Je zmluva so Slovenským pozemkovým fondom záväzná?

Slovenský pozemkový fond (SPF) je inštitúcia spravujúca štátnu pôdu a pôdu nezistených vlastníkov. Uzatvára rôzne typy zmlúv, a preto je otázka záväznosti zmluvy s SPF komplexná a závisí od konkrétnych okolností. Tento článok sa bude zaoberať rôznymi aspektmi záväznosti zmlúv s SPF, vrátane právnych základov, typov zmlúv a možných dôvodov ich ukončenia.

Právne základy činnosti SPF

Činnosť SPF sa riadi viacerými zákonmi a nariadeniami. Medzi najdôležitejšie patria:

• Zákon č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom: Tento zákon upravuje usporiadanie vlastníctva k pozemkom, vrátane zámenných zmlúv. Slovenský pozemkový fond môže uzatvárať zámenné zmluvy na zámenu pozemkov vo vlastníctve štátu a v správe fondu na účely usporiadania vlastníctva k pozemkom a utvárania vhodných pozemkovoprávnych pomerov na hospodárenie na pôde na základe §§ 16-19 zákona č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov.
• Nariadenie vlády SR č. 238/2010 Z. z.: Toto nariadenie ustanovuje podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom. V zmysle § 4 ods. Nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z. založenia trvalých porastov pri splnení podmienok podľa § 2 ods. V zmysle § 4 ods. 2 Nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z. v znení neskorších predpisov musia byť pozemky porovnateľné.
• Zákon č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, Pozemkovom fonde a o pozemkovom spoločenstve: Upravuje predaj pozemkov vo vlastníctve SR.
• Zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov: Upravuje nájomné vzťahy k pôde.
• Zákon č. 193/2001 Z.z. o podpore na zriadenie priemyselných parkov: Ďalším možný titulom na zámenu podľa platnej legislatívy je zákon č. 193/2001 Z.z. o podpore na zriadenie priemyselných parkov a o doplnení zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon č. 193/2001 Z.

Slovenský pozemkový fond predáva pozemky vo vlastníctve Slovenskej republiky najmä v zmysle zákona č. 180/1995 Z. z., nariadenia Vlády SR č. 238/2010 Z. z. a zákona č. 330/1991 Zb. v platnom znení a pozemky vo vlastníctve tzv. nezistených vlastníkov podľa zákona č. 180/1995 Z. z. v platnom znení, príp. ďalších v osobitných prípadoch, v ktorých sú uvedené presné právne tituly, pri splnení ktorých fond môže žiadateľovi predať, zameniť nehnuteľnosť, resp. vysporiadať podielové spoluvlastníctvo.

Typy zmlúv uzatváraných s SPF

SPF uzatvára rôzne typy zmlúv, ktoré sa líšia predmetom, účelom a právnym režimom. Medzi najčastejšie patria:

• Nájomné zmluvy: SPF prenajíma poľnohospodárske a lesné pozemky. Doba nájmu v zmysle platného zákona č. 504 /2003 Z. z.
• Zámenné zmluvy: SPF môže uzatvárať zámenné zmluvy na účely usporiadania vlastníctva k pozemkom.
• Kúpne zmluvy: SPF predáva pozemky vo vlastníctve štátu alebo nezistených vlastníkov.
• Zmluvy o zriadení vecného bremena: SPF môže zriadiť vecné bremeno na pozemku v jeho správe.

Záväznosť zmluvy a jej možné ukončenie

Záväznosť zmluvy s SPF sa riadi všeobecnými zásadami záväzkového práva. Platne uzavretá zmluva je pre obe strany záväzná a musia ju dodržiavať. Zmluvu je možné ukončiť len z dôvodov stanovených zákonom alebo dohodou strán.

Prečítajte si tiež: Komplexný pohľad na demenciu

Dôvody ukončenia zmluvy

Medzi najčastejšie dôvody ukončenia zmluvy s SPF patria:

• Uplynutie doby, na ktorú bola zmluva uzavretá: Nájomné zmluvy sa často uzatvárajú na dobu určitú.
• Dohoda strán: SPF a druhá strana sa môžu dohodnúť na ukončení zmluvy.
• Výpoveď: Za určitých okolností je možné zmluvu vypovedať. Je nevyhnutné umožniť nájomcovi/prenajímateľovi vypovedať nájomnú zmluvu pri zmene nájomcu. Zistený vlastník, ktorý sa stal vlastníkom pozemku nezisteného vlastníka má mať možnosť vypovedať nájomnú zmluvu uzatvorenú medzi SPF a nájomcom. SPF do nájomných zmlúv má vložiť ustanovenie, podľa ktorého zidentifikovaný nezistený vlastník alebo jeho dedič bude mať právo vypovedať nájomnú zmluvu aktuálnemu nájomcovi s 1 ročnou výpovednou lehotou k 1.11.
• Odstúpenie od zmluvy: V prípade porušenia zmluvných povinností druhou stranou je možné od zmluvy odstúpiť.
• Zmena vlastníckych pomerov: Sfunkčnením nariadenia vlády č. 238/2010 Z. z. sa má umožniť ukončenie nájomnej zmluvy pri zmene vlastníckych pomerov nájomcu v zmysle § 12 odsek 6 zákona č. 504/2003 Z. z..

Špecifické prípady

• Reštitučné nároky: Vyjadrenie príslušného okresného úradu, odboru pozemkového a lesného hospodárstva k otázke uplatnenia reštitučného nároku podľa zákona č. 229/1991 Zb. a zákona č. 503/2003 Z. z. na dotknutý pozemok (pôvodnú parcelu), príp. vyjadrenie okresného úradu, pozemkového a lesného odboru, že v danom katastrálnom území nie sú žiadne nevybavené reštitučné žiadosti.
• Pozemky neznámych vlastníkov: Ak sa počas trvania zmluvy zistí vlastník pozemku, môže to mať vplyv na platnosť zmluvy. Fond by mal aktualizovať predmet nájmu, priebežne by mal evidovať zmeny pozemkov, ktoré spravuje. V prípade, ak v priebehu roka sa zmení nezistený vlastník na zisteného, malo by to byť aktualizované.
• Verejnoprospešné stavby: V prvom rade je potrebné aby obec riešila územné/stavebné konanie. SPF sa vyjadruje ku konaniu pred vydaním územného rozhodnutia / stavebného povolenia k predmetnej stavbe.Obec požiada SPF o vyjadrenie sa k projektu pre vydanie územného rozhodnutia / stavebného povolenia. Slovenský pozemkový fond vydá stanovisko, pokiaľ súhlasné, môže žiadateľ ďalej konať. Následne, ak je vydané územné rozhodnutie (stavebné povolenie), obec môže ďalej konať vo veci získania pozemku vo vlastníctve SR od SPF - v zmysle podmienok uvedených v stanovisku SPF.

Proces uzatvárania zmlúv s SPF

Každá žiadosť je posudzovaná individuálne aj podľa širších okolitých vlastníckych vzťahov.

Potrebné doklady

Základnými dokladmi, ktoré je potrebné doložiť ku každej žiadosti o odkúpenie pozemku SPF, o zámenu, alebo o zriadenie vecného bremena na pozemok (najlepšie už pri podaní žiadosti Slovenskému pozemkovému fondu) sú:

• aktuálne stanovisko obce k odpredaju predmetného pozemku/pozemkov v súlade s územnoplánovacou informáciou
• vyjadrenie príslušného okresného úradu, pozemkového a lesného odboru k otázke uplatnenia reštitučného nároku podľa zákona č. 229/1991 Zb. a zákona č. 503/2003 Z. z. na dotknutý pozemok (pôvodnú E-KN parcelu).

SPF vyžiada od žiadateľa ďalšie doklady individuálne podľa povahy žiadosti a právneho titulu prevodu. SPF môže od žiadateľa vyžiadať napr. Doklady ako geometrický plán, znalecký posudok a pod. neodporúčame dokladať pri predkladaní prvotnej žiadosti na SPF, aby žiadateľ vopred nevynaložil náklady na podklady, pričom ešte nie je jednoznačné, že k zámene pozemku, resp. Nie. Pri podaní žiadosti nie je potrebné ani vhodné doložiť znalecký posudok na ocenenie dotknutého pozemku. Po preskúmaní žiadosti na SPF bude žiadateľ v prípade potreby vyzvaný na predloženie znaleckého posudku.

Postup SPF pri žiadostiach obcí

V prvom rade je potrebné aby obec riešila územné/stavebné konanie. SPF sa vyjadruje ku konaniu pred vydaním územného rozhodnutia / stavebného povolenia k predmetnej stavbe.Obec požiada SPF o vyjadrenie sa k projektu pre vydanie územného rozhodnutia / stavebného povolenia. Slovenský pozemkový fond vydá stanovisko, pokiaľ súhlasné, môže žiadateľ ďalej konať. Následne, ak je vydané územné rozhodnutie (stavebné povolenie), obec môže ďalej konať vo veci získania pozemku vo vlastníctve SR od SPF - v zmysle podmienok uvedených v stanovisku SPF.

Prečítajte si tiež: Problémy zdravotnej starostlivosti v Dolnom Štále

K žiadosti obce o vydanie vyjadrenia k územnému konaniu na pozemkoch vo vlastníctve Slovenskej republiky/neznámeho vlastníka, v správe SPF (ďalej len ako „pozemok SR-SPF/NV-SPF“), je potrebné doložiť:

• výkres z projektovej dokumentácie stavby (situácia stavby)
• technické podklady - geometrický plán so zakreslením situácie (ak je potrebné)
• vyjadrenie obce k aktuálnemu využitiu parciel z hľadiska platného územného plánu (územnoplánovacia informácia)
• vyjadrenie obce k zamýšľanému zámeru
• vyjadrenie Okresného úradu, pozemkový a lesný odbor, či na dotknutý pozemok SR-SPF bol/nebol uplatnený reštitučný nárok podľa zákona č. 229/1991 Zb. a zákona č. 503/2003 Z. z. /vyjadrenie musí byť na pôvodné pozemno-knižné, resp. E-KN parcely, nie na C-KN stav a vydáva sa na základe doručených dokladov z katastrálneho odboru o prešetrení právneho stavu predmetnej parcely. Vyjadrenie nie je potrebné, ak sa podľa písomného vyjadrenia katastrálneho odboru jedná o neknihované parcely/
• zoznam pozemkov v správe SPF, ktoré budú stavbou dotknuté (uviesť, či ide o E-KN alebo C-KN parcely a určiť, ktoré parcely sú vo vlastníctve SR a NV).

Po vydaní rozhodnutia, keď je územné rozhodnutie / stavebné povolenie právoplatné, môže fond pristúpiť k vysporiadaniu pozemkov. Zo strany obce je potrebné podať žiadosť so špecifikáciou o odkúpenie pozemkov, o bezodplatný prevod k pozemkom - v zmysle podmienok uvedených v stanovisku SPF.

Obec predkladá doklady:

• Žiadosť o uzatvorenie zmluvy na bezodplatný prevod vlastníctva pozemkov vo verejnom záujme (prevod zo štátu na obec)
• Právoplatné územné rozhodnutie na verejnoprospešnú stavbu
• Kópia stanoviska SPF k stavbe
• Záväzná časť územného plánu - textová a grafická časť verejnoprospešných stavieb - s vyznačením predmetnej stavby
• Uznesenie obecného zastupiteľstva o schválení bezodplatného prevodu
• Geometrický plán, ak nie je predmetom prevodu celý pozemok
• Znalecký posudok v rozsahu prevodu
• Doklady k prechodu na štát a uplatnenie reštitúcie - vyjadrenie príslušného OÚ, pozemkového a lesného odboru, k otázke uplatnenia reštitučného nároku podľa zákona č. 229/1991 Zb. a zákona č. 503/2003 Z. z. na pôvodnú EKN parcelu.

Predaj pozemkov

SPF predáva pozemky v zmysle platných právnych predpisov za ceny v mieste obvyklé /trhové ceny/, minimálne však za cenu stanovenú znaleckým posudkom. V každom prípade je cena určená individuálne na základe dostupných podkladov a údajov tak, aby reflektovala trhové ceny v danom mieste.

Lehoty

Nakoľko uvedená problematika (majetkovoprávne usporiadanie) nepodlieha konaniu podľa zákona o správnom konaní, neviažu sa k vybaveniu spisu žiadne lehoty. Snahou SPF je postupovať čo najrýchlejšie. Fond má za cieľ v tomto kalendárnom roku výrazne skrátiť čakacie lehoty na vybavenie žiadostí a tiež zlepšiť komunikáciu s fyzickými aj právnickými osobami, ktoré zamýšľajú kúpiť pozemok od SPF, príp.

Prečítajte si tiež: Inšpiratívne príbehy

Riešenie problémov a zlepšenie činnosti SPF

Slovenský pozemkový fond (ďalej len ako „SPF“) zorganizoval v polovici marca prvý workshop za účelom prediskutovania závažných problémov, ktoré trápia slovenských poľnohospodárov. Nakoľko sa počas prvého stretnutia podarilo prediskutovať len prvé dva body schváleného programu, bolo nutné zorganizovať ďalšie stretnutia.

V záujme efektívneho a rýchleho plnenia úloh fondu navrhli účastníci stretnutia, aby SPF priebežne riešil podávané žiadosti, stanovenie záväzných lehôt na vybavenie agendy pri podávaní žiadostí, ako aj efektívnu komunikáciu so žiadateľmi. Dané ciele by mali byť dosiahnuté zavedením bodovacieho systému pre výber nájomcu a pre určenie výmery, limitovaním prenajatej výmery na konečného užívateľa výhod, digitalizovaním procesu vybavovania žiadostí, úpravou legislatívy (napr.

Návrhy na zlepšenie

V priebehu stretnutí, účastníci workshopu postupne prerokovali všetky body programu a ku všetkým z nich spísali svoje návrhy na zlepšenie aktuálneho stavu. Upozorňujeme, že nižšie uvedené závery z rokovaní nevychádzajú z jednotnej zhody zúčastnených osôb/subjektov. Cieľom stretnutia bolo zapísať si všetky návrhy, spomedzi ktorých si následne SPF vyberie najvhodnejšie riešenia podľa vlastného uváženia. Z toho dôvodu je dôležité si uvedomiť, že nižšie navrhnuté riešenia, resp. ciele nie sú v súlade s požiadavkami SPPK.

• Spresnenie databázy: Identifikácia všetkej pôdy v správe SPF, identifikácia všetkých nájomných zmlúv a je potrebné zabezpečiť, aby SPF mal do konca roka 2022 uzatvorené nájomné zmluvy na všetok pôdy, ktorú má v správe.
• Úprava podmienok nájomných zmlúv: Fond musí uzatvárať špecifikáciu nájmu na EKN parcely. Nájomné zmluvy musia byť uzatvárané na dobu určitú.
• Transparentnosť správy fondu: Zavedenie bodovacieho systému pre výber nájomcu a pre určenie výmery, limitovanie prenajatej výmery na konečného užívateľa výhod, digitalizácia procesu vybavovania žiadostí, úprava legislatívy.
• Prerozdelenie pôdy: Pôda v správe SPF musí byť prerozdelená medzi aktívnych farmárov v danom katastri. Z toho dôvodu je nutné iniciovať zmenu legislatívy, vypustiť prednostné právo nájmu zo zákona č.
• Vyčlenenie náhradnej pôdy: Do ukončenia pozemkových úprav má mať SPF vyčlenenú náhradnú pôdu v každom katastri.
• Aktualizácia predmetu nájmu: Fond by mal aktualizovať predmet nájmu, priebežne by mal evidovať zmeny pozemkov, ktoré spravuje.

tags: #je #zmluva #s #SPF #zavazna