktorá je individuálne určená.Predmetom vydržania ako špecifického spôsobu nadobudnutia vlastníckeho práva môže byť spoluvlastnícky podiel na veci, ktorý je tiež predmetom občianskoprávnych vzťahov v zmysle ustanovenia § 118 ods.

Podmienky vydržania

Na to, aby bolo možné nadobudnúť vlastnícke právo vydržaním, musia byť splnené nasledovné podmienky:

1. Spôsobilý predmet vydržania: Vydržaná vec musí mať taký charakter, že je možné vlastniť ju na základe vydržania. Vydržaním je možné nadobudnúť vlastnícke právo k hnuteľným veciam, nehnuteľným veciam, aj k iným majetkovým hodnotám. Nie je však možné získať vydržaním nehnuteľnosti nachádzajúce sa na území vojenských obvodov, pozemky pod diaľnicami vo vlastníctve diaľničnej spoločnosti, jaskyne a podobne.
2. Spôsobilosť osoby: Vydržateľom musí byť osoba, ktorá je spôsobilá nadobudnúť vlastnícke právo.
3. Uplynutie vydržacej doby: V prípade nehnuteľnosti je vydržacia doba 10 rokov. Do tejto doby sa započítava aj doba, po ktorú mal vec v oprávnenej držbe právny predchodca vydržiteľa. Napríklad, ak mal nehnuteľnosť v držbe 8 rokov rodič a po jeho úmrtí v držbe pokračuje jeho dieťa, nadobudne toto dieťa (ak sú splnené aj ostatné podmienky) vlastnícke právo k veci vydržaním po uplynutí ďalších dvoch rokov držby.
4. Oprávnená a dobromyseľná držba: Držba musí byť počas celej vydržacej doby oprávnená a dobromyseľná. To znamená, že držiteľ užíva pozemok alebo dom vo viere, že mu patrí. Dobromyseľnosť sa posudzuje vždy s ohľadom na všetky okolnosti konkrétneho prípadu. Základným predpokladom je, že držiteľ je vzhľadom na konkrétne okolnosti jeho prípadu presvedčený, že je vlastníkom veci. Naopak, ak držiteľ vie, alebo musí vedieť, že mu vec nepatrí, podmienka oprávnenej držby nie je splnená. Nestačí, že sa niekto celé roky stará o pozemok, kosí ho alebo na ňom sadí. Pokiaľ napríklad vie, že pozemok patrí susedovi alebo aj nezistenému vlastníkovi evidovanému na liste vlastníctva, nemôže byť dobromyseľný v tom, že mu pozemok patrí. Z hľadiska dobromyseľnosti držby ako podmienky nadobudnutia vlastníctva veci vydržaním je právne relevantnou len tá skutočnosť, ktorá má objektívne znaky titulu nadobudnutia vlastníctva.

Vydržanie spoluvlastníckeho podielu

Vydržanie sa nevzťahuje len na celú nehnuteľnosť, ale aj na spoluvlastnícky podiel. Rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky potvrdzuje, že predmetom vydržania môže byť aj spoluvlastnícky podiel na veci.

Prečítajte si tiež: Postup pri vydržaní vlastníctva štátom

Špecifiká spoluvlastníctva

Podielové spoluvlastníctvo predstavuje vlastnícky vzťah minimálne dvoch osôb k tej istej veci. Základným charakteristickým znakom podielového spoluvlastníctva je spoluvlastnícky podiel. Ak vlastnite spoluvlastnícky podiel na tzv. spoločnej nehnuteľnosti, ktorý ste sa rozhodli previesť, prípadne máte záujem o nadobudnutie takéhoto podielu, je potrebné vziať do úvahy viaceré osobitosti spájajúce sa s týmto typom spoluvlastníctva.

Zákonné predkupné právo

Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe. Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov. Pretože ustanovenia o spoluvlastníctve neobsahujú podrobnejšiu úpravu práv a povinností zo zákonného predkupného právneho vzťahu, ktorý má vecno-právny charakter, vychádza sa v zmysle § 853 ods. 1 Občianskeho zákonníka.

Príklad z praxe

Ak vlastníte záhradu o výmere 833 m² a máte podiel 54/48, pričom druhý podiel 14/48 vlastnil váš strýko, ktorý zomrel v roku 2018 a jeho dve deti sa pri dedičskom konaní vzdali svojej časti pozemku, je potrebné overiť, či dedičské konanie po strýkovi bolo riadne ukončené a aký bol výsledok - teda kto je podľa listu vlastníctva aktuálnym vlastníkom podielu po strýkovi. Ak sa jeho deti dedičstva vzdali, tento podiel mohol pripadnúť iným dedičom alebo štátu (tzv. odúmrť podľa § 462 Občianskeho zákonníka). Ak podiel pripadol štátu, vlastníkom tejto časti je Slovenská republika, s ktorou je možné rokovať o odkúpení.

Proces vydržania

Notárska zápisnica

Nadobudnutie vlastníckeho práva vydržaním sa do katastra nehnuteľností zapisuje na základe notárskej zápisnice, ktorá okrem všeobecných náležitostí notárskej zápisnice musí obsahovať aj vyhlásenie účastníka, že splnil uvedené podmienky vydržania, najmä okolnosti odôvodňujúce začatie oprávnenej držby, trvanie a nepretržitosť držby. K vyhláseniu účastník dokladá aj vyjadrenia osôb, ktorým posledný zápis v katastri nehnuteľností preukazuje vlastnícke právo k nehnuteľnosti alebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu, alebo ich právnych nástupcov, ak sú tieto osoby známe, že nemajú k vzniku vlastníckeho práva alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu výhrady; pravosť podpisu osôb na vyjadrení musí byť úradne osvedčená.

Súdne konanie

V prípade, že nie sú splnené všetky podmienky pre osvedčenie o vydržaní, môžete dosiahnuť právne súladný zápis vlastníckych vzťahov k predmetným nehnuteľnostiam na základe žaloby o určenie vlastníckeho práva, pričom v súdnom konaní môžete namietať aj nesplnenie ostatných podmienok nadobudnutia vlastníctva vydržaním.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty kúpnej zmluvy vo vzťahu k obci a vydržaniu

Nový postup vydržania

S účinnosťou od prvého mája bolo do Zákona číslo 161/2015 Z.z. Nové konanie je konaním návrhovým, čiže osoba ktorá o sebe tvrdí, že vlastnícke právo nadobudla vydržaním, musí za účelom potvrdenia vydržania tento návrh podať. Súd následne návrh preskúma a zameria sa na to, či navrhovateľ osvedčil nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. V tejto časti môže súd vykonávať aj vlastné šetrenie. V tomto prípade súd len potvrdí nadobudnutie vlastníckeho práva ku dňu, ktorý navrhovateľ v návrhu označil.

Dôležité aspekty

• Dobrá viera: Pri riešení problematiky neoprávnenej držby je dôležité zohľadniť, že neoprávnený držiteľ nemôže vydržať vlastnícke právo, pretože mu chýba dobrá viera.
• Starostlivosť o pozemok: Samotná skutočnosť, že sa o záhradu staráte, nie je podstatná, ak máte vedomosť o spoluvlastníkovi pozemku.
• Riziká: Vydržanie vlastníckeho práva rieši len momentálnu situáciu, avšak v budúcnosti môže spôsobiť komplikácie a problémy, nakoľko vlastnícke právo sa nepremlčuje. To znamená, že ak sa objaví pôvodný vlastník, resp. jeho právny nástupca, ktorý sa bude domáhať určenia vlastníckeho práva k predmetnému pozemku na základe určitého právneho titulu.
• Naliehavý právny záujem: Pri skúmaní existencie naliehavého právneho záujmu v konaní o určenie relatívnej neplatnosti právneho úkonu pre porušenie zákonného predkupného práva podľa § 140 OZ (vecnej povahy) ide o posúdenie, či podaná žaloba je vhodným (účinným a správne zvoleným) procesným nástrojom ochrany práva žalobcu, či sa ňou môže dosiahnuť odstránenie spornosti práva a či snáď len zbytočne nevyvoláva konanie, po ktorom bude musieť aj tak nasledovať iné (ďalšie) súdne konanie alebo konania.

Prečítajte si tiež: Podrobný návod na vydržanie pozemku

tags: #vydržanie #spoluvlastnícky #podiel