Sprostredkovateľská Zmluva s Realitnou Kanceláriou: Sprievodca pre Klientov

Realitný trh je komplexný a rozsiahly, a preto sa mnoho ľudí pri kúpe, predaji alebo prenájme nehnuteľnosti obracia na realitné kancelárie. Sprostredkovateľská zmluva je základným dokumentom, ktorý upravuje vzťah medzi klientom a realitnou kanceláriou. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na sprostredkovateľskú zmluvu, jej podmienky a dôležité aspekty, ktoré by ste mali zvážiť pred jej podpísaním.

Úvod do Sprostredkovateľskej Zmluvy

Sprostredkovateľská zmluva je právny dokument, ktorý definuje práva a povinnosti sprostredkovateľa (realitnej kancelárie) a záujemcu (klienta) v súvislosti so sprostredkovaním kúpy, predaja, nájmu alebo prenájmu nehnuteľnosti. Táto zmluva je neoddeliteľnou súčasťou realitného obchodu a je dôležité, aby ste ju pred podpisom dôkladne preštudovali a porozumeli jej obsahu.

Právny Rámec Sprostredkovateľskej Zmluvy

Právna úprava sprostredkovateľskej zmluvy je obsiahnutá v Občianskom zákonníku (§ 774 a nasl.) a v Obchodnom zákonníku (§ 642 a nasl.). Občiansky zákonník upravuje sprostredkovateľské zmluvy vo všeobecnosti, zatiaľ čo Obchodný zákonník sa uplatňuje v obchodnoprávnych vzťahoch, napríklad medzi podnikateľmi.

Dôležité je tiež zohľadniť zákon č. 250/2007 Z.z. o ochrane spotrebiteľa a zákon č. 102/2014 Z.z. o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho. Tieto zákony chránia práva spotrebiteľov a upravujú podmienky, ktoré musia realitné kancelárie dodržiavať pri uzatváraní zmlúv so spotrebiteľmi.

Tieto podmienky sú v súlade so Smernicou Európskeho parlamentu a Rady č. 2011/83/EÚ z 25. októbra 2011 o právach spotrebiteľov.

Prečítajte si tiež: Opatrovateľská zmluva: Podrobný sprievodca

Všeobecné Podmienky Sprostredkovania (VPS)

Všeobecné podmienky sprostredkovania (ďalej len „Podmienky“ alebo len „VPS“) upravujú práva a povinnosti Sprostredkovateľa a Záujemcu v súvislosti so sprostredkovaním kúpy, predaja, nájmu alebo prenájmu nehnuteľnosti, vyplývajúce z uzatvorenej Dohody o sprostredkovaní (ďalej ako „Dohoda“), ktorej časť obsahu je určená odkazom na tieto Podmienky. Tieto Podmienky sú neoddeliteľnou súčasťou Dohody. Právne vzťahy založené Dohodou sa riadia ustanoveniami Dohody, ustanoveniami týchto Podmienok a príslušnými právnymi predpismi.

Právne vzťahy upravené týmito Podmienkami sa spravujú príslušnými ustanoveniami zákona č. 40/1964 Zb.

Dôležité Definície v Sprostredkovateľskej Zmluve

Pre lepšie porozumenie sprostredkovateľskej zmluve je dôležité poznať nasledujúce definície:

• Nájomná zmluva: Zmluva, na základe ktorej prenajímateľ prenecháva nehnuteľnosť alebo jej časť do užívania tretej osobe (nájomcovi) za dohodnutú odplatu (nájomné).
• Nevýhradné sprostredkovanie: Forma sprostredkovania, pri ktorej je záujemca oprávnený uzatvoriť sprostredkovateľskú zmluvu aj s inými osobami ako sprostredkovateľom alebo si zabezpečiť uzatvorenie samotnej zmluvy aj svojpomocne. Na nevýhradné sprostredkovanie sa ustanovenia bodu 7.3 a bodu 10.4.
• Paušálna náhrada výdavkov: Paušalizovaná kompenzácia, ktorá predstavuje všetky výdavky, ktoré sprostredkovateľovi vznikli v súvislosti s plnením povinností vyplývajúcich z dohody. Paušálna náhrada výdavkov predstavuje najmä výdavky za inzerciu a odbornú pomoc, vrátane právnej asistencie poskytnutej advokátskou kanceláriou. Ak sa strany nedohodli inak, paušálna náhrada výdavkov je vo výške osemdesiatich percent z hodnoty provízie sprostredkovateľa, ktorá je určená v bode (C) Dohody.
• Strana (v množnom čísle Strany): Zmluvná strana (strany) Dohody, t.j.
• Vážny dôvod: Taký dôvod na strane zmluvnej strany, ktorý má z objektívnych príčin za následok priame znemožnenie plnenia povinnosti určenej v dohode alebo podmienkach. Medzi vážne dôvody patria vojna, vojnový stav, výnimočný stav, núdzový stav, hospitalizácia strany po dobu dlhšiu ako desať dní, ťažká ujma na zdraví strany, úmrtie príbuzného strany v priamom rade, súrodenca, manžela/manželky, druha/družky. Medzi vážne dôvody nepatria také dôvody, o ktorých strana pred uzavretím dohody vedela alebo mohla vážny dôvod alebo jeho následky predpokladať.
• Výhradné sprostredkovanie: Forma sprostredkovania dohodnutá na dobu určitú, počas ktorej je na základe vôle záujemcu jedinou osobou oprávnenou sprostredkovať predaj nehnuteľnosti sprostredkovateľ, tak ako to ustanovuje dohoda o sprostredkovaní. Ak sa strany nedohodnú inak, pri výhradnom sprostredkovaní nie je záujemca oprávnený zabezpečiť si uzatvorenie zmluvy prostredníctvom tretej osoby (napr. iného sprostredkovateľa) alebo svojpomocne. Ustanovenia bodu 7.3.a bodu 10.4.

Práva a Povinnosti Sprostredkovateľa

Sprostredkovateľ, teda realitná kancelária, má v zmluve definované práva a povinnosti, ktoré musí dodržiavať. Medzi najdôležitejšie patria:

• Zodpovednosť za vady realitných služieb: Sprostredkovateľ zodpovedá za vady realitných služieb podľa §622 a §623 Občianskeho zákonníka.
• Zverejnenie ponuky nehnuteľnosti: Za účelom vyhľadávania tretích osôb, ktoré majú záujem uzavrieť so záujemcom zmluvu, je sprostredkovateľ povinný zverejniť ponuku nehnuteľnosti v elektronických a/alebo tlačených inzertných médiách. Výber inzertných médií určuje sprostredkovateľ. Sprostredkovateľ je taktiež povinný propagovať nehnuteľnosť aj ďalšími spôsobmi dohodnutými so záujemcom.
• Ponúkanie nehnuteľnosti za požadovanú cenu: Strany sa dohodli, že v prípade ponuky nehnuteľnosti na predaj bude sprostredkovateľ nehnuteľnosť ponúkať za záujemcom požadovanú cenu pripočítajúc províziu sprostredkovateľa, tak ako je uvedené v bode (C) ods.

Práva a Povinnosti Záujemcu

Záujemca, teda klient, má tiež svoje práva a povinnosti, ktoré je potrebné dodržiavať:

Prečítajte si tiež: Rezervačná a sprostredkovateľská zmluva: Kompletný prehľad

• Sprístupnenie nehnuteľnosti: Záujemca je povinný sprístupniť nehnuteľnosť pre tretie osoby, ktoré prejavili záujem o osobnú obhliadku nehnuteľnosti.
• Zákaz uzatvárania zmlúv s inými sprostredkovateľmi (pri výhradnom sprostredkovaní): Ak bolo stranami dohodnuté výhradné sprostredkovanie, záujemca sa zaväzuje, že počas doby trvania výhradného sprostredkovania neuzavrie zmluvu o sprostredkovaní, sprostredkovateľskú zmluvu, zmluvu o obstaraní predaja veci ani žiadnu inú obdobnú zmluvu, ktorej predmetom by bolo sprostredkovanie prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti alebo prenájmu nehnuteľnosti. V opačnom prípade sa záujemca zaväzuje uhradiť sprostredkovateľovi paušálnu náhradu výdavkov, ktorá je vypočítaná zo sumy provízie určenej v bode (C) ods. 1) Dohody s názvom „Finančné podmienky v prípade PREDAJA Nehnuteľnosti“ v kolónke „Provízia Sprostredkovateľa“ za predpokladu, že je predmetom sprostredkovania predaj nehnuteľnsti; alebo uhradiť sprostredkovateľovi paušálnu náhradu výdavkov, ktorá je vypočítaná zo sumy provízie určenej v bode (C) ods. 2) Dohody s názvom „Finančné podmienky v prípade PRENÁJMU Nehnuteľnosti“ v kolónke „Provízia Sprostredkovateľa“ za predpokladu, že je predmetom sprostredkovania prenájom nehnuteľnosti.
• Informovanie o predstavených osobách: Ak sprostredkovateľ vykoná obhliadku nehnuteľnosti s treťou osobou, ktorá bola záujemcovi už skôr predstavená (napr. iným sprostredkovateľom), je záujemca povinný o tom sprostredkovateľa písomne informovať (napr.

Finančné Podmienky a Provízia Sprostredkovateľa

Súčasťou sprostredkovateľskej zmluvy sú aj finančné podmienky, ktoré upravujú výšku provízie sprostredkovateľa a podmienky jej vyplatenia.

• Výška provízie: Ak je predmetom sprostredkovania predaj nehnuteľnosti, výška provízie sprostredkovateľa je určená v bode (C) ods.1) Dohody v časti s názvom „Finančné podmienky v prípade PREDAJA Nehnuteľnosti“, časť „Provízia Sprostredkovateľa“. A k je predmetom sprostredkovania prenájom nehnuteľnosti, výška provízie sprostredkovateľa je určená v bode (C) ods.2) Dohody v časti s názvom „Finančné podmienky v prípade PRENÁJMU Nehnuteľnosti“, časť „Provízia Sprostredkovateľa“.
• Nárok na províziu pri znížení ceny: Ak dôjde k zníženiu záujemcom požadovanej ceny za predaj nehnuteľnosti pod sumu uvedenú v bode (C) ods.1) Dohody (v časti „Záujemcom požadovaná cena“), ostáva sprostredkovateľovi nárok na províziu zachovaný a to vo výške ako je určená v bode(C)ods.1)Dohody v časti „Provízia Sprostredkovateľa“, ak sa strany nedohodli inak.
• Nárok na províziu pri uzavretí zmluvy bez súčinnosti sprostredkovateľa: Sprostredkovateľ má nárok na províziu aj v prípade, ak záujemca uzavrie bez ďalšej súčinnosti sprostredkovateľa zmluvu s treťou osobou, ktorú mu označil sprostredkovateľ ako osobu vhodnú na uzavretie takejto zmluvy (napr. tak, že s touto osobou vykonal obhliadku nehnuteľnosti). Sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu rovnako v prípade, ak záujemca uzavrie s osobou, ktorá je majetkovo alebo personálne prepojená s osobou, ktorú mu označil sprostredkovateľ ako osobu vhodnú na uzavretie takejto zmluvy.
• Paušálna náhrada výdavkov pri výhradnom sprostredkovaní: V prípade, ak je v bode (D) Dohody označené výhradné sprostredkovanie pri predaji nehnuteľnosti a záujemca uzavrie Zmluvu na Nehnuteľnosť bez akejkoľvek súvislosti s činnosťou Sprostredkovateľa počas účinnosti výhradného sprostredkovania podľa bodu (D) Dohody, alebo ak Záujemca bez Vážnych dôvodov odmietne uzatvoriť Zmluvu s treťou osobou, zaväzuje sa Záujemca uhradiť Sprostredkovateľovi Paušálnu náhradu výdavkov, ktorá je vypočítaná zo sumy provízie určenej v bode(C) ods.1) Dohody s názvom „Finančné podmienky v prípade PREDAJA Nehnuteľnosti“, v kolónke „Provízia Sprostrekovateľa“. V prípade, ak je v bode (D) Dohody označené výhradné sprostredkovanie pri prenájme Nehnnuteľnosti a Záujemca uzavrie Nájomnú zmluvu alebo obdobnú zmluvu na Nehnuteľnosť bez akejkoľvek súvislosti s činnosťou Sprostredkovateľa v čase účinnosti výhradného sprostredkovania podľa bodu (D) Dohody, zaväzuje sa Záujemca uhradiť Sprostredkovateľovi Paušálnu náhradu výdavkov, ktprá je vypočítaná zo sumy provízie určenej v bode (C) ods.2) Dohody v časti „Finančné podmienky v prípade PRENÁJMU Nehnuteľnosti“, v kolónke „Provízia Sprostredkovateľa“.
• Platba provízie: Platba provízie sa uskutočňuje bezhotovostným platobným stykom alebo v hotovosti.

Ukončenie Sprostredkovateľskej Zmluvy

Sprostredkovateľská zmluva môže zaniknúť niekoľkými spôsobmi:

• Splnením predmetu zmluvy: Dohoda zaniká splnením jej predmetu.
• Dohodou strán: Dohoda zaniká dohodou strán.
• Písomnou výpoveďou: Dohoda zaniká písomnou výpoveďou.
• Odstúpením: Dohoda zaniká odstúpením.
• Výpoveď: Výpoveď je účinná dňom doručenia písomnej výpovede druhej strane dohody.
• Odstúpenie od zmluvy bez uvedenia dôvodu: Záujemca má právo odstúpiť od tejto Dohody bez uvedenia dôvodu v lehote 14 dní. Lehota na odstúpenie od Dohody uplynie po 14 dňoch odo dňa uzavretia Dohody. Na tento účel môže Záujemca použiť vzorový formulár na odstúpenie od Dohody, ktorý je prílohou č.3 tejto Dohody. Po odstúpení od Dohody Sprostrekovateľ vráti Záujemcovi všetky platby, ktoré Záujemca uhradil Sprostredkovateľovi v súvislosti s uzavretím Dohody. Platby budú Záujemcovi vrátené bez zbytočného odkladu, najneskôr do 14 dní odo dňa, kedy bolo Sprostredkovateľovi doručené oznámenie o odstúpení od tejto Dohody.

Doručovanie Písomností

Písomnosti sa doručujú druhej strane na adresu uvedenú v Dohode, v prípade na inú adresu, ktorú táto strana výslovne uviedla ako doručovaciu adresu.

Ochrana Osobných Údajov

Záujemca berie na vedomie, že jeho osobné údaje sú spracované v súlade s Nariadením európskeho parlamentu a rady (EÚ) č. 2016/679 o ochrane fyzických osôb pri spracúvaní osobných údajov a o voľnom pohybe takýchto údajov, ktorým sa zrušuje smernica 95/46/ES (všeobecné nariadenie o ochrane údajov) a zákonom č.18/2018 Z.z.

Sprostredkovateľ spracúva Vaše osobné údaje v súlade s Nariadením európskeho parlamentu a rady (EÚ) č. 2016/679 o ochrane fyzických osôb pri spracúvaní osobných údajov a o voľnom pohybe takýchto údajov, ktorým sa zrušuje smernica 95/46/ES (všeobecné nariadenie o ochrane údajov) a zákonom č.18/2018 Z.z. o ochrane osobných údajov a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vaše osobné údaje budú spracúvané Sprostredkovateľom v rozsahu potrebnom na plnenie povinností Sprostredkovateľa vyplývajúcich z Dohody. Bez poskytnutia osobných údajov nie je možné plniť povinnosti Sprostredkovateľa, ktoré mu z Dohody vyplývajú. Právnym základom spracúvania Vašich údajov bude uzavretá Dohoda. V súvislosti s hlavným účelom spracovania môžu byť osobné údaje spracúvané na ďalšie účely v rozsahu, v akom to od Sprostredkovateľa vyžadujú právne predpisy (napr. povinnosti v oblasti ochrany pred legalizáciou príjmov z trestnej činnosti alebo povinnosti vyplývajúce zo zákona o účtovníctve). V týchto prípadoch je právnym základom na spracovanie osobných údajov plnenie zákonných povinností Sprostredkovateľa. Podľa zákona č. 297/2008 Z.z. Údaje budú uchované po dobu vyžadovanú právnymi predpismi alebo potrebnú na uplatnenie zodpovednostných nárokov (napr. Zákon č. 297/2008 Z.z. - podať sťažnosť dozornému orgánu, ak sa domnievate, že Vaše práva týkajúce sa osobných údajov boli porušené.

Prečítajte si tiež: Sprostredkovanie a spotrebiteľ

Reklamácie a Alternatívne Riešenie Sporov

V zmysle zákona č. 250/2007Z.z. o ochrane spotrebiteľa môžete uplatniť reklamáciu v ktorejkoľvek prevádzkarni Sprostredkovateľa. Reklamáciou je uplatnenie zodpovednosti za vady služby. Pri uplatnení reklamácie sa môžete rozhodnúť, ktoré z práv podľa §622 a §623 Občianskeho zákonníka si uplattňujete. Sprostredkovateľ na základe Vášho rozhodnutia určí spôsob vybavenia reklamácie ihneď, v zložitých prípadoch do 3 pracovných dní od uplatnenia reklamácie, v odôvodnených prípadoch, najmä ak sa vyžaduje zložité technické zhodnotenie stavu služby, najneskôr do 30 dní od dňa uplatnenia reklamácie. Po určení spôsobu vybavenia reklamácie sa reklamácia vybaví ihneď, v odôvodnenývyplatených prípadoch možno reklamáciu vybaviť aj neskôr. Vybavenie reklamácie však nesmie trvať dlhšie ako 30 dní od uplatnenia reklamácie. Po uplynutí lehoty na vybavenie reklamácie máte právo od zmluvy odstúpiť. Vybavením reklamácie nie je dotknuté Vaše právo na náhradu škody. Vybavením reklamácie sa rozumie ukončenie reklamačného konania nápravou nedostatočne alebo vôbec neposkytnutej služby alebo jej časti, a to vyplatením primeranej zľavy zo sprostredkovateľskej odmeny (provízie). Ak je Vaša reklamácia neoprávnená, Sprostredkovateľ reklamáciu zamietne. Sprostredkovateľ znáša náklady spojené s vybavovaním reklamácie. Sprostredkovateľ Vám pri uplatnení reklamácie vydá potvrdenie. Ak potvrdenie o uplatnení reklamácie nie je možné doručiť ihneď, doručí ho bez zbytočného odkladu, najneskôr však spolu s dokladom o vybavení reklamácie. Potvrdenie o uplatnení reklamácie Vám Sprostredkovateľ nemusí doručovať, ak máte možnosť preukázať uplatnenie reklamácie inak.

Máte právo obrátiť sa na Sprostredkovateľa so žiadosťou o nápravu, ak nie ste spokojný so spôsobom, ktorým Sprostredkovateľ vybavil Vašu reklamáciu alebo ak sa domnievate, že Sprostredkovateľ porušil Vaše práva. Ak Sprostredkovateľ na Vašu žiadosť o nápravu odpovedal zamietavo alebo na ňu neodpovedal do 30 dní odo dňa jej odoslania, máte právo podať návrh na začatie alternatívneho riešenia sporu podľa zákona č. 391/2015 Z.z. o alternatívnom riešení spotrebiteľských sporov Slovenskej obchodnej inšpekcii na adresu: Slovenská obchodná inšpekcia, ústredný inšpektorát, Odbor pre medzinárodné vzťahy a alternatívne riešenie spotrebiteľských sporov, Prievozská 32, p.p. Návrh možno podať v listinnej podobe, elektronickej podobe alebo ústne do zápisnice. Možnosť obrátiť sa na súd tým nie je dotknutá. Návrh musí obsahovať Vaše meno a priezvisko, adresu na doručovanie, elektronickú adresu a telefonický kontakt (ak ich máte), presné označenie Sprostredkovateľa, úplný a zrozumiteľný opis rozhodujúcich skutočností, označenie, čoho sa domáhate, dátum, kedy ste sa obrátili na Sprostredkovateľa so žiadosťou o nápravu a informáciu, že pokus o vyriešenie sporu priamo so Sprostredkovateľom bol bezvýsledný, vyhlásenie o tom, že vo veci nebol zaslaný rovnaký návrh inému subjektu alternatívneho riešenia sporov, nerozhodol vo veci súd alebo rozhodcovský súd, vo veci nebola uzavretá dohoda o mediácii ani nebolo vo veci ukončené alternatívneriešenie sporu spôsobom podľa §20 ods….

Dôležité Aspekty Sprostredkovateľskej Zmluvy

Pri uzatváraní sprostredkovateľskej zmluvy je dôležité venovať pozornosť nasledujúcim aspektom:

• Forma zmluvy: Sprostredkovateľská zmluva s občanom musí byť uzatvorená v písomnej podobe. Ak si realitná kancelária túto povinnosť nesplní, môže za to byť sankcionovaná zo strany Slovenskej obchodnej inšpekcie.
• Exkluzivita: Rozlišujeme medzi exkluzívnou a neexkluzívnou zmluvou. Exkluzívna zmluva znamená, že vašu nehnuteľnosť môže predávať výhradne len jedna realitná kancelária. Neexkluzívna zmluva vám umožňuje predávať nehnuteľnosť aj prostredníctvom iných realitných kancelárií alebo svojpomocne.
• Zmluvné pokuty: Realitné kancelárie si v prípadoch porušenia ustanovení exkluzívnej zmluvy klientom zakotvujú do zmlúv zmluvnú pokutu. Pokiaľ je dohoda o zmluvnej pokute platná a je preukázané porušenie zmluvy zo strany klienta, bude klient povinný túto pokutu znášať, avšak len za podmienky že táto je primeraná. V prípade pochybností o primeranosti zmluvnej pokuty môže rozhodnúť súd, ktorý má tzv. moderačné právo a môže neprimerane vysokú zmluvnú pokutu znížiť.
• Doba trvania zmluvy: Zmluvy tohto typu bývajú uzavreté spravidla na určitý čas. V takom prípade nie je možné zmluvu vypovedať. Zmluvu uzavretú na určitý čas je možné vypovedať. Odstúpiť od zmluvy je možné len za podmienok stanovených sprostredkovateľskou zmluvou alebo za podmienok stanovených občianskym zákonníkom (napr. ak ste zmluvu uzatvoril v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok).

Praktické Rady pre Klientov

• Overte si realitnú kanceláriu: Pred podpísaním zmluvy si overte realitnú kanceláriu. Pozrite si jej referencie, recenzie a históriu.
• Prečítajte si zmluvu pozorne: Pred podpísaním zmluvy si ju dôkladne prečítajte a uistite sa, že rozumiete všetkým podmienkam.
• Konzultujte s odborníkom: Ak máte pochybnosti, konzultujte zmluvu s právnikom alebo iným odborníkom.
• Vyjednávajte: Nebojte sa vyjednávať o podmienkach zmluvy, najmä o výške provízie.
• Buďte informovaní: Počas trvania zmluvy buďte informovaní o všetkých krokoch, ktoré realitná kancelária podniká.

tags: #sprostredkovatelska #zmluva #s #realitnou #kancelariou #vzor