Ako Riešiť Situáciu, Keď Spoluvlastník Nesúhlasí s Predajom Pozemku

Podielové spoluvlastníctvo je stav, kedy jedna vec patrí viacerým vlastníkom. Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach. Občiansky zákonník upravuje podielové spoluvlastníctvo v ustanoveniach § 137 a nasledujúcich. Nikoho nemožno nútiť, aby zotrval v podielovom spoluvlastníctve proti svojej vôli. Zákon ponúka niekoľko spôsobov, ako ho vysporiadať.

Dohoda Spoluvlastníkov

Občianske právo je postavené na autonómii vôle. Zákon ponecháva účastníkom spoluvlastníckych vzťahov voľný priestor na úpravu týchto vzťahov. Pri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva sa preferuje dohoda jednotlivých podielových spoluvlastníkov. Ak ide o nehnuteľnosť, dohoda musí mať písomnú formu a je potrebný vklad do katastra nehnuteľností. Na dohode musia byť zúčastnení všetci podieloví spoluvlastníci. Ak nie je povinnosť uzavrieť dohodu v písomnej forme, tak každý zo spoluvlastníkov je povinný vydať ostatným na požiadanie písomné potvrdenie o vyporiadaní, ak o to požiadajú.

Súdne Vyporiadanie

Ak medzi spoluvlastníkmi nedôjde k dohode o vyporiadaní, vyporiadanie vykoná a spoluvlastníctvo zruší súd, ale len na návrh niektorého zo spoluvlastníkov. Súd pri tom prihliadne na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Návrh môže podať aj menšinový spoluvlastník a nejde o jediné hľadiská, na ktoré súd pri posudzovaní prihliada. Z procesnej stránky sú účastníkmi konania všetci podieloví spoluvlastníci, pričom ten, ktorý podáva návrh je žalobca a ostatní sú žalovaní.

Reálne Rozdelenie Veci

Súd môže vyporiadať podielové spoluvlastníctvo reálnym rozdelením veci podľa výšky podielov spoluvlastníkov, ak je možné vec reálne rozdeliť. Deliteľnosť musí byť možná z technického hľadiska, ale zároveň by mala rozdelená vec naďalej slúžiť takému záujmu a takým spôsobom, ktorý zodpovedá jej povahe. Pri reálnom rozdelení nehnuteľnosti je potrebné vyhotoviť aj geometrický plán, ktorý bude tvoriť neoddeliteľnú súčasť rozsudku, ktorým bude podielové spoluvlastníctvo vyporiadané. Súd nemusí vec rozdeliť presne podľa výšky podielov toho-ktorého podielového spoluvlastníka a vtedy sa rozdiel vyrovná finančnou náhradou. Ide o kombinovaný spôsob vyporiadania podielového spoluvlastníctva.

Prikázanie Veci za Náhradu

Ďalším spôsobom vyporiadania je prikázanie veci jednému (príp. viacerým) zo spoluvlastníkov s tým, že sa z neho stane výlučný vlastník a ostatných podielových spoluvlastníkov podľa výšky podielov takzvane vyplatí. Súd pri tom prihliada okrem iného aj na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. V návrhu musí žalobca uviesť, akú sumu za ustupujúci spoluvlastnícky podiel je ochotný vyplatiť ostatným podielovým spoluvlastníkom, pričom táto suma sa uvádza v eurách za jeden meter štvorcový. Práve táto suma je v praxi najčastejšie spornou, pretože sa stáva, že niektorí zo spoluvlastníkov s touto sumou nesúhlasí. Zákon hovorí o primeranej náhrade, ale bližšie ju nešpecifikuje. Vo všeobecnosti možno povedať, že primeraná náhrada je taká, za akú si ustupujúci spoluvlastník môže zaobstarať podobnú vec, prípadne podiel na tejto veci.

Prečítajte si tiež: Ako vydržať spoluvlastnícky podiel

Predaj Spoločnej Veci

Tretím spôsobom vyporiadania podielového spoluvlastníctva je predaj spoločnej veci a rozdelenie výťažku medzi spoluvlastníkov podľa výšky podielov. Tento spôsob sa uplatní, ak žiadny zo spoluvlastníkov nemá záujem spoločnú vec nadobudnúť do vlastníctva.

Výnimky z Vyporiadania

Výnimku z vyššie spomínanej zásady, že nikoho nemožno nútiť, aby proti svojej vôli zotrval v podielovom spoluvlastníctve, vymedzuje Občiansky zákonník v ust. § 142 ods. 2: „Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku.“ V tomto prípade súd nezruší a nevyporiada podielové spoluvlastníctvo, ak na to existujú dôvody hodné osobitného zreteľa, pričom prevažne ide o okolnosti subjektívneho charakteru na strane účastníkov, ktoré musí súd s odbornou starostlivosťou skúmať. V praxi sa môže vyskytnúť mnoho takýchto dôvodov, môže ísť napr. o prípad, keď je spoluvlastník vysokého veku a želá si v nehnuteľnosti dožiť, pretože v nej žil celý život.

Čo robiť, ak jeden zo spolumajiteľov nechce podpísať predaj?

Žiadneho zo spoluvlastníkov nie je možné donútiť, aby svoj spoluvlastnícky podiel predal tretej osobe. Rovnako nie je možné celú spoločnú vec (dom) predať bez súhlasu všetkých spoluvlastníkov. Ak sa s ním neviete dohodnúť na predaji celého domu a rozdelení kúpnej ceny podľa výšky podielov, bude potrebné na súd podať žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Ak nechce dom predať, tak sa môže stať výlučným vlastníkom domu a vám (ostatným spoluvlastníkom) vyplatiť primeranú náhradu za váš podiel. Druhou možnosťou je, že záujemcovi o váš dom predáte vy aj ostatní dvaja spoluvlastníci svoj spoluvlastnícky podiel. Spoluvlastníkmi domu potom budú nový spoluvlastník s podielom 3/4 a starý spoluvlastník s podielom 1/4. Následne bude môcť žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva podať nový spoluvlastník.

Príklady z praxe:

• Situácia 1: Spoluvlastníčka na rodičovskej dovolenke: Spoluvlastníčka rodinného domu (1/10) nesúhlasí s predajom, hoci ostatní spoluvlastníci (mama 7/10, brat 1/10, sestra 1/10) s predajom súhlasia. Nemá prostriedky na vyplatenie ostatných. Mama vyhlásila, že ak do roka nevyplatí ostatných, dom predá. Advokát radí uzatvoriť dohodu o zrušení a vyporiadaní podielu. Ostatní spoluvlastníci môžu žiadať nájom v rozsahu ich podielov, keďže celý dom užíva ona s priateľom.
• Situácia 2: Dom po rozchode: Po rozchode s priateľkou, s ktorou postavil dom (každý 1/2), chce jeden z partnerov dom predať, druhý nie. Ak je dom v podielovom spoluvlastníctve, na predaj je potrebný súhlas všetkých spoluvlastníkov. Ak sa nedohodnú na predaji, druhá možnosť je obrátiť sa na súd s návrhom na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.
• Situácia 3: Súrodenci a chata: Štyria vlastníci rodinného domu. Dvaja chcú predať, dvaja chcú dom využívať ako chatu, ale nemajú peniaze na odkúpenie podielov. Súd pri rozhodovaní zvažuje veľkosť podielov a účelné využitie veci. Ak sa nehnuteľnosť nedá reálne rozdeliť, prikáže ju súd jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu. Ak nikto neprejaví záujem, súd môže nariadiť jej predaj a výťažok rozdeliť podľa podielov.

Predkupné právo

Ak spoluvlastník plánuje predať svoj podiel na nehnuteľnosti tretej osobe, musí ho najskôr ponúknuť na predaj ostatným spoluvlastníkom, a to za rovnakú cenu a za rovnakých podmienok, ako by ho ponúkol aj tretej osobe. Spoluvlastník, ktorý prevádza svoj podiel na blízku osobu, však nie je povinným z predkupného práva.

Hospodárenie so spoločnou vecou

O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov, na základe spoločnej dohody. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.

Prečítajte si tiež: Kompletný sprievodca vyplatením bývalého partnera z nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Ako získať podiel, ak spoluvlastníka nemožno nájsť

tags: #spoluvlastník #nesúhlasí #s #predajom #pozemku #riešenie